N. R.G. 33781/2022 + 45905/2022 Riunite
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pietro Paolo Pisani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 33781/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CIMOLINO Parte_1 C.F._1
AN, elettivamente domiciliato in VIALE MONTE NERO, 78 20135 MILANO presso il difensore avv.
CIMOLINO AN ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
NG RI, elettivamente domiciliato in VIA G.G. WINCKELMANN, 1 20146 MILANO presso il difensore avv. NG RI CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa delibera assembleare - revisione tabelle millesimali.
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 4/7/2025 ed in formato digitale nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att.
c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
Il presente giudizio prende origine, con distinti atti di citazione, dall'impugnazione di alcune delibere assunte dal convenuto di Sant'Erasmo n. 7, Milano. CP_1 CP_1
Con il primo, contraddistinto dal R.G. n. 33781/2022 parte attrice impugnava la delibera del 4.6.2019, punto 6
pagina 1 di 14 dell'O.D.G., in merito all'approvazione con maggioranza semplice (con il voto contrario dell'attrice) delle nuove tabelle millesimali per la ripartizione delle spese dell'ascensore padronale e dell'ascensore di servizio.
Con il secondo, contraddistinto dal 45905/2022 parte attrice impugnava la delibera del 21.6.2022, punti 3 e 5 dell'O.D.G., in merito all'approvazione a maggioranza (con il voto contrario dell'attrice) del rendiconto delle spese condominiali e di riscaldamento per l'esercizio 1.10.2020 – 30.9.2021, del preventivo delle spese condominiali per l'esercizio 2021 – 2022 e dei relativi stati di riparto.
Nei propri atti introduttivi parte attrice asseriva la nullità e/o l'annullabilità delle delibere condominiali del

4.6.2019 e del 21.6.2022 per erroneità e per contrarietà delle stesse alla legge e al regolamento condominiale.
In entrambi i giudizi si costituiva regolarmente il eccependo: CP_1
- in relazione al giudizio R.G. n. 33781/2022, in via preliminare la improcedibilità e la inammissibilità dell'impugnazione per intervenuta decadenza ex art. 1137 c.c. e la inammissibilità dei motivi di impugnazione attorei dal n. 2 al n. 8 e, nel merito, la infondatezza in fatto e in diritto delle domande di parte attrice;

- in relazione al giudizio R.G. n. 45905/2022, in via preliminare l'incompetenza del Tribunale adito in favore del
Giudice di Pace di Milano e nel merito la inammissibilità delle domande di parte attrice in quanto infondate in fatto e in diritto.
Il primo giudizio, contraddistinto dal R.G. n. 33781/2022, veniva assegnato a questo giudice che, con decreto del
7.10.2022, fissava la prima udienza di comparizione delle parti per il 6.2.2023.
All'esito della stessa venivano assegnati i termini di cui all'art. 183, comma VI, c.p.c. e la causa veniva rinviata per la discussione sull'eventuale ammissione dei mezzi di prova all'udienza del 8.5.2023.
Depositate le memorie ed all'esito della suddetta udienza, la causa veniva poi rinviata all'udienza del 4.7.2023 per consentire la trattazione congiunta del procedimento con quello avente R.G. n. 45905/2022 incardinato nelle more e sempre assegnato a questo giudice.
All'esito della udienza del 4.7.2023, sciogliendo la riserva assunta in quella occasione, le parti venivano rimesse in mediazione obbligatoria e la causa veniva rinviata all'udienza del 18.12.2023 per l'esame dell'avveramento della condizione di procedibilità, riservando all'esito ogni provvedimento in merito alle altre eccezioni ed istanze formulate in atti.
Nelle more, nel secondo giudizio avente R.G. n. 45905/2022, con decreto del 13.1.2023 era stata fissata la prima udienza di comparizione delle parti per il 13.3.2023 ed all'esito della stessa erano stati assegnati i termini di cui all'art. 183, comma Vi, c.p.c. e la causa era stata rinviata per la discussione sull'eventuale ammissione dei mezzi di prova all'udienza del 4.7.2023.
Depositate anche in questo secondo giudizio le memorie di cui all'art. 183, comma sesto, c.p.c., all'udienza del
4.7.2023, sciogliendo la riserva assunta in tale occasione, le parti venivano rimesse in mediazione obbligatoria e la causa veniva rinviata all'udienza del 18.12.2023 per l'esame dell'avveramento della condizione di procedibilità, riservando all'esito ogni provvedimento in merito alle altre eccezioni ed istanze formulate in atti.
Dopo diversi rinvii disposti per i medesimi incombenti in entrambi i giudizi, all'esito della riserva assunta all'udienza del 28.3.2024, veniva disposta la riunione degli stessi, non venivano ammesse le prove orali richieste pagina 2 di 14 dalla convenuta, veniva ammessa C.T.U. tecnica, nominando consulente l'ingegnere e la Persona_1 causa veniva rinviata all'udienza del 3.6.2024 per le operazioni di rito.
Effettuato il giuramento e conferito formalmente l'incarico, dopo aver assegnato i termini per l'inizio delle operazioni peritali, per la trasmissione della bozza alle parti e per il deposito della relazione peritale, la causa veniva rinviata all'udienza del 19.12.2024 per l'esame della consulenza tecnica d'ufficio.
Dopo diversi rinvii, in data 22.4.2025 veniva depositata la relazione di consulenza tecnica d'ufficio e la causa veniva dapprima differita alla udienza del 7.5.2025 per consentire le valutazioni delle parti ed, all'esito di detta udienza, le cause riunite venivano rinviate per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all'1.7.2025 (successivamente rinviata al 4.7.2025) concedendo termine alle parti fino a dieci giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusionali.
Depositate le note conclusionali, parte attrice precisava le conclusioni come da foglio depositato telematicamente, che qui si trascrivono integralmente: “nel merito: previo ogni opportuno accertamento e previe le declaratorie di legge, accertare e dichiarare la nullità, l'invalidità e l'inefficacia e/o comunque annullare ad ogni effetto (a) sia la delibera del Condominio sito in Milano, Piazza Sant'Erasmo n. 7 assunta nell'Assemblea del 4 giugno 2019, con cui, al Cap. 6° del relativo Verbale, sarebbero state approvate a semplice maggioranza e con il voto contrario dell'attrice, le nuove tabelle millesimali sub “C” per la ripartizione delle spese degli ascensori padronale e di servizio così come predisposte dal Dott. (b) sia le delibere del Persona_2
sito in Milano, Piazza Sant'Erasmo n. 7 assunte nell'Assemblea del 21 giugno 2022, con cui, ai CP_1 punti nn. 3) e 5) dell'Ordine del Giorno, sono state approvate a maggioranza e con il voto contrario dell'attrice,
(i) il Rendiconto delle spese condominiali e di riscaldamento per l'esercizio 1.10.2020-30.9.2021, (ii) il preventivo delle spese condominiali per l'esercizio 2021-2022 e (iii) i relativi stati di riparto, in particolare in relazione alle spese relative agli ascensori padronale e di servizio, in quanto sia la prima che le seconde nulle o comunque annullabili, invalide e inefficaci per erroneità e contrarietà alla legge e al Regolamento
Condominiale; in via istruttoria subordinata: nel caso venga ex adverso reiterata la richiesta di assunzione delle prove testimoniali a suo tempo formulata dal convenuto si rinnova l'opposizione all'ammissione della stessa per i motivi già espressi in atti (inammissibilità della prova testimoniale in relazione a una delibera assembleare); in ogni caso: con vittoria, in relazione a entrambi i giudizi poi riuniti, di anticipazioni, spese, compensi e competenze professionali, rimborso forfetario spese generali da determinarsi nella misura minima del 15% dei compensi, imposta di registro, oneri previdenziali e fiscali di legge, come da duplice nota spese depositata;
con ulteriore condanna del convenuto al rimborso in favore dell'attrice sia delle spese da quest'ultima anticipate al C.T.U. Ing. , pari a complessivi euro 4.161,66=, sia delle spese Persona_1 sostenute in occasione dei quattro procedimenti di mediazione obbligatoria, pari a complessivi euro
14.788,08=”.
Depositate le note conclusionali, parte convenuta precisava le conclusioni come da foglio depositato telematicamente, che qui si trascrivono integralmente: “in via preliminare e/o pregiudiziale: per i motivi in atti, dichiarare improcedibile la domanda ed inammissibile l'impugnazione R.G. 33781/22, per intervenuta
pagina 3 di 14 decadenza ex art. 1137 c.c.; sempre in via preliminare e/o pregiudiziale: per i motivi in atti, dichiarare inammissibili i motivi d'impugnazione attorei dai nn.

2-8 nella causa R.G. 33781/22; nel merito: per i motivi in atti, respingere le domande di parte attrice, in quanto infondate in fatto ed in diritto. in via istruttoria: nella causa R.G. 33781/22 ammettere la prova per testi sui seguenti capitoli, preceduti da “vero che”: “1) ho ricevuto dalle signore , la delega per Parte_2 Parte_3 Parte_4 partecipare all'assemblea del 04.06.2019, come risulta dal doc. 13 che mi si rammostra?”; “2) ho votato a favore dell'approvazione delle nuove tabelle millesimali ascensori, di cui al n. 6 dell'ordine del giorno, come da doc. 13 che mi si rammostra?”. Teste , via Pinerolo 74/A, Milano. Non si accetta il Testimone_1 contraddittorio su domande e/o eccezioni nuove. Spese processuali, di CTU e di mediazione rifuse”.
All'udienza del 4.7.2025, dopo un'ampia discussione orale, la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma terzo, c.p.c. e oggi viene decisa con la presente sentenza.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta, essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria a seguito delle ordinanze ex art. 5, comma 1 del
Dlgs.28/2010 emesse a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 4.7.2023, conclusesi negativamente in data 12.3.2024 per entrambi i giudizi (R.G. A.M. n. 2764/2023 ed R.G. A.M. n. 2765/2023),.
Nel merito va osservato che parte attrice, proprietaria unica di un'unità immobiliare situata al piano primo dell'edificio del convenuto, ha posto a fondamento delle proprie domande in entrambi i giudizi le CP_1 seguenti circostanze di fatto:
- che nel rogito notarile di compravendita dell'unità immobiliare risultava indicato all'art. 2 che i propri millesimi di proprietà condominiale “ai sensi del Regolamento condominiale e ai sensi dell'art. 1117 c.c.” erano pari a 112,11, di cui 84,26 di scale e ascensore;

- che l'edificio condominiale, al momento del proprio acquisto dell'unità immobiliare, si sviluppava in altezza su cinque piani fuori terra, oltre al piano terreno, ed era fornito di due ascensori, di cui uno avente una funzione padronale e l'altro, avente la natura di paranco di servizio, che non serviva il piano primo dell'edificio non avendo alcuno sbarco su detto piano;

- che alla fine degli anni 90, avendo l'edificio subito la modifica delle superfici del piano quarto e del piano quinto oltre che la sopraelevazione di un nuovo piano sesto, si rendeva necessario effettuare dei lavori di estensione degli ascensori (così da farli giungere al piano quinto) e modificare le tabelle millesimali condominiali incaricando l'architetto di predisporre una nuova tabella che tenesse conto delle Testimone_2 suddette intervenute modifiche;

- che l'architetto adempiendo all'incarico conferitogli, predisponeva le nuove tabelle delle Testimone_2 spese generali, tra cui anche la tabella C ascensori c.d. 1 (che le attribuiva un numero di millesimi pari a Tes_2
73,811 in luogo degli originari 84,26), redatta applicando il criterio della superficie effettiva e il criterio del coefficiente moltiplicativo alla stregua di quanto previsto dal Regolamento condominiale;

- che il approvava le nuove tabelle millesimali all'unanimità dei presenti nel corso CP_1
pagina 4 di 14 dell'assemblea straordinaria del 27.5.1998;
- che in data 3.3.2010, stante l'impossibilità tecnica di unire i due ascensori esistenti, l'assemblea straordinaria del convenuto deliberava 1) all'unanimità dei presenti il rifacimento dell'ascensore CP_1 padronale per il prezzo massimo di euro 50.000,00 oltre alle eventuali opere murarie, e 2) la sostituzione, con il proprio voto contrario e con l'astensione del proprietario dell'altro appartamento situato al piano primo, del
“paranco” esistente con un nuovo ascensore di servizio;

- che il progetto di rifacimento e/o di sostituzione degli ascensori prevedeva che questi ultimi giungessero sino al piano sesto, oggetto della sopraelevazione;

- che nel corso della suddetta assemblea, oltre a far osservare di non ritenere corretta l'imputazione delle spese del nuovo ascensore a carico proprio e a carico del dott. posto che gli stessi non avrebbero potuto CP_2 utilizzare il medesimo poiché privo di sbarco al piano primo, veniva altresì dato atto che le spese relative agli ascensori sarebbero state ripartite in base ai millesimi della nuova tabella C ascensori;

- che in data 1.12.2012 l'assemblea straordinaria del convenuto deliberava (con il proprio CP_1 voto contrario in ordine al preventivo dei costi dell'ascensore di servizio) l'approvazione del preventivo di spesa dei due ascensori;

- che alla luce dei lavori deliberati si rendeva necessario modificare nuovamente le tabelle millesimali condominiali così da adattarle alla nuova situazione di fatto;

- che l'architetto incaricato di procedere alla redazione delle nuove tabelle, avrebbe Testimone_2 predisposto la nuova tabella C (c.d. 2), da un lato, escludendo correttamente a proprio carico e a carico Tes_2 del dott. i millesimi di spesa per l'ascensore di servizio e, dall'altro lato, in modo erroneo in quanto, CP_2 anziché applicare il criterio della superficie effettiva dei singoli appartamenti previsto dal Regolamento condominiale, avrebbe applicato i mm. di proprietà di cui alla diversa tabella A (approvata in data 27.5.1998 dall'assemblea straordinaria), così determinando un aumento dei propri millesimi di ascensore da 73,811 a
84,286;
- che ciò si verificava nonostante il tecnico incaricato, nella relazione accompagnatoria la redazione delle prime tabelle, avesse dato atto che “le tabelle condominiali sono parte integrante del Regolamento di condominio” e i “millesimi sono pattizi e possono essere variati solo con l'accordo generale di tutti i condomini”;
- che, nonostante l'errore compiuto dal tecnico incaricato, la nuova tabella, sul presupposto che le spese relative agli ascensori “saranno ripartite secondo quanto indicato nel Regolamento di Condominio con la tabella
C (ascensori)” e che “coloro che non hanno accesso all'ascensore di servizio (perché murato lo sbarco e spostato rispetto “all'alloggiamento” futuro) non pagheranno la spesa per l'impianto in questione (leggasi primo piano)” e in conformità a quanto previsto dall'art. 1124 c.c., veniva approvata all'unanimità dei soli condomini presenti nel corso dell'assemblea del 6.6.2013;
- che alla successiva assemblea del 10.4.2014 venivano ulteriormente discussi i criteri di ripartizione delle spese straordinarie di sostituzione degli ascensori, procrastinandone l'approvazione ad una successiva pagina 5 di 14 assemblea;

- che veniva quindi dato incarico al dott. di verificare la correttezza delle tabelle ascensori Persona_2 già esistenti e di redigerne, se del caso, due nuove;
Per_
- che il dott. adempiendo all'incarico ricevuto, predisponeva le due nuove tabelle ascensori riconoscendo, nella relazione di accompagnamento alla tabella, di non aver eseguito alcuna attività di rilievo geometrico delle unità immobiliari e di essersi basato unicamente sulla tabella millesimale della proprietà del
Condominio e sulla tabella millesimale ascensori condominiali redatta dall'arch. e introducendo nel Tes_2 calcolo dei millesimi una serie di nuovi criteri di ripartizione delle spese che avrebbero necessitato l'approvazione unanime di tutti i condomini, tra i quali a) il criterio dei millesimi di proprietà invece che quello della superficie effettiva, b) il criterio della destinazione d'uso dei singoli immobili, c) una arbitraria riduzione della quota del sesto piano, del 15% per la presunta rilevante presenza di alcuni impianti tecnologici di uso comune, d) la rivalutazione della superficie dei singoli piani, anziché secondo il criterio convenzionale della superficie effettiva in rapporto ad un prefissato coefficiente di piano, in forza di un differente rapporto dei millesimi di proprietà per l'altezza effettiva del piano, calcolata in alcuni casi in metri 3,80 e in altri casi in metri
3,00 e per di più valutando con la medesima altezza degli appartamenti anche i mq relativi ai box e alle cantine,
e) quanto alla seconda metà del criterio previsto dall'art. 1124 c.c., il criterio dei millesimi di proprietà e non quello di cui all'art. 1124 c.c., vale a dire dell'altezza del piano in funzione del numero delle unità immobiliari;

- che la tabella precedente veniva modificata a) nonostante non si fosse verificata una alterazione superiore al quinto del valore di almeno uno degli appartamenti dell'edificio così come previsto dall'art. 69 disp. att. c.c.

considerato che

, secondo quanto riportato dalla relazione dell'architetto la variazione subita Tes_2 dall'appartamento del signor sarebbe stata pari a 2,04% (da mm 149,408 a mm 152,458) e quella CP_3 subita dall'appartamento della signora sarebbe stata del 13,36% (da mm 104,871 a mm 118,883), Parte_5 per un totale di 15,4% e b) imputando (sul presupposto della mera proprietà comune ex art. 1117 c.c.) a carico proprio e del dott. i millesimi dell'ascensore di servizio, in contrasto con la volontà più volte espressa CP_2 dai condomini nelle precedenti assemblee di escluderli (in quanto proprietari di appartamenti posti ad un piano privo di sbarco dell'ascensore) dal pagamento delle relative spese;

- che la nuova tabella, approvata con il proprio voto contrario dall'assemblea in data 4.6.2019 con la delibera impugnata, determinava (nonostante la sopraelevazione del piano sesto e nonostante l'ampliamento dei due appartamenti posti al piano quarto e al piano quinto) un incremento dei propri millesimi da 73,811 a 91,80 per quanto riguardava l'ascensore principale e da 0,00 a 75,64 per l'ascensore di servizio, per un totale di millesimi pari a 167,44;
- che l'incremento della propria quota millesimale degli ascensori avveniva contestualmente al decremento della quota millesimale della proprietaria dell'appartamento posto al piano quarto che, nonostante l'ampliamento del proprio immobile, vedeva diminuire i propri millesimi dell'ascensore padronale da mm.
223,847 a mm. 183,92 e i millesimi dell'ascensore di servizio a mm. 200,14, con una diminuzione della partecipazione alle spese rispettivamente del 17,84% e del 10,59%;
pagina 6 di 14 - che, nonostante la illegittimità di quanto sopra esposto, decideva versare, con riserva di ripetizione, le relative spese condominiali;

- che in relazione alla impugnata delibera del 21.6.2022 (punti n. 3 e n. 5 dell'O.D.G.) risulta competente per valore e per territorio il Tribunale di Milano.
Alla luce di quanto sopra lamenta parte attrice che:
a) la delibera del 4.6.2019 (punto n. 6 dell'O.D.G.) e le nuove tabelle ascensori sub C sono illegittime, in quanto:
- avendo posto a proprio carico le spese relative all'ascensore di servizio, si pongono in contrasto con i principi stabiliti dall'art. 1123, comma secondo e terzo, c.c. e dall'art. 1124, comma primo, c.c. posto che alcuna utilità (neanche indiretta e/o potenziale) viene ricavata dall'ascensore poiché privo di pulsante e privo di sbarco sul piano ove è posto il proprio appartamento;

- posto che la costruzione di un nuovo ascensore di servizio (in sostituzione dell'originario paranco) è da indentificarsi come una innovazione gravosa, l'averle imputato le relative spese si pone in contrasto con quanto previsto dall'art. 1121, comma primo, c.c. per avere la stessa espresso in sede assembleare il proprio voto contrario alla realizzazione;

- si pongono in contrasto con la seconda parte del comma primo dell'art. 1124 c.c. per non avere applicato
(nella determinazione della seconda metà dei millesimi che compongono la quota spese dei due ascensori) il criterio (dettato in via esclusiva) della misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, ma quello dei millesimi di ogni singola proprietà, già applicato (erroneamente) per la determinazione della prima metà dei millesimi delle spese degli ascensori;

- in contrasto ulteriore con l'art. 1124, comma primo, c.c., hanno considerato nel calcolo del valore della propria unità immobiliare anche il valore del box posto al piano seminterrato, da escludersi ai sensi di quanto previsto dalla predetta norma e dal regolamento condominiale;

- in contrasto con l'art. 1124, comma secondo, c.c., hanno considerato nei calcoli relativi alle spese dell'ascensore delle parti di proprietà comune (id est. degli impianti tecnologici posti all'ultimo piano dell'edificio) espressamente escluse dalla norma;

- alla luce della imputazione dei millesimi operata a proprio carico in virtù della proprietà comune condominiale degli ascensori ex art. 1117 c.c., avrebbero dovuto imputare dei millesimi anche ai proprietari delle unità immobiliari poste al piano terreno e al piano seminterrato così da non creare una illecita disparità di trattamento tra i condomini;

- si pongono in contrasto con il regolamento condominiale, avendo utilizzato dei criteri di calcolo dei millesimi di ascensore non previsti dallo stesso (in quanto mai recepiti in virtù di una delibera di modifica del regolamento condominiale assunta dall'assemblea all'unanimità) e che modificano per il futuro, in modo sostanziale, definitivo e significativo, i criteri di ripartizione delle spese condominiali;

- la delibera di approvazione delle tabelle non è stata assunta con la unanimità dei consensi dei condomini, necessaria ai sensi dell'art. 69, primo comma, parte prima, disp. att. c.c., o, nella denegata ipotesi in cui si pagina 7 di 14 dovesse ritenere applicabile l'art. 69, primo comma, parte seconda, n. 2, disp. att. c.c. per mutate condizioni di una parte dell'edificio in misura superiore ad 1/5, con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, comma secondo, c.c.;
- in ogni caso in palese contraddizione con quanto statuito nelle precedenti delibere condominiali;

b) la delibera del 21.6.2022 (punti n. 3 e n. 5 dell'O.D.G.) di approvazione del rendiconto delle spese condominiali e di riscaldamento per l'esercizio 1.10.2020 – 30.9.2021, del preventivo delle spese condominiali per l'esercizio 2021 – 2022 e dei relativi stati di riparto è anch'essa illegittima, in quanto:
- le imputa a titolo di spese per gli ascensori mm. 167,44, così fondandosi sulle tabelle millesimali impugnate e così ponendosi in stretta dipendenza della impugnata delibera del 4.6.2019;
- viola l'art. 1130 bis c.c. per la mancanza da parte dei documenti contabili approvati della nota sintetica prevista dalla legge;

- approvata in mancanza dei quorum di legge necessari per essere le deleghe rilasciate in occasione dell'assemblea dalla signora e dalla signora inesistenti, invalide e prive di ogni effetto Parte_3 Pt_6 giuridico.
Il convenuto, fornendo un excurs storico pressoché analogo a quello riportato dall'attrice, benché CP_1 divergente in relazione ad una asserita e irrilevante mancata impugnazione delle delibere assembleari che hanno preceduto quelle per cui vi è causa, si difende eccependo:
- 1) che parte attrice, essendo proprietaria di un immobile posto al piano primo, deve partecipare al pagamento delle spese sia per l'ascensore padronale che per il paranco non essendo esonerata dal regolamento condominiale che, oltre a prevedere il paranco tra le parti comuni condominiali, statuisce all'art. 9 che “le spese relative all'ascensore e al paranco sia per la manutenzione ordinaria e straordinaria che per l'esercizio verranno suddivise secondo la tabella C, dalla quale sono esclusi il piano terreno e il seminterrato”;
- 2) con riferimento alla impugnazione della delibera del 4.6.2019: in via preliminare, che la domanda attorea è improcedibile per la mancata corrispondenza e per la mancata simmetria tra il contenuto della stessa e il contenuto della domanda di mediazione dettato dall'art. 4 del D.lgs. n.
28/2010, difettando la domanda proposta l'esposizione delle c.d. “ragioni della pretesa”; nonchè è inammissibile per la intervenuta decadenza dell'impugnazione ex art. 1137 c.c., essendo ormai una nuova e corretta domanda di mediazione tardiva;
altresì è inammissibile nella parte in cui ha ad oggetto non la legittimità formale della delibera (come previsto dall'art. 1137 c.c.) ma la sostanza e la congruità contenutistica della stessa, da escludersi ai sensi del costante orientamento di legittimità; nel merito è legittima in quanto l'obbligo dell'attrice di contribuire al pagamento delle spese dell'ascensore di servizio (aldilà della previsione dettata dagli artt. 1123 e 1124 c.c. sull'uso dell'impianto) è dettato espressamente dall'art. 9 del regolamento condominiale;
il richiamo all'art. 1124 c.c., nella parte in cui dispone che le spese di manutenzione e di sostituzione degli ascensori sono ripartite unicamente tra “i proprietari delle unità immobiliari a cui servono”, non è pertinente atteso che è possibile derogare la regolamentazione, posta dall'articolo 1124, con un regolamento pattizio, come nella specie, che esclude solo i proprietari al piano terreno pagina 8 di 14 e al piano seminterrato;
risulta corretto, nella determinazione della seconda metà della quota delle spese di manutenzione e di sostituzione degli ascensori, l'uso del criterio dei millesimi di proprietà adoperato in luogo dell'invocato criterio delle unità presenti nel medesimo sbarco di piano;
risulta corretto l'uso (ricavato dalla
Tabella Bagassi 1 e da una interpretazione estensiva dell'art. 1124 c.c.) del criterio del valore del box di parte attrice posto al piano seminterrato nel calcolo del valore della propria unità immobiliare, da escludersi ai sensi di quanto previsto dalla predetta norma e dal regolamento condominiale;
risulta parimenti corretto l'uso nel computo della seconda quota delle spese di ascensore, del criterio dell'altezza di piano in relazione alle parti di proprietà comune, id est. degli impianti tecnologici posti all'ultimo piano dell'edificio; alcuna disparità di trattamento risulta effettuata tra i condomini posto che l'esclusione delle unità immobiliari poste al piano terra e al piano seminterrato dal concorso alle spese degli ascensori è espressamente dettata dal regolamento di condominio;
l'uso di criteri diversi e nuovi rispetto a quelli invocati da parte attrice, diversamente da quanto sostenuto dalla stessa, non contrasta con il regolamento di Condominio in quanto gli stessi sono previsti dal dettato regolamentare ma dalle tabelle, che non sarebbero pattizie, allegate al regolamento alla fine degli anni 90, come tali derogabili con la maggioranza ex art. 1136, comma secondo, c.c. in luogo della unanimità assembleare;
è stata adottata, diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, con il quorum necessario per la validità della medesima;
alcuna contraddittorietà risulta con le delibere precedentemente adottate da
; CP_1
- 3) con riferimento poi alla delibera del 21.6.2022 (punti n. 3 e n. 5 dell'O.D.G.) di approvazione del rendiconto delle spese condominiali e di riscaldamento per l'esercizio 1.10.2020 – 30.9.2021, del preventivo delle spese condominiali per l'esercizio 2021 – 2022 e dei relativi stati di riparto che anch'essa sarebbe legittima in quanto:
la censura relativa alla mancanza della nota sintetica esplicativa risulterebbe tardiva perché non è stata allegata alla domanda di mediazione obbligatoria, così violando il principio della simmetria tra la domanda di mediazione e la successiva domanda giudiziale;
in ogni caso il predetto l'obbligo previsto dall'art. 1130 bis c.c. risulterebbe essere stato assolto sia in sede di avviso di convocazione, allegando le due proposte conciliative formulate dall'attrice (cfr. doc. 10 e 13), sia in sede di assemblea, come si evince dal verbale impugnato e dal verbale della precedente assemblea del 16.5.2022 dove era stata discussa la proposta conciliativa formulata in merito dall'attrice, così mettendo il CP_1 nella condizione di esprimere un voto consapevole e informato;

l'eventuale vizio sollevato sul tema delle deleghe, aldilà della legittimità e della validità delle deleghe rilasciate nel corso dell'assemblea, non potrebbe essere fatto valere dall'attrice alla luce del principio secondo il quale “se il mandante, come nel nostro caso, nulla ha eccepito in ordine all'attività del delegato, nessun altro condomino è legittimato a sollevare censure sulla delega”; in ogni caso l'eventuale vizio di cui al punto precedente risulterebbe essere stato superato dalla c.d. prova di resistenza, assolta nel caso de quo con il raggiungimento del quorum di 1/3 del valore dell'edificio nell'approvazione della delibera impugnata.
Preliminarmente va esaminata la eccezione pregiudiziale di incompetenza di questo giudice a favore del Giudice
pagina 9 di 14 di Pace formulata dal convenuto con riferimento alla impugnazione della delibera del 21.6.2022. CP_1
Deve richiamarsi sul punto l'orientamento giurisprudenziale che, recentemente (Cass. Sez. 2, 7 luglio 2021, n.
19250), ha sostenuto convincentemente che la domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo , anche ai fini della stima del valore della causa, non può intendersi ristretta CP_1 all'accertamento della validità del rapporto parziale che lega l'attore al e dunque al solo importo CP_1 contestato, ma si estende necessariamente alla validità dell'intera deliberazione e dunque all'intero ammontare della spesa, giacché l'effetto caducatorio dell'impugnata deliberazione dell'assemblea condominiale, derivante dalla sentenza con la quale ne viene dichiarata la nullità o l'annullamento, opera nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio promosso da uno o da alcuni di loro. Così anche Cass. Sez. 6 - 2, 20 luglio 2020, n. 15434, ha deciso che, quando sia chiesto l'annullamento di una deliberazione dell'assemblea condominiale, ove il vizio abbia carattere meramente formale e la delibera impugnata non abbia "ex se" alcuna incidenza diretta sul patrimonio dell'attore, la domanda giudiziale appartiene alla competenza residuale del tribunale, non avendo ad oggetto la lesione di un interesse suscettibile di essere quantificato in una somma di denaro per il danno ingiustamente subito ovvero per la maggior spesa indebitamente imposta (cfr. sul punto anche: Cass., Sez. 2, 21/3/2022 n°
9068/2022).
Anche nel caso in esame, quindi, attesi i motivi di impugnazione, deve aderirsi all'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, di recente ribadito da Cass. Sez. 6 – 2, n°1711/2023 del 20/01/2023, secondo cui, in tema di competenza per valore, l'art. 12, comma 1, c.p.c. – per il quale "il valore delle cause relative all'esistenza, alla validità o alla risoluzione di un rapporto giuridico obbligatorio si determina in base a quella parte del rapporto che è in contestazione" - subisce deroga nell'ipotesi in cui il giudice sia chiamato ad esaminare, con efficacia di giudicato, le questioni relative all'esistenza o alla validità del rapporto che va, pertanto, interamente preso in considerazione ai fini della determinazione del valore della causa (cfr. Cass.,
n. 9068/2022, Cass., n. 19250/2021).
Con la conseguenza che la eccezione di incompetenza formulata da parte convenuta va rigettata rientrando il presente giudizio nella competenza del Tribunale.
Ancora preliminarmente, nel merito, va rilevato che in mancanza di domanda di revisione delle tabelle impugnate ex art 69 disp att cc, oggetto del giudizio è solo la impugnativa delle delibere sottoposte al vaglio giudiziale ex art 1137 CC ed in particolare, in via pregiudiziale rispetto alle successive, di quella che in data
04/06/2019 ha approvato le tabelle millesimali redatte nel 2018.
Tanto perché, come è noto, è precluso al giudice di sindacare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla impugnata delibera, dovendosi limitare solo a valutare se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell'assemblea (Cass. civ., Sez. II, 20/06/2012, n. 10199; Cass. civ.,
Sez. II, 30/07/2004, n. 14560; Cass. civ., Sez. II, 26/04/1994, n. 3938; Cass. n. 731 del 27 gennaio 1988).
Con la conseguenza che ogni valutazione ed accertamento, in punto di fatto o di diritto, in merito alle tabelle approvate con quest'ultima delibera, va circoscritto solo alla valutazione della legittimità della stessa delibera e pagina 10 di 14 non ai fini della revisione delle tabelle.
Ciò posto, è pacifica in atti la esistenza di un regolamento condominiale contrattuale al quale è allegata sub “C” una tabella dei millesimi per la ripartizione delle spese degli ascensori “padronale” e di “servizio”.
Vi è contrasto invece tra le parti se tale tabella rechi deroga ai criteri legali per il riparto delle spese e dunque abbia anch'essa carattere contrattuale e, conseguentemente, se sia modificabile a maggioranza o la sua modifica necessiti dell'unanimità dei condomini.
Altro motivo di contrasto tra le parti è se le tabelle approvate con la delibera impugnata del 04/06/2019 deroghino o meno a loro volta ai criteri legali per il riparto delle spese e, conseguentemente, se per la loro approvazione era necessaria la maggioranza o l'unanimità dei condomini.
Come è noto “i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'articolo 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutti i condomini” (Cass. Sez.
2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003).
Ciò perché “La natura delle disposizioni contenute nell'articolo 1118 c.c., comma 1 e articolo 1123 c.c. non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. In assenza di limiti posti dall'articolo
1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime“ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5975 del 25/03/2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6844 del 16/12/1988); non operando, del resto, in materia di condominio negli edifici, nulla di simile all'articolo 2265 c.c. (divieto del patto leonino), perché relativa a scopi del tutto estranei alla situazione di mero godimento di beni comuni, tipica del condominio di edifici. (Cass 16302\2016) .
Viene, pertanto, imposta, a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condomini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'articolo 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento
“contrattuale” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6714 del 19/03/2010; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17101 del 27/07/2006;
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 126 del 08/01/2000).
Tale consolidata giurisprudenza è stata poi confermata dalla nuova formulazione dell'art.69 disp att.cc. dettata dalla riforma del condominio del 2012, ed in particolare dal suo IV comma che prevede “Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.”
Tali principi vanno applicati anche alle ipotesi disciplinate dall'art.1124 c.c. trattandosi di specificazioni di quelle previste in termini generali dall'art.1123 cc (cfr.: Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 20888 del 18/07/2023).
pagina 11 di 14 Tanto precisato, va osservato poi che è provato in atti, da un'attenta lettura del regolamento di condominio, che lo stesso, con i suoi artt.2 e 9, prevede l'esclusione dei proprietari degli immobili siti al piano terreno e seminterrato del fabbricato condominiale, dalla proprietà comune e dalle spese relative ai due ascensori oggetto di causa, in deroga al dettato dell'art.1124 c.c..
A loro volta le tabelle millesimali originariamente allegate al regolamento di condominio rispecchiano tali previsioni contrattuali regolamentari e attesa la suddetta deroga rivestono dunque natura contrattuale come specificato dalla Corte di Cassazione fin dalla sua sentenza n.7300/2010 (cfr., tra le altre, Cass. n.29074/2023;
Cass. n.12259/2023, Cass. n.1896/2023, Cass. n.11846/2020, Cass. n.1848/2018), (per la quale si distinguono tre tipologie di tabelle millesimali: “1) le tabelle convenzionali c.d. , caratterizzate dall'accordo con il quale «i condòmini, nell'esercizio della loro autonomia», dichiarano espressamente «di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dagli artt. 1118
c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla ”diversa convenzione“ di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte,
c.c.»: in questo caso, «la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.»; 2) le tabelle convenzionali c.d. , che si differenziano dalle prime perché, «tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condòmini), i condòmini stessi intendono… non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)»: in detta ipotesi, «la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore, il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt.
1428 ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito»; 3) le tabelle c.d. , cioè adottate dall'organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all'uopo richiesta, le quali risultano «pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69»”) .
Ciò posto va poi osservato che, con la CTU dell'Ing. , - al quale elaborato si rinvia Persona_1 integralmente per quanto riguarda i rilievi e le conclusioni tecniche, mentre rimane riservata a questo Giudice ogni valutazione giuridica – è stato accertato che le tabelle del 2018 approvate con la delibera impugnata, a loro volta, derogano in vari punti ai criteri di legge come analiticamente specificato nella relazione peritale.
Tra le deroghe spicca, tra le altre, che nelle tabelle approvate con la delibera impugnata, come accertato dal
CTU: “Nei calcoli dei millesimi degli ascensori sono stati inseriti dei “coefficienti di utilizzo” tramite i quali partendo dai “millesimi di proprietà” sono stati ottenuti dei “millesimi di proprietà proporzionati”.
Come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, tale “modifica del criterio legale dettato dall'art. 1124 c.c.
(il quale già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all'altezza dei piani) richiede il consenso
pagina 12 di 14 di tutti i condomini, e perciò una convenzione, non essendo comunque applicabile alle spese per il funzionamento dell'ascensore il criterio di riparto in base all'uso differenziato previsto dal secondo comma dell'art. 1123 c.c.” (cfr: Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 20888 del 18/07/2023)
Ne consegue che le tabelle in esame dovevano essere approvate dalla totalità dei condomini e non a maggioranza, come invece è avvenuto con la delibera impugnata e la circostanza è assorbente di ogni altra doglianza.
Irrilevanti quindi sono la eccepita circostanza che la redazione delle tabelle possa essersi resa necessaria dalle sopraelevazioni e aumenti di numero e volumetria degli immobili presenti nel condominio e, dunque, anche la eccepita sussistenza o meno del requisito dell'incremento di un quinto previsto 69, I comma, n° 2 disp att CC.
La delibera in esame risulta dunque radicalmente nulla (Cass. ,S.U., n. 18477/2010; Cass. sez. II n. 6714/2010; cfr anche: Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 20888 del 18/07/2023).
La esistenza del vizio rilevante sotto il profilo della nullità della delibera impugnata rende, dunque, anche irrilevante la eccepita tardività della impugnazione della delibera in esame attesa la irritualità della mediazione instaurata prima del giudizio dalla attrice, perchè il termine previsto a pena di decadenza 1137 cc deve essere rispettato solo per i vizi rilevanti sotto il profilo di annullabilità delle delibere impugnate.
In definitiva quindi va dichiarata la nullità della delibera impugnata.
Per quanto riguarda poi le delibere del 21/06/2022 con riferimento ai punti numeri 3 e 5 dell'ordine del giorno assembleare, va osservato che parte attrice le impugna innanzitutto in quanto con esse sono stati approvati il rendiconto ed il preventivo delle spese condominiali e i relativi stati di reparto elaborati sulla base delle tabelle sopra esaminate con riferimento alle spese relative agli ascensori, attesa la allegata illegittimità di tale approvazione.
Come precisato dalla giurisprudenza di legittimità: “Le delibere dell'assemblea di condominio che ripartiscano le spese dando esecuzione a un criterio illegittimamente adottato in una precedente delibera nulla, sono annullabili e non nulle per propagazione, in quanto non volte a stabilire o modificare per il futuro le regole di suddivisione dei contributi previste dalla legge o dalla convenzione, ma in concreto denotanti una violazione di dette regole” (cfr.: Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 20888 del 18/07/2023).
Oltre tale motivo anche tutti gli altri motivi posti a fondamento della loro impugnativa giudiziale formulata dall'attrice e sopra richiamati al più rileverebbero sotto il profilo della loro annullabilità (cfr: Corte di Cassazione
a Sezioni Unite n°9839/2021)..
Ne consegue quindi che va accolta la eccezione di parte convenuta di tardività della loro impugnativa per violazione del termine decadenziale previsto dall'art 1137 cc, attesa la irritualità della mediazione svoltasi prima della introduzione del giudizio e la conseguente tardività della loro impugnazione avvenuta utilmente solo con la notifica dell'atto di citazione introduttivo del giudizio quando era già spirato il termine suddetto.
Conseguentemente va quindi disattesa ogni domanda formulata dall'attrice avverso dette delibere.
Nella presente decisione rimane assorbita ogni altra domanda e questione sollevata in giudizio tra le parti, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n.
pagina 13 di 14 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
La decisione sulla attribuzione delle spese e competenze della mediazione e del presente giudizio deve tenere conto della sostanziale reciproca soccombenza delle parti e degli altri rilievi sopra effettuati in ordine alla necessità della verifica delle tabelle millesimali condominiali attese le domande formulate dalla attrice ed alla irritualità delle due mediazioni che hanno preceduto i giudizi poi riuniti.
Ne consegue che è giustificato che i compensi di giudizio e di mediazione vadano compensati per la metà tra parte attrice e il convenuto ai sensi dell'articolo 92 c.p.c.; mentre a carico del convenuto CP_1
ed a favore della attrice, vada posta l'altra metà dei compensi che, determinati sulla scorta dei CP_1 parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, si liquidano solo per tale metà come in dispositivo.
A carico del convenuto ed a favore della attrice vanno poi poste, integralmente, le spese di lite e di CP_1 mediazione.
Infine, le spese di CTU, già in precedenza liquidate e poste a carico di entrambe le parti, in solido, vanno ugualmente poste a carico del convenuto per l'intero atteso che la CTU si è resa necessaria per la CP_1 opposizione del alle istanze di parte attrice, rilevatesi poi fondate. Lo stesso va quindi condannato a CP_1 rimborsare l'attrice di quanto avesse già sborsato per dette spese di CTU, quantificate in €. 4.161,66, comprensive di oneri di legge, come provato in atti.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
- Dichiara la nullità della delibera del convenuto del 04/06/2019 con riferimento al punto 6) CP_1 dell'Odg.
- Rigetta ogni altra domanda dell'attrice.
- Condanna il convenuto, in persona del suo amministratore pro tempore, a corrispondere all'attrice CP_1 la metà dei compensi di giudizio e di mediazione, liquidate per tale sola parte in €.6.000,00, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge;
nonché, integralmente le spese di giudizio e di mediazione determinate in €.700,00. Compensa la rimanente metà dei compensi di giudizio e di mediazione tra le parti.
- Pone definitivamente le spese di CTU, già in precedenza liquidate e poste a carico delle parti in solido tra di loro, a carico esclusivo del convenuto , per l'intero e condanna lo stesso a rimborsare l'attrice di CP_1 quanto avesse già sborsato per esse, quantificato in €. 4.161,66, comprensivo di oneri di legge.
Sentenza immediatamente esecutiva, come per legge, resa ex articolo 281 sexies, III comma c.p.c..
Milano, 18 luglio 2025
Il Giudice
dott. Pietro Paolo Pisani
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