REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Messina – Prima Sezione Civile
In composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Dott. Emilia Caleca, all'esito della riserva assunta all'udienza del 03.10.2025, svolta a trattazione scritta , ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 342 del Registro Generale Contenzioso 2022
TRA
(C.F. ), nato a [...] il [...] e ivi Parte_1 CodiceFiscale_1
residente, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dell'Avv. Francesco Cambria
(C.F. ) e presso il Suo studio, in Messina, elettivamente CodiceFiscale_2
domiciliato,
intimante
E
(C.F. ), nato a [...] il [...] ed ivi Controparte_1 CodiceFiscale_3
residente, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall' Avv. Luigi Giacobbe e presso il Suo studio sito in Messina, elettivamente domiciliato,
intimato
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento – uso abitativo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di intimazione di sfratto per morosità l'istante premetteva e documentava: - di essere proprietario dell'immobile sito in Messina, via S.S.
Annunziata, c/da Sorba, piano T;
- di aver concesso in locazione ad uso abitativo suddetta unità abitativa al sig. , giusto contratto stipulato in data 03 Controparte_1
marzo 2017 e nella medesima data registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Messina al n. 001032, serie 3T, codice identificativo telematico TXX17T001032000HH; - che il predetto immobile veniva concesso in locazione per il periodo dal 1° marzo 2017 al
28 febbraio 2020, poi prorogatosi di diritto per altri due anni;
- che il canone di locazione veniva concordato dalle parti nella misura di € 400,00, da pagarsi a rate mensili entro il giorno cinque di ogni mese e da corrispondersi tramite bonifico alle coordinate bancarie del locatore;
- che, nel corso del rapporto locativo, l'odierno intimato si era resa moroso, omettendo di pagare i canoni di locazione relativi alla mensilità di agosto 2021 per € 150,00 e settembre e ottobre 2021 per l'intero somma di € 400,00 mensili, per un totale pari ad € 950,00. Il locatore intimante chiedeva, pertanto, volersi: 1) convalidare lo sfratto per morosità; 2) in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio dell'immobile; 3) nel merito e definitivamente, dichiarare risolto il rapporto per grave inadempimento del conduttore;
5) condannare l'intimato al pagamento di spese, competenze e onorari di causa.
La causa veniva iscritta al R.G. n. 5745/2021 con fissazione dell'udienza di prima comparizione il giorno 7 gennaio 2022.
Con comparsa di costituzione si costituiva in giudizio il sig. e, Controparte_1
contestando la fondatezza dello sfratto intimato, eccepiva: - di aver versato la somma di € 600,00 mensili, a titolo di pagamento del canone locativo, dal primo mese di locazione (marzo 2017) sino al mese di maggio 2020, sempre mediante consegna di assegni postali;
- di aver versato la somma di € 400,00, stabilita nel contratto quale canone di locazione, per le mensilità successive, ossia da giugno 2020 al mese di luglio
2021; - che ha, dunque, corrisposto nelle mani del locatore la complessiva somma di €
29.250,00, di cui € 23.400,00 sino a maggio 2020 e € 5.850,00 sino ad agosto 2021, a fronte di un canone complessivo da versare, per lo stesso periodo, ovvero marzo 2017
– gennaio 2022, di € 23.600,00; - che, pertanto, ha versato un somma maggiore rispetto a quanto effettivamente dovuto, pari a € 5.650,00, di cui si chiede la restituzione o l'imputazione come anticipo del canone che maturerà a partire dal mese di febbraio
2022; - che, in ogni caso, dopo la conduzione dell'immobile si sono manifestate gravi carenze strutturali dell'immobile locato, dovute a difetti che non erano stati evidenziati dal locatore al momento della stipula del contratto e che legittimano una richiesta di riduzione del canone locativo. Chiedeva, pertanto, volersi: 1) rigettare le domande avverse perché del tutto inammissibili e infondate in fatto ed in diritto, accertando, dichiarando e riconoscendo l'insussistenza della dedotta morosità; 2) riconoscere che il sig. Nostro ha versato al sig. la complessiva somma di € 29.250,00, a fronte Pt_1
di un canone complessivo pari ad € 23.600,00; 3) rigettare la richiesta di intimazione di sfratto per morosità e disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c.; 3) in via riconvenzionale, riconoscere il credito di € 5.650,00 e condannare controparte al risarcimento danni, patrimoniali e non, per quanto subito o a liquidare la somma di €
5.000,00, secondo equità, quale ristoro per i vizi dimostrati in premessa, oltre alla diminuzione del canone;
4) in via subordinata, in caso di mancato accoglimento delle precedenti domande, ammettere il conduttore a sanare l'eventuale morosità, concedendo un congruo termine;
5) in via gradata, in caso di emissione di un provvedimento di rilascio dell'immobile, fissare la data di esecuzione nel massimo termine previsto dalla legge;
6) condannare l'intimante al pagamento di spese, competenze e onorari di causa.
A scioglimento della riserva assunta nel corso dell'udienza del 07 gennaio 2022, il giudice ordinava all'intimato sig. di rilasciare libero da persone e Controparte_1
cose, nella disponibilità del sig. , l'immobile sito in Messina, via S.S. Parte_1
Annunziata, c/da Sorba, piano, disponeva il mutamento di rito (R.G. 342/2022) del giudizio, nelle forme del rito speciale, per l'esame delle eccezioni sollevate dal convenuto, assegnava alla parte intimante il termine di giorni 20 per l'avvio del procedimento di mediazione e fissava per la prosecuzione del giudizio e per gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c. l'udienza del 14 ottobre 2022.
Preso atto dell'esito negativo della mediazione, all'udienza del 09 dicembre
2022, sostituita dal deposito note scritte, questo giudice rimetteva la causa per la discussione orale all'udienza del 13 ottobre 2023.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza dell'8 novembre 2024, questo giudice ammetteva l'interrogatorio formale del sig. sul capitolato Parte_1
dedotto ed articolato con memoria costitutiva del 05 gennaio 2022, integrato con memoria del 30 settembre 2022, con esclusione dell'ultima circostanza implicante una valutazione tecnica sulla pendenza della condotta fognaria.
Con ordinanza del 23 luglio 2025, questo decidente rimetteva la causa per la pronuncia della sentenza all'udienza del 3 ottobre 2025, da svolgersi attraverso il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
IN DIRITTO
Preliminarmente, ritiene questo giudicante che la controversia debba essere definita considerando, per evidenti esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, soltanto i profili ritenuti direttamente rilevanti ai fini della decisione. Infatti, per costante e consolidata giurisprudenza, al fine di adempiere all'obbligo della motivazione, il giudice del merito non è tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali ed a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo aver vagliato le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri argomenti, tesi, rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente e non espressamente esaminati, siano logicamente incompatibili con la decisione adottata, affrontando le questioni ritenute rilevanti secondo l'ordine ritenuto più opportuno (Cass., civ., n.
3831/1982; Cass., civ., sez. I, 15/04/2011, n. 8767; Cass., civ. sez. III, 20/11/2009, n.
24542). La causa, pertanto, potrà essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre (cfr. Cass., SS. UU., n. 9936/2014; Cass. n. 30745/2019;
Cass., sez. trib., n. 363/2019; Cass., sez. trib., n. 11458/2018; Cass., 2/12/2014, n.
25509).
In punto di decisione, occorre innanzitutto dare atto del rilascio dell'immobile, avvenuto in data 16 marzo 2023. Ciò determina, all'evidenza, la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile per la giuridica inesistenza dell'originario oggetto della res litigiosa; la circostanza che sia intervenuto il rilascio dei locali incide, infatti, sul diritto sostanziale ed elimina la contestazione, rendendo superflua ogni ulteriore decisione del giudice. Sul punto deve, quindi, dichiararsi cessata la materia del contendere.
Quanto alla richiesta, formulata dall'intimato, di rimessione della causa sul ruolo al fine di ammettere la prova testimoniale sviluppata nella comparsa di risposta e la
CTU richiesta al fine di verificare l'occlusione della condotta fognaria e le sue cause, la verifica delle infiltrazioni di acqua piovana all'interno dell'immobile locato nonché la quantificazione dei danni subiti e l'esatto ammontare della diminuzione del canone locativo per i vizi riscontrati, si osserva quanto segue. Suddette richieste istruttorie sono state ritenute inammissibili in quanto superflue e inconducenti;
infatti, secondo granitica giurisprudenza, “il giudizio di indispensabilità implica una valutazione sull'idoneità del mezzo istruttorio a dissipare un perdurante stato di incertezza sui fatti controversi smentendola o confermandola senza lasciare margini di dubbio” (Cass.,
SS.UU., 4 maggio 2017, n. 10790). Nello specifico, quanto alla prova testimoniale, la stessa verte sulle medesime circostanze di cui all'interrogatorio formale del sig.
, risultando così sovrabbondante;
inoltre, in ordine alla chiesta CTU, Parte_1
la giurisprudenza è ormai concorde nel ritenere che la stessa risulta legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (v. Cass., civ., n. 7635/2003, Cass., civ., n.
1299/2014; Corte d'Appello di Bari, n. 1228/2012). Ciò premesso, nella fattispecie in esame, vertendosi in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando, ai sensi dell'art. 1218 c.c., a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ., SS.UU., n. 13533/2001 e
Cass. civ. n. 341/2002).
A parere di questo giudice, nel caso de quo, il sig. nella qualità di Pt_1
intimante, ha pienamente soddisfatto l'onere probatorio su di lui incombente, producendo in giudizio il contratto di locazione stipulato tra le parti da cui si trae prova del titolo e deducendo la mancata corresponsione dei canoni di locazione per una morosità complessiva di € 6.292,89, così calcolati: canoni locatizi da novembre 2021
a marzo 2023, quale mese di rilascio, per un numero complessivo di 17 mensilità di €
400,00 ciascuna, a cui aggiungere € 6.800 e € 650 per morosità pregressa, con detrazione pari a € 1.157,11, corrisposti con assegno del 27 gennaio 2023.
Di contro, il sig. non ha provato in giudizio di aver Controparte_1
puntualmente adempiuto la prestazione da lui dovuta, attraverso il pagamento dei canoni locatizi per cui oggi è causa secondo le modalità previste dal contratto di locazione;
in effetti, il conduttore non ha fornito alcuna prova documentale a sostegno di quanto eccepito avverso gli assunti del locatore, dando luogo ad una opposizione non fondata su prova scritta e, dunque, assolutamente carente sul piano probatorio.
Le evidenze processuali dimostrano, pertanto, una persistente morosità del conduttore fino alla data di rilascio dell'immobile locato, tale da giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. Difatti, il mancato pagamento di più canoni locativi, come nel caso di specie, integra un inadempimento grave che legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto. Più precisamente, in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della l. n. 392/1978. La prima norma contiene una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento fondata su due presupposti: un requisito ha natura quantitativa, consistendo nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;
l'altro è di ordine temporale e consiste nel protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. La seconda disposizione di legge richiamata pone una deroga a tale principio, consentendo al conduttore di impedire, a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi e alle spese (v. Trib. Roma, sez. VI, 20/11/2021, n.16504).
Pertanto, in casi come quello in esame, la valutazione circa la non scarsa importanza dell'adempimento da compiere, ai sensi dell'art. 1455 c.c., in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, deve ritenersi implicita ove l'inadempimento riguardi le obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti (v. Trib. Roma, sez. VI,
19/07/2021, n.12529; Trib. Roma, sez. VI, 21/07/2021, n.13275). Com'è evidente, tale valutazione si fonda sul dettato dell'art. 1587 c.c., che prevede due obbligazioni principali a carico del conduttore: prendere in consegna il bene oggetto del contratto e servirsene in conformità all'uso pattuito e dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Tutto quanto sopra osservato non consente di accogliere le difese assunte dal conduttore.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell'intimato opponente ex art. 91 c.p.c., liquidandole come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Messina, in persona del G.O. dott. Emilia Caleca, disattesa ogni contraria istanza e difesa, definitivamente pronunciando: - dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile;
- dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra intimante e intimato;

- condanna il sig. al pagamento della somma di € 6.292,89; Controparte_1
- rigetta tutte le domande da quest'ultimo proposte;

- condanna parte intimata alla rifusione delle spese di lite in favore del Sig.
[...]
, che liquida in € 332,00 per esborsi, comprensivi della procedura di Pt_1
mediazione ed in € 2.540,00 per compensi di entrambe le fasi del giudizio, oltre iva e cpa come per legge e spese generali.
Messina, 30 ottobre 2025
Il Giudice
(Dott. Emilia Caleca)