N. 1726/2024 R.G.
TRIBUNALE DI BRINDISI

Il Giudice Designato, letti gli atti, sciogliendo la riserva di cui al verbale d'udienza del 28.2.25;
OSSERVA
Con ricorso ex art. 703 c.p.c. depositato il 19.6.2024, premettendo Controparte_1
di essere conduttrice di alcuni immobili ubicati in Carovigno alla (identificati nel catasto Parte_1
fabbricati di detto Comune al foglio 46 p,lla 1022 sub 1, sub 2, sub 3 e p.lla 1230), giusta “contratto di locazione ad uso abitativo del 01.04.2022” dalla stessa stipulato con la ha agito Controparte_2 nei confronti di quest'ultima affinché fosse ordinata “l'immediata reintegrazione della ricorrente nel possesso e/o detenzione qualificata dei beni immobili” sopra indicati.
La ricorrente, in particolare, ha dedotto che, a fronte del rifiuto dalla stessa manifestato di corrispondere, in favore della resistente, un importo maggiore a titolo di corrispettivo, rispetto a quello pattuito nel predetto contratto di locazione, la dopo aver minacciato “di Controparte_2
cambiare le serrature degli immobili oggetto del contratto in questione, nonché il telecomando del cancello elettronico (…), in data 10.5.2024”, per mezzo del proprio legale rappresentante,
[...]
ha comunicato “al legale rappresentante della Controparte_3 Controparte_4
che aveva provveduto a cambiare – in maniera arbitraria ed illegittima – le serrature dell'immobile condotto in locazione, nonostante la piena vigenza del contratto” .
Costituitasi in giudizio ha domandato il rigetto dell'avversa pretesa, Controparte_2 deducendo l'infondatezza del ricorso “per carenza dei presupposti ex art. 1168 c.c.”
Il ricorso è fondato e, come tale, meritevole di accoglimento.
L'art. 1168 c.c. subordina l'azione di reintegrazione del possesso all'esercizio, da parte di chi la invochi, di un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale sul bene, ovvero alla detenzione del medesimo, purché la stessa non dipenda da “ragioni di servizio o di ospitalità”.
L'oggetto sostanziale dell'azione possessoria ha, dunque, una sua piena autonomia rispetto alla situazione giuridica sottostante, in quanto mira al recupero della disponibilità di un bene o alla cessazione della molestia accertata, prescindendo dal diritto soggettivo che su di esso possa vantare o meno il soggetto passivo o attivo dello spoglio o della turbativa.
Ciò che viene in rilievo e deve essere dedotto nel giudizio possessorio è, pertanto, solo una situazione di fatto, con la conseguenza che ciò che può e deve essere tutelato nell'ambito del giudizio

possessorio è lo ius possessionis, ovverosia l'effettivo esercizio delle facoltà e dei poteri nei quali si esplica la signoria sulla cosa.
Ne consegue, che anche “il conduttore è detentore qualificato per conto del locatore possessore;
egli ha diritto alla tutela della propria situazione giuridica mediante l'esercizio dell'azione di reintegrazione contro l'autore dello spoglio” (Cassazione civile, sez. II, 29/04/2002, n.
6221).
Tuttavia, “il detentore qualificato che agisce per la reintegrazione nel possesso deve provare il titolo dal quale trae origine tale detenzione, a differenza del semplice possessore al quale è sufficiente invocare il principio possideo quia possideo” (Cass. n. 19931/2007)
Nel caso di specie, la detenzione da parte della società ricorrente degli immobili siti nel
Comune di Carovigno alla c.da sopra meglio identificati, trova fondamento nel contratto di Pt_1
locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti in data 1.4.2022.
Con il suddetto contratto le parti in causa hanno, invero, convenuto che “l'immobile potrà essere utilizzato dal conduttore esclusivamente al fine di concederlo a propria volta in godimento, nei limiti di cui al presente contratto di locazione, ai propri clienti per uso abitativo, nonché per altre finalità accessorie di cui al presente contratto” e che “il locatore si impegna a far pienamente godere al conduttore l'immobile”, concordando un canone di locazione corrispondente, per il primo anno, al
50% dei canoni di sublocazione e, dal secondo anno, “pari al 40% dei canoni di sublocazione che il conduttore incasserà su base annua, al netto dei costi di agenzia che il conduttore sopporterà per la mediazione della sub-locazione…”.
Acclarata la sussistenza, in capo alla della legittimazione a proporre Controparte_1
l'azione di reintegrazione, occorre, ora, precisare che “in tema di spoglio, l'accertamento del giudice deve riguardare sia l'elemento oggettivo della privazione totale o parziale del possesso, violenta o clandestina, che l'elemento soggettivo, ossia l'”animus spoliandi”, che non consiste nella sola coscienza e volontà dell'agente di compiere il fatto materiale della privazione del possesso, bensì nella consapevole volontà di sostituirsi al detentore, contro la volontà di questo (ovvero nella sua inconsapevolezza o impossibilità di venire a conoscenza dell'azione espoliatrice), nella detenzione totale o parziale e nel godimento del bene, con la conseguenza che il consenso, espresso o tacito, del possessore allo spoglio, costituisce causa escludente dell'animus spoliandi” (Cass. 14 giugno 2017,
n. 14797).
Nel caso di specie, l'elemento oggettivo proprio dello spoglio, risulta integrato dalla circostanza dell'avvenuta sostituzione delle serrature dell'immobile de quo posta in essere dalla la quale, con la propria condotta, ha, di fatto, escluso la società detentrice dal Controparte_5
godimento del bene locato. La suddetta circostanza, oltre a non essere stata contestata dalla società resistente, è stata, altresì, confermata dalle dichiarazioni rese dagli informatori all'udienza del 25.10.2024.
In particolare, socia della ha, in sede di esame, CP_6 Controparte_1 dichiarato di essere “al corrente del fatto che intorno alla metà dello scorso maggio, credo sia stato il giorno tredici, , che all'epoca era amministratore della e Persona_1 Controparte_1
, che lo è attualmente, dopo aver regolarmente aperto con il telecomando il cancello CP_7 di ingresso alla struttura “Casa Guaceto”, non poterono accedere al corpo di fabbrica principale della struttura - al cui interno vi erano le chiavi delle due depandance – perché la serratura della porta era stata cambiata”.
Anche esaminata alla medesima udienza, ha affermato di essere “a CP_8
conoscenza del fatto che verso la fine del mese di aprile o forse maggio ultimo scorso, in ogni caso prima dell'avvio della stagione turistica, non ha potuto accedere alla struttura in Persona_1 quanto le serrature delle porte erano state sostituite (…) successivamente a tale evento, la struttura non è più rientrata nella disponibilità della società ricorrente”.
Appurata, dunque, l'impossibilità del legale rappresentante della società ricorrente di accedere all'immobile detenuto in conseguenza dell'avvenuta sostituzione delle serrature delle porte di ingresso, può ritenersi provato, in via presuntiva, che autore materiale dello spoglio sia stato il legale rappresentante della società resistente, in virtù delle dichiarazioni con cui costui ha dapprima minacciato di procedere a detta sostituzione ed, in seguito, comunicato di avervi proceduto.
Va rilevato, infatti, che “in tema di presunzioni semplici - le quali vanno distinte sia dalla
"fictio iuris" che dalla presunzioni legali (assolute o relative) - il requisito della concordanza costituisce un elemento non essenziale ma solo eventuale del procedimento logico da cui consegue la presunzione (semplice), dovendo esso riferirsi all'ipotesi di una pluralità di fatti noti utilizzati dal giudice per risalire al fatto ignorato e potendo la presunzione stessa fondarsi anche su di un solo indizio, purché avente caratteristiche di gravità e precisione. L'esistenza di tali caratteristiche, poiché la legge affida la fonte delle presunzioni semplici alla prudenza del giudice, non abbisogna di particolare dimostrazione e deve essere ritenuta in "re ipsa", salva la prova dell'illogicità o dell'illegittimità della presunzione formulata dallo stesso giudice” (Cass. n.
1377/1993; v. anche Cass. n. 914/1999)
Può, dunque, ritenersi integrato il presupposto oggettivo dello spoglio, che, nel caso in esame, assume i requisiti propri della violenza.
Ed invero, ai fini della sussistenza del requisito della violenza nello spoglio “non è necessario che questo sia stato compiuto con forza fisica o con armi, essendo invece sufficiente che sia avvenuto senza o contro la volontà effettiva, o anche solo presunta, del possessore, mediante una mera violenza morale, quale una minaccia” (Cass. 2 dicembre 2013, n. 26985).
La giurisprudenza, inoltre, ha avuto modo di chiarire che “la violenza costitutiva dello spoglio, se usata sulle cose, consiste nel mutarne lo stato o la destinazione. deve peraltro ritenersi sufficiente qualsiasi atto il quale, anche se non accompagnato dalle tipiche caratteristiche della violenza e della clandestinita, abbia l'intrinseca attitudine a menomare il godimento di colui che esercita il potere di fatto sulla cosa, con un normale effetto, se non definitivo e permanente, almeno duraturo” (Cass. n.
990/1970). Non vi è dubbio pertanto, che l'avvenuta sostituzione delle serrature delle porte di ingresso, consistendo in un'alterazione del pregresso stato dell'immobile idoneo a privare il detentore del suo godimento, integri pacificamente la nozione di violenza rilevante ai fini della sussistenza dell'elemento materiale dello spoglio.
Passando, ora, al requisito soggettivo dell'animus spoliandi, ossia della consapevole volontà da parte di colui che compie lo spoglio di sostituirsi al detentore nel rapporto con la res, infondata appare la circostanza secondo cui la abbia agito nella convinzione che il Controparte_5
contratto di locazione fosse, al momento della sostituzione delle serrature, già risolto per effetto del recesso della ricorrente, comunicato da quest'ultima con e-mail del 5.5.2024.
Ed invero, dal tenore letterale della mail in oggetto, (prodotta, peraltro, in lingua inglese e, dunque, non utilizzabile nel processo civile ex art. 122 c.c., a norma del quale “in tutto il processo è prescritto l'uso della lingua italiana”, se non previa traduzione), nella quale , per conto CP_7 della ha comunicato alla società resistente che “la nostra collaborazione Controparte_4
è giunta al termine. Da oggi rimuoveremo la villa dai nostri canali di vendita e social”, nonché che
“onoreremo le prenotazioni per questa stagione e quando saranno terminate vi restituiremo la casa”, emerge chiaramente la volontà della società ricorrente di continuare a permanere nella detenzione dell'immobile condotto in locazione, almeno fino all'esaurimento delle prenotazioni già pervenute.
Rileva, poi, evidenziare, come un simile esercizio del diritto di recesso, mediante il ricorso allo strumento della e-mail e senza preavviso, non sia neppure contemplato nel contratto in oggetto, posto che al punto 9 dello stesso, rubricato “recesso anticipato delle parti”, le medesime hanno espressamente pattuito che “al conduttore è riservata la facoltà di recedere in ogni momento dal contratto di locazione, scaduto il primo anno dalla data di decorrenza del contratto di locazione, accollandosene le relative spese, dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata con preavviso di almeno sei mesi”.
Giova, in ogni caso, ricordare che le azioni di spoglio si configurano anche laddove un soggetto agisca nella convinzione di esercitare un diritto derivante dal contratto, posto che, secondo quanto chiarito dalla Corte di Cassazione, “configura spoglio in danno del conduttore - che perciò è legittimato attivo alla relativa azione prevista dall'art. 1168 c.c. - la privazione del godimento del bene locato, pur se effettuata dal locatore e pur se questi ritiene di agire nell'ambito dei diritti derivatigli dal contratto” (Cassazione civile , sez. II , 07/03/1997 , n. 2028).
Prive di rilievo, nel presente giudizio, appaiono, pertanto, tutte le deduzioni della resistente afferenti al mancato rispetto, da parte della società attrice, degli accordi economici intercorsi con la stessa.
In ragione di quanto sopra argomentato, tenuto conto della tempestività dell'azione (proposta dalla ricorrente entro l'anno dal lamentato spoglio), della sussistenza dei requisiti di carattere oggettivo e soggettivo sopra indicati, nonché dell'evidente pregiudizio subito dalla ricorrente, la presente domanda va accolta, con la conseguenza che è tenuta a reintegrare Controparte_2
nel possesso del compendio immobiliare in oggetto. Controparte_1
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


ACCOGLIE il ricorso e, per l'effetto, ordina a in persona del legale Controparte_2
rappresentante pro tempore, di reintegrare nel possesso degli immobili Controparte_1 ubicati nel Comune di Carovigno, alla c.da , identificati nel catasto fabbricati di detto Comune Pt_1
al foglio 46 p.lla 1022 sub 1, sub 2, sub 3 e p.lla 1230;
CONDANNA in persona del legale rappresentante pro tempore, alla rifusione Controparte_5
delle spese di lite sostenute dalla ricorrente, che liquida in € 259,00 per spese ed € 5.213,00 per competenze, oltre a rimborso forfetario spese generali, I.V.A. e C.A.P. come per legge.
Brindisi, 27 marzo 2025.
Il Giudice Designato
dott. Maurizio Rubino
La minuta del presente provvedimento è stata redatta dalla dott.ssa Jasmine Maria Francioso, funzionario dell'Ufficio del processo, con la supervisione del magistrato.