N. R.G. 259/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. RT MA IG Presidente dr. Francesco Distefano Consigliere dr.ssa TI NE Consigliera rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
(C.F. e (C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'Avv. Paolo Soattini
APPELLANTI
CONTRO
(P.I Controparte_1
), rappresentata e difesa dagli avvocati Claudio Vasini e Andrea Fumagalli P.IVA_1
APPELLATA
OGGETTO: impugnazione della sentenza del Tribunale di Varese n. 617/2024 pubblicata il 20 giugno
2024; materia: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI
Per e Parte_1 Parte_2
pagina 1 di 9 “Voglia la Corte d'appello adita, in riforma della sentenza del Tribunale di Varese, n. 617/2024 pubblicata in data 20 giugno 2024 e depositata il 20 giugno 2024, accogliere le conclusioni già formulate nel giudizio di primo grado e di seguito integralmente riportate: In rito. Rigettare la domanda della società convenuta di improcedibilità della domanda attrice per effetto di clausola compromessa trattandosi di clausola nulla. Nel merito
Previo accertamento della nullità e comunque della successiva caducazione del supposto accordo transattivo e/o solutorio di cui al doc. 4 e previo accertamento del recesso dal contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire per cui è causa, legittimamente esercitato dall'attore in conseguenza del grave adempimento della società convenuta, condannare quest'ultima al pagamento del doppio della caparra ex art. 1385 c.c. e quindi, detratta la somma già restituita di euro 20.000, al pagamento dell'ulteriore somma di euro 20.000, oltre interessi dal di del dovuto al saldo. Con vittoria di spese e compensi di lite, oltre ad IVA e CPA. In via istruttoria. Si chiede l'ammissione a prova testimoniale dei sigg: - residente in [...] sui capitoli nn. 1, 5, 6, 9, 10, 11, 12; - residente in [...] sui capitoli nn. 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 18. Si chiede l'ammissione della prova per interrogatorio formale del sig. residente in [...] sui capitoli nn.1, 2, 3, 4, 5, 8. 1. “Vero che nei giorni successivi al 3 luglio 2018 il sig. chiedeva al sig. Parte_1 Tes_3
, rappresentante legale della società di rilasciare la polizza
[...] Parte_3 fideiussoria di cui al contratto preliminare raffigurato dal documento 2 che si rammostra?”; 2. “Vero che in data 12 luglio 2018 in cui veniva stipulata polizza fideiussoria illustrata dal documento 5 che si rammostra?”;
3. “Vero che nei giorni successivi al 12 luglio 2018 il sig. , rappresentante legale Testimone_3 della società consegnava la polizza fideiussoria illustrata dal documento 5 Parte_3 che si rammostra ai sigg. e presso lo studio del sig. sito in Parte_1 Parte_2 Testimone_2 NO OL in via Fiorenzo Bonicalzi n. 3?”;
4. “Vero che nell'incontro tenutosi dopo il 12 luglio 2018 presso lo studio del sig. sito Testimone_2 in NO OL in via Fiorenzo Bonicalzi n. 3 per la consegna della polizza fideiussoria stipulata in data 12 luglio 2018, illustrata dal documento 5 che si rammostra, i sigg. e Parte_1 Parte_2 chiedevano al sig. , rappresentante legale della società la Testimone_3 Parte_3 data di inizio dei lavori e il cronoprogramma di esecuzione dei lavori dell'immobile da costruire sito in NO OL in via Pezza di cui al contratto preliminare che si rammostra? (doc.2)”;
5. “Vero che dopo la consegna della polizza fideiussoria stipulata in data 12 luglio 2018 il signor rappresentante legale della società veniva sollecitato dal Testimone_3 Parte_3 sig. a comunicare ai sigg. e la data di inizio di esecuzione Testimone_2 Parte_1 Parte_2 dei lavori di costruzione dell'immobile da costruire sito in NO OL in via Pezza di cui al contratto preliminare che si rammostra? (doc.2)”;
6. “Vero che in data 13 settembre 2018 il sig. chiedeva al sig. se il Parte_1 Testimone_2 signor , rappresentante legale della società aveva fissato Testimone_3 Parte_3 la data di inizio dei lavori per la realizzazione dell'immobile da costruire sito in NO OL in via Pezza di cui al contratto preliminare che si rammostra? (doc.2)”;
7. “Vero che in data 21 settembre 2018 i sigg. e incontravano il sig. Parte_1 Parte_2 nel suo ufficio sito in NO OL in via Fiorenzo Bonicalzi n. 3 e gli chiedevano se Testimone_2
pagina 2 di 9 l'impresa aveva comunicato la data di inizio dei lavori dell'immobile da Parte_3 costruire sito in NO OL in via Pezza di cui al contratto preliminare che si rammostra? (doc.2)”; 8. “Vero che il sig. dopo il rilascio della polizza fideiussoria stipulata in data 12 luglio Testimone_2 2018, illustrata dal documento 5 che si rammostra, diceva ai sigg. e che Parte_1 Parte_2 la società cominciava i lavori di realizzazione dell'immobile sito in NO Pt_3 Parte_3
OL in via Pezza di cui al contratto preliminare che si rammostra? (doc.2)”;
9. “Vero che in data 19 novembre 2018 il sig. chiedeva al sig. di Parte_1 Testimone_2 sollecitare il signor rappresentante legale della società Testimone_3 Parte_3 ad iniziare i lavori di realizzazione dell'immobile sito in NO OL in via Pezza di cui al contratto preliminare che si rammostra (doc.2)?”;
10. “Vero che in data 23 novembre 2018 il sig. chiedeva al sig. se, per Parte_1 Testimone_2 la realizzazione dell'immobile da costruire sito in NO OL in via Pezza di cui al contratto preliminare che si rammostra (doc.2), era stata predisposta da parte dell'impresa la documentazione urbanistica per l'esecuzione delle opere di costruzione per l'immobile da costruire sito in NO OL in via Pezza?”;
11. “Vero che la sig. nel mese di novembre 2018 veniva delegata dal sig. Testimone_1 [...]
ad accedere presso il Comune di NO OL per verificare se era stata depositata la Pt_1 documentazione urbanistica per la realizzazione dell'immobile sito in NO OL in via Pezza, di cui al contratto preliminare che si rammostra (doc.2)?”;
12. “Vero che dall'accesso effettuato nel mese di novembre 2018 dalla sig. su delega Testimone_1 del sig. presso il Comune di NO OL sito in via Gian Pietro Porro n. 35, risultava Parte_1 depositata la documentazione urbanistica per la realizzazione dell'immobile da costruire sito in NO OL in via Pezza, di cui al contratto preliminare che si rammostra (doc.2)?” Si richiede altresì la prova testimoniale dei sigg. residente in [...] e residente in [...] sui capitoli nn. Testimone_5
13, 14, 15, 16, 17; si chiede altresì la prova per interrogatorio formale del sig. Testimone_3 residente in [...] sui capitoli nn. 13, 14, 15, 16, 17. 13. “Vero che in data 13 febbraio 2019 il sig. , rappresentante legale della società Testimone_3
unitamente al sig. incontrava i sigg. Parte_3 Testimone_2 Testimone_4
e e comunicava loro di voler recedere dal contratto preliminare di
[...] Testimone_5 compravendita illustrato dal documento 7 che si rammostra, dichiarando loro di voler restituire l'importo di euro 10.000 ricevuto a titolo di caparra confirmatoria dai sigg. Testimone_4
e ?”;
[...] Testimone_5 14. “Vero che nell'incontro del 13 febbraio 2019 con i sigg. e Testimone_4 [...]
il sig. , rappresentante legale della società Tes_5 Testimone_3 Parte_3 motivava le ragioni del recesso dal contratto preliminare stipulato con gli stessi in data 7 maggio 2018 illustrato dal documento 7 che si rammostra adducendo difficoltà economiche?”; 15. “Vero che durante l'incontro avvenuto in data 13 febbraio 2019 con i sigg. Testimone_4
e il sig. , rappresentante legale della società
[...] Testimone_5 Testimone_3 Parte_3
diceva di dover liquidare il socio della sua società?”;
[...]
16. “Vero che in data 13 febbraio 2019 i sigg. e Testimone_4 Testimone_5 accettavano la richiesta di recesso dal contratto preliminare illustrato dal documento n. 7 che si rammostra formulata dal sig. , rappresentante legale della società Testimone_3 Pt_3 [...]
”; Parte_3 17. “Vero che a seguito della risoluzione del contratto preliminare che si rammostra (doc.7) i sigg.
e restituivano al sig. , rappresentante Testimone_4 Testimone_5 Testimone_3
pagina 3 di 9 legale della società la caparra confirmatoria di euro 10.000 indicata nel Parte_3 contratto preliminare stipulato in data 7 maggio 2018 di cui al documento 7 che si rammostra?”; Si chiede ammettersi la prova testimoniale del sig. residente in [...] sul capitolo n. 18 di seguito articolato. 18. “Vero che in data 4 marzo 2019 il sig. restituiva al sig. la Testimone_2 Parte_1 provvigione di euro 5.000 corrisposta per la stipula del contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile da costruire sito in NO OL in via Pezza, di cui al contratto preliminare che si rammostra (doc.2)?”; Ci si oppone sin d'ora all'ammissione della prova per testi ex adverso articolata e, nella denegata e non creduta di ammissione degli stessi si chiede sin d'ora di essere ammessi a prova contraria coni testi , e .” Testimone_1 Testimone_2 Testimone_4 Testimone_5
Per Parte_3
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, così giudicare: nel merito: per tutti i motivi di cui in narrativa, accertata dichiarata la correttezza, sia in ordine alla ricostruzione dei fatti, sia sotto l'aspetto logico-giuridico, entrambe operate dal Tribunale di Varese, rigettare l'impugnazione ex adverso proposta e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata, con vittoria di spese e competenze di causa, anche di questo giudizio di secondo grado.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. La sentenza impugnata
Con sentenza n. 617/2024 pubblicata il 20 giugno 2024, il Tribunale di Varese ha respinto la domanda di accertamento della legittimità del recesso e di condanna alla restituzione del doppio della caparra versata ex art. 1385, 2° comma c.c., proposta dai signori e promissari acquirenti, nei Pt_1 Pt_4 confronti della promittente venditrice per essere quest'ultima rimasta Parte_3 inadempiente al contratto preliminare di compravendita di una villetta da costruire sottoscritto nel
2018, non avendo la convenuta mai acquistato il terreno sul quale la villetta doveva essere costruita.

2. Il giudizio di primo grado
Il Tribunale ha così riassunto la vicenda giudiziaria:
“Con atto di citazione ritualmente notificata e convenivano in Parte_1 Parte_2 giudizio la chiedendo che, previo accertamento della legittimità del Parte_3 loro recesso dal contratto preliminare avente ad oggetto la porzione di immobile bifamiliare sita in
NO OL, Via Pezza da costruirsi sul terreno censito al CT al foglio 9, mappali 10587, 10597 e
10611 stipulato inter partes in data 13/04/2018, la convenuta fosse condannata ex art. 1385 c.c. al pagamento della somma di € 20.000,00, oltre interessi. pagina 4 di 9 La parte attrice riferiva che:
a) alla stipula del preliminare aveva versato, con assegno bancario di € 20.000,00, parte della somma prevista a titolo di caparra confirmatoria, ma che la parte convenuta non aveva rilasciato entro il termine previsto nell'art. 3 del preliminare la fideiussione obbligatoria ex d.lgs n. 122/2005;
b) in provvisoria sostituzione della garanzia la convenuta, in accordo tra le parti, il 15/06/2018 aveva consegnato alla parte attrice un assegno bancario di € 20.000,00, da trattenere sino alla emissione e consegna della polizza fideiussoria;

c) la polizza veniva, quindi, stipulata il 12.7.2024, ma subito dopo la convenuta comunicava di non voler procedere alla costruzione dell'immobile, limitandosi a restituire solo l'importo della caparra versata e non il doppio previsto per legge;

d) a fronte del comportamento della convenuta, aveva comunicato il recesso dal preliminare e aveva stipulato con un soggetto terzo un preliminare per l'acquisto di un altro immobile in costruzione, sito nelle vicinanze del precedente.
Si costituiva in giudizio la società convenuta, eccependo, in via preliminare, l'incompetenza del
Tribunale adito ai sensi della clausola compromissoria prevista nell'art.18 del preliminare e, nel merito chiedendo il rigetto delle domande attoree e la condanna della parte convenuta ex art. 96 cpc..
La detta parte precisava che era stata la parte attrice a mutare l'intenzione sull'acquisto dell'immobile, preferendo procedere all'acquisto di altro immobile ritenuto più adatto alle sue esigenze. Evidenziava, poi, che, in occasione della consegna dell'assegno di € 20.000,00, in temporanea sostituzione della polizza fideiussoria, le parti avevano redatto in calce alla fotocopia del titolo un accordo integrativo del preliminare che prevedeva, in caso di incasso dell'assegno da parte dell'attrice prima del rilascio della polizza fideiussoria, la nullità del preliminare inter partes;
riferiva, quindi, che l'attrice aveva messo all'incasso l'assegno il 3.7.2018, nove giorni prima del rilascio della polizza fideiussoria.”
Il Tribunale, all'esito dell'istruttoria documentale, dopo aver respinto l'eccezione preliminare sollevata dalla convenuta, ha respinto la domanda attorea con la seguente motivazione: “Al di là delle argomentazioni in merito alla efficacia o meno della modifica/integrazione contenuta nella annotazione in calce alla ricevuta dell'assegno (doc. 4 convenuta), consegnato dalla conventa in provvisoria garanzia in considerazione della mancanza della sottoscrizione di uno dei promittenti acquirenti, appare del tutto evidente che mettendo all'incasso il detto assegno, per altro prima della scadenza del termine concordato del 15.7.2018, la parte promittente acquirente si rendeva pagina 5 di 9 inadempiente al contratto preliminare, non avendo de facto corrisposto le somme dovute in forza dell'art. 3 del contratto, manifestando con i fatti la sua intenzione di non proseguire nel rapporto obbligatorio, sorto con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita di immobili.”

3. Il presente giudizio d'appello
Avverso tale sentenza hanno proposto appello e articolando i due motivi Parte_1 Parte_2 che seguono.
Con il primo motivo di appello, intitolato: “Error in iudicando per errata applicazione degli artt. 1385, comma 2, e 1455 c.c. per aver la Corte ritenuto inadempiente il promissario acquirente per effetto dell'incasso dell'assegno del 15 giugno 2018, limitando l'indagine, per la verifica dell'adempimento, all'interesse di una sola parte e alla sola anteriorità di questo rispetto all'altro inadempimento”, gli appellanti sostengono che il giudice di primo grado abbia erroneamente ritenuto inadempienti i promissari acquirenti unicamente in ragione dell'incasso, avvenuto il 3 luglio 2018, dell'assegno restituito dal promittente venditore il 15 giugno 2018. Secondo gli appellanti, tale incasso non avrebbe potuto costituire di per sé inadempimento, essendo fatto “neutro” in assenza di ulteriori elementi concludenti che dimostrassero un'intenzione univoca di non proseguire nel rapporto contrattuale. Gli appellanti lamentano, inoltre, che il primo giudice non avrebbe esaminato congiuntamente e nel loro complesso le condotte di entrambe le parti, omettendo di considerare la gravità dell'inadempimento del promittente venditore che, dopo aver stipulato un preliminare di compravendita con i proprietari del terreno, non aveva più dato seguito a quel contratto.
Con il secondo motivo di appello, intitolato: “Error in iudicando per errata applicazione degli artt.
1350 e 1351 cc per non aver il giudicante di prime cure ritenuto che non era configurabile un'ipotesi di risoluzione consensuale del contratto preliminare per effetto della restituzione della caparra ad opera del promittente venditore”, gli appellanti lamentano che erroneamente il Tribunale avrebbe ritenuto integrata una risoluzione consensuale del contratto preliminare, nonostante non sia mai intervenuto alcun accordo scritto tra tutte le parti in tal senso. Il documento prodotto sub doc. 4, sottoscritto unicamente dal promissario acquirente , non sarebbe infatti stato idoneo a integrare Pt_1 una risoluzione consensuale del contratto preliminare, trattandosi di atto unilaterale e privo della forma scritta ad substantiam richiesta per la validità dei contratti aventi ad oggetto diritti reali immobiliari ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c. ed anche, come confermato dalla Corte di Cassazione a sezioni unite, per la risoluzione consensuale dei medesimi contratti. Peraltro, anche a voler configurare la pagina 6 di 9 Parte dichiarazione del stesa in calce alla copia dell'assegno restituito da come proposta Pt_1 unilaterale di scioglimento del contratto da parte del , essa sarebbe divenuta efficace solo in Pt_1
Parte assenza di un rifiuto da parte del destinatario. Invece, la condotta di che aveva attivato le procedure per il rilascio della fideiussione, risultava incompatibile con una volontà di scioglimento del contratto.
Gli appellanti chiedevano dunque che venisse accertata e dichiarata la piena validità ed efficacia del contratto preliminare fino alla legittima dichiarazione di recesso degli attori per inadempimento del promittente venditore, con conseguente accoglimento della domanda proposta in primo grado, ovvero Parte la condanna di a versare loro la somma di € 20.000,00.
Parte si è costituita anche nel presente grado di giudizio, chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
La causa è stata discussa decisa nella camera di consiglio del 16 luglio 2025.

4. Decisione
L'appello è infondato e va respinto.
Come correttamente affermato dal Tribunale, è stata la condotta inadempiente posta in essere dai promissari acquirenti poco dopo la sottoscrizione del contratto preliminare, ad aver determinato l'alterazione del sinallagma contrattuale, e il conseguente disinteresse della controparte alla prosecuzione del rapporto.
Premesso, invero, che Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo a un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi e alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma (Cass. n.
10477/2004; cfr. anche, tra le tante, Cass. n. 13627/2016, secondo cui “Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi e alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma”); nel caso di specie sono stati i promissari acquirenti a rendersi, per primi, inadempienti, omettendo di versare la caparra confirmatoria. Parte Infatti, nonostante fosse pacifico tra le parti che l'assegno di € 20.000 consegnato da ai promissari pagina 7 di 9 acquirenti il 15 giugno 2018 avesse la mera funzione di garantire la consegna della polizza fideiussoria, che doveva essere rilasciata entro il 15 luglio 2018 (v. art. 3 del contratto preliminare: doc. 2 appellanti), e dovesse perciò essere restituito dai promissari acquirenti una volta consegnata la polizza,
e decisero di incassare tale assegno il 3 luglio 2018, in tal modo rimanendo di fatto Pt_1 Pt_4 inadempienti rispetto all'obbligo, assunto con il preliminare del 4 maggio 2018, di versare la somma di
€ 30.000 a titolo di caparra confirmatoria (secondo l'art. 3 lett. a) e b) del contratto preliminare,
e avrebbero dovuto versare, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 20.000 Pt_1 Pt_4 all'atto della sottoscrizione del preliminare e la somma di € 10.000 entro il 30 giugno 2018).
Tale condotta inadempiente dei promissari acquirenti è stata certamente idonea ad alterare il sinallagma contrattuale e a determinare ragionevolmente nella promittente venditrice la convinzione che i promissari acquirenti, nonostante gli impegni assunti con il preliminare, non avessero più alcun interesse all'esecuzione del contratto. Parte La conseguente condotta di che dopo l'incasso dell'assegno consegnato a titolo di garanzia del rilascio della fideiussione assicurativa (regolarmente e tempestivamente rilasciata, come da pattuizioni, il 12.7.2018), decise di non dare seguito al contratto preliminare, omettendo di acquistare il terreno su cui doveva sorgere la villetta, appare pertanto pienamente giustificata dal comportamento inadempiente assunto dalla controparte.
Ne consegue che il recesso esercitato dai promissari acquirenti soltanto con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, a cinque anni di distanza dalla stipulazione del contratto preliminare, dopo aver pacificamente provveduto ad acquistare altra villetta da altro soggetto e senza che la controparte sia mai stata invitata in alcun modo ad adempiere, non appare certo conseguito ad una (grave) condotta inadempiente della promittente venditrice ai sensi dell'art. 1385, 2° comma, c.c.
La domanda volta ad ottenere la somma di € 20.000 a titolo di doppio della caparra versata è pertanto infondata.
In definitiva, stante l'infondatezza dell'appello, la sentenza impugnata deve essere integralmente confermata.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono altresì i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.

P.Q.M.

pagina 8 di 9 La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, così dispone:
- respinge l'appello; per l'effetto:
- conferma integralmente la sentenza impugnata;

- condanna la parte appellante a rimborsare alla parte appellata le spese di lite, che si liquidano in € 3.011,00 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR
115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 16 luglio 2025.
La Cons. rel. Il Presidente
TI NE RT MA IG
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