N. R.G. 9790/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE ATTRICE
e
CP_1
PARTE CONVENUTA
Oggi 8 maggio 2025 ad ore 13 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. Giovanni Baldazzi per parte intimante l'avv. GORI SIMONE per CP_1
Il Giudice invita le parti alla discussione.
I procuratori delle parti discutono brevemente la causa riportandosi agli atti;
rinunciano a comparire alla lettura del provvedimento e si allontanano.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
1 OGGETTO: Locazione di immobile ad uso abitativo di natura transitoria
CONCLUSIONI
Per la ricorrente: come da ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ovvero:
“ convalidare lo sfratto per finita locazione relativamente all'immobile posto in Firenze via
San Marcellino n. 21 e per l'effetto condannare i convenuti al rilascio e alla riconsegna dell'immobile de quo nella piena e libera sua disponibilità, fissando la data dell'esecuzione nel più breve termine possibile, e, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. immediatamente esecutiva e, all'esito del mutamento del rito, dichiarare risolto il contratto con condanna al rilascio;
con vittoria delle spese di causa.
Per la resistente: “rigettare la domanda di convalida di sfratto per finita locazione dell'immobile posto in Firenze via San Marcellino n. 21 proposta dalla sig.ra e Parte_1 comunque rigettare le domande tutte proposte da quest'ultima nei confronti della convenuta perché infondate in fatto e in diritto e, in via riconvenzionale, in tesi, CP_1
annullare e/o dichiarare nullo e/o inefficace, il contratto di locazione di cui si discute nella parte in cui illegittimamente deroga ai limiti di durata del contratto stabili dalla legge n. 431 del 1998 ed in particolare dall'art. 2, comma 1, della predetta legge e conseguentemente accertare, dichiarare e disporre che il contratto di locazione di cui è causa ha la durata di cui all'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, con prima scadenza dunque al 30/6/2026, avendo decorrenza dal 1/7/2022, e, in ipotesi, accertare, dichiarare e disporre che il contratto di locazione in questione alla prima scadenza del 31/12/2023 si è rinnovato per ulteriori 18 mesi, con prossima scadenza al 30/6/2025, per le ragioni tutte di cui in premessa, con vittoria delle spese di causa”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida la sig.ra Parte_1
conveniva in giudizio i signori e per sentir convalidare lo CP_1 Parte_2 sfratto per finita locazione relativamente all'immobile posto in Firenze via San Marcellino n.
21, meglio descritto in atti, e per ottenere la condanna dei convenuti al rilascio, fissando la data dell'esecuzione nel più breve termine possibile, e, in caso di opposizione all'esito del mutamento del rito, per dichiarare risolto il contratto, sempre con condanna al rilascio.
2 A fondamento delle richieste l'attrice allegava di aver concesso in locazione ai convenuti l'immobile con contratto del 23 giugno 2022 avente durata di 18 mesi con scadenza
31.12.2023 al canone mensile di euro 620,00 e che, malgrado l'intervenuta scadenza del termine di durata, l'immobile non era stato rilasciato.
Si costituiva in giudizio la sig.ra la quale si opponeva alla convalida di sfratto CP_1
e proponeva domanda riconvenzionale.
Premesso che il conduttore sig. non abitava più nell'immobile, ccepiva Parte_2 CP_1
la nullità /inefficacia del contratto ad uso transitorio, per carenza dei presupposti di legge e perché non avente il contenuto previsto dalla legge. Conseguentemente eccepiva la durata ordinaria della locazione (4 anni + 4) ovvero in subordine la proroga tacita per 18 mesi causa mancata tempestiva disdetta.
Con ordinanza 13/9/2024 l'Ufficio respingeva l'istanza di ordinanza dell'attrice ex art. 665
c.p.c., disponeva il mutamento del rito, concedeva termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi ed avviava le parti a mediazione.
Esperito tale incombente con esito negativo, depositata memoria integrativa ad opera della sola intimata, la causa è stata discussa oralmente all'odierna udienza, dopo il deposito di note conclusive autorizzate.
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1. La validità del contratto ad uso transitorio e la scadenza contrattuale
Trattasi della questione principale della causa.
Sul punto ritiene il giudicante fondate le difese e la domanda riconvenzionale della convenuta, la quale in sostanza chiede la riconduzione della durata del contratto a quella ordinaria (4 anni
+ 4).
L'art. 3 del Decreto del Ministero delle Infrastutture del 16/1/2017, emanato in esecuzione di quanto previsto dall'art. 4, comma 2, della legge n. 431/98 e dall'art. 4 bis della stessa legge, prevede che possono essere stipulati contratti da sei mesi a tre anni per i soli studenti che frequentino un corso universitario in un comune diverso da quello di residenza.
Detta disposizione è contenuta altresì nell'art. 15, comma 1, dell'Accordo Territoriale sulle
Locazioni Abitative applicabile nel Comune di Firenze e Comuni limitrofi sottoscritto il
25/6/2020 (doc. 3).
Nella fattispecie è documentale che la veva residenza in Firenze. CP_1
Né d'altra parte può applicarsi la normativa speciale dei contratti ad uso transitorio diversi da quelli a studenti universitari.
3 Invero anche in tal caso non è stato adottato il modello allegato alla normativa secondaria emessa in attuazione del disposto dell'art. 5 L. n. 431/1998, né sono state rispettate le condizioni e le modalità di stipula previste dalle apposite normative ministeriali attuative (il
D.M. 16.1.2017).
Nello specifico, tale decreto ministeriale, oltre a stabilire che i contratti ad uso transitorio devono essere stipulati esclusivamente utilizzando i modelli ad esso allegati, dispone le seguenti condizioni e modalità di stipula, considerate dalla giurisprudenza di legittimità essenziali per la validità ed efficacia di un contratto di questo tipo (tra le tante:
Cass. n. 4075/2014) ed al cui inadempimento è prevista la riconduzione del contratto di locazione di natura transitoria all'ordinaria durata quadriennale di cui all'art. 2, comma 1 L.
431/1998:
- i contratti devono avere durata massima di 18 mesi;

- i canoni di locazione relativi ad immobili siti in Comuni ad alta densità abitativa quale quello di specie devono essere pattuiti in una misura compresa tra i valori minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali per le fasce di oscillazione per aree omogenee;

- l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore che ne giustifica l'adozione è da provare con apposita documentazione da allegare al contratto;

A parte la durata massima di 18 mesi, nessuna delle altre condizioni è rispettata.
Non vi è infatti alcuna prova, né d'altra parte è specificamente contestato, che il canone pattuito sia rispettoso dei valori minimi e massimi previsti dagli accordi territoriali.
D'altra parte, la specificazione delle esigenze di studio è quantomai generica, in quanto indica esclusivamente il corso di laurea frequentato, né al contratto è allegata documentazione comprovante l'esigenza di studio dichiarata.
Quanto ora osservato è sufficiente di per sé per ritenere nulla la clausola di durata contrattuale di 18 mesi.
Al rapporto di specie deve quindi applicarsi la disciplina dei contratti di cui all'art. 2, comma 1 L. 431/1998, in punto di durata del rapporto.
Ai sensi di tale disposizione, per altro richiamata nello stesso articolo 3 del contratto in atti, in caso di inadempimento delle modalità di stipula previste a livello di normazione primaria, ovvero dal decreto ministeriale, il rapporto locativo va ricondotto alla durata ordinaria di quattro anni + quattro.
Poiché è pacifico che la locazione è iniziata il 1 luglio 2022 il primo quadriennio andrà pertanto a scadenza il 30 giugno 2026, con conseguente ulteriore rinnovo quadriennale ove
4 non venga intimata disdetta per le ragioni previste dall'articolo tre del decreto della legge numero 431 citata.
Resta assorbita ogni altra questione avanzata dalla convenuta in punto di durata del contratto.
Va quindi respinta la domanda di risoluzione del contratto per finita locazione e la richiesta di condanna al rilascio dell'immobile.
All'opposto va accolta la domanda riconvenzionale proposta, e quindi va accertato che il rapporto locativo in essere, da riqualificarsi come locazione abitativa ordinaria, andrà a scadenza alla data indicata, salva disdetta motivata ai sensi di legge.

2. Le spese di lite
Le spese vanno liquidate come da dispositivo avuto riguardo all'attività defensionale effettivamente svolta ed in applicazione dei parametri dello scaglione corrispondente al valore della lite (5200,00 – 26000,00)
Si giustifica una liquidazione sotto parametro in ragione della natura documentale della causa.


P.Q.M.


Visti gli artt. 429 e 447-bis c.p.c. il Tribunale ordinario di Firenze, II sezione civile in composizione monocratica, non definitivamente pronunciando, così provvede:
1) RIGETTA la domanda di risoluzione contrattuale alla data del 31/12/2023 e la consequenziale domanda di condanna rilascio;

2) DICHIARA che il rapporto contrattuale, da riqualificarsi come locazione ordinaria avente durata quattro anni +4, andrà a prima scadenza il 30 giugno 2026, con rinnovo automatico per altri 4 anni, salva disdetta da motivarsi ai sensi di legge;

3) CONDANNA a rimborsare a le spese di lite, che si Parte_1 CP_1 liquidano anche per la mediazione in complessivi € 4.500,00 oltre rimborso forfettario 15%,
Iva e CPA ed € 145,50 per esborsi
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Il Giudice
5 dott. Alessandro Ghelardini
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