N. R.G. 5766/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5766/2022
Oggi 23 Gennaio 2025, tramite note scritte ex art. 127 ter cpc, innanzi al dott. Maria Carla Quota, sono comparsi: per l'avv. VIALI MARIO e l'avv. BOGNOLO ROBERTA;
Parte_1 per 'avv. ARROBBIO ALESSANDRA. Controparte_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettive note depositate.
Il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c., tramite deposito telematico ex ar.t 127 ter cpc, senza darne previa lettura alle parti.
Il Giudice
dott. Maria Carla Quota
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Carla Quota ha pronunciato ex artt. 429 e 127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5766/2022 promossa da:
(C.F. , Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. VIALI MARIO e dell'avv. BOGNOLO ROBERTA
RICORRENTE contro
C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. ARROBBIO ALESSANDRA RESISTENTE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ai sensi dell'art 447 bis c.p.c., l'architetto adiva il Tribunale di Parte_1 Venezia chiedendo l'accoglimento delle seguenti domande:
“In via principale: - accertarsi e dichiararsi l'avvenuto recesso per giusti motivi ex art. 3 co. 6 L. n. 431/98, comunicato senza preavviso in data 21 aprile 2020 da parte della società
[...]
dal contratto di locazione concluso con l'Arch. in data 15 Controparte_1 Parte_1 marzo 2017, e registrato telematicamente presso l'Agenzia delle Entrate di Venezia 1 in data 29 marzo 2017 al n. 00127, serie 3T, codice identificativo avente ad oggetto CodiceFiscale_2 l'appartamento sito in Venezia, Cannaregio 2512, piano secondo, meglio identificato al N.C.E.U. di Venezia, Fg. 12, mapp. 695, sub. 4, cat. A/3, cl. 2, vani 5,5, r.c. €. 637,41;
- condannarsi, per l'effetto, la società corrente in Venezia, Cannaregio Controparte_1
4385, C.F. e P. IVA: in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in P.IVA_1 favore dell'Arch. dell'importo capitale di €. 7.177,46 a titolo di canoni di Parte_1 locazione impagati ed indennità di mancato preavviso a seguito di comunicazione di recesso, pari al saldo del canone locatizio dovuto per la mensilità di marzo 2020, a quelle intere di aprile, maggio, giugno, luglio, agosto e settembre 2020, ed alla quota parte di 21/31mi di quella di ottobre 2020, ovvero di quel diverso -maggiore o minore- importo che risulterà di giustizia, da maggiorarsi degli interessi legali maturati e maturandi dalle singole scadenze al saldo.
pagina 2 di 9 In via subordinata (e salvo gravame):
- accertarsi e dichiararsi l'intervenuta caducazione, a far data dall'11 giugno 2022, e per effetto della restituzione della cosa locata da parte della società conduttrice, del contratto di locazione stipulato tra l'Arch. e la società in data 15 marzo 2017, e Parte_1 Controparte_1 registrato telematicamente presso l'Agenzia delle Entrate di Venezia 1 in data 29 marzo 2017 al n. 00127, serie 3T, codice identificativo T6F17T001127000II, avente ad oggetto l'appartamento sito in
Venezia, Cannaregio 2512, piano secondo, meglio identificato al N.C.E.U. di Venezia, Fg. 12, mapp. 695, sub. 4, cat. A/3, cl. 2, vani 5,5, r.c. €. 637,41;
- condannarsi, per l'effetto, la società corrente in Venezia, Cannaregio Controparte_1
4385, C.F. e P. IVA: in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in P.IVA_1 favore dell'Arch. dell'importo capitale di €. 2.866,67 a titolo di canoni di Parte_1 locazione rimasti impagati e di indennità di occupazione sine titulo per le mensilità di marzo, aprile, maggio 2020 e per la quota parte di 11/30mi di giugno 2020, ovvero di quel diverso -maggiore o minore- importo che risulterà di giustizia, da maggiorarsi degli interessi legali maturati e maturandi dalle singole scadenze al saldo.
In entrambe le ipotesi, comunque: - accertato l'inadempimento, da parte della società resistente, degli obblighi contrattuali sulla stessa gravanti ex artt. 1576 co. 1, 1609, e 1590 c.c., condannarsi la società
corrente in Venezia, Cannaregio 4385, C.F. e P. IVA: in Controparte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, alla rifusione in favore della ricorrente, Arch.
[...]
, dell'importo di €. 5.140,00, pari all'ammontare dei danni arrecati all'immobile Parte_1 dalla condotta inadempiente dalla società conduttrice così come valutati ed analiticamente quantificati da parte dell'Arch. , ovvero di quel diverso -maggiore o minore- importo che risulterà di CP_2 giustizia, da maggiorarsi degli interessi legali maturandi dalla domanda giudiziale sino al saldo”.
In sintesi, la ricorrente esponeva in fatto quanto segue:
- di avere concesso in locazione alla affiliata AL IS, Controparte_1 l'unità immobiliare sita in Venezia, Canareggio, 2512, piano 2, con contratto del 15.3.2017, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Venezia 1 il 29.3.2017 al n. 00127, serie 3T;
- che tale contratto andava qualificato come locazione ad uso abitativo in considerazione della clausola di durata quadriennale, dell'ammontare del canone convenuto dalle parti, nonché del mancato espresso riferimento alla normativa in materia di locazione ad uso diverso da abitazione;

- che la conduttrice operava nel campo delle locazioni turistiche nel centro storico di Venezia e che la proprietaria aveva concesso alla propria controparte la facoltà di sublocare l'immobile per uso transitorio e turistico;

- che il canone di locazione, originariamente pattuito in €. 1.200,00 mensili, veniva successivamente dalle parti, con scrittura privata dell'1.10.2019, regolarmente registrata, rinegoziato in €. 1.000,00 mensili;

- che, in seguito all'adozione da parte del Governo italiano delle misure di contenimento dell'emergenza sanitaria OV 19, la conduttrice decideva unilateralmente di corrispondere alla ricorrente la metà del canone convenuto, quanto al mese di marzo 2020, e nulla versava per la mensilità di aprile 2020;
- che la ricorrente, dopo la richiesta della resistente di concederle la sospensione del pagamento del canone sino alla cessazione dell'emergenza, avrebbe, con pec del 16.4.2020, prospettato alla controparte due soluzioni alternative: la possibilità di recedere dal contratto per gravi motivi ex art. 3 c.
6 L. 431/98, versando le mensilità inevase nonché sei mensilità a titolo di indennità per mancato preavviso di recesso ovvero il permanere del rapporto in essere ed il pagamento per i mesi di marzo, pagina 3 di 9 aprile e maggio 2020 nella misura ridotta di €. 500,00, con previsione che la restante quota sarebbe stata dilazionata nei sei mesi successivi in rate da €. 250,00 mensili senza interessi, in aggiunta ai canoni medio tempore maturati;

- che, tuttavia, la resistente con missiva del 21.4.2020, comunicava alla locatrice l'immediata risoluzione del contratto con decorrenza dal giorno 01.03.2020, atteso che il rapporto doveva ritenersi risolto ai sensi degli artt. 1256, 1463 e 1467 c.c.;
- che con missiva pec del 27.4.2020, il legale della ricorrente diffidava la controparte a rilasciare l'immobile entro l'8.5.2020, aggiungendo di non condividere l'invocato operare dell'istituto della risoluzione contrattuale per impossibilità sopravvenuta della prestazione;
negava, poi, che gli effetti del recesso dal contratto per eccessiva onerosità della prestazione potessero retroagire all'1.3.2020.
Lamentava infine, ulteriori inadempimenti ad opera dalla resistente, consistenti nel non avere volturato l'utenza telefonica, nell'avere omesso la manutenzione della caldaia, nel non avere pagato la rata pulizia scale e nell'avere cagionato alcuni danni all'immobile;
- che in data 11.6.2020 la resistente, in persona della sig.ra legale rappresentante della Parte_2
riconsegnava spontaneamente l'immobile, lo stato del quale veniva Controparte_1 verificato dalla proprietaria in presenza della conduttrice, come da verbale firmato dalle parti, nel quale si dava atto della presenza di alcuni danni all'immobile;
- che successivamente, il perito di parte arch. incaricato dalla ricorrente per la stima dei Per_1 danni all'immobile, riscontrava ulteriori danni non emersi in sede di riconsegna dell'immobile e quantificava la somma dovuta a tale titolo in €. 5.140,00;
- che la conduttrice aveva omesso il saldo del pagamento del canone di marzo 2020 ed aprile, nonché il pagamento dell'indennità di mancato preavviso per il periodo dal 21.4.2020, data di decorrenza del recesso, sino alla riconsegna dell'immobile in data 11.6.2020.
- che, pertanto, la ricorrente promuoveva il procedimento di mediazione il quale si concludeva in un nulla di fatto in quanto la resistente, all'incontro del 12.7.2021, manifestava espresso rifiuto alla definizione bonaria della controversia;

In punto di diritto la ricorrente, prendendo le mosse dalla qualificazione come locazione ad uso abitativo del contratto stipulato dalle parti, escludeva che potesse trovare applicazione la norma di cui all'art. 1256 c.c., invocata dalla resistente in sede stragiudiziale, che era, invece, da leggersi in combinato disposto con l'art. 91 D.L. 18/2020 e, pertanto, valevole per le sole locazioni ad uso commerciale, in quanto solo l'assoggettamento del debitore alle misure di contenimento scaturite dall'emergenza sanitaria costituiva presupposto della deroga alle norme civilistiche disposta dal menzionato art. 91.L'attività della conduttrice, dunque, non sarebbe stata interessata dalle sospensioni obbligatorie disposte dai D.P.C.M. emanati dal Governo italiano ed a nulla sarebbe rilevata, a tale proposito, la previsione contrattuale – sub art 8 contratto di locazione - giusta la quale alla conduttrice era concessa la facoltà di sublocare l'immobile ad uso transitorio e turistico, in quanto essa non andava ad inficiare la natura abitativa della locazione in questione. La comunicazione del conduttore del 21.4.2020, pertanto, non avrebbe potuto essere interpretata quale comunicazione di risoluzione del contratto, per giunta con effetti ex tunc, per sopravvenuta impossibilità della prestazione o per eccessiva onerosità della stessa. Si sarebbe dovuta escludere, inoltre, l'applicabilità dell'art. 1256 c.c. anche perché, essendo l'obbligazione del conduttore di natura pecuniaria, essa non avrebbe potuto, per sua natura divenire impossibile. Sarebbe stato, altresì, da escludersi il riferimento all'art. 1467 c.c., circa la eccessiva onerosità della prestazione e, anche volendosi accordare l'operatività della norma in questione, essa non avrebbe giustificato l'omesso pagamento del canone sino all'11.6.2020, giorno del rilascio dell'immobile. Inoltre, l'efficacia del recesso non avrebbe potuto spiegarsi retroattivamente all'1.3.2020, giusto il combinato disposto degli articoli 1467 e 1458 c.c.. La missiva inoltrata all'arch.
pagina 4 di 9 del 21.4.2020 avrebbe, piuttosto, potuto ricondursi alla fattispecie del recesso dal contratto Parte_1 di locazione per gravi motivi ai sensi dell'art. 3 c. 6 L. 431/98.
Si costituiva in giudizio il resistente, concludendo come segue:
“Nel merito: rigettare le domande svolte in via principale, subordinata ed “in entrambe le ipotesi” dall'arch. perché infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto dichiarare che Parte_1 nulla è dovuto dalla società all'arch. in virtù del Parte_3 Parte_1 contratto di locazione stipulato in data 15.3.2017 così come modificato dall'accordo dell'1.10.2019 relativo all'immobile di Venezia Cannaregio n. 2512 piano 2°.
Nel merito in via subordinata (salvo gravame): nella denegata ipotesi di riconoscimento della debenza di somme da parte della resistente in favore della ricorrente, ridurre comunque l'importo ritenuto dovuto in base a quanto provato o in subordine secondo equità in considerazione di quanto dedotto circa lo stato emergenziale e pandemico”.
La resistente, nel costituirsi, non contestava di avere omesso il pagamento dei canoni di Marzo ed
Aprile 2020 e dell'indennità di preavviso, bensì la ricostruzione dei fatti prospettata dalla controparte.
Segnatamente, asseriva a sua volta:
- che il rapporto in essere tra le parti derivava da un originario contratto di mandato senza rappresentanza del 2015 con cui la resistente si era impegnata a locare in nome proprio il medesimo immobile oggetto di lite, sito in Canareggio n. 2512 Venezia, per finalità turistiche e sotto la denominazione “Al Timone Apartment”;
- che il contratto intercorso tra le parti nel 2017 fosse una mera prosecuzione di quello originario e che difettasse delle caratteristiche della locazione ad uso abitativo, dovendosi ricondurre alla fattispecie della locazione ad uso diverso da quello abitativo. Ciò, oltre ad essere insito nella natura di persona giuridica della resistente, sarebbe stato comprovato dall'oggetto sociale della stessa, rimarcato nel contratto dalla espressa facoltà di sublocazione ad uso turistico concessale dalla clausola n. 8
- che non era vero che il preavviso concordato dalle parti per il recesso della conduttrice dal contratto di locazione fosse semestrale, in quanto con la scrittura modificativa dell'1.10.2019 tale previsione di preavviso semestrale sarebbe dovuta decorrere dal quadriennio successivo alla proroga ( 2021-2025);
- che, pertanto, il termine di preavviso a carico del conduttore al momento del recesso, ai sensi l'art. 2 del contratto di locazione, sarebbe stato di due mesi;

- che l'emergenza determinata dall'epidemia OV era stata preceduta dall'acqua alta di Venezia, avvenuta nel novembre 2019 e che i pernottamenti nella struttura si erano drasticamente ridotti nel primo trimestre 2020;
- che il comportamento della locatrice non era stato affatto improntato a buona fede: contestava a tal fine la dichiarazione di cui alla pec dell'avvocato della ricorrente datata 4.5.2020, che riferiva di una asserita proposta alla conduttrice di riduzione del canone locativo.
Quanto alla domanda svolta dalla ricorrente di risarcimento dei danni cagionati all'immobile, la
[...] contestava l'an ed il quantum, atteso che non vi sarebbe stato un inventario dei Controparte_1 mobili, al momento della stipulazione del contratto del 2017, che l'immobile era stato gestito dalla stessa sin dal 2015 e, senza soluzione di continuità, sino al momento del rilascio, che, dunque, non vi sarebbe stata prova dello stato dell'immobile tra il primo ed il secondo contratto;
contestava, inoltre, il verbale di sopralluogo del'11.6.2020, nella parte in cui riscontrava la mancanza di una zanzariera in salotto, a suo dire, invece, mai esistita, ed in quella in cui si riscontrava un danno allo scuro di destra della finestra centrale del salotto.
In punto di diritto la resistente contestava la qualificazione come abitativa del contratto di locazione pagina 5 di 9 stipulato tra le parti: sarebbe stato, nella sostanza, un contratto ad uso non abitativo, come dimostrato dal fatto che esso era sempre stato locato a turisti. Aggiungeva che, in seguito agli eventi causati dall'emergenza da OV -19, l'alterazione del sinallagma contrattuale fosse stata tale da giustificare i rimedi della risoluzione contrattuale per eccessiva onerosità o per impossibilità sopravvenuta della prestazione. Con la comunicazione della resistente del 21.4.2020, motivata dall'evento straordinario in parola, il rapporto doveva ritenersi risolto e che, trattandosi di contratto ad esecuzione continuata, la caducazione del vincolo non si estendesse alle prestazioni già eseguite, ma valesse ad escludere il pagamento dei canoni per il periodo di preavviso.
In seguito alla prima udienza, svoltasi con trattazione scritta, veniva disposta una consulenza tecnica di ufficio, ponendo il seguente quesito: “sulla base dei documenti già prodotti in giudizio dalle parti ed ispezionato l'appartamento sito in Venezia, Cannaregio 2512, piano secondo, verifichi la sussistenza dei danni descritti nella perizia di parte di cui al doc. 12 della ricorrente, precisando se gli stessi possano derivare, anche solo in parte, dalla normale usura del bene, indicando gli interventi necessari per ricondurre il bene in condizioni buone ed idonee all'uso di locazione turistica, con i relativi costi di mercato”.
Alla successiva udienza di discussione, svoltasi con trattazione scritta il 23.1.2025, il Giudice tratteneva la causa in decisione. Lette le note ex ar.t 127 ter cpc depositate dalle parti, dunque, il ricorso promosso dall'Arch. contro risulta fondato, nei Parte_1 Controparte_1 limiti di quanto si dirà appresso.
Preliminare rispetto ad ogni statuizione sul merito della prima domanda principale di parte ricorrente è la questione relativa alla qualificazione giuridica del contratto di locazione posto in essere dalle parti in data 1.10.2019. Esso, ad avviso del Giudicante, è ad ogni evidenza un contratto ad uso non abitativo, per due ordini di ragioni: la prima risiede nel fatto che la proprietaria Parte_1
aveva locato l'immobile ad una società e non ad una persona fisica: tale circostanza di per sé
[...] vale ad escludere la natura abitativa dell'uso cui poteva destinarsi l'immobile; in secondo luogo, sono state le stesse parti ad imprimere all'accordo una natura commerciale sia nella previsione presente nelle premesse, giusta la quale “ la società affiliata AL IS si Controparte_1 occupa di locazioni turistiche in Venezia centro storico e che è suo intendimento avere in locazione l'immobile in oggetto al fine di sublocarlo a tale scopo”, che nella clausola n. 8 del contratto relativa alla facoltà della conduttrice di sublocare l'immobile ad uso transitorio e turistico.
In sostanza, seppure la clausola 2 del contratto preveda una durata contrattuale tipica delle locazioni abitative (4+4), la causa concreta del contratto è da rinvenire nell'uso commerciale che l'agenzia avrebbe fatto dell'immobile, ossia locarlo a terzi per trarne profitto. Ciò si evince anche dai documenti prodotti dalla resistente in sede di costituzione, e segnatamente quelli nn. 8-12: essi provano che la
[...] locava l'appartamento, denominato “Al Timone Apartament”, ai turisti di varia Controparte_1 provenienza. Le fatture, così come le dichiarazioni periodiche di imposta di soggiorno del Comune di Venezia dall'11.7.2017 al 13.12.2019, sono elementi inequivocabili atti ad escludere la natura abitativa della locazione intercorsa tra le parti.
Secondariamente, si rileva che la resistente, in seno alle conclusioni della memoria di costituzione, in via subordinata, ha chiesto “nella denegata ipotesi di riconoscimento della debenza di somme da parte della resistente in favore della ricorrente, ridurre comunque l'importo ritenuto dovuto in base a quanto provato o in subordine secondo equità in considerazione di quanto dedotto circa lo stato emergenziale e pandemico”. Tale domanda riconvenzionale non è stata, tuttavia, proposta ritualmente, con istanza di fissazione di una nuova udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c., incombente posto a tutela del diritto di difesa della controparte. Essa, pertanto, va dichiarata inammissibile.
Circa la prima domanda promossa da parte attrice, d'altro canto, risulta incontestato che la resistente non abbia versato alla controparte le seguenti mensilità: il 50% del canone di Marzo 2020, pagina 6 di 9 l'intero importo del canone di aprile 2020, nonché l'importo dei canoni relativi al preavviso di recesso da parte del conduttore.
All'uopo va interpretata la scrittura privata dell'1.10.2019 conclusa dalle parti, segnatamente nella parte in cui modifica la clausola n. 2 del contratto di locazione dell'15.3.2017 ai sensi della quale il conduttore aveva facoltà di recedere dal contratto previo avviso da comunicare alla locatrice almeno due mesi prima. Disponendo ciò le parti hanno legittimamente derogato alla norma di cui all'art. 27 c. 4 L. 392/1978 (si veda in proposito Corte di appello di Napoli sentenza n. 2538/2020; C. Cass. Ord. n. 23424/2019) prevedendo un termine di preavviso inferiore a quello legale.
La menzionata scrittura privata, ai punti 1 e 2, dispone quanto segue: “

1- a partire dall'1.10.2019 e per tutta la durata del contratto (31.03.2021), il canone mensile di locazione sarà abbassato a €. 1.000,00;
2 –Al termine di tale periodo, senza comunicazione di disdetta da una delle parti il contratto si rinnoverà tacitamente per altri quattro anni. Le parti consensualmente concorderanno un nuovo canone di locazione. Il conduttore avrà facoltà di recedere dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata, almeno sei mesi prima”.
L'interpretazione della clausola modificatrice del recesso del conduttore che viene ricondotto al termine semestrale previsto dalla norma sull'equo canone, va interpretata in armonia rispetto al tenore complessivo della scrittura. Ai sensi dell'art. 1363 c.c. “Le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto”. Appare, dunque, evidente che, laddove le parti, nel prevedere la riduzione del canone, stabiliscono che essa operi sino alla scadenza naturale del contratto in data 31.3.2021, abbiano ancorato l'efficacia e quindi la decorrenza della clausola successiva, modificatrice del termine di recesso in favore del conduttore, al medesimo termine. In altre parole, l'incipit del punto 2 della scrittura “Al termine di tale periodo...” va riferito sia alle previsioni relative al rinnovo tacito ed alla rinegoziazione del nuovo canone di locazione che alla riconduzione della facoltà di recesso del conduttore nei limiti di cui al citato art. 27 legge sull'equo canone.
Deve ritenersi, pertanto, che alla data del 21.4.2020, il conduttore avesse facoltà di esercitare il diritto di recesso dal contratto per gravi motivi, ai sensi dell'art. 27 L. 392/1978, nel termine di due mesi. Pertanto, la resistente va condannata a versare alla locatrice, la somma di € 1.500,00 a titolo di quota parte del canone di Marzo 2020 e del canone di Aprile 2020, alla quale si deve aggiungere un ulteriore importo pari a due mensilità a titolo di preavviso di recesso dal contratto di locazione, pari ad €.
2.000,00, oltre interessi moratori commerciali dalle rispettive scadenze sino al saldo.
Passando all'esame della seconda domanda di parte ricorrente, essa ha lamentato l'inadempimento della ai sensi dell'art. 1576 c.c. adducendo la presenza di Controparte_1 danni al bene locato, l'accertamento dei quali era avvenuto sia in sede di verbale di riconsegna dell'immobile, in data 11.6.2020, ch,e successivamente, in occasione del secondo sopralluogo del 17.6.2020, dall'Arch. incaricato dalla ricorrente. La ricorrente ha prodotto in giudizio una CP_2 perizia di parte, nella quale sono analiticamente elencati gli asseriti danni cagionati all'immobile per cui è causa, stimati in €. 5.140,00, oltre iva e spese, pari all'importo necessario alle opere di ripristino.
In sede di sopralluogo, come risulta dalla perizia definitiva, il CTU incaricato ha verificato e correttamente indicato i danni riscontrati in contraddittorio con le parti, alla luce sia della consulenza di parte che del verbale di riconsegna dell'immobile. Egli ha verificato che medio tempore alcuni oggetti di cui si lamentava il danneggiamento erano stati riparati dalla proprietaria;
ha, inoltre, proceduto alla stima delle opere di ripristino. Secondo il CTU non vi sono informazioni precise circa l'epoca in cui sono state installate porte e finestre né a quale data risalga il mobilio presente nell'immobile, tuttavia,
“si presume che il tutto possa avere un età ben superiore ai 10 anni, considerato che già nel 2015 l'immobile era dato in locazione turistica con la medesima dotazione di arredo e finiture”. Egli, applicando sul prezzo di mercato dei beni una riduzione di vetustà del 40% (vedasi pag. 16 ctu) ha pagina 7 di 9 quantificato il danno in € 3.157,40, sulla premessa di non avere applicato il menzionato parametro riguardo ai danni alla porta della camera matrimoniale, quelli concernenti la sostituzione delle lampade del bagno, la stuccatura approssimativa dei fori della parete del bagno, il danno alla base delle due imposte. Si tratta, infatti, di danni accertati e non riconducibili alla normale usura.
Il CTU ha, poi, correttamente espunto dalle voci di danno quella riferita allo sportello della caldaia, reputata irrilevante, quelle del freezer, in quanto in radice riscontrato inutilizzabile, quella relativa alla scheggiatura dell'angolo destro dello specchio del bagno piccolo, l'omessa manutenzione della porta del terrazzino, in quanto l'esfoliazione è stata ritenuta derivante da vetustà e non da un uso scorretto da parte del conduttore, il danno alla scaffalatura “Secco Cose”, in quanto non presente nell'abitazione al momento del sopralluogo. Riguardo alla scheggiatura dello specchio posto nel bagno piccolo, si ritiene di accogliere la conclusione del CTU circa l'esclusione della stessa dal computo dei danni, in quanto è emerso che essa risaliva a data anteriore a 2017, non tanto sulla base della foto prodotta dalla resistente (doc. 15, pag 16 memoria difensiva di parte resistente) all'epoca della quale non è dato risalire, quanto, piuttosto, sulla base delle stesse allegazioni presenti nelle osservazioni del ctp di parte ricorrente (all. 7 alla ctu) laddove, a pag. 4, stesse si evidenzia apertis verbis che il danno è riferibile al periodo corrente tra il 2015 e il 2017 e, quindi, ad un rapporto, quello di mandato, non oggetto del presente giudizio.
Tale conclusione, da valutarsi alla luce di altri elementi indiziari, quali le foto prodotte in giudizio e le allegazioni fattuali delle parti, circa l'esistenza di un pregresso rapporto di mandato avente ad oggetto il medesimo immobile, deve ritenersi, pertanto, provata. Il ctu ha, inoltre, correttamente ritenuto di non stimare il presunto danno alla quarta zanzariera del soggiorno, in quanto essa non risulta essere mai stata installata. Quanto alla teleria, di cui non vi è in atti documentazione attestante la sua presenza all'inizio della locazione, essa è stata nondimeno calcolata nella stima del danno complessivo in quanto, il ctu ha ritenuto che “tale biancheria sia necessaria per ricondurre il bene in condizioni buone ed idonee all'uso di locazione turistica”. Il giudicante ritiene che, tuttavia, manchi la prova della riconducibilità all'inadempimento della conduttrice della voce di danno relativa alla valigia che avrebbe contenuto la teleria mancante: non essendovi la prova che al momento della consegna dell'immobile la teleria fosse riposta in una valigia, il costo di € 60,00, stimato dal CTU, in risposta al rilievo del ctp di parte ricorrente, si ritiene che debba essere espunto dalla stima del danno complessivo.
In merito alla domanda di ristoro dei danni per violazione del combinato disposto degli artt.
1576 e 1590 c.c., la resistente ha contestato sia l'an che il quantum degli stessi, deducendo la carenza di prova dello stato reale dell'immobile al momento della sua consegna al conduttore: infatti, il dossier fotografico non è mai stato allegato al contratto, ma prodotto in giudizio, unitamente alla perizia di parte. Ciò precluderebbe in radice una stima del danno oggettiva. Tale affermazione non ha pregio: in punto di diritto, infatti, l'art. 1590 cc dispone che “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. In mancanza di una descrizione dell'immobile all'atto della consegna, opera tale presunzione del buono stato locativo (C. Cassazione sez. III sent. n. 14305/2005; C. Cassazione sez. III sent. n.15361/2016). Pertanto, i danni lamentati da parte ricorrente devono ritenersi provati, in mancanza di una rigorosa prova contraria fornita dalla resistente e alla luce dell'accertamento degli stessi condotto dal consulente tecnico di ufficio. Non va, poi, trascurato che, firmando la clausola n. 5 del contratto del 15.5.2017, il conduttore ha dichiarato che;
“riconosce esplicitamente di avere ricevuto l'immobile in buone condizioni e idoneo alla destinazione per cui viene locato completamente arredato ed accessoriato (vedi inventario a mezzo documentazione fotografica) e si impegna a riconsegnarlo al termine della locazione nello stesso stato di manutenzione salvo il normale deperimento dovuto all'uso”. Infine, la sig.ra in qualità di rappresentante della società resistente, all'atto della Pt_2 riconsegna dell'immobile in data 11.6.2020, non ha contestato i danni lamentati dalla proprietaria, fatta pagina 8 di 9 eccezione per la zanzariera ritenuta mancante nel salotto e per il danno allo scuro della finestra del salotto. In definitiva, si condividono le conclusioni cui è pervenuto il ctu, nei limiti di quanto sopra precisato, quantificando, così, il danno lamentato da parte ricorrente all'immobile di sua proprietà in €
3.097,40.
Le spese di lite sono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi dello scaglione di valore di riferimento da €.

5.201 ad €. 26.000,00 di cui al DM. 147/2022. Ad esse si aggiungono le spese stragiudiziali di mediazione obbligatoria, come liquidate in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara l'avvenuta cessazione, a partire dal 21.06.2020, degli effetti del contratto di locazione stipulato il 15.3.2017, in conseguenza del recesso di parte resistente per i gravi motivi di cui all'art. 27
L. 392/1978;
- condanna la resistente al pagamento in favore della ricorrente di complessivi € 6.597,40, di cui €.
3.500,00 a titolo di canoni di locazione inadempiuti e di indennità di preavviso di recesso, oltre interessi moratori commerciali dalle scadenze sino al saldo ed € 3.097,00 a titolo di risarcimento dei danni di cui in parte motiva, oltre interessi e rivalutazione dalla domanda sino al saldo.
- condanna, la resistente al pagamento in favore di parte ricorrente delle spese di lite che liquida in € 3.397,00 per compensi del giudizio, in €. 120,00 per onorari di mediazione obbligatoria, oltre spese vive documentate, spese di C.T.U. come liquidate in corso di causa, iva e c.p.a come per legge e rimborso forfettario al 15%.
Sentenza resa ex articoli 429 e 127 ter c.p.c., pubblicata mediante deposito telematico, senza previa lettura alle parti, ed allegazione al verbale.
Provvedimento redatto con l'ausilio dell'UPP dott.ssa Rosa Arena.
Il Giudice dott. Maria Carla Quota
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