R.g.n°8965 / 2022 IL GIUDICE
(dr.ssa Cristina CAPONE)

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, Sezione II civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Cristina Capone, pronunziando ai sensi del combinato disposto degli artt.127 ter e 429 c.p.c. ha emesso la presente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.8965 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2022, avente ad OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
TRA
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Napoli, alla Via Parte_1 C.F._1
G. Porzio – Centro Direzionale di Napoli, Isola F/3, presso lo studio dell'avv. Michele De Sica, che lo rappresenta e difende in virtù della procura alle liti in calce al ricorso
Ricorrente – Convenuto in riconvenzionale
CONTRO
(C.F.: ), e (C.F.: CP_1 C.F._2 Parte_2
), elettivamente domiciliati in Afragola (NA), alla via Giorgio La Pira n. 26, C.F._3 presso lo studio dell'avv. Maria Romanucci, che li rappresenta e difende in virtù della procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta
Resistenti – Attori in riconvenzionale
CONCLUSIONI
All'udienza fissata per il giorno 07.10.2025, le parti discutevano la causa e precisavano le conclusioni con note scritte ex art. 127 ter c.p.c., come indicato nel verbale telematico cui la presente sentenza è allegata.
PREMESSA IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
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(dr.ssa Cristina CAPONE)
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c, in combinata lettura con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c. depositato in data 02.09.2022, adiva codesto Parte_1
Tribunale esponendo: - di aver stipulato, in data 13.03.2004, un contratto di locazione con il sig.
[...]
, avente ad oggetto l'immobile sito in Afragola, alla via Nazionale n. 34, piano 3, Parte_2 interno 10, per un canone mensile di euro 250,00; - che, contrariamente a quanto risultava dal contratto di locazione, aveva versato “a nero” somme superiori rispetto a quelle previste dall'accordo locatizio;
- che, in particolare, a partire dal mese di aprile 2004 sino al mese di gennaio 2015, anziché versare euro 250,00 mensili, aveva corrisposto euro 550,00 mensili ( con dunque euro 300,00 mensili non dovuti); - che, successivamente, a decorrere dal mese di febbraio 2015 sino al mese di dicembre
2021, in base a un nuovo accordo, trasfuso nella registrazione del contratto di locazione telematica n.
966 serie T3, con decorrenza 01.02.2015, e prevedente un canone mensile di euro 400,00, aveva versato euro 600,00 (e, dunque, euro 200,00 mensili in più non dovuti); - che, pertanto, la somma da restituire, in quanto non suffragata da alcun titolo, era pari a euro 39.540,00 per il primo contratto ed euro 16.600,00 per i mesi da febbraio 2015 a dicembre 2021, ovvero per il secondo accordo;
- che, dunque, la somma complessiva da restituire ammontava a euro 56.140,00, alla quale andavano sommati gli interessi da calcolarsi sul singolo dovuto mensile (singola scadenza) fino al pagamento in restituzione, come per legge;
- che, infine, doveva essere restituito anche il deposito cauzionale di euro 1.000,00, di cui euro 500,00 dichiarati nel primo contratto ed euro 500,00 corrisposti “a nero”;
- che, all'inizio del rapporto e fino al 2017, ai fini dell'incasso delle somme dovute, era stato il sig.
a recarsi presso la sua abitazione, oppure presso il suo negozio sito nel Centro Commerciale Pt_2
“I Pini”, ubicato di fronte all'immobile locato;
- che, successivamente, dopo il 2017, considerato il peggioramento delle proprie condizioni di salute, il pagamento era avvenuto nelle mani della sig.ra
, la quale risultava locatrice del nuovo contratto di locazione stipulato secondo i termini CP_1 dello sfratto per morosità versato in atti;
- che, spesso, in caso di propria assenza, aveva delegato al pagamento dei canoni una persona di sua fiducia, la sig.ra sua collaboratrice da CP_2 diversi decenni;
- che, a riprova, anche documentale, del fatto che gli importi versati alla controparte erano superiori a quelli indicati nei contratti, assumeva rilievo la circostanza per cui, nel periodo in cui era previsto il pagamento di euro 400,00 mensili (dunque dal 2015 in poi), i bonifici eseguiti e le quietanze di pagamento dei canoni riportavano una differenza di euro 200,00, in quanto, a fronte di bonifici di euro 400,00, le quietanze relative alle medesime mensilità indicavano l'importo di euro
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600,00; - che costituiva ulteriore prova del pagamento “a nero” di somme non dovute lo scambio di messaggi intercorso in data 10 agosto 2020 tra la propria utenza telefonica e quella della sig.ra CP_1
, versato in atti;
- che, ai fini della procedibilità del giudizio, in data 30.05.2022 aveva esperito
[...] il tentativo di mediazione avanti all'Organismo Concilialex, che si era concluso con esito negativo.
Chiedeva, pertanto, all'adito Tribunale di: “1) accertare e dichiarare l'indebito arricchimento di parte convenuta per la somma di euro 57.140,00, per le causali di cui in premessa e per l'effetto : 2)
Condannare parte convenuta alla restituzione della predetta somma di euro 57.140,00 ovvero a quella maggiore o minore somma che il Giudice riterrà di ragione e o di equità. 3) Con vittoria di spese e competenze come per legge.” (cfr. pag. 4 del ricorso).
Si costituivano in giudizio e che contestavano in fatto ed in CP_1 Parte_2 diritto la domanda, eccependo: - che il contratto di locazione datato 13 marzo 2004 non aveva alcuna efficacia, non essendone mai stata provata l'esistenza né la registrazione, mentre l'unico contratto effettivamente intercorso tra le parti era quello sottoscritto in data 1° luglio 2004, regolarmente registrato e privo di qualsiasi previsione di deposito cauzionale;
- che il rapporto locatizio del 2004, intercorso tra il sig. e il sig. , era del tutto autonomo rispetto a quello successivo del Pt_1 Pt_2
2015, stipulato con la sig.ra , sicché le pretese avanzate nei confronti del sig. dovevano CP_1 Pt_2 ritenersi inammissibili per intervenuta decadenza, ai sensi dell'art. 79, comma 2, L. n. 392/1978, e comunque prescritte, essendo decorsi oltre sei mesi dalla cessazione del rapporto avvenuta in data 31 gennaio 2015; - che, in ogni caso, le domande attoree erano infondate nel merito, non essendo stato fornito alcun principio di prova in ordine ai presunti maggiori pagamenti di canone o all'avvenuto versamento di un deposito cauzionale, né risultando documentato l'asserito canone di euro 600,00 mensili;
- che il sig. era risultato moroso nei pagamenti a decorrere dal marzo 2021, tanto da Pt_1 essere attinto da procedimento di sfratto per morosità, poi definito con accordo, circostanza idonea a dimostrare la sua persistente inadempienza;
- che, al momento della riconsegna dell'immobile
(settembre 2022), lo stesso versava in condizioni di grave alterazione, con l'abbattimento di tramezzi, rimozione di rivestimenti, infissi e porte, opere tutte eseguite in assenza di preventiva autorizzazione scritta del locatore, in violazione degli artt. 2, 6 e 8 del contratto di locazione e dell'art. 1590 c.c.; - che, pertanto, parte conduttrice doveva essere condannata al risarcimento dei danni derivanti dalle modifiche abusive e dal necessario ripristino dello stato originario dell'immobile, stimati in complessivi euro 28.800,00, oltre al pagamento dei canoni residui (euro 6.250,00), del mancato preavviso di recesso, dei canoni non corrisposti da marzo 2022 a gennaio 2023 (euro 4.400,00) e degli oneri condominiali (euro 671,00), per un totale di euro 40.121,00, oltre interessi e rivalutazione;
che le pretese attoree dovevano, dunque, essere integralmente rigettate, con condanna del sig. alla Pt_1 rifusione delle spese e competenze di lite.
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Chiedevano, pertanto, all'adito Tribunale di: “In via pregiudiziale in rito, si chiede all'Ill.mo
Giudice, stante la domanda riconvenzionale, di fissare nuova udienza nei termini di legge. In via principale, nel merito, si chiede il rigetto di entrambe le domande formulate dal ricorrente perché entrambe infondate in fatto e in diritto e per tutti i motivi singolarmente specificati nel presente atto.
In subordine si chiede di dichiarare decaduta e prescritta l'azione nei confronti del Sig. e Pt_2 in ulteriore subordine, in caso di ammissibilità della domanda, si chiede ritenere intervenuta la prescrizionale decennale pertanto la domanda andrà esaminata nell'arco temporale che va dal mese di dicembre 2011 al mese di dicembre 2021. In via riconvenzionale, nel merito, si chiede, preso atto dei danni arrecati dal conduttore, per entrambe le parti: 1) accertata e dichiarata in capo al Sig.
la violazione contrattuale circa la modifica dello stato dei luoghi senza preventiva Pt_1 autorizzazione per iscritto, la condanna dello stesso al risarcimento nella misura che il Giudice riterrà giusto ed equo;
2) fermo quanto sopra, la condanna del Sig. alla somma di € 28.800 Pt_1 per il ripristino dello stato dei luoghi e per le attività da eseguirsi presso gi uffici competenti. Per la
Sig,ra si chiede all'Ill.mo Giudice: 4) accertata e dichiarata la violazione contrattuale in capo CP_1 al Sig. per il mancato preavviso della anticipata risoluzione contrattuale, la condanna dello Pt_1 stesso al risarcimento nella misura che il Giudice riterrà giusto ed equo;
5) accertata e dichiarata risoluzione anticipata del contratto da parte del Sig. , la condanna dello stesso al pagamento Pt_1 dei canoni dal mese di marzo 2022 sino al mese di gennaio 2023 oltre interessi, per la somma di €
4.400,00 e per la somma di € 671,00 per gli oneri condominiali;
6) accertato e dichiarato il pagamento dei canoni in acconto di chiede la condanna del Sig. al pagamento per il residuo Pt_1 pari ad € 6.250,00.” (cfr. pag. 14-15 della comparsa di costituzione e risposta)
Letti gli atti, espletata la consulenza tecnica d'ufficio, all'udienza del 04.02.2025, la causa veniva rinviata per la discussione e la decisione ex art. 429 c.p.c. all' udienza del 07.10.2025.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
In via preliminare, deve darsi atto della sussistenza della legittimazione attiva e passiva delle parti dell'odierno giudizio, che si desumono dalla documentazione in atti e dall'assenza di specifiche contestazioni a riguardo.
Sempre in via preliminare, va dichiarata la validità dell'atto introduttivo atteso che il medesimo permette certamente di individuare gli elementi costitutivi della domanda proposta dal ricorrente nei confronti dei resistenti e che ha consentito alle parti di spiegare compiutamente tutte le loro difese.
Sempre in via preliminare deve darsi atto della procedibilità delle domande avanzate dal ricorrente atteso l'avvenuto esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio ai sensi dell'art. 5, comma 1bis, del d.lgs. n. 28/2010 (come novellato dall'art.84 D.L. n°69/2013, conv. in
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legge n°98/2013), conclusosi negativamente per mancato accordo tra le parti così come risultante dal verbale del 30.05.2022 all'uopo depositato.
Va altresì dato atto della procedibilità delle domande avanzate in via riconvenzionale dai resistenti stante l'avvenuto esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio ai sensi dell'art. 5, comma 1bis, del d.lgs. n. 28/2010 (come novellato dall'art.84 D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), conclusosi negativamente per assenza della parte convocata così come risultante dal verbale del 20.12.2022 all'uopo depositato.
Tanto premesso in rito, venendo al merito, si osserva quanto segue.
In primo luogo, con riferimento alle pretese avanzate dal ricorrente, dall'esame complessivo degli atti di causa e della documentazione prodotta emerge che il ricorso proposto dal sig. Pt_1
non può essere accolto, per l'assorbente motivo della mancata prova di un accordo simulatorio
[...] tra le parti per la corresponsione di un importo superiore a quello dovuto sulla base dei rispettivi contratti.
Non risulta, infatti, provato in alcun modo l'asserito accordo simulatorio sul corrispettivo della locazione di cui al contratto del 2004, né a quella del 2015. L'attore non ha fornito alcuna prova idonea a dimostrare che tra le parti fosse stato stipulato un patto volto a dissimulare l'effettivo importo del canone o a prevedere il pagamento “a nero” di somme ulteriori rispetto a quelle dichiarate nei contratti di locazione regolarmente registrati. Analogamente, non risulta provato che fosse dovuta o effettivamente corrisposta alcuna somma a titolo di deposito cauzionale.
La prova testimoniale proposta dall'attore, inoltre, non è stata ammessa, poiché non verteva sull'esistenza di un accordo simulatorio, ma esclusivamente sul preteso pagamento di differenze di canone.
Ne consegue che la domanda di restituzione delle somme asseritamente versate in eccedenza rispetto al canone contrattualmente previsto non può essere accolta.
Quanto alla domanda riconvenzionale proposta dai resistenti, nella parte in cui hanno contestato che il Sig. , in violazione delle previsioni contrattuali, ha apportato modifiche allo Pt_1 stato dei luoghi senza preventiva autorizzazione scritta e hanno richiesto, dunque, la condanna dello stesso al pagamento di €.28.800,00 per il ripristino dei luoghi e per le attività da eseguirsi presso gli uffici competenti, si osserva quanto segue.
Sulla base della documentazione agli atti e delle ammissioni dello stesso sig. - a cui Pt_1 attribuire valenza confessoria riguardo al momento di effettuazione delle modifiche nel cespite locato
- , può dirsi dimostrato che, in vigenza del contratto di locazione con il sig. nel corso Pt_2 dell'anno 2004, il conduttore apportò le contestate modifiche contestate allo stato dei luoghi, in violazione delle previsioni contrattuali. Infatti, lo stesso sig. ha negli atti di causa (cfr. Pt_1
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memoria difensiva depositata il 21.03.2023) ammesso di aver eseguito i lamentati lavori all'interno dell'immobile locato nel 2004 (richiedendo la prova testimoniale degli stessi, non ammessa avendo essi valenza confessoria) con ciò confermando quanto dedotto dai resistenti. Non risulta, tuttavia, fornita alcuna prova circa l'ottenimento della preventiva autorizzazione scritta da parte del locatore prevista a pena di nullità ai sensi del contratto di locazione sottoscritto. Dalle risultanze Pt_2 istruttorie emerge, altresì, che i resistenti sono venuti a conoscenza delle lamentate opere soltanto in occasione del sopralluogo effettuato al momento del rilascio dell'immobile, nel settembre 2022, circostanza documentalmente provata. Il conduttore, dal suo canto, non ha dimostrato che la scoperta dei lavori risalisse a epoca anteriore, né ha fornito elementi utili a far decorrere il termine prescrizionale in data diversa. Deve, pertanto, ritenersi tempestivamente proposta nonché fondata la domanda riconvenzionale di risarcimento danni.
A tal riguardo, occorre prendere le mosse dall'elaborato peritale a firma dell'Arch. Per_1
nominata CTU nel presente giudizio, il cui elaborato peritale viene qui fatto proprio dalla
[...] scrivente in quanto correttamente argomentato e logicamente motivato.
Nella specie, il consulente tecnico d'ufficio ha accertato la presenza di modifiche strutturali e di interventi edilizi non autorizzati. Invero, il CTU ha rilevato quanto segue: “Il sopralluogo effettuato ha evidenziato con riferimento alla planimetria catastale depositata in atti, che tramezzo in corrispondenza del vano cucina che in origine divideva quest'ultima dal vano studio è stato demolito, il vano porta che collega l'ingresso con il salone non presenta l'originaria porta a soffietto
e al suo posto è stato realizzato un imbotto in legno;
la parete del vano cucina posta a sud presenta un rivestimento in pietra in sostituzione del parato originario;
il servizio igienico minore si presenta in buone condizioni segno di una recente ristrutturazione distinguendo al suo interno la realizzazione un gradino e la posa in opera di un piatto doccia che in parte invade lo spazio utile all'apertura della porta-finestra; infine in corrispondenza del connettivo non si rileva il vano ripostiglio riportato invece nella planimetria catastale e nei grafici assentiti. Si precisa che tale ultima alterazione non è stata lamentata dalla parte convenuta. In corrispondenza del balcone che affaccia sul cortile interno,
i pannelli della ringhiera di protezione in ferro e vetro sono in gran parte spaccati e in un punto il vetro è completamente assente al suo posto è stato inserito in maniera provvisoria un telo verde ombreggiante;
all'intradosso del solaio di copertura poi, sempre sullo stesso balcone si rilevano i fori di aggancio delle veneziane che allo stato non sono più presenti.”
Passando, poi, alla quantificazione degli stessi, ha chiarito che: “Al fine di quantificare i costi necessari per il ripristino dell'originario stato dei luoghi è stato redatto apposito computo metrico estimativo facendo riferimento al prezzario opere pubbliche regione Campania in vigore. Si precisa che i prezzi unitari pubblicati in gazzetta ufficiale, sono desunti da analisi che prezzi, redatti dalla
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regione, in cui si distinguono in maniera analitica le singole voci che lo compongono quali: ad esempio materiale, manodopera spese generali e utile. L'importo calcolato al fine di ripristinare
l'originario stato dei luoghi è pari a 15.220,61 euro (quindicimiladuecentoventi/61 euro). (…)”.
Il CTU ha altresì rilevato che: “L'appartamento in questione è stato edificato unitamente all'intero complesso edilizio cui appartiene con Concessione edilizia n. 4117 rilasciata dal Comune di Afragola in data 26/10/1968, e relativa concessione in sanatoria del 20/07/1987. Confrontando i grafici di progetto con lo stato di rilievo Si rilevano quale difformità una lieve diversa distribuzione interna: non si riscontra allo stato né il tramezzo che divideva il vano cucina da quello adibito a studio né il piccolo ripostiglio riportato nei grafici assentiti in corrispondenza del disimpegno interno. Per quanto attiene ai costi amministrativi e relative competenze professionali si ritiene doveroso una precisazione. Le difformità rilevate si identificano: • nella demolizione di una parete divisoria che divideva la cucina dal vano studio ascrivibile al conduttore • nella demolizione delle pareti che confinavano il ripostiglio in corrispondenza del connettivo di misura maggiore, ascrivibile al locatore. Le difformità sono entrambe sanabili presentando presso l'UTC, al fine di rendere conforme l'unità ai titoli abilitativi assentiti e alla scheda planimetrica depositata, una pratica edilizia tipo CILA ai sensi dell'art. 6 bis comma 2 e 5, del DPR 380/01 e s.m.i.: versando pertanto la somma di euro 1.000,00 (mille/00 euro), anche in conformità a quanto previsto dal DGC n. 25 del
20/04/2023. Con riferimento ai corrispettivi professionali inerenti la pratica edilizia a farsi si evidenzia che con l'articolo 9 comma 4 della Legge 27/2012, come modificato dall'articolo 1 comma
150 della L. 124/2017, unitamente a quanto previsto dal D.P.R. 137, (il cosiddetto decreto legge sulla liberalizzazione del governo Monti) vengono abolite le tariffe delle professioni regolamentate in ordini e collegi professionali e si sancisce che il compenso per le prestazioni professionali deve essere pattuito per iscritto al momento del conferimento dell'incarico stesso, nella forma di un contratto preventivo. Pertanto, non esistendo allo stato, per i lavori privati tariffe professionali di riferimento,
è possibile, al fine del calcolo dei corrispettivi considerare i valori di mercato, che per un'attività simile è pari a 1.000,00 euro (mille euro) oltre cassa e iva se dovuti.”
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, l'ammontare complessivo dovuto per il ripristino dei luoghi risulterebbe di complessivi €.17.220,61.
Tuttavia, il CTU, in risposta alle osservazioni del CTP di parte ricorrente, ha rilevato quanto segue: “Il CTU concorda con il fatto che il pannello in vetro esposto alle intemperie è soggetto a deterioramento, si precisa però che la presenza della retinatura conferisce al pannello la caratteristica di lesionarsi nel caso di danno o usura ma non di rompersi in più porzioni singole, nel caso specifico i pannelli oltre ad essere lesionati in alcuni casi sono del tutto mancanti per cui si ritiene che la causa di deterioramento non dipenda solo dalla vetustà degli stessi ma è ascrivibile
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anche ad un uso non ordinario. Pertanto è ragionevole ritenere che una parte dei pannelli per una quota pari al 50% sia stata deteriorata dal tempo accogliendo in parte l'osservazione del CTP.”
Ed ancora: “la comproprietaria attesta che le variazioni catastali inerente all'inesistenza del ripostiglio posto nel corridoio è antecedente alla registrazione dell'affitto avvenuta nel 2004. In corrispondenza del connettivo non si rileva il vano ripostiglio riportato invece nella planimetria catastale e nei grafici assentiti. Si precisa che tale ultima alterazione non è stata lamentata dalla parte convenuta.”
Orbene, il CTU ha riconosciuto per la prima voce la somma di €.30,39 come da computo metrico estimativo per la rimozione dei pannelli, ed euro 2.000 totali per le difformità rilevate (nella demolizione di una parete divisoria che divideva la cucina dal vano studio, ascrivibile al conduttore,
e nella demolizione delle pareti che confinavano il ripostiglio in corrispondenza del connettivo di misura maggiore, ascrivibile al locatore).
Alla luce delle osservazioni del CTP, confermate dal CTU, tali somme vanno ridotte della metà ciascuna.
Pertanto, il sig. va condannato al pagamento, nei confronti del solo sig. , dell'importo Pt_1 Pt_2 complessivo di euro 16.205,41 necessario per il ripristino dello stato dei luoghi, atteso che la realizzazione degli stessi è avvenuta in vigenza ed in violazione del solo contratto di locazione intercorrente con quest'ultimo.
Relativamente, poi, alle domande riconvenzionali proposte dalla sola sig.ra , si osserva CP_1 quanto segue.
Con riferimento al rapporto di locazione intercorso con la sig.ra a decorrere dal 1° CP_1 febbraio 2015, deve rilevarsi che quest'ultima ha provato documentalmente la sussistenza del contratto di locazione, mentre non ha fornito alcuna prova dell'avvenuto pagamento della Pt_1 restante parte dei canoni dovuti dal mese di aprile 2016 a dicembre 2019.
Ai sensi dell'art. 1218 c.c., incombe sul debitore l'onere di dimostrare l'esatto adempimento delle proprie obbligazioni;
tale prova non è stata offerta dal conduttore, che deve, pertanto, essere condannato al pagamento della restante parte dei canoni dovuti dal mese di aprile 2016 a dicembre
2019, ovvero nella misura di €.6.250,00
Venendo poi alla domanda con la quale la sig.ra ha richiesto di accertare e dichiarare CP_1 la violazione contrattuale in capo al Sig. per il mancato preavviso della anticipata risoluzione Pt_1 contrattuale, e accertare e dichiarare la risoluzione anticipata del contratto da parte del Sig. , Pt_1 con condanna dello stesso al pagamento dei canoni dal mese di marzo 2022 sino al mese di gennaio
2023 oltre interessi, per la somma di € 4.400,00 e per la somma di € 671,00 per gli oneri condominiali, si osserva quanto segue. Il contratto stipulato con la sig.ra prevedeva espressamente una durata CP_1
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quadriennale, ovvero dal 1° febbraio 2015 al 31 gennaio 2019, con rinnovo automatico per ulteriori quattro anni. L'art. 5 del contratto stabiliva che, per gravi motivi, la parte conduttrice potesse recedere anticipatamente, con un preavviso di almeno sei mesi da inviarsi a mezzo raccomandata A/R. La inosservanza del termine contrattualmente convenuto per il recesso, per giurisprudenza costante, onera il conduttore al risarcimento dei danni, versando in primo luogo il canone pattuito sino al decorso del termine convenuto, salvo che egli poi non dimostri che l'immobile è stato poi utilizzato, direttamente o indirettamente, dal locatore (Cassazione n.1167472014). Ritenendo che la durata minima del contratto di locazione impegni entrambe le parti contraenti, in presenza delle condizioni che legittimano il recesso del conduttore, sussiste responsabilità di quest'ultimo ove egli non abbia provveduto a dare al locatore il preavviso contrattualmente o legislativamente previsto, ravvisandosi la colpa nella mancata attuazione nella disposizione di legge o convenzionale (Cassazione n.
5827/1993). Il fondamento della responsabilità del conduttore è costituito dal mancato adempimento dell'obbligo di preavviso e spetta a quest'ultimo provare che il locatore avrebbe potuto riutilizzare l'immobile già prima della scadenza del termine di preavviso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., infatti, i fatti costitutivi che l'attore ha l'onere di provare sono quei fatti che, salva l'esistenza di fatti impeditivi, producono gli effetti da lui invocati per cui al locatore spetta l'onere di provare l'anticipata restituzione dell'immobile alla quale consegue la perdita di reddito derivante da tale fatto. A sua volta il conduttore, convenuto in giudizio, deve provare, ai sensi del secondo comma della citata disposizione, quei fatti che impediscano ai fatti provati dall'attore di produrre il loro effetto naturale o che lo modificano per cui egli deve dimostrare che il locatore, nonostante l'anticipata restituzione, non abbia subito alcuna perdita o per aver utilizzato direttamente l'immobile ovvero per averlo dato in locazione ad altri. Nel caso di recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma, della l. n. 392 del
1978, l'effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, sicché i canoni devono essere corrisposti sino alla scadenza del termine semestrale indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell'immobile. (Sez. 3, Sentenza n. 12157 del
14/06/2016). Invece, se il conduttore di un immobile adibito ad uso non abitativo recede anticipatamente ed ingiustificatamente dal contratto, il locatore per pretendere il risarcimento del danno, rappresentato dalla mancata percezione del canone cui avrebbe avuto diritto sino alla scadenza naturale del rapporto, deve preliminarmente domandare la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento. Ove per contro il locatore si dolga del mancato pagamento di canoni già scaduti, ma non chieda accertarsi la risoluzione del contratto, l'unico danno di cui potrà pretendere il risarcimento sarà quello conseguente al ritardato pagamento del canone. (Sez. 3, Sentenza n. 10677 del 24/04/2008). In ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che
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sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da "perdita subita", né un danno da "mancato guadagno", non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore - locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l'inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento. Un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l'immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell'inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ. (Sez. 6 - 3, Sentenza n. 27614 del 10/12/2013).
Premesso quanto precede, dagli atti di causa emerge che il conduttore rilasciò l'immobile locato il 22 settembre 2022, consegnando le chiavi alla sig.ra , dopo essere rimasto moroso CP_1 anche delle mensilità da marzo 2022. Orbene, a fronte della dedotta morosità (inadempimento, per i mesi da marzo 2022 sino al rilascio, del pagamento dei canoni derivanti dal contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con la sig.ra ) – parte ricorrente non ha fornito elementi estintivi della CP_1 pretesa creditoria azionata da controparte dato che non ha dimostrato di aver pagato le mensilità nell'importo contestategli, non adducendo motivazioni, in fatto ed in diritto, idonee a confutare la contestata della morosità.
L'arresto delle Sezioni Unite del 2001, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, ha chiarito che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cassazione Sez. U,
Sentenza n. 13533 del 30/10/2001). È altresì noto che a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio
1978 n. 392 la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice (“nel caso in cui il conduttore … abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392”: cfr. Cassazione civile, sez. III,
18/11/2010, n. 23257), ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato
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- ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431)
- a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato da parte attrice che ha, conformemente all'insegnamento della Suprema Corte, allegato l'esistenza di una persistente, considerevole e duratura morosità di parte intimata fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore, sicuramente sussistenti nel caso di specie, atteso che il convenuto non ha addotto motivazioni convincenti ed idonee tali da escluderla né ha dimostrato di aver pagato il canone di locazione dei mesi da marzo 2022 a settembre
2022 (pari ad euro 400,00 mensili contrattualmente previsti, quindi complessivi €.2.800,00). Pertanto, alla luce di quanto esposto, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione del contratto intercorrente con la sig.ra per fatto e colpa del sig. . CP_1 Pt_1
Va, altresì, accolta la domanda risarcitoria per mancata tempestiva disdetta da parte del conduttore ai sensi dell'art. 5 del contratto di locazione da egli sottoscritto con la sig.ra . Tale CP_1 circostanza fa sì che, per le ragioni che precedono, vada riconosciuto a favore della sig.ra il CP_1 risarcimento del danno – derivante dal comportamento colposo del conduttore che ha rilasciato l'immobile riconsegnando le chiavi senza rispettare il richiesto preavviso – nella misura pari a sei mensilità del canone ossia nella somma complessiva di euro 2.400,00 stante anche il mancato assolvimento, da parte del conduttore, dell'onere probatorio su di egli gravante.
Non possono essere riconosciuti gli oneri condominiali che, anche se la loro debenza era contrattualmente prevista ( art.9) non né è stato indicato e provato l'ammontare da parte dei richiedenti.
Il convenuto va così condannato al pagamento, nei confronti della sig.ra , di CP_1 complessivi euro 5.200,00, così determinati: euro 2.800,00 per il mancato pagamento delle mensilità da marzo 2022 sino al rilascio;
euro 2.400,00 per l'inosservanza del periodo di preavviso.
Ogni ulteriore questione, pur formulata dalle parti in causa, rimane assorbita dalla pronuncia di cui sopra.
Le spese seguono la soccombenza di parte ricorrente e si liquidano come in dispositivo, considerato il valore della domanda nello scaglione ricompreso “tra euro 5.200,00 ed euro
26.000,00”, secondo i criteri ed i valori medi di cui al DM 55/2014 recante: "Determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense ai sensi dell'art. 13 comma 6 della legge 31 dicembre 2012 n. 247", aggiornati al D.M. n. 147 del 13/08/2022, dovendo tenere conto, in base al suddetto regolamento, della articolazione e durata delle fasi attraverso le quali si è
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svolto il procedimento, del valore, della natura e della complessità della controversia, del numero e dell'importanza delle questioni trattate, del pregio dell'opera prestata, dei risultati del giudizio, nonché di tutte le altre circostanze di fatto rilevanti a tal fine che risultano indicate nella legge e nel citato regolamento;
ai sensi della citata normativa e dell'orientamento giurisprudenziale in tema di successione di parametri di determinazione dei compensi, devono trovare applicazione quelli vigenti alla data della liquidazione, anche se l'esplicazione dell'attività professionale ha avuto inizio ed è stata svolta quando era vigente altra tariffa.
In applicazione del medesimo principio della soccombenza sono definitivamente poste a carico del resistente le spese relative alla disposta Consulenza Tecnica d'Ufficio, come provvisoriamente anticipate in corso di causa e poi definitivamente liquidate come da separato decreto in atti.
Infine, la mancata partecipazione senza giustificato motivo del sig. al procedimento di Pt_1 mediazione instaurato dai resistenti consente, inoltre, di condannarlo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio, conformemente al disposto dell'art.8, comma 4 bis, del d.lg.s. n.28 del 2010, secondo cui: “Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo
116, secondo comma, del codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio”.


P. Q. M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così provvede pronunziando ai sensi degli artt. 127 ter e 429 c.p.c.:
1) RIGETTA le domande principali;

2)ACCOGLIE la domanda riconvenzionale avanzata da e per l'effetto Parte_2
CONDANNA al pagamento, nei confronti di della somma Parte_1 Parte_2 complessiva di €.16.205,41 per le causali di cui in parte motiva;

3) ACCOGLIE le domande riconvenzionali avanzate da , e, per l'effetto, DICHIARA CP_1 risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione ad uso abitativo intercorrente tra il sig. e la sig.ra ed oggetto del presente giudizio , DICHIARA Parte_1 CP_1
l'inosservanza, da parte del conduttore del periodo di preavviso previsto dal predetto contratto di locazione e CONDANNA al pagamento, nei confronti di , della somma Parte_1 CP_1 complessiva di €.5.200,00, per le causali di cui in parte motiva;

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4) CONDANNA al pagamento, nei confronti di e , Parte_1 Parte_2 CP_1 delle spese di giudizio che si liquidano in euro 518,00 per esborsi ed euro 5.700,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA nelle vigenti aliquote, con attribuzione all'avv. Maria Romanucci dichiaratasene anticipataria.
5) PONE definitivamente a carico di le spese relative alla disposta Consulenza Parte_1
Tecnica d'Ufficio, come provvisoriamente anticipate in corso di causa e poi definitivamente liquidate come da separato decreto in atti;

6) CONDANNA al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di Parte_1 importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio.
Così deciso in Aversa il giorno 08.10.2025 ai sensi del combinato disposto degli artt. 127 ter e 429
c.p.c.
IL GIUDICE
(dr.ssa Cristina Capone)

L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. I, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.

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