N. R.G. 750/2024
Tribunale di Mantova
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 750/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
[...]
CONVENUTA
Oggi 24 marzo 2025 ad ore 09,00 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, sono presenti l'avv.
MAGNANI SILVIA per e l'avv. FERRARI Parte_1
FRANCESCO per Controparte_1 che contesta i documenti avversari e la loro mancanza di data certa oltre
[...]
a dedurre il mancato assolvimento dell'onere della prova.
Gli avvocati chiedono decidersi la causa.
Il giudice si ritira per la decisione.
CASS 4842/25
Oggi 24 marzo 2025 ad ore 14,10 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, nessuno è presente.
Il Giudice pronuncia sentenza, da considerarsi parte integrante del presente verbale, di cui dà pubblica lettura.
Il Giudice
dott. Andrea Bulgarelli REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Mantova
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Andrea Bulgarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° grado iscritta al n. r.g. 750/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. MAGNANI SILVIA
RICORRENTE contro
Controparte_1 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FERRARI FRANCESCO
[...] P.IVA_2
CONVENUTA
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va, preliminarmente, rilevato che la presente sentenza verrà redatta nella forma semplificata prevista dall'art. 132 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 429, 1 comma, c.p.c., come novellato dall'art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo, per cui, con riguardo alle domande ed eccezioni formulate dalle parti ed al fatto e svolgimento del processo, al di fuori di quanto di seguito esposto, si fa rinvio al contenuto degli atti di causa e dei verbali d'udienza. Il conduttore di un contratto di locazione non è obbligato solo al versamento del canone di locazione ma deve anche provvedere alla manutenzione ordinaria dell'immobile e deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento provocato dall'uso normale del bene (art. 1587 c.c.).
Deve, quindi, restituire la cosa nel medesimo stato in cui la ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento, o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contatto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (art. 1590).
Ne conseguono due principi evidenziati in plurime decisioni di legittimità, ovvero:
1) qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni;

2) in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, previsto dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (ex multis Cass. n. 6387-18).
Orbene, dal combinato disposto dei prefati principi si desume che occorre confrontare lo stato dell'immobile locato al momento della stipula del contratto rispetto a quello evincibile, a seguito del decorso del tempo, al momento della riconsegna.
Sotto il primo aspetto, va evidenziato che dai contratti sottoscritti dai contraenti (docc. 2, 3, 4 ricorrente) si evince una generale dichiarazione (clausola 7) afferente le buone condizioni degli immobili. Nessuna prova costituenda ha però mai chiesto la ricorrente in merito alla esistenza di danni arrecati agli immobili essendosi limitata a produrre una perizia le cui risultanze non ha però chiesto di provare (a conferma) per testi col suo autore.
Non ha quindi provato l'esistenza di quanto solo genericamente lamentato in ricorso e più puntualmente descritto solo nella perizia prodotta.
Anche i testi escussi non hanno provato i danni lamentati e il ritardato rilascio, contraddicendosi tra loro, dato che:
- il teste ha confermato la data del rilascio degli immobili al 30 maggio Testimone_1
2023 e di aver liberato gli stessi dai beni della conduttrice;

- il teste ha confermato la data del rilascio in alcuni giorni dopo (7 o 8 giugno Tes_2
2023) e che la conduttrice non aveva liberato gli immobili da cose sua e che essi erano in non meglio precisate “pessime condizioni”;
- il teste ha sostenuto che almeno in un immobile fino al 2 novembre vi Tes_3 fossero cosa lì radunate dalla conduttrice (circostanza, questa della concentrazione dei beni anche di altri appartamenti, non riferita da alcun altro teste);
- il teste ha confermato la data del rilascio degli immobili al 30 maggio 2023 e Tes_4 riferito che il legale rappresentante di avrebbe comunicato a quello Parte_1
HIKE S.c.s., prima della scadenza dei contratti di locazione, che gli appartamenti oggetto di causa sarebbero stati interessati da lavori di ristrutturazione successivamente alla scadenza contrattuale.
A fronte della contraddittorietà di queste risultanze probatorie nessuna delle quali, allo stato degli atti, può essere ritenuta inattendibile, questo giudice non può ritenere provati i fatti dedotti dalla ricorrente a sostegno delle proprie domande.
La ricorrente nemmeno ha, poi, provato che quanto richiesto per il ripristino dei beni per riportarli nelle stesse condizioni in cui erano all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, sia somma uguale a quella inerente le successive ristrutturazioni effettuate, senza alcun loro miglioramento.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in base ai valori medi previsti per i compensi di avvocato dal D.M. 55/2014 per le sole prime tre fasi (di fatto non svolta la quarta) dai quali non si ravvisa motivo di discostarsi alla luce dell'attività difensiva svolta e dello svolgimento del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. rigetta la opposizione a decreto ingiuntivo e lo dichiara esecutivo;

2. rigetta le altre domande dell'opponente;

3. condanna al pagamento in favore di Parte_1
Controparte_1 delle spese di lite che si liquidano in euro 3376,00 per compenso tabellare per
[...] la fase di studio, introduttiva, istruttoria ex art. 4, comma 5, D.M. 55/2014, oltre spese generali (15%) I.V.A. se dovuta e C.P.A. di legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Mantova, 24 marzo 2025
Il Giudice dott. Andrea Bulgarelli