REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Livorno, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa
Simona Capurso, ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., riservata in decisione all'udienza del 16/1/2025, nella causa avente n. 2171/2023 R.G.; nella causa pendente tra:
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: , rappresentati e difesi dall'avv. Ugo
[...] C.F._2
Franceschetti e dall'avv. Tommaso Pratovecchi ed elettivamente domiciliati presso il loro Studio in Firenze, Via Maggio n. 7, giusta procura in atti;

ATTORI
E
(C.F. ) nato ad [...] il [...], e CP_1 C.F._3
(C.F. ) nato a [...] il Controparte_2 C.F._4
24/11/1935, rappresentati e difesi dal Prof. Avv. Duccio M. Traina ed elettivamente domiciliati presso il suo domicilio digitale e presso lo Email_1 studio dell'Avv. Giorgia Elena Bruna Piccinini in Livorno, Piazza Benamozegh 17, giusta procura in atti;

E
, (C.F. , nata a [...] il Controparte_3 C.F._5
10/7/1968, titolare della (P.IVA , con Controparte_4 P.IVA_1 sede Forte dei Marmi (LU), viale Morin, 79/a, rappresentata e difesa dall'avv. Piero
Tolomei del Foro di Lucca ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Viareggio (LU), Viale Carducci 18, giusta procura in atti;

CONVENUTI
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
1 MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 [...] hanno convenuto in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, Parte_2 [...]
e , al fine di sentir accogliere CP_1 Controparte_2 Controparte_5 le seguenti conclusioni “In tesi: accertare e dichiarare la nullità ex art. 1418 c.c. per contrarietà della proposta di acquisto sottoscritta in data 5-6 dicembre 2022 a norme imperative e, per l'effetto, ordinare alla IG.ra di Controparte_5 riconsegnare agli attori gli assegni di cui all'art. 4 a) della proposta;
Sempre in tesi: accertato l'inadempimento dei IG.ri e alle Controparte_2 CP_1 obbligazioni di cui alla proposta irrevocabile di acquisto in data 5-6 dicembre 2022 per violazione degli obblighi di cui all'art. 1358 c.c., dichiararne la risoluzione per loro inadempimento e condannarli in solido tra loro al pagamento della somma di €
375.000,00 pari all'importo pattuito a titolo di caparra confirmatoria o quella maggiore
o minore somma che risulterà provata e di giustizia, ordinando alla IG.ra
[...]
di riconsegnare agli attori gli assegni di cui all'art. 4 a) della Controparte_5 proposta;
In ipotesi: accertare e dichiarare il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art.

3.1 della proposta di acquisto sottoscritta in data 5-6 dicembre 2022 tra i IG.ri e da una Parte_1 Parte_2 parte, e i IG.ri e dall'altra e, per l'effetto, dichiarare Controparte_2 CP_1 il predetto atto inefficace e improduttivo di effetti, ordinando alla IG.ra Controparte_5
di riconsegnare agli attori gli assegni di cui all'art. 4 a) della proposta;
In
[...] ogni caso: con vittoria di spese e compensi del giudizio”.
Nello specifico, parte attrice ha rappresentato i seguenti fatti:
- di aver formulato, in data 5 dicembre 2022, tramite l'agenzia Immobiliare Nuova
Imperiale Immobiliare di Stefania Maria Letizia Pera, una proposta irrevocabile di acquisto condizionata, per il prezzo di 3.750.000,00 euro, relativamente all'immobile sito in Portoferraio, Località Padulella Via Capobianco 12/A, di proprietà dei SIg.
CP_1
- precedentemente, in data 28 novembre 2022, la IG.ra ed uno dei figli Pt_1 effettuavano una prima visita all'immobile durante la quale potevano verificare la presenza di quattro camere e quattro bagni come da annuncio dell'Agenzia immobiliare Santandrea;

- l'efficacia della proposta di acquisto veniva sospensivamente condizionata alla verifica positiva della conformità urbanistica e catastale, che avrebbe dovuto essere effettuata da un tecnico nominato dai proponenti ed al quale i proprietari avrebbero dovuto fornire tutta quanta la documentazione relativa all'immobile;

2 - in data 6 dicembre 2022 la proposta di acquisto veniva accettata da parte promittente venditrice con alcune ulteriori condizioni e integrazioni e successivamente controfirmata a sua volta dai IG.ri in data 7 dicembre Pt_1
2022;
- nella proposta di acquisto veniva previsto che la stipula dell'atto notarile sarebbe dovuta avvenire entro il 28 febbraio 2023 presso lo studio del Notaio Persona_1 di Firenze.
- in adempimento a quanto previsto all'art. 4, lettera a) della proposta, i IG.ri provvedevano ad accreditare la somma di € 375.000,00 sul conto corrente Pt_1 bancario dedicato del Notaio l quale, a sua volta, sempre in adempimento di Per_1 quanto previsto nella proposta, consegnava all'agente immobiliare Controparte_5
n. 2 assegni circolari di € 125.000 e 250.000, che risultano essere
[...] ancora depositati presso la stessa;

- nel periodo intercorrente tra il 28 novembre 2022 (data della prima visita della
IG.ra e il 21 gennaio 2023 (data della seconda visita dei IG.ri , ad Pt_1 Pt_1 insaputa degli attori, i IG.ri hanno eliminato un bagno al piano terra ed CP_1 hanno rimosso alcune tamponature che costituivano chiusura di un'anticamera e di una veranda, modificando quindi la reale consistenza di quanto precedentemente promesso in vendita;

- in data 15 dicembre 2022 venivano trasmessi al geometra Persona_2 tecnico indicato da parte attrice di effettuare le verifiche di cui al punto 3.1 della proposta, i primi documenti inerenti il complesso immobiliare;
Per_
- il geometra richiedeva, con diverse mail all'agente immobiliare CP_5 integrazione della documentazione incompleta, il rilascio di una delega da parte dei venditori per potere procedere autonomamente all'accesso agli atti presso il Comune di Portoferraio, rappresentandole la necessità di effettuare un sopralluogo;

- in data 7 gennaio la IG.ra comunicava che la documentazione CP_5 sarebbe stata fornita dai professionisti incaricati dai IG.ri senza che CP_1 tuttavia venisse rilasciata la richiesta delega.
- in data 21 gennaio 2023, dopo aver ricevuto ulteriore documentazione ed a seguito di un nuovo accesso alla villa da parte dei IG.ri unitamente ai loro Pt_1 tecnici (questi ultimi per la prima volta), veniva appurato che non sarebbe stato possibile chiudere con vetrature fisse il portico situato sul lato est, veniva altresì appurata l'esistenza di una recinzione in pali e rete a delimitazione del resede di proprietà, per la quale i tecnici dei IG.ri richiedevano a Pt_1 CP_5 documentazione urbanistica concernente la relativa costruzione;

3 - venivano poi effettuati ulteriori sopralluoghi e richieste di chiarimenti in merito agli esterni ed alle recinzioni fronte mare e, in data 6 febbraio 2023, l'agenzia immobiliare Santandrea inviava al tecnico dei IG.ri copia della pratica SCIA Pt_1 prot. 5965/2013 relativa alle sistemazioni esterne degli immobili con particolare riferimento al solarium fronte mare;

- anche a seguito dell'invio di tale documentazione non era ancora chiaro il titolo edilizio con cui era stata costruita la recinzione con il cancello di accesso al mare e considerato che alcuni titoli edilizi citati negli atti di provenienza non erano stati ancora forniti dai venditori, i tecnici dei IG.ri sollecitavano i proprietari, per Pt_1 il tramite dell'agenzia Santandrea, ad autorizzare l'accesso agli atti;

- nella relazione datata 9 febbraio 2023, redatta dalla geometra , Persona_2 risultava che, sulla scorta della parziale documentazione trasmessa dai proprietari e nonostante la mancata autorizzazione ad effettuare l'accesso agli atti, erano emerse difformità tra le planimetrie catastali e lo stato dei luoghi, sia nelle parti esterne che all'interno della villa, ed emergeva la presenza di ben sei servitù gravanti sull'immobile;
- con mail del 21 febbraio 2023, il Notaio visti i risultati della relazione Per_1 Per_ tecnica del geometra considerata la presenza dell'atto d'obbligo unilaterale del
9 aprile 2010, registrato in data 30 marzo 2010, con cui il IG. si Controparte_2 era impegnato, inter alia, a non alienare l'unità immobiliare suddetta per un periodo di dieci anni dal conseguimento dell'abitabilità, che avrebbe impedito in radice la possibilità di rogitare, provvedeva ad informare l'agenzia immobiliare, chiedendo di dare comunicazione ai IG.ri circa la volontà del IG. di non voler CP_1 Pt_1 dare corso al contratto preliminare ed al successivo acquisto della proprietà immobiliare non essendosi verificati i presupposti di cui al punto 3.1 della proposta
(verifica positiva della conformità urbanistica catastale e dovere dei proprietari di fornire la documentazione tecnica), ed essendo dunque improduttiva di effetti per mancato avveramento della condizione, con la stessa comunicazione veniva chiesta anche la restituzione della somma consegnata all'agenzia immobiliare a mezzo due assegni circolari a titolo di caparra confirmatoria, per una cifra complessiva di €
375.000,00 euro;

- in data 24 febbraio il IG. insisteva nel chiedere la fissazione di CP_1 un'altra data per la stipula del contratto controdeducendo alle osservazioni tecniche, arrivando ad affermare che alcune porzioni (gravate da difformità) non sarebbero state oggetto di compravendita e che un manufatto totalmente illegittimo di proprietà di terzi insistente in parte sulla proprietà sarebbe stato rimosso;

4 Per_
- con ulteriore relazione in data 27 febbraio 2023, la Geom. formulava controdeduzioni alla relazione del Perito facendo presente la mancata Per_3 consegna della autorizzazione edilizia 14815/IV del 7 gennaio 1974, della concessione edilizia 103/1992 del 15 luglio 1992, dell'attestazione di conformità in sanatoria A096/2006 del 22 gennaio 2007, la C.I.L. 16601 del 29 giugno 2017;
- in data 16 marzo 2023 i IG.ri per il tramite dei loro legali, inviavano CP_1 ai IG.ri invito e diffida a dare esecuzione al punto 6.1 della proposta di Pt_1 acquisto (rinuncia all'acquisto dopo l'accettazione della proposta), ritenendo avverata la condizione sospensiva della verifica positiva della conformità urbanistica catastale, chiedendo la consegna degli assegni circolari versati a titolo di caparra confirmatoria;

- in pari data il legale dei IG.ri per pec, intimava alla agenzia Pt_1 immobiliare Nuova Imperiale di Stefania Pera a non consegnare gli assegni ai IG.ri
CP_1
- in data 27 marzo 2023, i IG.ri a mezzo del loro legale, riscontravano la Pt_1 comunicazione del 16 marzo 2023, prendendo atto del recesso dei IG.ri CP_1 dalla proposta di acquisto sottoscritta tra le parti, ribadendo che non di recesso si doveva parlare, ma di mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art.

3.1 della proposta di acquisto, imputandolo ad esclusivo fatto e colpa dei
IG.ri per mancata trasmissione della documentazione tecnica necessaria CP_1 ad effettuare le verifiche catastali e urbanistiche, per l'esistenza dell'atto unilaterale d'obbligo che impediva la vendita dell'immobile, per le difformità dello stato dei luoghi.
Alla luce di tali fatti, gli attori hanno introdotto il presente giudizio al fine di far accertare la nullità della proposta irrevocabile d'acquisto per contrarietà alle norme imperative, vista la presenza dell'atto unilaterale d'obbligo che prevedeva un vincolo di inalienabilità dell'immobile, e la risoluzione della medesima proposta per mancato avveramento della condizione sospensiva, consistente nella verifica positiva della conformità urbanistica e catastale, domandando la condanna dei SIg. al CP_1 pagamento della somma di € 375.000,00 pari all'importo pattuito a titolo di caparra confirmatoria, con ordine alla IG.ra di riconsegnare agli Controparte_5 attori gli assegni di cui all'art. 4 a) della proposta.
Si sono costituiti in giudizio, e i quali hanno CP_1 Controparte_2 contestato tutto quanto ex adverso dedotto, rappresentando come la condizione sospensiva di cui alla proposta d'acquisto debba ritenersi avverata, che non vi sono difformità catastali e urbanistiche e che la presenza dell'atto di obbligo unilaterale
5 non impedisce la conclusione del contratto di acquisto visto che l'unica sanzione in caso di violazione è di natura pecuniaria. Alla luce di ciò hanno rassegnato le seguenti conclusioni “in via principale: rigettare la domanda attrice in quanto infondata per i motivi di fatto e di diritto sopra esposti;
In via subordinata: nel caso non creduto in cui si ritenga non avverata la condizione sospensiva prevista al punto


3.1 dell'accordo disporre, ai sensi e per l'effetto di quanto previsto nelle integrazioni dello stesso accordo, la restituzione agli attori dei soli assegni detenuti dalla IG.ra
. In ogni caso: In via riconvenzionale: accertare e dichiarare Controparte_5
l'avveramento della condizione sospensiva di cui all'art.

3.1 della proposta di acquisto sottoscritta e accettata in data 5/6.12.2022 tra i IGg. e Parte_1 [...]
da una parte, e i IGg. e Parte_2 Controparte_2 CP_1 dall'altra; Accertare e dichiarare l'avvenuto rifiuto per fatti concludenti dei IGg. Pt_1
e alla sottoscrizione del contratto
[...] Parte_2 preliminare e pertanto il verificarsi di quanto previsto dal punto 6.1 della accordo raggiunto tra le parti, e per l'effetto, quindi, ordinare alla IG.ra Controparte_5
di consegnare ai IGg. e gli assegni circolari da
[...] Controparte_2 CP_1
Lei detenuti inerenti la detta proposta accettata. Con vittoria di spese e compensi di lite”.
Si è costituita in giudizio , la quale ha confermato che Controparte_5 gli assegni a lei consegnati dal Notaio n data 10/2/2023, sono tuttora nella Per_1 sua custodia, quale agente immobiliare incaricata dagli stessi proponenti IGnori
rappresentando di aver mantenuto sempre una condotta di massima tutela Pt_1 nei confronti di tutte le parti in riferimento al deposito fiduciario in relazione al quale
è stata chiamata nella presente causa e che comunque le presunte difformità e l'esistenza dell'atto d'obbligo erano già a conoscenza della parte attrice prima della proposta di acquisto. Ha poi concluso rendendosi disponibile alla consegna degli assegni al soggetto che ne avrà titolo all'esito del presente giudizio, con vittoria delle spese legali del presente giudizio che le dovranno esserle rimborsante dalla parte soccombente.
La causa è stata istruita tramite produzioni documentali e l'escussione di testimoni e all'udienza del 16/1/2025 è stata trattenuta in riserva per la decisione, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 189 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

2. Tanto brevemente premesso, la domanda attorea è fondata e va accolta per le ragioni di seguito specificate.
6 Si rammenta, preliminarmente, che in ossequio al principio della ragione più liquida, la domanda formulata dalla parte può essere accolta sulla base della soluzione di una questione assorbente e di più agevole e rapida decisione, pur se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre secondo l'ordine previsto dall'art. 276 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., il cui scrutinio, comunque, non avrebbe mutato l'esito della presente decisione.
Ciò posto e passando ad esaminare il merito della controversia, costituisce circostanza pacifica e non contestata, oltre che documentalmente provata, che gli attori hanno formulato una proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile sito in
Portoferraio di proprietà dei SIg. in data 5/12/2022, che è stata accettata CP_1 dai venditori il successivo 6/12/2022 con l'aggiunta di alcune integrazioni, accettate a loro volta dai proponenti.
La proposta d'acquisto era sospensivamente condizionata alla verifica positiva della conformità urbanistica e catastale dell'immobile, che doveva essere accertata da un tecnico incaricato dai proponenti, dopo l'invio di tutta la documentazione necessaria da parte dei venditori, con la specificazione che ove vengano rilevate difformità non sanabili da parte della proprietà entro la data fissata al 28/2/2023 per la stipula del rogito dinanzi al Notaio deSInato, la proposta dovrà ritenersi nulla, salva la facoltà dei proponenti di rinviare la suddetta data. Inoltre, con le integrazioni alla proposta volute dalla parte venditrice, e accettate dalla parte acquirente, veniva anche pattuito che in caso di irregolarità edilizie e urbanistiche insanabili o non regolarizzabili entro la data della stipula del contratto dinanzi al
Notaio, la proposta e l'accettazione si intenderanno come non avvenute con l'unico effetto della restituzione ai proponenti delle somme ricevute senza interessi.
Ciò posto, gli attori hanno introdotto il presente giudizio al fine di far valere proprio il mancato avveramento di tale condizione, stante le difformità catastali ed edilizie emerse successivamente alla proposta d'acquisto, e per l'effetto hanno domandato la immediata restituzione dell'importo versato a titolo di caparra, attualmente depositato presso la SI.ra , titolare dell'agenzia CP_5 immobiliare.
Dal canto loro, i convenuti SIg. ritenendo avverata la condizione CP_1 sospensiva di cui sopra, ritengono ingiustificato il rifiuto degli attori di addivenire alla stipula dell'atto notarile, e per l'effetto di quanto stabilito al punto 6.1 della proposta (rinuncia alla stipula del contratto dopo l'accettazione della proposta), hanno domandato il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, il loro
7 diritto a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, con ordine alla SI.ra a consegnare loro gli assegni ancora in suo possesso. CP_5
Ciò posto, dall'istruzione della causa e dalle dichiarazioni rese dai testi escussi nel corso del giudizio, è emersa la fondatezza delle doglianze formulate dagli attori.
Ed invero, le difformità catastali ed edilizie evidenziate da parte attrice sono risultate provate e, in parte, confermate dalle stesse allegazioni di parte convenuta.
Basti pensare all'esistenza di un manufatto in legno abusivo, costruito dal proprietario confinante, e in parte sconfinato nel terreno di proprietà per cui è causa, che è stato eliminato solo nel mese di agosto 2023 e, dunque, successivamente al termine finale per la stipula dell'atto notarile fissato alla data del
28/2/2023. Circostanza non contestata dagli stessi convenuti.
Ma non solo, anche la questione della sussistenza o meno del quarto bagno nell'immobile de quo risulta fondata, atteso che: nell'annuncio immobiliare era erroneamente indicata la presenza di quattro bagni;
al momento della prima visita effettuata dagli attori in data 28/11/2022 era ancora presente il suddetto quarto bagno, circostanza che non è stata smentita dai convenuti né è emerso il contrario dall'istruttoria della causa;
al momento, invece, della seconda visita effettuata, anche alla presenza dei tecnici di fiducia delle parti, alla data del 21/1/2023, il bagno in questione era stato parzialmente modificato mediante la copertura dei sanitari con degli elementi in cartongesso. Sul punto si osserva che, anche se è emerso che gli odierni attori, per il tramite del proprio tecnico di fiducia, fossero stati avvisati che il suddetto bagno sarebbe dovuto essere eliminato e ripristinato il ripostiglio per renderlo conforme catastalmente, tale difformità non è stata comunque eliminata dai venditori entro la data di stipula dell'atto notarile.
Dall'istruttoria della causa, inoltre, è emerso che i venditori non abbiano mai provveduto all'invio di tutta la documentazione necessaria ai fini della verifica della conformità edilizia e urbanistica e che alcuni di questi documenti, compreso i titoli abilitativi, sono stati prodotti solo nel corso del presente giudizio, rendendo, di fatto, impossibile agli attori, e per essi al tecnico di fiducia incaricato come previsto dalla proposta di acquisto, di verificare la esatta corrispondenza e conformità catastale e urbanistica dell'immobile oggetto della proposta di acquisto.
Per ciò solo, tenuto conto della condizione sospensiva inserita al punto 3.1 della proposta di acquisto, come integrata su richiesta degli stessi promittenti venditori, la mancata eliminazione delle difformità catastali, edilizie e urbanistiche entro la data fissata per la stipula dell'atto notarile, come emerse nel corso del presente giudizio, non può che comportare come conseguenza la inefficacia della proposta d'acquisto,
8 con l'effetto della immediata restituzione dell'importo versato dai proponenti a titolo di caparra confirmatoria, come del resto pattuito tra le parti nella stessa proposta di acquisto.
Alla luce di tali ragioni, accertato il mancato avveramento della condizione sospensiva per esclusiva responsabilità e colpa dei venditori e ritenuta priva di efficacia la proposta di acquisto per cui è causa, la domanda attorea deve essere accolta e deve, conseguentemente, essere ordinata la restituzione agli attori della somma di Euro 375.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria e, per l'effetto, deve essere ordinato alla convenuta l'immediata Controparte_5 consegna agli attori dei due assegni attualmente custoditi presso la stessa.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, in base al valore della causa, secondo i parametri di cui al DM 147/2022, tenuto conto dell'attività difensiva in concreto svolta dalle parti e delle questioni di fatto e di diritto trattate.
Si ritengono, invece, sussistenti i giusti motivi per disporre la compensazione integrale delle spese nei confronti della convenuta , sia nel rapporto CP_5 con gli attori, in quanto alcuna domanda era stata formulata da questi ultimi nei suoi confronti, e la convenuta non si era del resto opposta all'accoglimento della domanda attorea, limitandosi a rappresentare di essere in attesa di conoscere la parte a cui consegnare gli assegni di cui era custode;
sia nei rapporti con i convenuti SIg. in quanto alcuna soccombenza può ravvisarsi, nel caso di specie, tra CP_1 questi ultimi nei confronti della SI.ra . CP_5

P.Q.M.

Il Tribunale di Livorno, definitivamente pronunziando sulla causa come in narrativa, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• Accoglie la domanda attorea e, per l'effetto,
• Accertato il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui alla proposta di acquisto per esclusiva responsabilità dei convenuti, e CP_1
condanna i convenuti alla restituzione dell'importo di € Controparte_2
375.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria, da attuarsi mediante ordine alla convenuta di consegnare Controparte_5 immediatamente agli attori gli assegni custoditi presso la stessa;

• Condanna e al rimborso in favore degli attori delle CP_1 Controparte_2 spese del presente giudizio che si liquidano in € 545,00 per esborsi ed €
9 7.600,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge dovute;

• Compensa per il resto le spese legali rispetto alla convenuta Controparte_5
.
[...]
Così deciso.
Livorno, 10/02/2025
Il giudice
Dott.ssa Simona Capurso
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