TRIBUNALE ORDINARIO DI ROVIGO
SEZIONE CIVILE
n. 955/2024 R.G.
VERBALE DI CAUSA
Oggi 5 febbraio 2025, innanzi al Giudice, dott. Pier Francesco Bazzega, sono comparsi:
per e l'avv. GUARINI RAFFAELE, Parte_1 Parte_2
per e l'avv. Tommaso Rossi, in sostituzione dell'avv. Parte_3 Parte_4
BRANDALESE ILARIA,
E' altresì presente ai fini della pratica forense il dr. Mattia Marangon.
L'avv. Guarini precisa le conclusioni come da memoria integrativa del 10.10.2024; discute la causa riportandosi a quanto dedotto e documentato nei propri atti;
precisa che la morosità oggi ammonta ad € 4.400,00 pari ad undici mensilità scadute;
deposita copia di giurisprudenza a conferma della possibilità di formulare domanda di risoluzione a seguito di conversione del rito nel procedimento di sfratto per finita locazione;
in subordine in caso di rigetto delle domande chiede la compensazione delle spese.
L'avv. Rossi precisa le conclusioni come da memoria integrativa del 30.10.2024. Discute la causa riportandosi a quanto dedotto e documentato nei propri atti ed alle eccezioni formulate, comprese quelle relative alla nullità della clausola transitoria ed alla inammissibilità della domanda di risoluzione per inadempimento avversaria, che comunque ritiene infondata. Precisa altresì che l'avv. Brandalese si è dichiarata antistataria ai fini delle spese.
Entrambi i procuratori dichiarano di rinunciare ad attendere la lettura del dispositivo di sentenza.
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito, decide la causa con sentenza a norma dell'art. 429 cpc.
Il Giudice
dott. Pier Francesco Bazzega
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE DI ROVIGO
Il Giudice, dott. Pier Francesco Bazzega, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nella causa civile iscritta al n. 955/2024 R.G. promossa da:
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. Parte_2 C.F._2
- attori -
con il patrocinio dell'avv. Raffaele Guarini,
contro
(c.f. ) Parte_4 C.F._3
(c.f. ) Parte_3 C.F._4
- convenuti-
con il patrocinio dell'avv. Ilaria Brandalese,
Conclusioni dei ricorrenti:
come da verbale di udienza del 5.02.2025.
Conclusioni dei resistenti:
come da verbale di udienza del 5.02.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida e hanno convenuto dinanzi al Tribunale di Parte_2 Parte_1
Rovigo e chiedendo la convalida dello sfratto intimato e la Parte_4 Parte_3
condanna dei resistenti al rilascio dell'immobile di proprietà degli intimanti sito in Este
pagina 2 di 11 (PD), via Udine n. 9/b, composto da appartamento al primo piano e garage al piano terra,
così catastalmente censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Este: foglio 17 mapp. 2083
sub 7 categoria A2 e categoria C6. Hanno dedotto:
- di aver locato ad uso abitativo il bene sopra descritto, ammobiliato, ai coniugi con Pt_3
contratto di locazione di natura transitoria del 14.04.2023 registrato in data 19.04.2023
al n. 1183 serie 3 anno 2023 presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Este per la somma di € 3.600 per sei mesi, fino al 14.10.2023;
- che la famiglia al tempo della sottoscrizione del contratto di locazione Pt_3
temporanea, era in situazione di disagio abitativo, frequentava il centro di ascolto di Este ed era seguita dagli assistenti sociali di Este;
CP_1
- di aver stipulato il contratto con durata transitoria, spinti da uno spirito caritatevole nei confronti della famiglia Basit, su richiesta del Basit stesso, alla presenza della Pt_4
responsabile dei servizi di accoglienza e integrazione per i richiedenti e titolari di protezione internazionale del Comune di Padova, in virtù delle particolarità della situazione e delle circostanze del caso;

- che all'epoca della sottoscrizione, aveva perso il lavoro a tempo Parte_4
determinato, tra l'altro ottenuto grazie al sostegno del centro di ascolto ed era CP_1
in trattativa per avviare un'attività propria che lo avrebbe reso autonomo e integrato nel territorio;

- che l'intento dei locatori e dei conduttori alla sottoscrizione del contratto, era, dunque esclusivamente quello di sottoscrivere un accordo temporaneo per le motivazioni sopra indicate;

- che in data 05.10.2023 gli intimanti avevano inviato lettera di diffida nei confronti dei coniugi affinché liberassero puntualmente l'immobile visto l'imminente spirare Pt_4
del termine, tuttavia, la diffida non sortiva alcun effetto e alla data di scadenza prevista dal contratto di locazione del 14.10.2023 l'immobile risultava ancora occupato dai conduttori;
pagina 3 di 11 - che su richiesta dei coniugi era stato concesso un periodo di ospitalità temporanea Pt_3
fino al 31.12.2023 e spirato tale termine, nonostante i solleciti, l'immobile ancora non è
stato rilasciato dai conduttori;

- che al netto del bonifico ricevuto nel mese di aprile 2024 di € 400,00, dal 15.02.2024
più nulla è stato versato dagli occupanti.
All'udienza del 5.06.2024 si sono costituiti in giudizio e Parte_4 Parte_3
chiedendo il rigetto della domanda di convalida dello sfratto per finita locazione per mancanza dei requisiti della transitorietà e, previo mutamento del rito, l'accertamento della nullità parziale ai sensi dell'art. 1419 c.c. della clausola relativa alla durata del contratto di locazione, con conseguente sostituzione della stessa, ex art. 1339 c.c., con quella di durata ordinaria ex lege a decorrere dalla sottoscrizione del 14.04.2024. Gli intimati si sono altresì
opposti all'eventuale emissione dell'ordinanza ai sensi dell'art. 665 c.p.c.
Con ordinanza del 05.06.2024, il giudice, ritenuto che l'eccezione di nullità della clausola transitoria fosse gravata da fumus di fondatezza, preso atto della opposizione proposta, ha disposto il mutamento del rito senza pronuncia di ordine di rilascio dell'immobile,
assegnando agli intimanti i termini di legge per soddisfare la procedibilità della domanda e per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito locatizio.
I ricorrenti hanno dunque promosso tempestivamente il procedimento di mediazione (loro doc. 8), pure conclusosi negativamente al primo incontro del 3.09.2024, e sono stati depositati dalle parti gli atti integrativi nel giudizio di merito instaurato all'esito dell'opposizione.
Sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 13.12.2024, il giudice, ritenuta l'inammissibilità della prova per testi richiesta da pare ricorrente, ritenuta altresì la causa decidibile sulla base di quanto dedotto, non contestato, documentato dalle parti, ha fissato per discussione l'udienza del 5.2.2025.
*** pagina 4 di 11 La pretesa dei ricorrenti è solo in parte fondata, e per le ragioni che si espongono.
Verificato il rispetto della condizione di procedibilità, nel merito, in ordine alla domanda formulata dai convenuti di accertamento della nullità parziale della clausola temporale della natura transitoria del contratto di locazione, si rammenta che l'art. 5 L. 9.12.1998, n.
431 prevede una particolare tipologia di contratto di locazione ad uso abitativo (c.d.
transitorio) che può avere una durata inferiore a quella minima prevista per legge, per tutelare particolari esigenze temporanee del conduttore e del locatore, demandando la definizione delle condizioni e delle modalità di stipula di tale particolare categoria di contratti di locazione ad un apposito Decreto del Ministero dei trasporti, da adottare a norma dell'art. 4 co. 2 della stessa legge.
In sintesi, le esigenze che giustificano la transitorietà del contratto, individuate nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, devono essere (i) specificamente riversate in un'apposita clausola del contratto;
(ii) confermate con lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto;
(iii)
provate con documentazione da allegare al contratto, vieppiù se si considera che “La
natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che comporta l'esclusione della
locazione dalla sfera di applicazione delle norme della l. n. 392 del 1978, deve essere
desunta non dal termine di durata della locazione, stabilito dalle parti, ma dalla natura
dell'esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, in quanto diversa da quella della
normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo precaria e saltuaria del
conduttore nell'immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo” (Cass. civ. sez.
III, 02.02.2017, n. 2702), con affermazioni di principio che ben possono essere estese all'interpretazione della normativa dettata in materia di locazioni di immobili urbani (legge
431/1998).
Invero l'art.

5. co. 1 legge 431/1998 dispone “Contratti di locazione di natura transitoria -
pagina 5 di 11

1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la
stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti
previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti”, ed il successivo art. 13 co. 3 dispone che “È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di
durata del contratto stabiliti dalla presente legge”.
A norma dell'art. 4 co. 2, è stato emanata il D.M. 16.1.2017 del Ministero dei Trasporti, il cui art. 2 dispone che “

1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5,
comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto
mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei
conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilita'
lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale,
all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella
contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative. […] 4. I contratti di cui al presente articolo devono
contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore
o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i
contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al
contratto. […] 7. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati
esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B) che e' approvato ai sensi
dell'art.

4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni”.
La giurisprudenza di merito ha ribadito la necessità che le parti enuncino espressamente quali siano le esigenze transitorie che in concreto giustificano la sottrazione del rapporto al limite minimo di durata stabilito dalla legge;
non è sufficiente la reale esistenza delle esigenze transitorie, ma è necessario che queste siano espressamente dichiarate dalle parti nel contratto. In mancanza dell'enunciazione espressa delle concrete ragioni di transitorietà
del rapporto (enunciazione che ovviamente non può ritenersi soddisfatta dal mero e pagina 6 di 11 tautologico richiamo alla formula della legge), il contratto rimane assoggettato alla disciplina dettata in via ordinaria dalla legge, secondo il consueto operare della regola generale in materia di eterointegrazione del contratto prevista dall'art. 1339 cc.
La Cassazione ha ribadito sul punto che “Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n.
431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso
transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti
stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce
normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 2, comma 4, della
medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria,
del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve
essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima
della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la
persistenza.” (Cass. sez. III 20/02/2014 n. 4075).
Nel caso in esame, le ragioni della natura transitoria del contratto oggetto del presente giudizio non sono state sufficientemente documentate.
Sul punto l'art. 2 del contratto di locazione (doc.1 attori) prevede che “Il locatore e il conduttore […] dichiarano che la natura transitoria del presente contratto è da rinvenirsi
nella necessità di supportare il nucleo familiare nell'attesa di una completa integrazione nel territorio italiano”. Ebbene tale clausola deve dichiararsi nulla in quanto non risultano in alcun modo documentate le addotte esigenze transitorie e nemmeno risultano specificatamente individuate se non nella laconica e immotivata locuzione “nella necessità
di supportare il nucleo familiare nell'attesa di una completa integrazione nel territorio italiano”.
La previsione di legge che obbliga le parti del contratto a riversare le specifiche esigenze nel testo contrattuale e che impone l'onere di prova documentale per esse ha reso superfua l'istruttoria orale pretesa dagli intimanti, comunque genericamente volta a prova la pagina 7 di 11 sussistenza di una esigenza priva di effettivo riscontro concreto.
Pertanto, deve ritenersi nulla la clausola, con l'effetto che al contratto de quo andrà
ricondotta la durata ordinaria prevista dalla legge di 4 anni rinnovabili di 4 anni in 4.
Ciò posto, e passando alla domanda di risoluzione per inadempimento formulata dagli attori nella memoria integrativa depositata il 9.10.2024, è necessario chiarire che sulla scorta della giurisprudenza della Cassazione, nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa
petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario (Cass. civ. ord. 5955 del 28.02.2023).
Deve ritenersi pertanto pienamente ammissibile la domanda di risoluzione per inadempimento formulata nella memoria integrativa.
In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, l'art. 1453 c.c. prevede che nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto,
salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento, ma non può chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può adempiere la propria obbligazione.
Orbene, lo scioglimento dell'accordo contrattuale, quando non opera di diritto, consegue ad una pronuncia costitutiva che presuppone da parte del giudicante la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. Tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio: in primo luogo il giudice, applicando un parametro oggettivo deve verificare che l'inadempimento abbia pagina 8 di 11 inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da creare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
nell'applicare il criterio soggettivo, invece, il giudicante deve considerare il comportamento di entrambe le parti
(un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che può, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. (Cass. 18 febbraio 2008, n.3954).
È ben noto come nel campo delle controversie relative a rapporti obbligatori, ed alle connesse domande di adempimento o risoluzione, colui che agisce per la risoluzione per inadempimento debba provare la fonte negoziale del suo diritto, potendo poi limitarsi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte che a sua volta sarà onerata della prova dell'avvenuto adempimento o di cause giustificatrici del mandato adempimento (Cass. S.U. 13533/2001).
Nel caso oggetto del presente giudizio, provato il titolo (doc. 1 intimanti ricorrenti) ed allegato l'inadempimento all'obbligazione principale del pagamento del canone, i conduttori non hanno offerto prova adeguata di averla adempiuta;
infatti, sulla morosità
dedotta dagli attori a partire da febbraio 2024 non risulta alcun documento comprovante l'adempimento del pagamento dei canoni da parte dei conduttori. Invero, il Basit ha offerto la prova del pagamento dei canoni per il periodo fino a gennaio 2024 (suo doc. 3), nulla avendo in merito allegato da febbraio 2024 in poi, se non per stessa ammissione degli attori il pagamento del canone relativo al mese di aprile 2024.
In ragione di quanto è emerso dall'istruttoria e dell'inadempimento posto in essere dai conduttori - che non può che giudicarsi grave, nel senso sopra precisato, poiché si protrae da quasi un anno, cioè dal febbraio 2024 - deve essere accolta la domanda di risoluzione contrattuale. Alla dichiarazione di risoluzione si accompagna la condanna del conduttore pagina 9 di 11 moroso al risarcimento del danno in misura pari al pagamento delle somme dovute a titolo di canone e mai corrisposte al locatore quantificate fino al canone - scaduto (art. 3 del contratto) - relativo al mese di gennaio 2025, detratto quanto corrisposto nel mese di aprile
2024, e dunque alla somma complessiva di € 4.400,00, con gli interessi legali dalle singole scadenze (trattandosi di obbligazioni di valuta) al saldo.
In ragione del mutamento della domanda nel giudizio di merito e della parziale e reciproca soccombenza, si dichiarano interamente compensate le spese processuali.


p.q.m.


il Tribunale di Rovigo, definitivamente decidendo nel procedimento R.G. n. 955/2024,
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:

1. dichiara la nullità parziale ai sensi dell'art. 1419 c.c. della clausola relativa alla durata del contratto di locazione del 14.04.2023 registrato in data 19.04.2023 al n. 1183 serie
3 anno 2023 presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Este;

2. dichiara risolto per grave inadempimento dei conduttori e il Parte_4 Parte_3
contratto di locazione del 14.04.2023 registrato in data 19.04.2023 al n. 1183 serie 3
anno 2023 presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Este;

3. condanna e in solido tra loro al pagamento nei confronti Parte_4 Parte_3
degli attori dei canoni, scaduti e non pagati, ammontanti a € 4.400,00, oltre i canoni a scadere dal mese di febbraio 2025 in poi, ed oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4. condanna i convenuti e in solido all'immediato rilascio Parte_4 Parte_3
dell'immobile sito in Este (PD), via Udine n. 9/b, composto da appartamento al primo piano e garage al piano terra, così catastalmente censito al Catasto Fabbricati del
Comune di Este: foglio 17 mapp. 2083 sub 7 categoria A2 e categoria C6, in favore dei ricorrenti;

pagina 10 di 11 5. dichiara integralmente compensate tra le parti le spese processuali.
Sentenza resa nelle forme di cui all'art. 429 c.p.c.
Rovigo, 5 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Pier Francesco Bazzega
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