N. R.G. 6408/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppina Benenati ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6408/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SASSI Controparte_1 C.F._1 BARBARA e dell'avv. VARRICCHIO GIUSEPPINA ( ) BOLDRINI, 5/2 C.F._2
40100 BOLOGNA;
, elettivamente domiciliato in VIA BOLDRINI, 5/2 40124 BOLOGNApresso il difensore avv. SASSI BARBARA
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. VALLE Controparte_2 P.IVA_1
PIERLUIGI, elettivamente domiciliato in VIA NOSADELLA 19 BOLOGNApresso il difensore avv.
VALLE PIERLUIGI
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 16 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi e di cui alla pronunzia della Suprema Corte di Cassazione alle
SS.UU. n. 642 del 16/01/2015. La presente si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi. Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4
c.p.c. e 118 disp att cpc, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. conveniva in giudizio Controparte_1 avanti al Tribunale intestato il di Bologna, per ivi sentire Controparte_3
accogliere le seguenti conclusioni :
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito , respinta ogni contraria istanza od eccezione
In via principale e nel merito:
Accertato che l'immobile di proprietà è unità abitativa autonoma e separata dal CP_1
condominio di via Sant'Isaia n.48 e con autonoma area cortiliva.
Dichiarare che l'immobile di proprietà di non rientra nel condominio di via Controparte_1
Sant'Isaia n.48 conseguentemente Dichiarare nulla dovuto da parte attrice a titolo di spese condominiali;

Dichiarare la carenza di legittimazione dell'amministratore del condominio ad operare sull'immobile di proprietà segnatamente Dichiarare nulla dovuto al condominio, a titolo di contratto CP_1
assicurativo dell'immobile di proprietà CP_1
Accertato che è comproprietario dell'androne di accesso comune al proprio Controparte_1
immobile ed al condominio;

Accertato che i millesimi attribuiti dall'amministratore a parte attrice quale comproprietario dell'androne, sono errati in quanto sono 0,112 e non 15,6;
Riformare le tabelle millesimali relative alla comproprietà dell'androne di parte attrice
Dichiarare che le spese imputabili a sono quelle relative alla comproprietà Controparte_1
dell'androne con esclusione di quelle relative alle altre parti comuni;

Accertato che le tabelle millesimali in base alle quali vengono ripartite le spese generali in ragione di
94,80 millesimi sono errate;

pagina 2 di 16 Dichiarare che le spese dovute da al devono essere determinate in Controparte_1 CP_2
ragione della comproprietà dell'androne così come risultante dal titolo di acquisto anche eventualmente espressa in millesimi che si ritengono essere 0,112 e non 15,6.
Accertare che non è tenuto al pagamento per il rifacimento/ ripristino del tetto in Controparte_1
particolare in relazione alla trave ammalorata del condominio di via Sant'Isaia n.48 conseguentemente
Dichiarare nulla dovuto al per il ripristino del tetto;
Parte_1
In subordine
Nella denegata ipotesi in cui , fosse tenuto, pro quota ed in ragione dei millesimi Controparte_1
di comproprietà dell'androne, al pagamento del rifacimento del tetto del condominio,
Dichiarare tenuto al pagamento pro quota dei lavori di rifacimento del tetto del Controparte_1
condominio Sant'Isaia 48, in ragione della propria quota di comproprietà dell'androne così come risultante dal titolo di acquisto anche eventualmente espressa in millesimi effettivi pari a 0,112 e non
15,6.
In via istruttoria
Ammettersi CTU tesa alla verifica dell'erroneità delle tabelle millesimali generali nonché erroneità dei millesimi attribuiti a parte attrice in base ai quali è stata ripartita la spesa di riparazione del tetto;
nonché ad evidenziare quali siano i millesimi da attribuire correttamente a in Controparte_1
ragione della comproprietà dell'androne.
Ammettersi prova per testi sui fatti di cui in narrativa con riserva di formulare compiutamente i capitoli di prova premesso “vero che “ e di indicare testi anche riprova e prova contraria.
Ammettersi interrogatorio formale di Giudice Sebastiano e Accorsi legali rappresentanti dello CP_4
Amministratori del Con riserva di ogni più Controparte_5 Controparte_3
ampia, produzione, deduzione , eccezione.
Vittoria di spese e compensi di causa.”
In particolare l'attore deduceva :
• di essere proprietario di un immobile sito in Bologna via Sant'Isaia 48 consistente in una
“casetta indipendente con area cortiliva esclusiva” separata dallo stabile dell'attuale condominio;

• di essere comproprietario, in forza del rogito d'acquisto, dell'androne di ingresso dello stabile attraverso il quale si raggiungeva detta area cortiliva, anche se all'epoca non esisteva un effettivo condominio;

• nonostante la proprietà attorea fosse quindi completamente separata dallo stabile dell'attuale
, l'Amministratore, nelle tabelle millesimali generali, gli aveva erroneamente CP_2
pagina 3 di 16 attribuito 94,80 millesimi e conseguentemente aveva ripartito con tale criterio le spese relative alla comproprietà dell'androne in ragione di 15,64 millesimi;

• di aver pertanto incaricato un tecnico di fiducia di accertare gli effettivi millesimi in ragione della comproprietà dell'androne e dalla relazione tecnica dell'ing. i millesimi Persona_1
risultarono essere di 0,112 anziché 15,64;
• di aver incardinato il procedimento di mediazione nel settembre 2022, al quale tuttavia il non aveva voluto partecipare, e di vedersi pertanto costretto ad agire CP_2
giudizialmente per ottenere la corretta determinazione delle tabelle millesimali e ogni conseguenziale pronuncia in ordine alla ripartizione delle spese .
Il convenuto si costituiva in data 22 settembre 2021 contestando le deduzioni avversarie CP_2
e chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“In via preliminare, nel caso si ravvisi una domanda di scioglimento del Condominio accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva del e per l'effetto respingere ogni CP_2
domanda avanzata nei confronti dello stesso, e comunque dichiararne con sentenza la carenza di legittimazione passiva.
- In via principale nel merito e in diritto in ogni caso: respingere tutte le domande ex adverso azionate in quanto infondate sia nell'an che nel quantum, e comunque non provate, per tutte le ragioni esposte.
In via di mero e residuale subordine nell'ipotesi denegata in cui non venissero accolte le precedenti conclusioni la compensazione delle spese di lite.
- Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge.
- Ci si oppone sin da ora alla richiesta di interrogatorio formale poiché assolutamente inutile e strumentale;
con riserva di ampliare le difese, di controdedurre e provare senza riserva alcuna.”
Il convenuto sottolineava innanzitutto la contraddittorieta' delle domande attoree e CP_2
segnatamente:
- l'attore prima si dichiarava condomino in forza di rogito, poi chiedeva che venisse accertato e dichiarato che non era condomino, non chiedendo però lo scioglimento del condominio ma l'esenzione dal pagamento delle spese condominiali;

pagina 4 di 16 - inoltre l'attore si dichiarava condomino, al contempo non condomino e chiedeva la parziale revisione di talune tabelle millesimali (senza rispettare il disposto di cui all'art. 62 disp cc), chiedendo altresì di venire esentato da talune voci di spesa.
Nello specifico, sulla qualità di condominio dell'attore, il convenuto deduceva che :
• l'attore è da considerarsi a tutti gli effetti un condomino in quanto comproprietario di una parte comune dell'edificio (androne di ingresso) in forza del rogito di acquisto;

• il condominio era già in essere all'epoca dell'acquisto, infatti le compravendite avvennero quasi contestualmente ma una vendita prima di quella dell'attore, come risulta dalla visure depositate agli atti;

• la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c.
e nello specifico le strutture e i servizi in comune tra i due edifici sono i seguenti:
a) coperto dell'edificio Mapp.76;
b) proprietà del vano scale Mapp. 76 in quanto accesso alla copertura comune;

c) quota parte del sottoportico sulla via Sant'Isaia in quanto proprietà comune all'intero edificio;

d) impianto di raccolta e scarico dei reflui urbani in quanto è presente un unico recapito nella fognatura comunale per i due edifici;

e) impianto di adduzione acquedotto con utenza unica Hera Mapp. 76 (civico 48) ripartita tra i condomini dalla Società di lettura Lemca sulla base dei consumi indicati dai contatori divisionali.
f) Quadro dei contatori elettrici;

g) L'immobile del è ricompreso nella polizza assicurativa globale fabbricati stipulato CP_1
dal condominio.
• Infine i due edifici sono identificati col medesimo civico, senza esponente.
Pertanto da tale prospettazione il convenuto deduceva le seguenti conseguenze, alternative CP_2
tra loro :
I. L'attore è condomino e se volesse cessare di esserlo, dovrebbe proporre un'azione specifica ex art. art. 61 disp. att. c.c., ma non lo ha fatto.
II. L'attore non è condomino e vi è quindi di fatto un supercondominio costituito da tutte le parti e i servizi in comune come sopra individuati.
Inoltre, sui millesimi attribuiti all'attore , il convenuto deduceva che :
pagina 5 di 16 • Seguendo i numeri riportati nell'atto di citazione l'attore sarebbe titolare di 0,112 millesimi e il convenuto di 0,888 millesimi per un totale di 1 millesimo , ma di conseguenza il convenuto si chiede a chi siano attribuibili i restanti 999 millesimi.
• A parere del è evidente che quella che controparte ha indicato in atti come “quota CP_2 millesimale reale” sia invece una quota rapportata per comodità su base 1 ed è altrettanto chiaro che deve essere riparametrata su base 1000 (0,112:1000=112,00 e 0888:1000= 888,00 ; somma totale 112+888=1000), proprio perché quei valori esprimono una “proporzione millesimale”.
• In base a questo ragionamento l'attore possiede 112 millesimi e il condominio i restanti 888.
• È evidente quindi la contestazione delle tabelle millesimali è approssimativa e finisce con il riconoscere in capo all'attore una quota millesimale più alta (112) di quella attuale (15,60) .
• Per la stessa ragione (non essere condomino) controparte non chiede di riformare le tabelle millesimi generali ma solo quelle relative alla comproprietà dell'androne, quelle della tabella edificio principale. Pertanto, le tabelle millesimi generali non potranno in alcun modo essere oggetto di eventuale riformulazione in questo processo.
• Il convenuto comunque ha incaricato il geom. di verificare se vi fossero errori nelle CP_6
tabelle millesimali, ma i calcoli eseguiti dai tecnici di fiducia di entrambe le parti si discostano tra loro di pochissimo , e pertanto il convenuto ritiene le tabelle in essere corrette e non modificabili per asserita erroneità.
• Il convenuto concludeva affermando che comunque, in entrambi i casi, l'attore deve partecipare alle spese e che per entrambi i casi sono valide e corrette le tabelle ad oggi esistenti o quelle stilate dal Geom. depositate agli atti. CP_6
• In particolare, l'attore dovrà partecipare alle spese per il rifacimento del tetto dell'edifico principale, (l'atrio di cui riconosce di essere comproprietario è coperto dal tetto oggetto di rifacimento.) e dovrà corrispondere altresì le spese per la polizza globale fabbricati, essendo il suo immobile incluso nella polizza e soprattutto perché lo stesso utilizza il medesimo impianto fognario e idrico che è oggetto di copertura assicurativa.
Veniva così instaurata la causa in epigrafe ed assegnata al Giudice dott. Gamberini la quale, alla prima udienza, fissata in atto di citazione per il giorno 14 ottobre 2021, assegnava alle parti i termini ex art. 183, comma VI, c.p.c. e rinviava all'udienza del giorno 1.2.2022
pagina 6 di 16 Con decreto emesso in data 23.12.2021 il Giudice, preso atto delle disposizioni emergenziali, disponeva la trattazione cartolare dell'udienza e disponeva C.T.U. per verificare la correttezza delle tabelle millesimali generali e dei millesimi da attribuire a parte attrice, nominando allo scopo il Geom.
. Persona_2
All'udienza del 07.03.2022 il Giudice poneva al Consulente il seguente quesito: “Il ctu, letti gli atti e documenti di causa e segnatamente il rogito dott. – doc. 1- , effettuato il sopralluogo, Persona_3
sentiti i consulenti nominati dalle parti descriva analiticamente le caratteristiche degli immobili di cui all'atto di citazione, anche mediante rilievi grafici e fotografici specificando quali siano le parti comuni (comunione di servizi e impianti) attribuite alla “casetta indipendente” di proprietà dell'attore; Verifichi la correttezza delle tabelle millesimali relative al per cui è causa e CP_2
dei millesimi da attribuire a parte attrice anche in ragione della comproprietà Controparte_1 dell'androne; tenti la conciliazione tra le parti”.
In data 25.10.2022 veniva depositato l'elaborato peritale privo delle osservazioni dei CCTTPP e solo successivamente in data 24.11.2022 il CTU provvedeva ad un nuovo deposito comprensivo delle osservazioni e della sua relativa risposta.
Nelle more del procedimento, il fascicolo veniva assegnato alla scrivente, con decreto Presidenziale
30.3.2023.
La causa subiva diversi rinvii, dovuti ad esigenze di organizzazione dell'Ufficio.
All'udienza del 7.11.2023 le parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti depositati il 6.11.2023
e , dopo breve discussione orale, il Giudice, previo ritiro in camera di consiglio per deliberare, osservava che “ alla luce dei rilievi e delle contestazioni sollevate dal convenuto e ritenuto di non aderire alle conclusioni del ctu. Geometra in quanto non convincenti, non approfondite e non Per_2
esaustive, attesa la loro scarsa aderenza alla documentazione esaminata ed allo stato dei luoghi;
considerato inoltre, che le tabelle predisposte dal ctu non sono conformi alle richieste delle parti “; disponeva quindi la rimessione della causa in istruttoria e nominava altro CTU nella persona dell'ing.
Persona_4
All'udienza del 1.12.2023 al CTU ing. veniva posto, previo giuramento di rito, il seguente Per_4 quesito: “ Il ctu, letti gli atti e documenti di causa e segnatamente il rogito dott. – doc. Persona_3
1- , effettuato il sopralluogo, sentiti i consulenti nominati dalle parti ricostruisca le origini dell'immobile e del condominio;
descriva analiticamente le caratteristiche degli immobili di cui all'atto di citazione, anche mediante rilievi grafici e fotografici accertando analiticamente le caratteristiche dell'immobile di cui all'atto di citazione, anche mediante rilievi grafici e fotografici accertando se la
“casetta indipendente” di proprietà dell'attore abbia servizi e impianti comuni e se possa ritenersi
pagina 7 di 16 facente parte del condominio limitatamente alle parti comuni;
Verifichi la correttezza delle tabelle millesimali relative al per cui è causa e dei millesimi da attribuire a parte attrice CP_2
anche in ragione della comproprietà dell'androne; tenti la conciliazione tra le Controparte_1 parti”.
In data 20.6.2024 il CTU provvedeva al deposito dell'elaborato peritale ed il Giudice fissava udienza cartolare per la precisazione delle conclusioni assegnando alle parti termine del 17.10.2024 per il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. contenenti solo istanze e conclusioni.
In data 7.11.2024 il Giudice, dato atto che le parti avevano precisato le conclusioni come da note di trattazione scritta depositate rispettivamente in data 14.10.2024 e 15.10.2024, tratteneva la causa in decisione.
Le parti nei termini massimi concessi ex art. 190 cpc depositavano le rispettive comparse conclusionali e le reciproche repliche .
****
Preliminarmente va rigettata la richiesta di convocazione a chiarimenti del ctu e già oggetto di decisione di rigetto in sede di esame, atteso che gli stessi non hanno addotto elementi ulteriori rispetto a quelli già disattesi e, comunque, è superfluo ai fini della decisione della causa, per quanto di seguito rilevato e ritenuto.

1.1. L'attore sostiene che non deve essere riconosciuta la sua qualità di condomino dal momento che la sua proprietà individuale rappresentata da “casetta indipendente” risulterebbe distinta ed autonoma rispetto al condominio di Via Sant'Isaia n. 48.

1.2. Risulta dal doc. 1 prodotto da parte attrice che in data 12.10.1979 ha acquistato dalla sig.ra atto rogato dal Notaio con rep. 42311, una casetta indipendente Persona_5 Persona_6
posta su tre piani censita al NCEU del Comune di Bologna al foglio 91 particella 34 sub. 1 .
E' pacifico tra le parti che su detta “casetta indipendente” previdero “ …. la comproprietà dell'andito di ingresso di accesso alla Via Sant'Isaia civico n. 48 dandosi atto che il cortile interno venduto in proprietà esclusiva e distinto con mappale 34 è gravato di servitù di passaggio a favore dei condomini dell'edificio, per provata necessità o per provvedere ad eventuali lavori di manutenzione del fabbricato, nonché a favore del negozio ora adibito a riparazioni T.V. per consentire ai proprietari dello stesso o agli eventuali conduttori, di accedere al servizio ivi esistente;
” (cfr pag 2 e 3).
Con tale previsione appare evidente che le parti del suddetto contratto di vendita volessero prevedere la comproprietà dell'andito di ingresso di accesso alla Via Sant'Isaia n. 48.
pagina 8 di 16 Depongono in questo senso i seguenti elementi, rilevanti ai sensi degli artt. 1362 e ss c.c.. dettati in tema di interpretazione del contratto: a) la previsione della proprietà comune di tale bene di cui è causa
è espressamente indicata nell'atto rogato dal Notaio Dott. del 12.10.1979 rep. 42311 racc. Per_6
1095, nel quale, come detto, si legge: “ è compresa nella vendita la comproprietà dell'andito di ingresso di accesso alla Via Sant'Isaia civico n. 48 dandosi atto che il cortile interno venduto in proprietà esclusiva e distinto con mappale 34 è gravato di servitù di passaggio a favore dei condomini dell'edificio, per provata necessità…..”; b) la dichiarazione che il cortile di proprietà esclusiva del
è gravato da servitù di passaggio a favore dei condomini;
CP_1

2.1. L'art 1117 bis c.c. prevede: “le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 cc”.
Da tale disposizione si ricava che la disciplina del condominio è applicabile non solo nelle ipotesi
“classiche” di cd. condominio verticale o nelle ipotesi di cd. supercondominio ma anche nella ipotesi di cd. condomini orizzontali, nei quali, cioè, le singole unità servite dagli impianti comuni non costituiscono a loro volta edifici in condominio (caratterizzati quindi da una pluralità di proprietà esclusive in collocazione verticale), ma sono rappresentate da immobili autonomi.
In particolare, l'art. 1117 c.c. dispone che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso
l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
pagina 9 di 16 La norma riportata distingue, a titolo esemplificativo, i beni che sono oggetto di proprietà comune in tre categorie.
Il numero 1) indica le parti inerenti alla struttura dell'edificio, generalmente intese come “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”. Rientrano in questa categoria tutti i “beni comuni necessari” per l'esistenza stessa dell'edificio condominiale, oppure destinati, in via permanente, all'uso comune.
Senza di essi, infatti, non sarebbe possibile per i condomini utilizzare le singole proprietà esclusive.
Al numero 2) sono elencati i locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia;
ecc.), ovvero i “beni comuni di pertinenza”.
Da ultimo, al numero 3) ci sono le opere condominiali, le installazioni ed i manufatti destinati al godimento ed all'uso di parti comuni del condominio (come per esempio ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas;
ecc.), dunque i “beni comuni accessori”, ovvero le opere, le installazioni ed i manufatti che servono all'uso ed al godimento comune.
La Corte di Cassazione anche recentemente (21077/2022) ha più volte precisato che: “in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio (elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c.) alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.. (18334/2015;
27360/2016).
Anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali (23001/2019; 8066/2005)”.
Ciò che quindi rileva ai fini dell'esistenza di un condominio è il rapporto di accessorietà tra i singoli edifici o unità immobiliari e i servizi o impianti di uso comune.
Come chiaramente enunciato anche dalla sentenza n. 4973/2007 secondo la quale: “Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella
pagina 10 di 16 comunione. Detta relazione di accessorietà può sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini, purché si tratti di edifici autonomi, atteso che l'art. 61 disp. att. c.c. individua l'autonomia della costruzione e non la gestione dell'edificio, come caratteristica rilevante in base alla quale l'art. 62 consente l'applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all'art.
1117 c.c., rimaste comuni ai diversi edifici. In tal modo si configura, specialmente con riferimento ai nuovi complessi immobiliari, un condominio "sui generis", allargato, in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di supercondominio, soggiacendo alla normativa condominiale. (Nella specie, la S.C. ha, integrandone la motivazione, confermato sul punto la sentenza di merito, che aveva ravvisato l'esistenza di un supercondominio con riferimento alla rete fognaria e alle cisterne d'acqua in comune in un complesso immobiliare composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione paralberghiera)”.
La disciplina del condominio degli edifici è ravvisabile quindi ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni- quali quelle elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c.- ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso e ciò viene in essere "ipso iure et facto", senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o di approvazioni assembleari (vd Cass. 27094/2017).
Il fatto che la “casetta indipendente” di proprietà di sia autonoma non esclude quel CP_1
rapporto di accessorietà (che come detto legittima l'applicazione della disciplina del condominio) tra la medesima e l'andito di uso comune del a cui è collegata Parte_1
funzionalmente e strutturalmente.
Del resto la richiesta dell'attore “di distacco dal Condominio” (doc. 5, 7 e 9 parte attrice), la partecipazione alle assemblee condominiali, dimostrano la consapevolezza della qualità di condomino da parte di CP_1
La Suprema Corte ha più volte precisato che “in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio (elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall'articolo 1117 c.c.) alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato articolo 1117 c.c.. (Cass. 18334/2015; Cass. 27360/2016), e pure nei casi in cui manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale.
pagina 11 di 16 Infatti non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. – che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi – è possibile la costituzione “ab origine” di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali (Cass. 23001/2019;
Cass. 8066/2005).
Da quanto accertato dal CTU nominato ing. emerge quanto segue: ““Le interferenze del Persona_7 condominio di via Sant'Isaia 48 con l'immobile di proprietà sono le seguenti: Controparte_1


1. ha accesso dall'ingresso del condominio di via Sant'Isaia 48;
2. è dotata di allaccio della corrente elettrica nel box contatori ubicato nell'androne del condominio di via Sant'Isaia 48;
3. è dotata di allaccio del gas metano, la tubazione che la collega proviene da via Sant'Isaia e attraversa l'androne del condominio di via Sant'Isaia 48;
4. è dotata di allaccio alla rete dell'acqua potabile, la tubazione che la collega proviene da via
Sant'Isaia e attraversa l'androne del condominio di via Sant'Isaia 48;
5. è dotata di cassetta della posta e di campanello all'ingresso del condominio di via Sant'Isaia 48;


6. i collegamenti fognari attraversano il vano corridoio cantine del condominio di via Sant'Isaia 48;


7. inoltre, come risulta dal rogito, il sig. è comproprietario dell'andito di ingresso Controparte_1 dalla via Sant'Isaia civico n. 48.
Le parti comuni che interessano l'immobile di proprietà sono i seguenti: Controparte_1


1. gli anditi;



2. gli impianti idrici e fognari (solo in parte fino al collegamento con la fognatura dell'edificio di via
Sant'Isaia 48);


3. i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, (solo il passaggio attraverso il corridoio ingresso comune);


4. non risultano esservi altre parti comuni interessate, infatti l'immobile di proprietà CP_1
, ha le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, il tetto sono propri e non
[...]
condominiali in quanto il fabbricato è distaccato dal fabbricato principale (condominio di via
Sant'Isaia 48).
In merito al punto 2. che precede lo scrivente precisa che l'impianto di scarico acque bianche e nere e la relativa raccolta risulta di proprietà esclusiva del Dott. sino alla confluenza delle CP_1
stesse nel collettore condominiale a partire dal muro portante dell'edificio principale lato Sud e, a
pagina 12 di 16 partire da questa posizione, la suddetta linea diviene comune tra i due edifici.” (cfr da pag. 22 e ss.
Relazione ).
Nel caso di specie non pare dubbio, alla luce della natura del bene (andito) e di quanto accertato dal
CTU che il è condominio. CP_1
La costituzione di un condominio avviene di diritto, in tutti i casi in cui in un edificio ci sono anche solo due proprietari, e due unità immobiliari distinte, non essendo necessario alcun atto formale, salvo il rispetto degli obblighi previsti dalla legge, nel caso di superamento di determinate soglie dimensionali.
Nella richiamata compravendita del 1979 vi è un espresso richiamo ai condomini dell'edificio.
E la doglianza in merito alla trascrizione dell'atto di vendita di appare destituita di fondamento. CP_7
Il principio della continuità delle trascrizioni non assume alcuna rilevanza nella fattispecie in esame, avendo la funzione di risolvere il conflitto tra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa
(cfr. Cass. n. 2161/2005; n. 18888/08). La continuità delle trascrizioni degli atti, richiesta dall'art. 2650
c.c., è stata introdotta nel nostro ordinamento dal codice del 1942, in relazione al principio della prevenzione sancito dall'art. 1644 c.c., per garantire la sicurezza dei traffici immobiliari, nel senso che la consultazione dei registri immobiliari deve consentire, almeno in linea teorica, di risalire nel tempo da un acquisto all'altro fino ad individuare il proprietario originario.
Nemmeno ha pregio il diverso argomento del condominio secondo cui l'esistenza di un condominio complesso, che consta di più edifici, impone la costituzione di un supercondominio per la sola esistenza di edifici plurimi che già formano un condominio.
Tuttavia risulta accertato che non sussistono i presupposti di legge per dichiarare che si è di fronte a un supercondominio.
Ne consegue, pertanto, che la domanda con la quale è stato chiesto l'accertamento di fabbricato autonomo (la casetta indipendente di rispetto al condominio deve essere rigettata. CP_1
Il rigetto del predetto motivo fa ritenere assorbiti anche gli ulteriori motivi.

3.1. Alla luce di quanto suddetto può essere, invece, accolta la domanda subordinata diretta alla verifica della correttezza delle tabelle millesimali adottate dal;
CP_2
Parte attrice lamenta che la tabella millesimale approvata presenta vizi e difetti nella sua formazione pertanto dà atto dell'esistenza di una tabella millesimale con la conseguenza che deve ritersi che sia pagina 13 di 16 stata chiesta la revisione della tabella stessa ex art 69 disp att c.c. e non la formazione atteso che non vi
è prova in atti del mancato accordo dei condomini sul punto.
Orbene ai fini della revisione delle tabelle millesimali spetta all'attore provare l'esistenza dell'errore atteso che la semplice presunzione dell'errore non comporta la prova della sua sussistenza in concerto.
Il consulente tecnico d'ufficio, nella sua relazione, in risposta al quesito formulata dal precedente giudicante ““verifichi la correttezza delle tabelle millesimali relative al per cui è causa e CP_2
dei millesimi da attribuire a parte attrice anche in ragione della comproprietà Controparte_1 dell'androne”, ha ritenuto che “ le tabelle millesimali attualmente utilizzate non risultano corrette in quanto esistono solamente due tabelle millesimali diverse che ripartiscono le quote millesimali tra i Condomini, una generale e un'altra inerente il c.d. primo edificio.”
In sostanza, dalla relazione emerge che “……il Dott. sia tenuto a corrispondere, in CP_1
relazione alle quote millesimali, le spese che gli competono per le parti a lui comuni, come da tabelle che si riportano ai capitoli , , 5.3.8.3, e . e che sostanzialmente prevedono Tes_1 Tes_2 Tes_3 Tes_4
quanto segue:
s Tabella millesimi generali di proprietà complessivi (rif. cap.5.3.8.1) che, in relazione alla posizione Casamassima, dovra applicarsi, a parere del C.T.U., al solo tratto di dorsali fognarie e di sottoservizi comuni con il fabbricato di Via Sant'Isaia, alle spese di amministratore per le sole attività che riguardano le parti comuni e alle spese di conto corrente;

s Tabella millesimi generali di proprietà edificio su Via S.Isaia 48 (part.76), (rif. cap.5.3.8.2) che non contempla oneri a carico in quanto dovrà applicarsi alla quota parte di spese CP_1
sostenute sulle dorsali fognarie e sottoservizi comuni ai soli condomini di Via Sant'Isaia, mentre per quelle comuni con vale la tabella che precede (5.3.8.1.), come già ribadito;
CP_1
s Tabella millesimi gestione scale (rif. cap.5.3.8.3) dalla quale emerge che per il caso di specie nulla e dovuto dal Dott. CP_1
s Tabella millesimi gestione tetto (rif. cap.5.3.8.4) che contempla una quota in capo al Dott. dovuta alla comproprietà dell'androne. Le spese relative alla quota millesimale attribuita CP_1 all'androne condominiale, ovvero quella indicata con la dicitura ” con 57,53 CP_2
millesimi, vanno nuovamente ripartite in base ai "millesimi gestione androne", come da considerazioni di cui al cap.5.3.8.5 (punto successivo);
s Tabella millesimi gestione androne (rif. cap.5.3.8.5) dove al Dott. competono 141,85 CP_1 millesimi delle spese sostenute nell'androne di accesso. Siccome il tetto e una parte comune a servizio anche dell'androne comune, le spese di riparazione del tetto che competono alla quota millesimale pagina 14 di 16 attribuita all'androne condominiale vanno nuovamente ripartite in base ai "millesimi gestione androne".
Pertanto, siccome le parti comuni di cui alla tabella millesimale del tetto, precedentemente riportata, comprendono anche l'androne per 57,53 millesimi, la quota parte di spese del tetto che compete al
Dott. e pari a 57,53/1000*141,85 = 8,16 millesimi. CP_1
Si precisa in merito che, in riferimento alle opere di rifacimento della copertura del “
[...]
”, la suddivisione delle spese di cui sopra dovrà applicarsi alle sole opere strutturali e di Controparte_8
impermeabilizzazione e non alle opere di miglioramento energetico (coibentazione / isolamento e similari), nonché installazione di velux che dovessero essere eseguite, in quanto di competenza dei singoli proprietari che abitano i locali direttamente posti nel sottotetto e che pertanto usufruiscono direttamente dei benefici di tali opere;
” (cfr da pag. 58 e ss)
È bene tener presente che l'organizzazione condominiale è, pur sempre, conseguenza della rilevanza assegnata dal diritto al collegamento funzionale di beni.
Del resto, il non può non considerarsi quale occasione in cui la proprietà esclusiva CP_1
convive con la proprietà comune, ove assumono rilevanza i diritti ed i rispettivi soggetti titolari, piuttosto che l'oggetto dei diritti stessi.
A generare incertezze è la circostanza di non considerare che l'edificio in condominio è pur sempre uno, come sono una parte sola, comune a tutto l'edificio, le fondazioni, le scale, gli ascensori, gli accessi, e così via. Il quadro di riferimento della disciplina del condominio negli edifici non è quello della situazione in cui un bene forma oggetto di un diritto, il cui titolo di acquisto (o “di provenienza”) spetta in comune a più persone, bensì della situazione in cui occorre guardare ai rapporti tra i partecipanti rispetto al godimento del diritto, fin quando quest'ultimo spetta in comune.
Considerato che, dunque, la disciplina del condominio si occupa di beni funzionalmente collegati, ne consegue che la rilevanza giuridica della qualificazione dei beni precede la disciplina dei diritti, dei rapporti e degli atti, che viene dopo, e che suppone quella qualificazione giuridica della realtà.
La considerazione unitaria dei beni funzionalmente collegati a formare l'edificio in condominio, ed il riflesso modello organizzativo normativamente definito, piegano le modalità di esercizio dei diritti individuali, ed i rapporti tra i soggetti titolari, e tra questi ed i terzi.
Ne consegue cha la presente controversia è stata risolta con l'applicazione dei principi di diritto in precedenza sintetizzati.
In sintesi i valori espressi nella Tabella Millesimale, non rispecchiano la quota di comproprietà dell'andito di ingresso attribuita in comproprietà al CP_1
pagina 15 di 16 Pertanto, non avendo il spiegato il procedimento di formazione delle tabelle millesimali CP_2
occorre che proceda con la loro modifica.
La domanda attorea sul punto va quindi accolta.
Ogni diversa eccezione, deduzione, allegazione, o domanda delle parti deve ritenersi disattesa o assorbita, sulla base del c.d. principio della “ragione più liquida”.

Le spese e competenze del presente giudizio e della mediazione vanno integralmente compensate attesa la reciproca soccombenza e in considerazione del fatto che la presente controversia ha comunque fatto emergere la necessità che il proceda alla modifica delle Tabelle CP_2
millesimali, soddisfacendo gli interessi sostanziali dell'attore, mentre le spese di CCTTUU vanno poste a carico di parte attrice e parte convenuta nella misura del 50% ciascuno;



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- dando atto dell'errore delle tabelle millesimali in uso presso il condominio di via Sant'Isaia n.
48 laddove non prevedono le quote millesimali in proporzione alla comproprietà dell'andito d'ingresso, RIGETTA nel residuo le altre domande di parte attrice.
- Compensa integralmente le spese di lite;

- Pone le spese delle CCTTUU definitivamente a carico di parte attrice e parte convenuta nella misura del 50% ciascuno e nei rapporti interni con il ctu in solido;

- Rigetta ogni altra domanda,
sentenza esecutiva ex lege
Bologna, 28 maggio 2025
Il Giudice
dott. Giuseppina Benenati
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