R.G. N. 181/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BOLZANO
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice unico Daniela Pol ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta sub n. 181/2024 R.G. promossa da:
(C.F. , rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'avv. Fabrizio Pollari Maglietta del Foro di Roma e con domicilio eletto presso lo studio dell'avv. Fulvio Fameli, attrice contro
(C.F. ), contumace, Controparte_1 C.F._1
convenuto
In punto: occupazione sine titulo di bene immobile – risarcimento dei danni trattenuta in decisione all'udienza tenutasi in data 23/01/2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI per parte attrice: come da nota depositata in data 12/11/2024:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in accoglimento della presente domanda: a) in via principale, accertare e dichiarare che il Sig. nel periodo dal 23.8.2009 al 30.4.2022, ha Controparte_1 occupato senta titolo l'immobile ex Casa cantoniera FS sita al km 138+186 della linea
Verona Brennero e, per l'effetto, condannare il Sig. ai sensi Controparte_1
dell'art.1591 c.c. al pagamento, in favore di della somma di € 45.678,52, CP_2
pari alla somma dei canoni di locazione originariamente previsti, o della maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa, anche a mezzo CTU, o ritenuta di
Pag. 1 di 7 giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
b) in subordine, accertare e dichiarare che il Sig. nel periodo dal 23.8.2009 al 30.4.2022, ha Controparte_1 occupato senta titolo l'immobile ex Casa cantoniera FS sita al km 138+186 della linea
Verona Brennero e, per l'effetto, condannare il Sig. ai sensi dell'art. Controparte_1
2043 c.c. al pagamento, in favore di della somma di € 45.678,52 a titolo di CP_2
indennità di occupazione, o della maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa, anche a mezzo CTU, o ritenuta di giustizia anche in via equitativa ex art. 1226
c.c., oltre interessi e rivalutazione monetaria;
c) in ulteriore subordine, per l'ipotesi di reiezione delle domande svolte ai punti che precede, ai sensi e per gli effetti degli art.
2041 c.c. e in ragione di quanto esposto nella parte motiva, accertata l'occupazione sine titulo dell'Immobile di proprietà di da parte del sig. CP_2 Controparte_1
tra il 23.8.2009 ed il 30.4.2022, condannare il sig. al pagamento in Controparte_1
favore di parte attrice della somma complessiva di € 45.678,52, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., oltre agli interessi, con decorrenza dalla data di esigibilità dei relativi crediti sino all'effettivo soddisfo, ed oltre alla rivalutazione monetaria ovvero della somma, eventualmente diversa, che risulterà all'esito della consulenza tecnica d'ufficio che fin d'ora si richiede o che sarà ritenuta di giustizia o di equità ai sensi dell'art. 1226
c.c.; d) In ogni caso con vittoria di spese, anche generali, e onorari di giudizio”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, depositato in data 19/01/2024, la Parte_1 chiede accertarsi l'occupazione sine titulo, da parte del convenuto, dell'immobile di proprietà, ex casa cantoniera, sito a Bronzolo (BZ) al Km. 138+186 della linea ferroviaria Verona-Brennero (p.ed. 94 in P.T. 517/II C.C. Bronzolo) e, per l'effetto, condannare lo stesso al risarcimento del danno patito.
Parte attrice deduce che, tra le parti, è stato stipulato contratto di locazione a fini abitativi del bene immobile sopra indicato con una rata mensile del canone dell'importo di €
296,70 regolarmente pagata fino alla data di sua risoluzione, intervenuta in data
23/08/2009 a seguito di disdetta del contratto da parte della società locatrice;
dichiara in atti di non essere in grado di produrre il contratto di locazione (seppure stipulato, sempre a sua detta, appena tre anni prima della disdetta), né ha prodotto attestazione di ricevimento, da parte del conduttore, odierno convenuto, della disdetta del contratto;

Pag. 2 di 7 deduce, inoltre, che il convenuto ha provveduto a rilasciare l'immobile solamente in data 30/04/2022, giusto verbale allegato.
Nel merito, parte attrice chiede, in via principale, accertarsi l'occupazione sine titulo, da parte del convenuto, per ritardo nella restituzione della cosa locata, con conseguente sua condanna a rifondere i danni ai sensi dell'art. 1591 c.c., in via subordinata, accertarsi medesima occupazione ai sensi dell'art. 2043 c.c. ovvero, in via ulteriormente subordinata, ai fini di cui all'art. 2041 c.c.
Il convenuto, nonostante regolare notifica, non si è costituito in giudizio.
***
La domanda azionata dalla società attrice è fondata nei limiti di seguito precisati.
In assenza di produzione documentale che attesti sia mai stato sottoscritto, tra le parti, un contratto di locazione ad uso abitativo, non può certamente ravvisarsi, a carico di parte convenuta, violazione dell'obbligo di riconsegna del bene immobile locato previsto dall'art. 1590 c.c.
Infatti, per la stipula di un valido contratto di locazione ad uso abitativo, salvo non ricada in categoria espressamente esclusa dall'ambito di applicazione della legge n. 431/1998,
è richiesta la forma scritta ad substantiam e, di seguito, l'obbligo di sua registrazione
(art. 1 co. 346 della legge n. 311/2004 – “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”).
Nel caso di specie, difettano i requisiti di forma per la validità del contratto di locazione ad uso abitativo asseritamente intercorso tra le parti, dell'esistenza del quale non viene fornita prova idonea alcuna.
Peraltro, l'assenza di un valido rapporto contrattuale tra le parti non permette nemmeno di ravvisare la sussistenza di altro titolo che possa legittimare il convenuto all'occupazione dell'immobile in atti indicato, avendo parte attrice prodotto documentazione attestante la titolarità del diritto di proprietà (cfr. doc. n. 1 e 2).
Ne consegue che l'occupazione sine titulo dell'immobile, da parte del convenuto, per il periodo indicato nelle domande attoree, potrà, semmai, fondare una condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 2043 c.c., con la conseguenza che detti danni andranno quantificati senza doversi osservare i parametri di liquidazione dettati dall'art.
Pag. 3 di 7 1591 c.c.
Inoltre, si deve subito precisare che, nel caso di specie, non può ravvisarsi, in via residuale, arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c., per il quale “l'assenza di giusta causa dello spostamento patrimoniale non riveste il carattere dell'antigiuridicità, mentre la diminuzione patrimoniale che qui si fa valere corrisponde a un danno per la presenza di un fatto illecito” (cfr. Cass. SS.UU. n. 33645/2022).
Ebbene, l'occupazione sine titulo di un bene integra un fatto illecito extracontrattuale di natura permanente, che può giustificare un credito risarcitorio in capo al proprietario che si assume danneggiato, il quale, tuttavia, è comunque tenuto a fornire dimostrazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento di cui lamentata la perdita posto che una modalità di esplicazione del diritto di proprietà è costituita anche dal non uso del bene, di per sé insuscettibile di risarcimento.
Il danno risarcibile, dunque, è rappresentato dalla compromessa possibilità di esercizio del diritto di godere del bene quale conseguenza immediata e diretta della violazione cagionata dall'occupazione abusiva. Inoltre, nell'ipotesi di occupazione sine titulo di un immobile, “il riferimento al criterio equitativo di liquidazione del danno implica che il proprietario è tenuto ad allegare, per il danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico danno subito” (cfr. Cass. n.
2500/2024).
Infatti, sul punto, la Corte di Cassazione, con la pronuncia già sopra citata, resa a sezioni unite, ha statuito i seguenti principi di diritto: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” e “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
Nel caso in esame, l'onere della prova della perdita subita è stato debolmente soddisfatto da parte attrice, stante la sola allegazione di generiche circostanze, peraltro nemmeno
Pag. 4 di 7 adeguatamente documentate;
infatti, alla comunicazione della disdetta di data
13/05/2009, ove si legge che “… alla scadenza del corrente periodo di validità del contratto, prevista per il giorno 23 agosto 2009, l'immobile attualmente da Ella occupato dovrà essere liberato e rimesso in pristino stato e sarà ripreso in consegna dal personale incaricato di che provvederà a redigere il Parte_1
relativo verbale, copia del quale dovrà essere tempestivamente trasmessa a questa
Sede” (cfr. doc. n. 5), segue unicamente una scarna comunicazione di data 23/09/2009, rimasta interna alla società attrice, ove si legge che “in evasione alla vs. del 15 maggio
2009, quest'Unità informa che il sig. , a tutt'oggi, non ha manifestato Controparte_1 alcuna volontà di riconsegnare l'ex casa cantoniera di cui in oggetto. Si rimane in attesa di una vs. posizione per soddisfare quanto richiesto” (cfr. doc. n. 12); nei successivi dodici anni la proprietà non risulta avere intrapreso alcuna iniziativa concreta al fine di ottenere nuovamente la disponibilità del bene, né l'assenza di prova documentale sul punto è stata ovviata mediante formulazione di idonei capitoli di prova orale;
e infatti, la prima diffida, indirizzata al convenuto, risulta essere quella formulata con missiva di data 18/06/2021, ricevuta dal convenuto in data 05/07/2021, ove si legge l'originale argomentazione utilizzata dalla società attrice per giustificare la propria inerzia, ove imputa al convenuto l'impossibilità di ricevere in consegna il bene perché, testuali parole, “non ha mai preso contatto con i referenti della proprietà a lei indicati con nota inviatale ad aprile 2010 continuando a detenere l'immobile sine titulo” (cfr. doc. n. 8 pagg. 15-18); ebbene, agli atti non risulta allegata la nota citata, tantomeno l'attestazione della relativa ricezione da parte del convenuto;
infine, a seguito del certo ricevimento della prima diffida, seguita da altra diffida di data 10/03/2022, ricevuta dal convenuto in data 17/03/2022 presso altro indirizzo nel Comune di Laives (cfr. doc. n. 8 pagg. 1-
6), questi provvedeva alla formale consegna del bene alla proprietà in data 30/04/2022, come risulta da relativo verbale (cfr. doc. n. 10).
La condotta omissiva che parte attrice imputa al convenuto non giustifica l'inutile decorso di oltre un decennio prima che la stessa società abbia finalmente deciso di assumere iniziative concrete, volte a nuovamente ottenere la disponibilità del bene, emergendo, di contro, una deficitaria amministrazione del proprio patrimonio;
comunque sia, la comunicazione, certamente ricevuta dal convenuto, con la quale la
Pag. 5 di 7 società attrice gli chiede di liberare il bene rimasto nella sua disponibilità, unitamente alla comunicazione interna alla società attrice di data 23/09/2009, può ritenersi adeguatamente rappresentativa della volontà, espressa dalla proprietà al convenuto, di conseguire il godimento diretto del bene.
Nel caso di specie, tuttavia, non può ritenersi utilizzabile, per la liquidazione equitativa del danno, il parametro privilegiato del canone locativo di mercato a fronte della peculiarità del bene occupato da parte convenuta fino al 30/04/2022.
Infatti, parte attrice ritiene di avere diritto al risarcimento dei danni quantificandoli in base al canone di locazione (indicato in atti pari all'importo mensile di € 296,70) moltiplicato per i mesi di occupazione abusiva (da settembre 2009 ad aprile 2022 compreso), come risulterebbe dal prospetto dei pagamenti effettuati dal convenuto in costanza di rapporto contrattuale (cfr. doc. n. 6), senza tuttavia adeguatamente considerare le seguenti peculiari circostanze del caso concreto:
- trattasi di bene immobile avente categoria catastale E/3 (costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche) che, ormai, nella realtà, non dovrebbe assolvere ad alcuna funzione di servizio stante il perdurante disinteresse mostrato dalla stessa proprietà, la quale non solo non è stata in grado di reperire il dedotto contratto di locazione, ma ha passivamente atteso il trascorrere di 12 anni prima di attivarsi proficuamente per prendere in consegna il bene;

- al bene è assegnata una rendita catastale pari a € 300,58 e un ipotetico valore di mercato, attribuitogli dalla stessa proprietà, di € 150.000,00 sulla base delle sole dimensioni dell'immobile e della sua collocazione, quindi senza considerare l'effettivo stato manutentivo degli interni e il funzionamento degli impianti (cfr. doc.
n. 14);
- l'immobile si trova in zona rurale a lato della tratta ferroviaria Verona-Brennero, costantemente impegnata dal transito di treni per il trasporto di persone e merci.
Dagli elementi sopra evidenziati, non può ritenersi applicabile, ai fini della liquidazione equitativa dei danni, comunque ravvisabili a fronte della comprovata occupazione dell'immobile fino al 30/04/2022, il parametro privilegiato del canone locativo di mercato, né quello indicato dalla società attrice quale rata mensile del canone annuo del contratto di locazione stipulato tra le parti, il quale, anche qualora effettivamente
Pag. 6 di 7 concordato, come sembrerebbe dimostrare la distinta dei pagamenti allegata, sarebbe comunque affetto da nullità.
Ne consegue che è necessario procedere alla valutazione equitativa del danno mediante utilizzo di altro parametro che, a fronte delle circostanze di fatto sopra evidenziate e della durata (indisturbata) dell'occupazione, può calcolarsi nel 10% del valore di mercato del bene immobile, indicato dalla stessa parte attrice in € 150.000,00 mediante utilizzo dei valori dell'osservatorio del mercato immobiliare.
Il danno da occupazione sine titulo sofferto da parte attrice per l'intero periodo, da porsi a carico di parte convenuta, viene pertanto liquidato nel complessivo importo di €
15.000,00 già comprensivo di rivalutazione e interessi alla data odierna.
***
Alla soccombenza di parte convenuta consegue la sua condanna a rifondere a parte attrice le spese di lite quantificate, applicando lo scaglione previsto per i giudizi di cognizione innanzi al tribunale da € 5.200,01 a € 26.000, nel compenso medio, ridotto della metà, per tutte le fasi del giudizio a fronte della ridotta complessità delle questioni di fatto e di diritto nonché a fronte dell'attività concretamente espletata, oltre alle spese generali calcolate in misura forfettaria del 15% sul compenso totale e agli accessori.


P.Q.M.


Il Tribunale, così definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione assorbita o disattesa, così provvede:
1. condanna a pagare a l'importo di Controparte_1 Parte_1
€ 15.000,00 oltre interessi legali su tale importo dalla data odierna al saldo,
2. condanna a rifondere le spese di lite in favore della Controparte_1 [...]
che liquida in € 2.540,00 per compenso, oltre il rimborso Parte_1
delle spese generali in misura forfettaria del 15% sul compenso, IVA e CPA, come per legge.
Bolzano, lì 10/04/2025
Il Giudice
Daniela Pol
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