N. R.G. 1160 /2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE

La Corte d'appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati: dott.ssa Gabriella Zanon Presidente relatore ed estensore dott. Alessandro Rizzieri Consigliere dott. Luca Marani Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 1160/24 rg, promossa con atto di citazione da:
1 (C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dagli avv.ti Alessio Morosin e Stefania
Chinellato del foro di Venezia, con domicilio eletto presso lo studio degli stessi, in Noale (VE), via Bregolini n.5, come da mandato allegato all'atto di citazione di primo grado
appellanti
nei confronti di
(C.F. ) in qualità di titolare CP_1 C.F._3
della ditta individuale di Controparte_2 CP_1
rappresentato e difeso dagli avv.ti Vito S. Spagnolo e
[...]
AN ST, del foro di Venezia, con domicilio eletto presso lo studio degli stessi in Mirano (VE), via Barche n.16, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta di primo grado
appellato

2 Oggetto: Mediazione. Appello avverso la sentenza del Tribunale di Venezia n. 852/2024, pubblicata il 14.3.24

CONCLUSIONI
Per parte appellante:
A) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: Riformarsi l'impugnata sentenza del Tribunale Ordinario di Venezia n. 852/2024 pubblicata in data 14.03.2024, nei capi e per le ragioni sopra esposte, e conseguentemente, accogliere tutte le domande e conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
I)NEL MERITO ED IN VIA PRINCIPALE:
- accertata e dichiarata la responsabilità del convenuto per la violazione degli obblighi informativi previsti dall'art. 1759 c.c., nonché per la violazione dei doveri di correttezza e diligenza professionale di cui agli artt. 1175 e 1176 c.c., ed altresì per aver eseguito, con grave negligenza, incuria e imperizia, il mandato ricevuto dagli attori di gestire tutte le trattative, le operazioni negoziali, gli incombenti e le verifiche di ordine tecnico- amministrativo, nonché di predisporre i contratti preliminari ed espletare i successivi adempimenti necessari per realizzare la vendita della loro abitazione sita in Noale (VE) via Ippolito Nievo n. 87 ed il
3 contestuale acquisto dell'abitazione sita in GA di NO (VE) via Pacinotti n. 19/b, entro il termine essenziale del 31.03.2022;
- accertare e dichiarare che il convenuto non ha diritto alla provvigione per le operazioni negoziali suindicate e, per l'effetto, rigettare le avverse domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto;

- condannare il medesimo convenuto al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dagli attori, come sopra quantificati nell'importo complessivo di Euro 9.986,89, o comunque, a quella maggiore o minore somma che emergerà nel corso della disponenda istruttoria, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo.
II) IN VIA SUBORDINATA: nella denegata ipotesi in cui sia riconosciuto al convenuto il diritto alla corresponsione della provvigione anche solo per una delle operazioni negoziali summenzionate,
- determinare e liquidare secondo equità la misura della provvigione eventualmente dovuta in favore del convenuto, limitatamente alla parte dell'attività utilmente prestata dal mediatore, tenuto conto di tutte le circostanze del caso concreto;

4 - in ogni caso disporre la compensazione tra le somme eventualmente riconosciute al convenuto e gli importi liquidati agli attori a titolo di risarcimento dei danni subiti a causa del grave inadempimento del convenuto, come sopra quantificati nell'importo complessivo di Euro
9.986,89, o comunque, quella maggiore o minore somma che emergerà nel corso della disponenda istruttoria agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo.
III) Condannare il convenuto alla rifusione integrale delle spese dell'intero giudizio in favore degli attori.
B) IN VIA ISTRUTTORIA: v. note depositate il 25 giugno 2025
Per parte appellata:
Nel merito - Respingersi il proposto appello e per l'effetto confermarsi la impugnata sentenza ed in particolare la condanna dei sig.ri
[...]
e in solido tra loro, a corrispondere al Parte_3 Parte_4
sig. titolare della ditta individuale l'Indirizzo CP_1
Immobiliare di , il corrispettivo per le due mediazioni e CP_1
precisamente:
- Prima vendita
- €4.483,50, come da fatture nn. 16 e 17 del 16/03/2022, o quella diversa maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, ovvero anche secondo equità,
5 - Seconda Vendita
- €7.501,78, su emittenda fattura, pari al 2,6% del prezzo, ovvero quella diversa maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, od anche secondo equità, in entrambe i casi con gli interessi e la rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
In via istruttoria
- Per la denegata ipotesi di ammissione delle prove avversarie, ammettersi le prove come dedotte in primo grado e precisamente nelle memorie ex art. 183/6 n. 2 e 3.
In ogni caso
- Vittoria di spese e compenso professionale per ambo i gradi di giudizio, con la maggiorazione del 30% stante il collegamento ipertestuale per i documenti prodotti.
Motivi della decisione
In fatto
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1
adivano le vie legali al fine di ottenere, previo Parte_2
accertamento dell'inadempimento del mediatore agli obblighi informativi e di diligenza sul medesimo ricadenti ai sensi degli artt.
1759, 1175 e 1176, nonché agli obblighi contrattuali assunti dal
6 suddetto, la condanna della ditta individuale Indirizzo Immobiliare di
SC DR al risarcimento del danno da loro patito, e quantificato in euro 9.986,89, per le spese sostenute a causa della mancata stipula del contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in
GA di NO (VE), via Pacinotti n. 19/b.
A sostegno della propria domanda, gli attori deducevano, in particolare:
- di essersi rivolti, nel giugno del 2021, alla ditta convenuta per procedere contestualmente alla vendita dell'immobile di loro proprietà sito in Noale (VE), via Ippolito Nievo n. 87 e all'acquisto dell'immobile sopra indicato;

- di essersi affidati, nella gestione dell'affare, alla professionalità del titolare della ditta convenuta, incaricandolo di gestire le trattative, le operazioni negoziali, le verifiche tecnico-amministrative nonché di predisporre i contratti preliminari ed espletare i successivi adempimenti necessari al perfezionamento delle vendite per cui è causa;

- di aver riscontrato, in sede di sopralluogo dell'immobile da acquistare, la presenza all'interno del garage al piano terra di un locale bagno, composto da servizio wc, lavandino, doccia e attacco per la lavatrice munito di finestra;

- di aver ottenuto tutte le rassicurazioni sia dai promittenti venditori sia dal convenuto circa la regolarizzazione dell'immobile oggetto di
7 compravendita con conseguente ottenimento della piena conformità dello stesso entro la data del rogito, previsto entro marzo 2022;
- che il convenuto, in particolare, si era impegnato a verificare tramite un tecnico dallo stesso incaricato l'effettivo espletamento di tutti gli incombenti e le verifiche tecnico-amministrative necessarie;

- di aver, dunque, accettato di sottoscrivere, in data 15 ottobre 2021 il preliminare di compravendita con i promittenti venditori;

- che proprio a fronte delle rassicurazioni ricevute dal convenuto in ordine alla regolarizzazione dei difetti di conformità dell'immobile suddetto, si erano determinati a vendere l'unico immobile di loro proprietà;
- che parte convenuta, invece, era ben consapevole che non era stata ancora nemmeno presentata la pratica di sanatoria e regolarizzazione dello stato dell'immobile promesso loro in vendita, pur proseguendo nelle rassicurazioni circa il buon esito dell'affare;
- di aver provveduto a rilasciare la loro abitazione da cui le conseguenti spese sostenute nell'impossibilità di usufruire dell'immobile oggetto di preliminare di compravendita;

- di aver formalmente contestato la mancata corrispondenza dell'immobile a quello promesso in vendita;

- che, anche a seguito del sopralluogo effettuato dal tecnico dai medesimi incaricato in data 22 marzo 2022, l'immobile non era risultato conforme a quanto emergente dalle schede esibite in sede di
8 stipula del preliminare e che, comunque, l'immobile non avrebbe potuto essere sanato;

- che, pur comparendo i promittenti venditori in sede di stipula, il notaio aveva dovuto prendere atto dell'impossibilità di addivenirvi;

- che il comportamento tenuto dal convenuto integra un'ipotesi di grave violazione dei doveri di diligenza e informazione da cui la fondatezza della domanda di condanna al risarcimento del danno da parte del medesimo.
Si costituiva in giudizio la ditta Indirizzo Immobiliare di SC
DR, eccependo l'infondatezza della domanda attorea a fronte della mancata contestazione da parte degli attori di qualsivoglia inadempienza con riferimento alla compravendita avente ad oggetto l'immobile di Noale e, ad ogni modo, della contestuale mancata corresponsione della relativa provvigione, nonché la fondatezza della domanda dalla medesima spiegata in via riconvenzionale avente ad oggetto la richiesta di corresponsione altresì della provvigione relativa all'immobile sito in GA di NO (VE), via Pacinotti n. 19/b, tenuto conto della conoscenza da parte degli attori dello stato dei luoghi, della mancata assunzione da parte della medesima di alcun obbligo circa la corrispondenza catastale dell'immobile, dell'irrilevanza dei fatti avvenuti dopo la stipula del preliminare e della non dipendenza causale del pregiudizio economico asseritamente subito a seguito dell'intervenuta vendita dell'immobile/casa familiare
9 degli attori, stante l'autonomia della scelta di questi sulle tempistiche dei relativi contratti.
Istruita la causa documentalmente, il Tribunale di Venezia, con sentenza n.852/24, pubblicata il 14 marzo 2024, respingeva la domanda degli attori, giudicandola infondata.
Rappresentava, invero, il Tribunale come non risultasse comprovato
(né la prova orale articolata sarebbe stata sufficiente a dimostrarlo) che gli attori non avrebbero proceduto comunque alla vendita dell'appartamento di loro proprietà in caso di mancato adempimento al preliminare di acquisto relativo all'immobile di GA. La domanda promossa dagli attori risultava, pertanto, infondata, non potendosi addebitare quale causa-effetto della condotta del mediatore la sopportazione dei costi indicati dagli attori. Al contrario, doveva giudicarsi fondata la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta volta ad ottenere il pagamento della provvigione, pari a euro
4.483,50, per la conclusione dell'affare relativo alla compravendita dell'immobile già di proprietà degli attori, andato regolarmente a buon fine secondo le tempistiche pattuite. Con riferimento, invece, alla provvigione richiesta per la conclusione del preliminare relativo alla compravendita dell'immobile di GA, per euro 7.501,78, il
Tribunale osservava che se da un lato doveva ritenersi comprovato che il mediatore avesse confermato via sms, successivamente alla sottoscrizione del preliminare, l'avvio dell'iter di regolarizzazione
10 delle difformità urbanistico-edilizie presenti nell'immobile, spingendosi altresì a confermarne l'esito positivo, dall'altro risultava pacificamente dalla ricostruzione offerta dalle parti che gli attori erano consapevoli della presenza del locale bagno all'interno del garage dell'immobile e che si erano egualmente determinati all'acquisto del bene e alla conclusione del preliminare. Pertanto, una volta comprovato che il professionista non aveva sottaciuto alcuna informazione a lui nota e/o conoscibile, non poteva addebitarsi al medesimo una responsabilità per l'esisto della pratica di regolarizzazione amministrativa, esulando dalle sue competenze gli aspetti più propriamente tecnici. E non erano sufficienti, a detta del primo giudice, ad integrare un'ipotesi di responsabilità del mediatore nemmeno le rassicurazioni dallo stesso fornite via messaggio in quanto risalenti ad epoca successiva alla stipula del contratto preliminare
(vedi doc. nn. 4 e 5 di parte attrice) né poteva essere demandata ai testi la circostanza relativa alle asserite ulteriori rassicurazioni intervenute già in epoca antecedente, stante il carattere valutativo e generico dei capitoli a tal fine articolati.
Avverso la suddetta sentenza hanno proposto appello Parte_1
e lamentando l'erroneo rigetto della
[...] Parte_2
domanda attorea, oltre che l'errato accoglimento delle domande riconvenzionali promosse dal convenuto, con conseguente richiesta di integrale riforma della sentenza impugnata.
11 Si è costituito titolare della ditta individuale CP_1 CP_2
chiedendo il rigetto del gravame e la conferma della
[...]
pronuncia appellata.
Con ordinanza del 28 novembre 2024 sono stati fissati i termini di cui all'art. 352 c.p.c.
Le parti hanno precisato le conclusioni, sopra trascritte, nel termine concesso.
La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 25 settembre
2025, sostituita da trattazione scritta.

In diritto
Con il primo motivo di impugnazione parte appellante censura la sentenza appellata per non aver riconosciuto la responsabilità del convenuto nei confronti degli attori, ai sensi dell'artt. 1759 c.c. e degli artt. 1175, 1176, 1218 c.c., avendo gestito con grave negligenza, superficialità e imperizia la complessiva operazione negoziale di vendita della casa coniugale di Noale e di contestuale acquisto dell'immobile di GA. Difatti, risulterebbe documentalmente e incontestatamente che il mandato conferito al mediatore riguardava la vendita dell'abitazione coniugale degli attori ed il contestuale e collegato acquisto dell'abitazione sita in GA, da destinare a nuova abitazione coniugale, entro il medesimo termine essenziale del marzo 2022. Detto incarico, inoltre, non sarebbe stato espletato con la
12 diligenza professionale richiesta allo stesso in quanto avrebbe dovuto inserire nel contratto preliminare dell'immobile di GA una apposita clausola in forza della quale i venditori si impegnavano a regolarizzare e sanare il bagno abusivo realizzato nel garage e le altre difformità edilizie riscontrate entro il termine essenziale del marzo
2022 e avrebbe dovuto segnalare agli attori la necessità di condizionare l'efficacia del contratto preliminare di acquisto dell'immobile di GA all'esito positivo della pratica di sanatoria del bagno esistente nel garage e delle altre difformità edilizie riscontrate nel predetto immobile. Del pari, avrebbe imprudentemente omesso di inserire nel preliminare della casa di proprietà degli attori una condizione sospensiva (indispensabile al fine di tutelare la posizione degli attori) che subordinasse l'efficacia di detto contratto di vendita alla effettiva stipula del collegato acquisto dell'immobile di
GA entro il termine essenziale del 31 marzo 2022. La condotta gravemente negligente del mediatore si sarebbe poi protratta anche dopo la stipula dei preliminari, continuando a fornire rassicurazioni non veritiere circa la regolarizzazione delle difformità dell'immobile di GA. Del resto, il convenuto, non avrebbe nemmeno assolto l'onere gravante su di esso volto a dimostrare di aver invece diligentemente osservato i propri obblighi professionali, avendo fornito agli attori tutte le informazioni indispensabili per valutare la sicurezza dell'affare ed avendo adottato, nella predisposizione dei
13 contratti preliminari, tuti gli accorgimenti e le cautele dirette a tutelare la posizione degli attori.
Con il secondo motivo di impugnazione gli appellanti si dolgono dell'erroneità della decisione impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda attorea di risarcimento dei danni avendo essi pienamente comprovato sia il collegamento negoziale tra l'operazione di acquisto dell'immobile di GA e l'operazione di vendita della loro casa coniugale di Noale sia di aver dovuto rilasciare la loro casa coniugale in data 4.03.2022. Risulterebbero inoltre documentate tutte le spese sostenute dagli odierni appellanti per il trasloco e il deposito di arredi e mobili della casa coniugale e per reperire un altro alloggio abitativo in affitto dal 04.03.2022 al 22.04.2022, nonché i costi sostenuti per far eseguire gli accertamenti tecnici all'ing. sull'immobile di CP_3
GA in data 25.03.2022 e le spese per l'assistenza legale stragiudiziale dell'avv. Morosin.
Entrambi i motivi – strettamente connessi e da esaminarsi congiuntamente – meritano rigetto.
Come già correttamente osservato anche dal Tribunale non risulta comprovato, né le prove orali articolate risultano idonee a tal fine, che gli attori non avrebbero proceduto comunque alla vendita dell'appartamento di loro proprietà in caso di mancato adempimento al preliminare di acquisto dell'immobile di GA. I doc.4 e 5 di
14 parte attrice contengono messaggi scambiati tra le parti in causa successivamente alla conclusione di entrambi i preliminari e dagli stessi non risulta comunque possibile evincere che la vendita della casa coniugale fosse subordinata all'adempimento del preliminare relativo all'immobile da acquistare. Non risulta comprovato che l'incarico conferito al mediatore, prima della stipula dei preliminari, fosse quello di procedere alla vendita dell'immobile di Noale solamente in caso di buon esito dell'acquisto relativo all'immobile di GA, ovvero all'esito positivo della pratica di sanatoria delle difformità urbanistiche ivi presenti, ben note agli attori già al momento della stipula del preliminare.
Né risulta possibile richiedere che il mediatore compia valutazioni tecnico-giuridiche proprie di un professionista del diritto prevedendo l'inserimento nei contratti preliminari di clausole e condizioni che richiedono specifiche competenze, non richieste al mediatore, e per le quali comunque non risulta provata alcuna volontà di inserimento da parte degli attori all'epoca della conclusione dei preliminari, a nulla rilevando quanto sostenuto, e non dimostrato, nelle missive scambiate dai legali in epoca successiva. Per la tutela invocata - a posteriori - dagli attori gli stessi avrebbero potuto/dovuto procedere alla stipula dei preliminari davanti ad un notaio.
Del resto, la semplice contestualità delle operazioni di vendita e acquisto non dimostra automaticamente la loro interdipendenza
15 causale, non essendo dimostrato che, prima della stipula dei preliminari, gli attori avessero esplicitato al mediatore l'esigenza di subordinare la vendita dell'immobile di proprietà all'acquisto nel nuovo immobile, ponendola quale condizione imprescindibile per il buon esito degli affari. A maggior ragione se si considera che le difformità urbanistico-edilizie dell'immobile da acquistare erano conosciute dagli attori, come dagli stessi pacificamente ammesso, fin dalla prima visita e, nonostante ciò, gli stessi si sono determinati ugualmente alla conclusione del preliminare, senza appurare, prima della conclusione del medesimo, la sanabilità o meno di dette difformità.
Ne deriva che non risulta ravvisabile alcun nesso eziologico tra la condotta del mediatore e i costi sopportati dagli attori di cui chiedono il ristoro, atteso che il lieve ritardo nella conclusione del contratto definitivo di compravendita dell'immobile di Noale risulta riconducibile alle tempistiche tecniche della banca dei promissari acquirenti, oltre che a problemi di salute degli stessi, e comunque si è perfezionato entro il termine previsto, mentre per l'immobile di
GA, sebbene risulti che il mediatore abbia confermato via sms, successivamente alla sottoscrizione del preliminare, l'avvio dell'iter di regolarizzazione delle difformità urbanistico-edilizie presenti nell'immobile, arrivando anche a confermarne l'esito positivo, risulta altrettanto pacificamente dalla ricostruzione offerta dalle parti che gli
16 attori erano consapevoli della presenza del locale bagno all'interno del garage dell'immobile e che si erano egualmente determinati all'acquisto del bene, concludendo il relativo preliminare di acquisto, senza apposizione di condizione alcuna. Invero, essendo dimostrato che il professionista non ha sottaciuto, al momento della conclusione dell'affare, alcuna informazione a lui nota e/o conoscibile, non può addebitarsi allo stesso una responsabilità per l'esisto della pratica di regolarizzazione amministrativa, esulando dalle sue competenze gli aspetti più propriamente tecnici. (Il mediatore, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto
a diverse condizioni;
ne consegue che, ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l'adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell'affare. Cass.11371/2023; conf. Cass.684/2020).
17 In definitiva, per quanto sopra esposto, vanno confermati sia il rigetto della domanda di risarcimento formulata dagli attori che la condanna di predetti al pagamento delle provvigioni.
Il terzo motivo, relativo alla condanna degli attori alla rifusione delle spese di lite, in ragione del rigetto dell'appello, va senz'altro respinto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate secondo i parametri medi delle cause di valore compreso tra euro 5.201 ed euro
26.000 e tenuto conto delle fasi effettivamente svolte.
Sussistono i presupposti dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio
2002, n. 115, con conseguente obbligo in capo agli appellanti di versare ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già corrisposto.


P.Q.M


La Corte di Appello di Venezia, Prima Sezione Civile, definitivamente decidendo l'appello iscritto al n.1160/2024 R.G. promosso con atto di citazione da e (appellanti) contro Parte_1 Parte_2
(appellata), ogni contraria Controparte_4
domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
18 1) rigetta l'appello, e per l'effetto, conferma la sentenza del Tribunale di Venezia n. 852/2024, pubblicata il 14.3.24;
2) condanna e a rifondere a Parte_1 Parte_2
le spese di lite anche del presente grado che Controparte_2
liquida in euro 4.800,00 per compensi, oltre spese generali, CPA e
IVA.
Si dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater
DPR 115/02 a carico di parte appellante.
Venezia, 18 novembre 2025
Il Presidente estensore
Dott.ssa Gabriella Zanon
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