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Sentenza 3 novembre 2025
Sentenza 3 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Ravenna, sentenza 03/11/2025, n. 683 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Ravenna |
| Numero : | 683 |
| Data del deposito : | 3 novembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 1219/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO BARONIO ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1219/2024 promossa da:
(c.f. , con il patrocinio degli avv.ti Antonio Garzon e Parte_1 C.F._1 Nadia Bristot, elettivamente domiciliata presso i difensori in Milano Via Soperga n°54
ATTRICE contro
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Danilo Manfredi, CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato presso il difensore in Ravenna Via Castel San Pietro n°13
CONVENUTO CONCLUSIONI
All'udienza del 03/11/2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi alle proprie memorie integrative.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato quale proprietaria e locatrice in forza di Parte_1 contratto 10/09/1993 reg.to il 24/09/1993 dell'immobile ad uso commerciale sito in Ravenna Via
Montanari n°35 p.t., intimava sfratto per morosità nei confronti del proprio conduttore CP_1
in relazione al mancato versamento, alla data della citazione, dell'importo di € 4.313,00 per
[...] canoni locatizi e spese accessorie.
L'intimato si costituiva contestando la morosità asserendo che i canoni intimati andavano compensati con gli importi a lui dovuti dalla locatrice a titolo di rimborso spese per consumi idrici, quota parte spurgo pozzi neri e per la sostituzione della caldaia e pertanto concludeva per il rigetto della domanda.
Con ordinanza 03/06/2024 veniva rigettata l'ordinanza di rilascio e mutato il rito.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 5 La mediazione sortiva esito negativo ed entrambe le parti depositavano memorie integrative nelle quali parte attrice aggiungeva alle originarie domande quella di accertamento della finita locazione per recesso del conduttore e parte convenuta proponeva domanda riconvenzionale ai fini dell'accertamento dell'esistenza di un nuovo rapporto contrattuale di locazione ex art. 1573 c.c.
La causa, istruita mediante prova per interpello e per testi, veniva discussa all'udienza del 03/11/2025 in cui si è data lettura del dispositivo.
La domanda è fondata e va accolta e va rigettata la riconvenzionale.
Preliminarmente va dichiarata l'ammissibilità della domanda alternativa di parte attrice, introdotta in memoria integrativa, di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto per finita locazione.
La giurisprudenza formatasi sul punto (Cass. Civ. 23/03/2017 n°7430 e quella ulteriore in essa citata), cui questo Giudice ritiene di aderire, è univoca nel confermare che a seguito della conclusione della fase sommaria nel procedimento di convalida s'instaura un nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena nel quale il locatore ha anche la possibilità di proporre una domanda nuova “Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis cpc, con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 cpc, potendo, pertanto,
l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza delle difese svolte da controparte” (Trib. Nocera
Inferiore 03/11/2021 n°1312 – Cass. Civ. 19/02/2019 n°4771 – Cass. Civ. 29/01/2014 n°1990 – Cass.
Civ. 20/05/2013 n°12247 – Trib. Latina 02/04/2013 – Le Locazioni, – Cedam 2013, Parte_2 Pt_3 pgg. 511).
Come già precisato nell'ordinanza 03/06/2024, alla luce dell'incontestata manifestazione di volontà di recesso dal contratto con preavviso semestrale comunicata dal conduttore con racc. 26/09/2023 (cfr. contratto clausola 10), il contratto di locazione è definitivamente cessato alla data del 31/03/2024.
Tale circostanza, da un lato rende inammissibile il procedimento successivamente attivato di convalida di sfratto per morosità che ha come presupposto la vigenza del contratto, mentre dall'altro rende comunque accertabile la risoluzione contrattuale per recesso del conduttore e la sussistenza delle eventuali correlative obbligazioni di pagamento a suo carico dei canoni locatizi fino alla scadenza del preavviso semestrale e dell'indennità di occupazione per i periodi successivi.
Tali obbligazioni del conduttore trovano la loro causa nel contenuto del contratto di locazione
24/09/1993, costituisce infatti giurisprudenza consolidata che” Il locatore che agisce in giudizio al fine
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 5 di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento di controparte è unicamente tenuto, in quanto attore/creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento. Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con
l'allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.” (Cass. Civ. 24/07/2018 n°19549 – Trib. Trento 19/03/2012 – Cass. Civ. S.U.
30/10/2001 n°13533).
Ribadito quindi che il contratto di locazione, a seguito del recesso del conduttore, è definitivamente scaduto al 31/03/2024, occorre anche contabilizzare il debito maturato dal conduttore per canoni insoluti fino alla scadenza e per indennità di occupazione per il periodo successivo.
Partendo dall'originaria citazione per convalida che indicava una morosità decorrente da dicembre
2023 (per un mezzo), dalla documentazione versata in atti risulta che il conduttore (cfr. doc. 3) ha, seppur tardivamente, corrisposto i canoni per la quota mancante di 1/2 di dicembre 2023, gennaio, febbraio e marzo 2024 (€ 909,00 anziché 944,00 mensili) per poi passare direttamente a giugno versando solo € 700,00 (cfr. doc. 7).
Risulta quindi che il debito del conduttore ammonta a:
a) € 35,00 per differenza residua sul primo trimestre 2024;
b) € 1.888,00 per l'integrale indennità ex art. 1591 c.c. di aprile e maggio 2024;
c) € 304,00 per differenza su giugno 2024 (dovuti € 944,00 versati € 640,00);
d) € 3.904,00 per differenza su 16 mensilità d'indennizzo (dovuti € 15.104,00 versati € 11.200,00);
e) € 82,50 per la quota parte della pulizia fognature di cui la locatrice ha dimostrato di essere in possesso della relativa fattura (cfr. doc. 8).
Per un importo complessivo quindi (a + b + c + d + e) di € 6.213,50.
Dovrà pertanto essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione inter-partes per l'intervenuto recesso del conduttore che sarà tenuto all'immediata riconsegna dell'immobile alla proprietaria ed al pagamento della somma complessiva di € 6.213,50 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
A seguito del recente del recente orientamento della Suprema Corte (cfr. ord. 24819 del 18/08/2023), finalizzato alla prospettazione anche in fase di cognizione piena della condanna in futuro già prevista dall'art. 664 cpc, il convenuto dovrà rispondere anche dei canoni ulteriori da novembre 2025 fino all'effettivo escomio in ragione di € 944,00 mensili.
Le domande riconvenzionali di parte convenuta sono tutte infondate e vanno rigettate.
Per quanto attiene alle richieste di rimborso della quota parte delle spese per consumo di acqua,
l'istruttoria (cfr. testi e e docc. 5-6) ha confermato che in realtà l'utenza della locatrice Tes_1 Tes_2
è completamente separata e autonoma e che quindi nulla deve al convenuto la cui utenza è invece in
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 5 comune con l'altro immobile al piano terra con il titolare del quale ( ) semmai dovrà procedere Tes_1 all'eventuale suddivisione.
Nulla ugualmente deve la locatrice per la sostituzione della caldaia che, come espressamente previsto in contratto (cfr. clausola 3), rimane a onere e carico della parte conduttrice a fronte di una provvisoria riduzione del canone.
Va infine rigettata anche la domanda riconvenzionale tesa al riconoscimento di un nuovo contratto di locazione stante la durata ultratrentennale ex art. 1573 c.c. del contratto originario.
Infatti, sia che si voglia considerare l'ultimo sessennio un semplice rinnovo del contratto del 1993 sia che sia voglia interpretarlo come un nuovo contratto, ciò che appare dirimente è comunque la comunicazione di recesso del conduttore che opera in entrambi i casi con efficacia risolutoria.
Le spese seguono pertanto la soccombenza e vanno liquidate alla stregua del DM n°55/2014 tab. 2 e successive modifiche, tenendo conto dello scaglione tariffario, dell'effettiva attività svolta, della sua complessità e della complementarità delle due fasi di giudizio, in ragione di € 500,00 per la fase di studio della controversia, € 500,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.000,00 per la fase di trattazione ed € 1.000,00 per la fase decisionale, oltre accessori di legge, oltre ad € 125,00 per anticipazioni.
P.Q.M.
il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento della domanda proposta da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter-partes 10/09/1993 reg.to il 24/09/1993 per recesso del conduttore convenuto alla data del 31/03/2024 e lo condanna all'immediato rilascio a favore dell'attrice dell'immobile ad uso commerciale sito in Ravenna Via Montanari n°35 p.t.;
- condanna il conduttore convenuto al pagamento in favore dell'attrice della somma complessiva di €
6.213,50 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo nonché al pagamento dell'ulteriore somma di € 944,00 mensile (o frazione di essa) a decorrere dal mese di novembre 2025 e fino all'effettivo sfratto;
- condanna altresì il convenuto a rifondere agli attori le spese di lite che liquida nel complessivo importo di € 3.000,00 per compenso e di € 125,00 per anticipazioni, oltre 15% per spese generali ex art. 2 DM n°55/2014, IVA e CPA come per legge.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 4 di 5 Ravenna, 3 novembre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 5 di 5
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO BARONIO ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1219/2024 promossa da:
(c.f. , con il patrocinio degli avv.ti Antonio Garzon e Parte_1 C.F._1 Nadia Bristot, elettivamente domiciliata presso i difensori in Milano Via Soperga n°54
ATTRICE contro
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Danilo Manfredi, CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato presso il difensore in Ravenna Via Castel San Pietro n°13
CONVENUTO CONCLUSIONI
All'udienza del 03/11/2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi alle proprie memorie integrative.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato quale proprietaria e locatrice in forza di Parte_1 contratto 10/09/1993 reg.to il 24/09/1993 dell'immobile ad uso commerciale sito in Ravenna Via
Montanari n°35 p.t., intimava sfratto per morosità nei confronti del proprio conduttore CP_1
in relazione al mancato versamento, alla data della citazione, dell'importo di € 4.313,00 per
[...] canoni locatizi e spese accessorie.
L'intimato si costituiva contestando la morosità asserendo che i canoni intimati andavano compensati con gli importi a lui dovuti dalla locatrice a titolo di rimborso spese per consumi idrici, quota parte spurgo pozzi neri e per la sostituzione della caldaia e pertanto concludeva per il rigetto della domanda.
Con ordinanza 03/06/2024 veniva rigettata l'ordinanza di rilascio e mutato il rito.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 5 La mediazione sortiva esito negativo ed entrambe le parti depositavano memorie integrative nelle quali parte attrice aggiungeva alle originarie domande quella di accertamento della finita locazione per recesso del conduttore e parte convenuta proponeva domanda riconvenzionale ai fini dell'accertamento dell'esistenza di un nuovo rapporto contrattuale di locazione ex art. 1573 c.c.
La causa, istruita mediante prova per interpello e per testi, veniva discussa all'udienza del 03/11/2025 in cui si è data lettura del dispositivo.
La domanda è fondata e va accolta e va rigettata la riconvenzionale.
Preliminarmente va dichiarata l'ammissibilità della domanda alternativa di parte attrice, introdotta in memoria integrativa, di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto per finita locazione.
La giurisprudenza formatasi sul punto (Cass. Civ. 23/03/2017 n°7430 e quella ulteriore in essa citata), cui questo Giudice ritiene di aderire, è univoca nel confermare che a seguito della conclusione della fase sommaria nel procedimento di convalida s'instaura un nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena nel quale il locatore ha anche la possibilità di proporre una domanda nuova “Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis cpc, con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 cpc, potendo, pertanto,
l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza delle difese svolte da controparte” (Trib. Nocera
Inferiore 03/11/2021 n°1312 – Cass. Civ. 19/02/2019 n°4771 – Cass. Civ. 29/01/2014 n°1990 – Cass.
Civ. 20/05/2013 n°12247 – Trib. Latina 02/04/2013 – Le Locazioni, – Cedam 2013, Parte_2 Pt_3 pgg. 511).
Come già precisato nell'ordinanza 03/06/2024, alla luce dell'incontestata manifestazione di volontà di recesso dal contratto con preavviso semestrale comunicata dal conduttore con racc. 26/09/2023 (cfr. contratto clausola 10), il contratto di locazione è definitivamente cessato alla data del 31/03/2024.
Tale circostanza, da un lato rende inammissibile il procedimento successivamente attivato di convalida di sfratto per morosità che ha come presupposto la vigenza del contratto, mentre dall'altro rende comunque accertabile la risoluzione contrattuale per recesso del conduttore e la sussistenza delle eventuali correlative obbligazioni di pagamento a suo carico dei canoni locatizi fino alla scadenza del preavviso semestrale e dell'indennità di occupazione per i periodi successivi.
Tali obbligazioni del conduttore trovano la loro causa nel contenuto del contratto di locazione
24/09/1993, costituisce infatti giurisprudenza consolidata che” Il locatore che agisce in giudizio al fine
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 5 di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento di controparte è unicamente tenuto, in quanto attore/creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento. Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con
l'allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.” (Cass. Civ. 24/07/2018 n°19549 – Trib. Trento 19/03/2012 – Cass. Civ. S.U.
30/10/2001 n°13533).
Ribadito quindi che il contratto di locazione, a seguito del recesso del conduttore, è definitivamente scaduto al 31/03/2024, occorre anche contabilizzare il debito maturato dal conduttore per canoni insoluti fino alla scadenza e per indennità di occupazione per il periodo successivo.
Partendo dall'originaria citazione per convalida che indicava una morosità decorrente da dicembre
2023 (per un mezzo), dalla documentazione versata in atti risulta che il conduttore (cfr. doc. 3) ha, seppur tardivamente, corrisposto i canoni per la quota mancante di 1/2 di dicembre 2023, gennaio, febbraio e marzo 2024 (€ 909,00 anziché 944,00 mensili) per poi passare direttamente a giugno versando solo € 700,00 (cfr. doc. 7).
Risulta quindi che il debito del conduttore ammonta a:
a) € 35,00 per differenza residua sul primo trimestre 2024;
b) € 1.888,00 per l'integrale indennità ex art. 1591 c.c. di aprile e maggio 2024;
c) € 304,00 per differenza su giugno 2024 (dovuti € 944,00 versati € 640,00);
d) € 3.904,00 per differenza su 16 mensilità d'indennizzo (dovuti € 15.104,00 versati € 11.200,00);
e) € 82,50 per la quota parte della pulizia fognature di cui la locatrice ha dimostrato di essere in possesso della relativa fattura (cfr. doc. 8).
Per un importo complessivo quindi (a + b + c + d + e) di € 6.213,50.
Dovrà pertanto essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione inter-partes per l'intervenuto recesso del conduttore che sarà tenuto all'immediata riconsegna dell'immobile alla proprietaria ed al pagamento della somma complessiva di € 6.213,50 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
A seguito del recente del recente orientamento della Suprema Corte (cfr. ord. 24819 del 18/08/2023), finalizzato alla prospettazione anche in fase di cognizione piena della condanna in futuro già prevista dall'art. 664 cpc, il convenuto dovrà rispondere anche dei canoni ulteriori da novembre 2025 fino all'effettivo escomio in ragione di € 944,00 mensili.
Le domande riconvenzionali di parte convenuta sono tutte infondate e vanno rigettate.
Per quanto attiene alle richieste di rimborso della quota parte delle spese per consumo di acqua,
l'istruttoria (cfr. testi e e docc. 5-6) ha confermato che in realtà l'utenza della locatrice Tes_1 Tes_2
è completamente separata e autonoma e che quindi nulla deve al convenuto la cui utenza è invece in
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 5 comune con l'altro immobile al piano terra con il titolare del quale ( ) semmai dovrà procedere Tes_1 all'eventuale suddivisione.
Nulla ugualmente deve la locatrice per la sostituzione della caldaia che, come espressamente previsto in contratto (cfr. clausola 3), rimane a onere e carico della parte conduttrice a fronte di una provvisoria riduzione del canone.
Va infine rigettata anche la domanda riconvenzionale tesa al riconoscimento di un nuovo contratto di locazione stante la durata ultratrentennale ex art. 1573 c.c. del contratto originario.
Infatti, sia che si voglia considerare l'ultimo sessennio un semplice rinnovo del contratto del 1993 sia che sia voglia interpretarlo come un nuovo contratto, ciò che appare dirimente è comunque la comunicazione di recesso del conduttore che opera in entrambi i casi con efficacia risolutoria.
Le spese seguono pertanto la soccombenza e vanno liquidate alla stregua del DM n°55/2014 tab. 2 e successive modifiche, tenendo conto dello scaglione tariffario, dell'effettiva attività svolta, della sua complessità e della complementarità delle due fasi di giudizio, in ragione di € 500,00 per la fase di studio della controversia, € 500,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.000,00 per la fase di trattazione ed € 1.000,00 per la fase decisionale, oltre accessori di legge, oltre ad € 125,00 per anticipazioni.
P.Q.M.
il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento della domanda proposta da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter-partes 10/09/1993 reg.to il 24/09/1993 per recesso del conduttore convenuto alla data del 31/03/2024 e lo condanna all'immediato rilascio a favore dell'attrice dell'immobile ad uso commerciale sito in Ravenna Via Montanari n°35 p.t.;
- condanna il conduttore convenuto al pagamento in favore dell'attrice della somma complessiva di €
6.213,50 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo nonché al pagamento dell'ulteriore somma di € 944,00 mensile (o frazione di essa) a decorrere dal mese di novembre 2025 e fino all'effettivo sfratto;
- condanna altresì il convenuto a rifondere agli attori le spese di lite che liquida nel complessivo importo di € 3.000,00 per compenso e di € 125,00 per anticipazioni, oltre 15% per spese generali ex art. 2 DM n°55/2014, IVA e CPA come per legge.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 4 di 5 Ravenna, 3 novembre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 5 di 5