R.G. 1451/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE
ORDINANZA CAUTELARE in persona del giudice dott.ssa Francesca Grotteria, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 01/04/2025, nella causa civile iscritta al n. 1451 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto il ricorso ex art. 700 c.p.c. promosso ante causam
DA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Sandro Parte_1 C.F._1
Ciliani e dall'avv. Valeria Negroni ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Terni, Via
Carlo Goldoni n. 12;
- ricorrente
CONTRO
rappresentato, difeso e domiciliato, come da Controparte_1 procura speciale allegata alla comparsa, dall'avv. Romina Pitoni, con studio in Terni, Via Roma n.
114;
- resistente ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Con ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato in data 13.09.2024, chiedeva che Parte_1 venisse ordinato al di “eliminare le cause delle Controparte_1 infiltrazioni presenti nell'appartamento di proprietà del ricorrente, dettando i provvedimenti urgenti che riterrà opportuni anche a seguito di consulenza tecnica”.
A supporto della domanda cautelare, il ricorrente deduceva che il proprio appartamento (sito all'undicesimo piano del fabbricato di , a Terni, distinto al Catasto Fabbricati al fg. CP_1
125, part. 12 sub 50, cat. A2 e attualmente locato) era interessato, in due camere da letto e nel bagno, da copiosi e persistenti fenomeni infiltrativi di acque meteoriche, provenienti dal terrazzo di pertinenza ed uso esclusivo dell'appartamento sito all'ultimo piano, sovrastante il proprio, di proprietà di , e , distinto con la part. 12, sub 53 e Parte_2 Parte_3 Parte_4 che fungeva anche da copertura dell'intero fabbricato.
Secondo la relazione tecnica di parte allegata dal ricorrente, le infiltrazioni interessanti il suo appartamento rendevano gli ambienti insalubri e particolarmente inadatti ai conduttori, anziani e disabili, e ponevano a rischio la tenuta dell'impianto elettrico. Nonostante ciò, l'amministratore del e i proprietari degli appartamenti del piano superiore, non si erano efficacemente CP_1 attivati per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, nemmeno dopo che l'assemblea
1 condominiale, nel marzo 2024, si era impegnata ad individuare tempestivamente un'impresa alla quale conferire l'incarico di iniziare i lavori, al fine di indurlo così all'abbandono di un primo ricorso da lui introdotto ex art. 700 c.p.c.
Con decreto depositato in data 14.09.2024, il giudice (designato il 13.09.2024) fissava per la comparizione delle parti l'udienza dell'08.10.2024, disponendo la notifica al resistente, a cura del ricorrente, del ricorso introduttivo e del decreto di fissazione dell'udienza entro il 20.09.2024.
Il resistente si costituiva con memoria depositata in data 07.10.2024, riconoscendo CP_1
l'esistenza delle infiltrazioni insistenti sull'appartamento intestato al ricorrente e dando atto di essersi efficacemente attivato per la loro eliminazione anche mediante convocazione di apposita assemblea ed effettuazione di un primo sopralluogo tecnico, incontrando, tuttavia, la resistenza dei proprietari dell'appartamento dell'ultimo piano, la cui collaborazione per individuare la causa delle infiltrazioni ma anche per eseguire i lavori necessari, era assolutamente indispensabile per poter accedere alla terrazza in loro uso esclusivo senza innalzare un ponteggio esterno, certamente molto costoso.
Il resistente - premesso che, comunque, le indagini sinora svolte dal tecnico incaricato dal non avevano condotto a una sicura individuazione della causa delle infiltrazioni CP_1 denunciate - si dichiarava disponibile all'effettuazione di tutte le indagini volte a rinvenirle e al rifacimento del lastrico solare ove e nella misura in cui il CTU eventualmente incaricato nel presente giudizio l'avesse ritenuto necessario per la conservazione dello stesso, con assunzione delle relative spese secondo i criteri e le modalità di cui all'art. 1126 c.c. e precisando che i proprietari della terrazza posta all'ultimo piano erano obbligati a consentire il passaggio sul proprio fondo per consentire l'esecuzione dei lavori ai sensi dell'art. 843 c.c.
Il chiedeva, pertanto, di “accertare e dichiarare le cause delle infiltrazioni CP_1 denunciate nell'appartamento di proprietà del ricorrente, dettando i provvedimenti urgenti che riterrà opportuni ai fini della loro eliminazione a seguito di consulenza tecnica d'ufficio, con conseguente accertamento dell'eventuale obbligo ex art. 843 cc dei SI , Parte_2 [...]
e - proprietari dell'immobile sito in Terni distinto con Parte_3 Parte_4 Controparte_1 la part. 12 sub 53 – di consentire, ai predetti fini, l'accesso all'immobile di loro proprietà e la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento di tutte le operazioni di manutenzione
e rifacimento necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni denunciate nell'immobile del Sig.
con ogni conseguenza in ordine alle spese”. Pt_1
All'udienza del 22/10/2024, il c.t.u. nominato, ing. , prestava giuramento ed Persona_1 accettava l'incarico di rispondere al seguente quesito, formulato in data 08.10.2024: “dica il c.t.u., esaminati gli atti di causa e i documenti ritualmente e tempestivamente prodotti in giudizio dalle parti, nonché previo sopralluogo presso l'immobile sito in Terni, , distinto al Catasto CP_1
Fabbricati al fg. 125, part. 12 sub 50, cat. A2:
1) se l'appartamento del sig. , sito all'undicesimo piano dello stabile, è Parte_1 effettivamente interessato da fenomeni infiltrativi;

2) in caso di risposta positiva,
a) qual è l'origine e la causa di detti fenomeni;

2 b) quali misure tecniche occorrono per rimuoverne le cause ed a quali costi (allegando alla relazione apposito computo metrico estimativo);
c) se le misure proposte implicano o meno l'esecuzione di lavori mediante accesso all'appartamento sito al dodicesimo piano dell'immobile, censito al fg. 125, part. 12, sub.
53”.
All'udienza del 01.04.2025, le parti si riportavano ai propri scritti difensivi, prendendo atto dell'esito dell'elaborato peritale, depositato in data 07.03.2025, senza ulteriormente contestarlo e il giudice riservava la decisione.
***
Il ricorso è fondato e merita accoglimento.
Occorre premettere che l'odierno ricorrente, in qualità di proprietario e locatore dell'appartamento sito nel resistente e interessato dai gravi e incontestati fenomeni infiltrativi in due CP_1 camere e un bagno è certamente legittimato ad attivare, anche nei confronti del (solo) CP_1 resistente, la tutela cautelare atipica di cui all'art. 700 c.p.c.
Il ricorrente ha, infatti, dedotto e documentato che il suo diritto di proprietà, ma anche la salute e l'incolumità dei conduttori del suo appartamento sono minacciati da un pericolo grave e irreparabile proveniente, in tutto o in parte, da beni di proprietà condominiale, quale il lastrico solare.
Del resto, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, come nel caso di specie, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, co. 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito e salva, nei rapporti interni, la ripartizione delle spese, da effettuarsi, di norma, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del , a meno che vi sia CP_1 rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno in misura diversa (v. Cass., sez. un., 9449/2016; Cass. n. 3239/2017; Cass. n. 516/2022).
Quanto al periculum, deve precisarsi che la tutela atipica d'urgenza è rivolta, invero, non soltanto ai diritti soggettivi a contenuto non patrimoniale, ma anche ai diritti a contenuto patrimoniale connotati da “funzione non patrimoniale”, in quanto volti a garantire al titolare la soddisfazione di bisogni primari di rilevanza costituzionale, e perciò destinati a subire pregiudizi altrimenti irreparabili, purché, in tal caso, sussista un collegamento immediato tra diritto minacciato e situazione di libertà
(v., da ultimo, Trib. Savona, 23 marzo 2023).
Parimenti, il pregiudizio è da ritenersi irreparabile, allorquando il rimedio del risarcimento del danno
(ancorché astrattamente ipotizzabile) si rilevi insufficiente a soddisfare l'esigenza primaria del
3 creditore, ossia l'interesse ad ottenere l'attuazione del contenuto del rapporto dedotto in giudizio, così determinando un eccessivo scarto tra danno subito e danno risarcito (cfr. in tal senso, Trib. Torino, 4 ottobre 2019).
Nel caso di specie, il ricorrente è, quindi, pienamente legittimato a richiedere la tutela cautelare atipica non soltanto a tutela del pieno esercizio delle facoltà derivanti dal diritto di proprietà immobiliare, ma anche a tutela del diritto alla salute e all'abitazione dei propri conduttori, facoltà espressamente riconosciutagli e tutelata dall'art. 1585, co. 2, c.c.
Tanto premesso, le risultanze peritali, chiare, complete e coerenti, oltre che non contestate dalle parti in ordine agli accertamenti svolti e alle conclusioni rassegnate in merito all'individuazione delle cause dei fenomeni infiltrativi per cui è causa, hanno evidenziato:

1. la presenza di infiltrazioni di acqua che hanno determinato l'ammaloramento dell'intonaco e della tinteggiatura in una porzione di solaio di copertura e le pareti della camera da letto dell'abitazione del ricorrente, collocata in corrispondenza dell'angolo Nord-Est dell'appartamento e in una porzione di solaio di copertura in corrispondenza della parete di separazione con l'adiacente camera da letto (p.

9-19 dell'elaborato);

2. che l'origine di queste infiltrazioni è da imputarsi alla soprastante terrazza a livello appartenente all'appartamento del piano attico (12° piano) censito al Catasto Fabbricati del
Comune di Terni al Foglio n. 125, Particella n. 12, Subalterno n. 53 e catastalmente intestato a , e;
e, in particolare, alla non perfetta Parte_4 Parte_3 Parte_2 tenuta dell'impermeabilizzazione della terrazza in corrispondenza di quella porzione di solaio
(p. 20-26 dell'elaborato);

3. per rimuovere le cause delle accertate infiltrazioni occorre realizzare i seguenti interventi: a) rifacimento dei due bocchettoni di scarico del terrazzo dell'appartamento del piano attico e eventuale sostituzione/ripristino tenuta del tratto di tubazione ad essi collegata (da valutare in sede di intervento); b) rifacimento dell'impermeabilizzazione della porzione di terrazzo soprastante le accertate infiltrazioni, interventi che comportano la demolizione della porzione di parapetto in prossimità degli scarichi a terra per consentire le lavorazioni di ripristino dei bocchettoni di scarico e la demolizione e il rifacimento della pavimentazione e della impermeabilizzazione della porzione di terrazza interessata dalle infiltrazioni (v. p. 27 dell'elaborato);

4. la stima dei costi degli interventi (effettuata dal perito sulla scorta dell'Elenco regionale dei prezzi e dei costi minimi della manodopera per lavori edili per l'esecuzione di opere pubbliche della Regione Umbria – Edizione 2023 e, per i nuovi prezzi, in base all'esperienza professionale maturata dal perito su simili lavorazioni), comprensivi delle spese tecniche, per rimuovere le cause delle accertate infiltrazioni da effettuare nella terrazza è pari ad €
5.258,00, mentre quella per il ripristino dei danni arrecati al sottostante appartamento della parte ricorrente è pari ad € 6.073,00 per un totale pari ad € 11.331,00, il tutto al netto degli oneri di legge (p. 28 dell'elaborato);
4 5. l'esecuzione dei lavori proposti che interessano la terrazza implica l'accesso all'appartamento del dodicesimo piano (sub. 53), nella titolarità dei sig.ri estranei Pt_2 al presente giudizio (p. 29 dell'elaborato);

6. l'eventuale ipotesi di realizzare un ponteggio esterno per poter accedere al lastrico solare e ripararlo senza il tramite dell'appartamento sito al dodicesimo piano richiederebbe, invece, la parziale occupazione del diverso terrazzo sito al secondo piano dell'immobile e la realizzazione di un alto ponteggio esterno che lo colleghi alla terrazza sovrastante l'edificio
(v., ancora, p. 29 dell'elaborato).
L'esito delle indagini peritali svolte consente, allora, in primo luogo, di accertare l'esistenza di un pericolo di pregiudizio grave e irreparabile per il ricorrente in conseguenza del diffuso ed esteso fenomeno infiltrativo che rende sostanzialmente inabitabile il suo appartamento.
Inoltre, la consulenza redatta dall'ing. permette di affermare che la causa del fenomeno Per_1 infiltrativo denunciato in ricorso coincide con un difetto manutentivo di un bene condominiale
(lastrico solare), oltre che di individuare nel il soggetto tenuto a provvedere ai lavori CP_1 necessari e urgenti enucleati dal consulente, salva ripartizione delle spese con il proprietario esclusivo della terrazza secondo i criteri sopra enunciati (e che esulano dal presente giudizio).
Nessun dubbio rimane, pertanto, al giudicante circa la fondatezza della domanda del ricorrente nella parte in cui richiede che sia ordinata al resistente l'esecuzione dei lavori necessari e CP_1 urgenti per la rimozione delle cause delle infiltrazioni, opere che coincidono con gli interventi individuati dal perito alla pagina 27 dell'elaborato (sopra riportati al punto 3 dell'elenco), condividendo, quanto al “periculum in mora”, le ragioni espresse circa l'impellente necessità, non compatibile con il tempo occorrente per l'espletamento del giudizio di merito, di risanare lo stabile condominiale oggetto di causa sia dal punto di vista strutturale che da quello igienico-sanitario.
Infine, la circostanza che, sinora, il , pur avendo ricevuto denuncia del fenomeno CP_1 infiltrativo da oltre un anno (v. all. 4 al ricorso), si sia limitato ad effettuare un sopralluogo con prova di allagamento volta all'individuazione della causa dei fenomeni infiltrativi (effettuato in data
8.06.24), senza poi intraprendere i lavori entro il 09.04.2024, come previsto dalla delibera assembleare del 28.03.2024 (v. all. 10 al ricorso), ne giustifica la condanna alla rifusione delle spese di lite, incluso il compenso liquidato con separato decreto in favore del c.t.u..
Rientra, infatti, nei poteri dell'amministratore del condominio sia eseguire le deliberazioni dell'assemblea (nella specie - come detto - già adottate) e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130, co. 1, nn 1 e 4, c.c., sia ordinare lavori urgenti di straordinaria amministrazione in conformità all'art. 1135, co. 2, c.c., e ciò anche, eventualmente, esperendo ogni iniziativa utile ad ottenere la collaborazione dei proprietari esclusivi dell'abitazione posta all'ultimo piano dello stabile, nei confronti dei quali non può emettersi alcuna pronuncia nel presente giudizio, al quale essi risultano estranei.
In altri termini, la condanna alle spese di lite, da porre integralmente a carico del resistente, trova piena giustificazione nei principi della soccombenza e della causalità che governano il riparto delle spese di lite.
5 Tuttavia, non può omettersi di considerare che la condotta processuale pienamente collaborativa del resistente ha consentito il piano e rapido svolgimento del presente giudizio, riducendone la complessità, il che giustifica la liquidazione dei compensi in valori leggermente inferiori a quelli indicati dal difensore di parte ricorrente nella nota spese depositata in data 01.04.2025 (pari, questi ultimi, ai valori medi previsti dal DM 55/14, come aggiornato dal DM 147/22, per le cause di valore indeterminabile, inferiore ad € 26.000,00).


P.Q.M.


- accoglie la domanda cautelare proposta da e, per l'effetto, ordina al Parte_1
i effettuare immediatamente gli interventi di Controparte_1 ripristino indicati specificatamente alla pagina 27 della relazione peritale depositata in atti in data 07.03.2025;
- condanna il resistente alla rifusione in favore di , CP_1 Parte_1 delle spese di lite, liquidate in € 145,50 per esborsi e in € 2.500,00 per competenze professionali, oltre spese forfettarie (15%), CPA e IVA se dovuta;

- pone definitivamente a carico del resistente il compenso liquidato in favore CP_1 del c.t.u. con separato decreto emesso in corso di causa.
Si comunichi alle parti costituite.
Terni, 04/04/2025
Il giudice
dott.ssa Francesca Grotteria
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