N. R.G. 6242/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvia Cocco ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6242/2020 promossa da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliati in Cagliari, nella Via Sonnino n. 147, presso lo C.F._2 studio legale dell'Avv. Marcello Chessa, c.f. ), che li rappresenta e difende;
CodiceFiscale_3
ATTORI
Contro
già , con Sede Legale in Milano, Viale Bodio Controparte_1 CP_2 CP_1
n. 37, Palazzo n. 4, C.F. - Partita IVA del Gruppo IVA Mediobanca: , P.IVA_1 P.IVA_2 iscrizione al Registro delle Imprese di Milano n. 1366710, rappresentata e difesa dall'Avv. Andrea
Zeroli del Foro di Milano, C.F. , presso il cui Studio è elettivamente CodiceFiscale_4 domiciliata in Milano, Corso Monforte, 13;
CONVENUTO
La causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice e : Parte_1 Parte_2
“In Via preliminare


1. Disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva dei titoli indicati nel precetto notificato agli esponenti in data 23/09/2020; pagina 1 di 7 In Via principale


1. Dichiarare la nullità del contratto di mutuo, rogito notaio del 10 aprile 2009 repertorio n Per_1
13702/5221 registrato presso l'agenzia delle entrate, ufficio di Cagliari in pari data al n. 3241, munito di formula esecutiva in data 08 maggio 2009 per la somma di €. 150.000,00 ( centocinquantamila/00), da effettuarsi in tre erogazioni di cui la prima di €. 78.943,00 ( settantottomilanovecentoquarantatre/00), seguito da due atti di erogazione parziale ed erogazione a saldo sempre a rogito notaio rispettivamente del 23 giugno 2009 repertorio 13810/5296, Per_1 registrato a Cagliari in data 02 luglio 2009 al n.6032 e del 08 settembre 2009 repertorio n 13879/5348 registrato a Cagliari il 21 settembre 2009 al n. 8386, per violazione dell'art. 38 comma 2 D.L.vo n .
385/93, con ogni conseguente provvedimento scaturente da tale nullità in relazione alle somme esigibili;



2. Accertare che tale contratto non può essere utilizzato come titolo esecutivo;



3. Dichiarare la nullità del precetto notificato agli odierni attori in data 23 settembre 2020 per omessa notificazione del titolo in forma esecutiva;



4. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.”.
Nell'interesse della convenuta CP_2 CP_1
“Voglia codesto ill.mo Tribunale, respinta ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così giudicare:
nel merito:
respingere, per i motivi di cui in narrativa, tutte le domande formulate dai signori e Parte_1
, dichiarando l'opposizione a precetto infondata in fatto e in diritto, Parte_2
Con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre spese generali 15%, IVA e CPA nella misura di legge da determinarsi secondo D.M. 55/2014.”.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno proposto opposizione ai sensi dell'art. 615 e 617 Parte_1 Parte_2 co. 1 c.p.c., lamentando l'omessa notifica del titolo esecutivo, che non sarebbe un mutuo fondiario per violazione dei limiti di finanziabilità di cui all'art 38 del D.lgs n 385/1993. Hanno dedotto che la somma erogata di € 150.000,00 sarebbe di gran lunga superiore al valore di mercato del bene, e per l'effetto hanno domandato la nullità del contratto di mutuo con conseguente “[…] inammissibilità, illegittimità, inefficacia, inesistenza, inidoneità e/o nullità del precetto”. pagina 2 di 7 La creditrice ! ha eccepito l'infondatezza dell'opposizione, rilevando che la CP_2 CP_1 somma finanziata è rimasta al di sotto del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38 TUB. Ha precisato che l'immobile “ha una superficie catastale commerciale di 142 metri quadrati” e che non può essere considerata dirimente la circostanza che nell'atto di donazione stipulato tra la madre e la figlia (odierna opponente) sia stato indicato un valore di € 30.000,00; ha dedotto di aver fatto eseguire le perizie da “una società di consulenza, leader nel settore immobiliare, che ha stimato l'immobile offerto in garanzia dalla signora prima di ciascuna erogazione dei fondi. Le due perizie che Pt_3 riguardano la seconda e l'ultima erogazione contengono anche delle fotografie dello stato dell'immobile” oggetto di ristrutturazione edilizia. Ad avviso della banca, il valore dell'immobile è stato attribuito a seguito dell'avanzamento dei lavori (sopralluoghi di gennaio, giugno e agosto 2009).
All'udienza del 13.07.2021 il Giudice ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo, mentre all'udienza del 25.1.2022 ha assegnato i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c.
Le parti hanno depositato le memorie istruttorie insistendo nelle rispettive deduzioni e difese.
In particolare, con la memoria n. 2 gli attori hanno precisato che “il valore commerciale del bene, sulla scorta delle perizie di stima [allegate] risulta pari a € 147.347,20, mentre il valore cauzionale risulta pari ad €. 132.612,48. Vi è una netta sproporzione tra la somma concessa a mutuo, pari ad €.
150.000,00 e l'80% del valore commerciale del bene immobile e ancor di più rispetto all'80% del valore cauzionale”. Hanno quindi chiesto l'ammissione della prova testimoniale e di una consulenza tecnica.
Parte convenuta ha invece eccepito il mancato assolvimento dell'onere probatorio a carico degli attori, opponendosi alla richiesta di ammissione della CTU tesa a determinare il valore di mercato degli immobili in garanzia al momento del mutuo, in quanto esplorativa.
Gli attori hanno depositato anche la memoria n. 3.
All'udienza del 28.04.2022 il Giudice ha rigettato l'istanza di sospensione e differimento dei termini ex art. 183 co 6 c.p.c. assegnati all'udienza del 25.1.2022.
Con ordinanza del 20.10.2023, resa a scioglimento della riserva del 17.10.2023, il Giudice ha rigettato le istanze istruttorie e la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo, e ha dato un rinvio per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza dell'11.3.2025 il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha assegnato alle parti i termini ex art. 190 c.p.c. pagina 3 di 7 Solo gli attori hanno depositato le comparse conclusionali, insistendo sulla “netta sproporzione tra la somma concessa a mutuo, pari ad €. 150.000,00 e l'80% del valore cauzionale”, come risulterebbe dalle tabelle OMI e dalla perizia di parti redatta dall'Ing. Hanno chiesto la Persona_2 compensazione delle spese legali per aver proposto la domanda prima dell'emissione della sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che ha superato – in senso sfavorevole agli attori – il precedente contrasto giurisprudenziale.
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E' opportuno premettere che le parti hanno stipulato un contratto di mutuo in data 10 aprile 2009, a rogito Notaio repertorio n. 13702/5221, munito della formula esecutiva in data 8 Persona_3 maggio 2009, in cui è stata erogata la somma iniziale di € 78.943,00, seguito da due atti di erogazione parziale ed erogazione a saldo, a rogito dello stesso Notaio rispettivamente in data 23 Persona_3 giugno 2009 per la somma di € 39.900,00, e in data 8 settembre 2009 per € 29.925,00, per un totale di €
150.000,00, rimborsabile in rate mensili, della durata di 30 anni.
A corredo della propria domanda, gli attori hanno depositato una prima perizia, redatta il 24.06.2008, irrilevante in quanto effettuata prima della stipula del mutuo e soprattutto dell'inizio dei lavori di ristrutturazione dell'immobile. Hanno poi depositato una seconda perizia, redatta il 17.03.2022, che ha attribuito all'immobile il valore di mercato, riferito all'anno 2009, di € 147.347,20, nonché i parametri
OMI riferiti all'anno 2009, che assegnavano alle “abitazioni civili” un valore oscillante tra 950 e 1.150
a mq.
Di contro, la convenuta ha evidenziato che il mutuo è stato erogato al fine di consentire la ristrutturazione del bene e ha allegato tre perizie redatte da una società di consulenza incaricata dalla banca prima della stipula del contratto di mutuo e dei successivi atti di erogazione parziale. In particolare, la prima perizia è stata redatta dopo il sopralluogo eseguito il 28.01.2009 e ha attribuito all'immobile un valore di mercato di € 130.000,00 (e di € 227.000,00 una volta ultimati i lavori, all'epoca eseguiti al 35%, preventivati dall'impresa in € 135.748,74); la seconda perizia è stata redatta dopo il sopralluogo eseguito il 10.06.2009 e ha attribuito all'immobile un valore di mercato di €
170.000,00 (e di € 227.000,00 una volta ultimati i lavori, all'epoca eseguiti al 50%); la terza perizia è stata redatta dopo il sopralluogo eseguito il 06.08.2009 e ha attribuito all'immobile un valore di mercato di € 203.000,00 (e di € 227.000,00 una volta ultimati i lavori, all'epoca eseguiti al 85%).
pagina 4 di 7 L'elaborato peritale della procedura esecutiva non può costituire un pertinente parametro di riferimento
(quale che sia il valore, cauzionale o di mercato, da accertare) poiché esso attesta il valore del bene alla data di stima e non a quella, anteriore di diversi anni, della stipula del mutuo.
Anche le quotazioni OMI non possono essere utilizzate come prova esclusiva del valore, trattandosi di mere elaborazioni statistiche. Secondo la Suprema Corte le stime dell'OMI sono meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare il valore e devono essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili (Cass. 3197/2018; 21569/2016).
E' vero che la banca non ha chiesto in via subordinata la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ex art. 1424 c.c. Tuttavia, deve rilevarsi che, a prescindere dal nomen juris concretamente impiegato dalle parti per attribuire una qualificazione giuridica al negozio da esse sottoscritto, al giudice può essere riconosciuto un potere di “riqualificazione” del contratto di mutuo fondiario in mutuo ipotecario (Cass. 17439/2019, obiter dictum par. 20; Cass., 08/03/2022, n. 7509; Trib. Napoli
9.10.2020; Trib. Potenza, 09/01/2025, n. 35; Trib. Busto Arsizio sez. II, 26/05/2022, n. 827; Trib.
Napoli 5.6.2019; Trib. Mantova 27.12.2018; Trib. Monza 25.10.2017).
Invero, il contratto di mutuo fondiario non rappresenta una forma contrattuale autonoma, ma è una forma particolare di finanziamento ipotecario cui, in presenza di taluni requisiti, si applica una disciplina ad hoc. Da ciò discende che, laddove difetti – anche in modo patologico - uno degli elementi costitutivi caratterizzanti tale tipologia negoziale, è possibile procedere alla mera disapplicazione della disciplina di favore in danno del soggetto che abbia causato la violazione. Dunque, dalla violazione della normativa bancaria in tema di limite di finanziabilità del mutuo deriverebbe, non già la nullità totale del contratto, quanto piuttosto la mera disapplicazione della disciplina speciale del mutuo fondiario, con conservazione del contratto di mutuo ipotecario ordinario.
Pertanto, deve concludersi che, se anche la somma mutuata fosse stata esorbitante rispetto al limite di cui all'art. 38 TUB, il Giudice avrebbe potuto riqualificare il contratto di mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, con conseguente rigetto della doglianza relativa alla prospettata nullità.
Del pari gli opponenti non hanno indicato quale sia stato il concreto pregiudizio subito a seguito della mancata notifica del titolo esecutivo, i cui estremi sono stati indicati nell'atto di precetto. E' noto infatti che l'opponente non possa limitarsi a dedurre l'irregolarità formale in sé considerata, ma debba specificare quale sia stata la lesione dei diritti tutelati dal regolare svolgimento del processo esecutivo,
e ciò a pena di inammissibilità dell'opposizione, in ossequio ai principi di economia processuale, di ragionevole durata del processo e dell'interesse ad agire.
pagina 5 di 7 In ogni caso, la questione in ordine alle conseguenze del superamento del limite di finanziabilità è stata definitivamente risolta dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che hanno chiarito che la violazione dell'art. 38 TUB, oltre a non costituire un caso di nullità testuale ex art. 117 TUB, non può rappresentare neanche un'ipotesi di nullità virtuale, in quanto il disposto normativo non costituisce norma imperativa.
La previsione del limite di finanziabilità costituisce una mera specificazione/integrazione dell'oggetto del contratto, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. “vigilanza prudenziale”, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria).
L'art. 38 TUB invero rinviene la sua ratio nell'esigenza, da un lato, di favorire il ricorso al mutuo fondiario nell'interesse degli imprenditori e, dall'altro, di meglio garantire e tenere indenni le banche, che effettuano siffatte operazioni finanziarie, dal rischio di esporsi oltre un limite di ragionevolezza a finanziamenti a favore di terzi che, se non adeguatamente garantiti, potrebbero portare a possibili perdite di esercizio. Al contrario, far discendere dalla violazione di quel limite la conseguenza della nullità del mutuo ormai erogato ed il venire meno della connessa garanzia ipotecaria, condurrebbe al paradossale risultato di pregiudicare ancor più proprio la stabilità patrimoniale della banca e il contenimento dei rischi nella concessione del credito che la norma invece mira a proteggere.
Il Legislatore non ha inteso tutelare il contraente debole, il quale risulta, anzi, avvantaggiato dal finanziamento in misura superiore al valore del bene, né interessi di ordine pubblico (Cass. Sez. Un.,
16.11.2022, n. 33719).
In conclusione, alcuna ipotesi di nullità del contratto di mutuo è ravvisabile nell'ipotesi dell'eventuale superamento del limite di finanziabilità cui all'art. 38 TUB.
L'opposizione va dunque rigettata.
L'oggettiva natura controversa della questione relativa al superamento del limite di finanziabilità, risolta dalla giurisprudenza di legittimità a Sezioni Unite in data successiva alla proposizione della domanda giustifica la deroga al principio della soccombenza ed autorizza la compensazione delle spese di lite nella misura di 3/4. Il restante ¼ viene posto giusta soccombenza a carico degli attori, tenendo in considerazione l'effettiva attività processuale svolta, la natura e il valore della controversia, in linea con i parametri minimi di cui al DM 55/2014, esclusa la fase decisoria, non avendo la convenuta depositato né la comparsa conclusionale né la memoria di replica. pagina 6 di 7

P.Q.M.


Il Tribunale di Cagliari, in persona del giudice dott.ssa Silvia Cocco, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,
- rigetta l'opposizione;
- compensa per ¾ le spese di lite e, per l'effetto, condanna gli attori in solido al rimborso di ¼ delle spese di lite in favore di parte convenuta, che liquida in € 1.231,25, oltre spese generali,
Cpa e Iva se dovuta.
Cagliari, 2 luglio 2025
Il Giudice dott.ssa Silvia Cocco
pagina 7 di 7