Tribunale Ordinario di Asti
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
2390/2023 RGAC
Il giudice, dott. P. Perfetti, ha emesso sentenza, nel giudizio in epigrafe, sul ricorso di
, C.F.: , corrente e sedente in , AT, Via Dante, 3, in Parte_1 P.IVA_1 Parte_1 persona del sindaco pro tempore, difeso dall'avv. Maurizio Ferrio del Foro di Asti e presso lo stesso elettivamente domiciliato;

avverso nato a [...] il [...] (cod. fisc. ) e residente Parte_2 CodiceFiscale_1 in ASTI – CORSO DON GIOVANNI MINZONI, 94 –, ivi elettivamente domiciliato in Via Cavour, 73 – presso lo studio dell'Avv. Silvio Fogliati del Foro di Asti (cod. fisc. ), dal quale è rappresentato e CodiceFiscale_2 difeso in forza di procura speciale 24/02/2024
Conclusioni di parte attrice:
“Voglia il Tribunale Ill.mo respinta ogni contraria istanza eccezione e deduzione
In via preliminare
Dichiarare la tardività della costituzione altrui con la decadenza in relazione alle produzioni formulate ed alle domande riconvenzionali proposte.
Dichiarare cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione contrattuale, avendo controparte restituito le chiavi e quindi il possesso dell'immobile ad ottobre 2023.
Nel merito condannare al pagamento di canoni di locazione versati in misura minore di quanto dovuto all'importo di €
2.240,00 o veriore somma accertanda in corso di causa.
Condannare controparte al pagamento delle spese di giudizio considerato anche il riconoscimento di debito di cui alla altrui difesa.”
Conclusioni di parte resistente:
“Reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, Voglia il Tribunale di Asti Ill.mo:
- in via preliminare, A) accertata incidentalmente la trasformazione del contratto di locazione, da uso transitorio ad uso abitativo, per i motivi di cui in atti, dichiarare l'inammissibilità/irricevibilità dell'azione in quanto da introdursi nelle forme e nei modi di cui all'art. 658 segg. c.p.c.; B) in via di subordine ed in ogni

caso, dichiarare l'inammissibilità/improcedibilità dell'azione in quanto da introdursi nelle forme e nei modi di cui all'art. 657 comma 2 c.p.c.;
- in via processuale, stante l'intervenuta liberazione dell'immobile, dichiarare l'avvenuta cessazione della materia del contendere in relazione alla richiesta ordinanza di rilascio;

- nel merito, ed in via di subordine rispetto alla pronuncia di inammissibilità/improcedibilità dell'azione, alla luce dei pagamenti documentati in atti e della data di liberazione dell'immobile, ridurre le somme richieste da controparte a quanto il Tribunale riterrà dovuto;

- in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa ex art. 91 c.p.c., con distrazione in favore del procuratore antistatario.”
OSSERVATO
Parte attrice proponeva domanda risolutoria, in relazione al contratto di locazione, intercorso tra le parti, e conseguente condanna al pagamento dei canoni di locazione, non pagati e dovuti sino al rilascio.
Parte convenuta eccepisce:
“PREMESSO
- che in data 28/11/2017 il sig. stipulava con il Comune di un contratto di locazione Parte_2 Parte_1 ad uso abitativo con decorrenza dall'01/12/2017 all'01/12/2021, rinnovabile per altri quattro anni, relativo all'unità immobiliare ubicata in Cossombrato (AT) – Corso Dante, 3 (doc. 1);
- che, in data 14/12/2017, il sig. assumeva la residenza anagrafica, unitamente alla propria Parte_2 famiglia, in Cossombrato (AT) – Corso Dante, 3 – ivi mantenendola fino al giorno 07/11/2023, quando veniva cancellato per emigrazione in Asti (doc. 2);
- che, in data 01/04/2021, il sig. inviava raccomandata A/R di recesso dal contratto di locazione Parte_2
(doc. 3), revocandola poi in data 24/09/2021, con richiesta di continuare ad occupare l'immobile (doc. 4);
- che il Comune di accettava detta revoca concedendo una proroga sino al 30/11/2021 (con la Parte_1 conseguente vigenza dell'originario contratto di locazione, doc. 1), ed imponeva, come condizione, la stipula di un “contratto breve di affitto” (doc. 5), tanto che, alla scadenza naturale del precedente contratto di locazione ad uso abitativo dell'01/12/2021, per volere del Comune stesso, il contratto originario veniva sostituito con un contratto di locazione di natura transitoria, sottoscritto in data 01/12/2021, con scadenza
31/05/2022 (doc. 6), rinnovato poi dall'01/06/2022 al 30/11/2022 (doc. 7);
- che il sig. oltre ovviamente alle precedenti scadenze, ha pagato i canoni di locazione anche in Parte_2 relazione ai contratti transitori, dal mese di agosto 2020 sino al mese di settembre 2022 (doc. 8 e doc. 9);
- che l'odierno resistente, in data 15/09/2023, sottoscriveva un contratto di locazione ad uso abitativo, con decorrenza dall'01/10/2023, avente ad oggetto un immobile sito in Asti – Corso Don Giovanni Minzoni, 94
(doc. 10), trasferendovisi a partire dall'01/10/2023;
- che il sig. dal mese di giugno 2020 al mese di dicembre 2020, aveva provveduto al pagamento Parte_2 dei canoni di locazione in favore del Comune di tramite bonifici ripetitivi, che tuttavia vennero Parte_1 respinti al mittente (doc. 11), in quanto l'ente aveva mutato le proprie coordinate bancarie, senza darne comunicazione al resistente sino al 10/12/2020, e per tale motivo il sig. onde evitare nuove spese Parte_2 per lo storno dei bonifici, doc. 11, pagg. 3-4), si risolse ad effettuare pagamenti cumulativi di varie mensilità insieme (doc. 8);
- che, in data 22/09/2023, veniva notificato al resistente ricorso per rilascio di immobile a seguito di occupatio sine titulo, con contestuale domanda di “condannare il sig. al pagamento dei Parte_2 canoni maturati a far data dal gennaio 2022 e maturandi fino al momento dell'esecuzione individuando il canone di locazione nell'ultimo pattuito dalle parti in data 01.012.2021 e pari ad euro 200,00.” (doc. 13);
- che l'esponente si costituisce nella presente procedura muovendo contestazioni circa l'ammissibilità e ricevibilità dell'azione siccome proposta, nonché la sussistenza di una effettiva situazione debitoria, sia in assoluto che nella misura indicata dalla parte ricorrente.
Si spiegano all'uopo i seguenti
MOTIVI
• • SULL'INAMMISSIBILITÀ / IMPROCEDIBILITÀ DELL'AZIONE DI LIBERAZIONE DELL'IMMOBILE A
SEGUITO DI “OCCUPATIO SINE TITULO”
In via del tutto preliminare, occorre considerare che in capo al sig. può essere accertata la Parte_2 seguente situazione:
1) il resistente ha stipulato con il Comune di ha stipulato, in data 28/11/2017, un contratto di Parte_1 locazione ad uso abitativo della durata di quattro anni, rinnovabili, decorrente dall'01/12/2017 all'01/12/2021, relativamente all'immobile di proprietà del Comune medesimo, sito in Cossombrato (AT) –
Corso Dante, 3 (doc. 1);
2) in data in data 14/12/2017, il sig. prendeva la residenza anagrafica, unitamente alla famiglia, Parte_2 nello stesso immobile, ove la manteneva fino al giorno 07/11/2023, quando veniva cancellato per emigrazione in Asti (doc. 2);
3) nel momento in cui inviò la raccomandata A/R di disdetta del contratto di locazione datata 01/04/2021
(doc. 3), il sig. era ancora residente in agro del Comune di con tutto il nucleo Parte_2 Parte_1 familiare, residenza che, come evidenziato dal certificato storico, avrebbe continuato a mantenere sia dopo la disdetta che dopo la revoca della stessa (doc. 4), che dopo le condizioni dettate dal Comune per la permanenza all'interno dell'immobile (doc. 5) col contratto di locazione di natura transitoria (doc. 6) e, quindi, per un periodo non breve dall'01/04/2021 al 01/12/2021;
4) che il proprietario dell'immobile (docc. 1, 6 e 7), è lo stesso Comune di , alla cui anagrafe Parte_1 della popolazione residente, il sig. unitamente al suo nucleo familiare, era appunto iscritto come Parte_2 residente in [...], 3 (doc. 2).
Ciò che si porta all'evidenza dei fatti è come il sig. avesse sottoscritto un contratto di locazione di Parte_2 natura transitoria per lo stesso immobile in relazione al quale aveva stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo, di cui mantenne il possesso a seguito della lettera di disdetta poi ritirata (come affermato nella stessa narrativa avversaria, doc. 13, pag. 1 punto 4), continuando con il pagamento dei canoni di locazione (doc. 11), sicchè, come dimostrato dalla documentazione in atti, il contratto originario continuò a
“vivere” tra le parti, almeno fino al momento in cui, in data 01/12/2021, venne stipulato con il Comune di il primo dei due contratti di locazione di natura transitoria (doc. 6), rinnovato poi con un Parte_1 successivo contratto, sempre ad uso transitorio e relativo all'unità immobiliare di Cossombrato (AT) – Corso
Dante, 3 –, sempre tra le stesse parti, fino al 30/11/2022 (doc. 7).
Parimenti risulta evidente che il sig. fosse iscritto nell'anagrafe della popolazione residente, Parte_2 unitamente alla famiglia, proprio del Comune di , proprietario dell'immobile oggetto della Parte_1 successione dei contratti, senza soluzione di continuità, dal 14/12/2017, al 07/11/2023 (doc. 2), sicchè lo stesso Comune non poteva ignorare che all'interno dell'unità immobiliare concessa in locazione, prima ad uso abitativo e poi ad uso transitorio, il conduttore avesse e mantenesse la propria residenza.
Né la proprietà ha mai contestato al conduttore tale circostanza, prestandovi quindi acquiescenza. Ora, è pacifico che, nella vigenza della Legge 9 dicembre 1998 nr. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio sia subordinata all'adozione delle modalità ed alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge nr. 431 cit. e dal D.M. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusto il disposto di cui all'art. 4 comma 2 medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (Cass. Civ., Sez. III, 20/02/2014 nr. 4075), così come è chiaro che ”la natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore va desunta non dal termine di durata stabilito dalle parti ma dalla natura della esigenza abitativa” (Cass. Civ., Sez. III, 02/02/2017 nr. 2702), e che la mancata indicazione o prova documentata delle esigenze transitorie comporta l'automatica trasformazione del contratto in un'ordinaria locazione abitativa di durata quadriennale, rinnovabile per altri quatto anni
(Cass. Civ., Sez. III, 15/07/2008 nr. 19435).
Il conduttore, inoltre, può provare la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile (da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria) dimostrando che il locatore era a conoscenza dell'effettiva destinazione dell'immobile locato anche a mezzo di presunzioni e, dunque, allegando circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula (Cass. Civ., Sez. III, 13/08/2015 nr.
16797), implicante la cognizione e l'assenso del locatore.
Nel caso concreto, proprio la concatenazione delle risultanze fattuali portate a conoscenza di codesto
Tribunale, prime fra tutte la residenza initerrrotta, da anni, dell'intero nucleo familiare del sig. Parte_2 proprio all'interno dell'immobile oggetto di causa, oltre alla circostanza che l'Ente Amministrativo che tale residenza ha concesso e mantenuto, è lo stesso proprietario dell'unità immobiliare e che, nei contratti tutti, riveste la qualifica di locatore, evidenzia come il Comune ricorrente fosse ben conscio della sussistenza di un progetto abitativo di lungo periodo e di come, nonostante il conduttore non avesse documentato alcuna esigenza transitoria, avesse dimostrato concreta acquiescenza alla scadenza del primo contratto transitorio
(doc. 6), rinnovando lo stesso senza soluzione di continuità (doc. 7) e senza richiedere, neppure in occasione del rinnovo, la produzione della documentazione comprovante l'esigenza transitoria della locazione.
In effetti (doc. 7, pag. 1), il inserisce all'art. 1 una clausola di circostanza, con cui si Parte_1 limita ad acquisire la dichiarazione del sig. circa una presunta difficoltà a reperire un altro Parte_2 immobile idoneo.
E' tuttavia evidente che la difficoltà a reperire un altro immobile idoneo non costituisce giusta causa per trasformare (come di fatto accaduto) un contratto di locazione valido ed efficace, in forza del combinato disposto delle circostanze della durata dello stesso (dal 14/12/2017 al 07/11/2023, doc. 2, il che ne ha fatto, pacificamente, la residenza principale dell'intero nucleo familiare, la quale, giusta Cass. Civ., Sez. I, ordinanza 15/02/2021 nr. 3841, si caratterizza per il fatto che “la residenza della persona ex art. 43 c.c. è determinata dall'abituale e volontaria dimora in un determinato luogo, caratterizzata dalla permanenza per un periodo apprezzabile e dall'intenzione di abitarvi in modo stabile, rivelata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali, familiari ed affettive”), dalla disdetta 01/04/2021 (doc. 3) poi ritirata (doc. 4) con il consenso del Comune (doc. 5), e dal tempo intercorso prima della stipula del primo contratto di locazione transitorio (01/12/2021, doc. 6) che aveva comportato, in capo al sig. la Parte_2 permanenza all'interno dell'immobile sito in Corso Dante 3 per ben otto mesi, sulla base dell'originario contratto di locazione ad uso abitativo, prima che ne venisse stipulato uno di natura transitoria.
Ancora, la circostanza che il Comune di non avesse preteso una documentazione oggettiva Parte_1 circa la presunta difficoltà di reperimento di un differente ed idoneo alloggio, unita al fatto che non sarebbe stato assolutamente necessario stipulare un contratto di locazione ad uso transitorio per sopperire a tale difficoltà (bastando mantenere in vigore quello in essere, che sarebbe stato disdettato al momento dell'avvenuto reperimento di altra ed idonea sistemazione, salvi i termini di legge), comporta certamente che quanto meno l'ultimo contratto di locazione stipulato con il Comune di per esigenze Parte_1 transitorie (doc. 7) debba considerarsi trasformato, automaticamente, in contratto di locazione ad uso abitativo.
Ne deriva conseguentemente che, al momento dell'introduzione della presente azione, iscritta a ruolo con atto 04/09/2023, allorchè il sig. era residente all'interno dell'unità immobiliare (doc. 2), si dovesse Parte_2 agìre nelle forme e nei termini previsti dagli artt. 658 e segg c.p.c., senza che a ciò ostasse la circostanza della richiesta di pagamento dei canoni, in quanto ricompresa nell'alveo dell'art. 664 c.p.c.
Alla luce di quanto sopra, si chiede – in via principale – che il Tribunale Ill.mo Voglia, verificata l'avvenuta trasformazione ex lege quanto meno dell'ultimo contratto di locazione di natura transitoria in contratto di locazione per uso abitativo, dichiarare l'inammissibilità /improcedibilità dell'azione, che avrebbe dovuto essere introdotta con il rito speciale delle locazioni previsto dall'art. 658 e segg. c.p.c., nelle forme e nei modi dell'intimazione di sfratto per morosità.
In via di subordine, in ogni caso, neppure a voler considerare valido ed efficace tra le parti il contratto di locazione ad uso transitorio scaduto il 30/11/2022 (doc. 7), sarebbe stato possibile, per il locatore, introdurre l'azione siccome proposta.
Infatti l'occupatio sine titulo, contrariamente a quanto asserito da controparte (doc. 13, pag. 2 punto 7), presuppone l'assenza originaria del titolo legittimante l'occupazione dell'immobile, ma giammai l'esistenza di un titolo, ancorchè scaduto o perito nei termini, poiché, in tale ultimo caso, si impone l'azione di intimazione di sfratto per finita locazione (657 c.p.c.).
In particolare, l'art. 657 comma 2 c.p.c. regolamenta proprio il caso in cui il contratto risulti scaduto ed, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, sia esclusa la tacita rinnovazione.
Nel caso concreto, anche a voler concedere validità all'ultimo contratto di locazione per uso transitorio (doc.
7), l'art. 1 comma 1 dello stesso recita espressamente “il contratto è stipulato per la durata di 6 mesi dal
01/06/2022 al 30/11/2022 allorchè, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 2, cessa senza bisogno di alcuna disdetta”, di talchè, considerato che il sig. sia al momento dell'iscrizione a ruolo della Parte_2 causa (04/09/2023) che al momento della notifica dell'atto (22/09/2023, doc. 13, pag. 6), era ancora all'interno dell'unità immobiliare, il Comune di , giusta la lettera dell'art. 657 comma 2 c.p.c. Parte_1 avrebbe dovuto introdurre l'azione con le forme ed i termini della procedura di sfratto per finita locazione, e non per una occupatio sine titulo, non ostandovi neppure la circostanza dell'intervenuta richiesta del pagamento dei canoni, in quanto ricompresa nell'ambito dell'art. 664 c.p.c., con la conseguente declaratoria di inammissibilità/irricevibilità dell'azione promossa.
• • SULLE SOMME RICHIESTE
Senza che le osservazioni che seguono facciano venir meno l'eccezione ut supra, si contesta l'importo delle somme richieste da controparte.
Infatti, come evidenziato dal doc. 8 e dal doc. 9, il resistente ha pagato regolarmente i canoni di locazione fino al mese di settembre 2022 provvedendo, inoltre, all'integrazione di € 20,00 relativa alla mensilità di dicembre 2021 (riconosciuta da controparte, doc. 13, pag. 2 punto 6).
Dalla documentazione prodotta, poi, è dimostrato come il sig. abbia pagato, nelle more tra la Parte_2 lettera di disdetta (depositata il 06/04/2021, doc. 3), poi ritirata (doc. 4) con il consenso del Comune ricorrente (doc. 5), e la data di stipula del contratto di locazione di natura transitoria delli 01/12/2021 (doc.
6), la somma complessiva di € 1.680,00 (diconsi euro milleseicentottanta/00), corrispondenti, da causale, ai canoni locatizi dei mesi da agosto a dicembre 2020, nonchè da gennaio a marzo 2021 (pari ad otto mensilità); dividendo il detto importo per otto, si nota come il resistente abbia pagato un canone di € 210,00
(duecentodieci/00) in luogo del dovuto pari ad € 185,00 (centottantacinque/00), così come statuito nel contratto di locazione abitativa (doc. 1, pag. 2) che, in virtù dell'accordo tra le parti, successivo alla comunicata disdetta, aveva mantenuto vigore, pagando così una somma in eccesso rispetto ai canoni dovuti contrattualmente di € 25,00 (venticinque/00) mensili, per un totale di € 200,00 (duecento/00): tale somma, ovviamente, dovrà essere imputata ad anticipo dei canoni di locazione a scadere (vertendosi in tema di successione di contratti relativi alla stessa unità immobiliare, stipulati tra le medesime parti).
Allo stesso modo, a fronte di un canone di locazione indicato nei contratti ad uso transitorio (doc. 6 e doc. 7) di € 200,00 (diconsi euro duecento/00), il sig. ha versato, dal mese di aprile 2021 al mese di Parte_2 settembre 2022 (doc. 9) un canone di locazione pari ad € 210,00 (duecentodieci/00), come riscontrabile dividendo gli importi dei bonifici inviati, per il numero dei mesi cui essi afferiscono.
Il resistente, pertanto, nel periodo di tempo intercorrente tra il mese di aprile 2021 ed il mese di settembre
2022 ha pagato, per la locazione dell'immobile, una somma in eccesso id € 180,00 (centottanta/00.) che, sommati a quanto documentato in precedenza, porta un totale di € 380,00 (trecentottanta/00) in eccedenza, rispetto alle mensilità erogate.
Tale somma, pertanto, dovrà essere imputata in acconto dei canoni ancora da erogarsi dal mese di ottobre
2022 al mese di settembre 2023 allorchè, stipulato il nuovo contratto di locazione con decorrenza dal
01/10/2023 (doc. 10), il ricorrente si trasferì con il nucleo familiare in Asti, Corso Don Giovanni Minzoni, 94 – risultando pertanto, al limite, debitore della minor somma di € 2.020,00 (duemilaventi/00), anzichè di quella di € 4.000,00, come indicato da controparte nella dichiarazione di valore…”
Occorre tuttavia evidenziare come parte resistente si sia costituita tardivamente in giudizio.
Ciò preclude la introduzione in giudizio di allegazioni in fatto, a contrasto della prospettazione offerta dal ricorrente, allegazioni sulle quali la difesa del radica una asserita inammisibilità della domanda, Parte_2 nei termini sopra riportati per intero.
Si osserva ancora come la ricognizione dei presupposti della azione sia certamente demandata alla disamina ufficiosa del giudice, nell'ambito delle allegazioni rituali delle parti e non oltre il Pt_3 perimetro delle stesse.
Non solo,
ma il convenuto, pure costituitosi in giudizio,
ometteva di rendere il chiesto interpello formale, ciò a cui, ex art. 232 cpc, può attribuirsi valore decisivo, nel ritenere:
a) Sussistente l'accordo tra le parti, sub specie di contratto locatizio, come azionato dalla ricorrente;

b) Corretto il quantum dei mancati pagamenti ex adverso;

Circostanze in fatto, sulle quali ben avrebbe il convenuto potuto fornire i propri chiarimenti, avendo egli invece ritenuto di sottrarsi all'adempimento.
In detto quadro, la domanda attorea deve esser accolta.
Spese secondo soccombenza.

PQM

In accoglimento del ricorso,
Datosi atto esser cessata la materia del contendere, in relazione alla domanda di risoluzione contrattuale, avendo la parte convenuta rilasciato l'immobile nel mese di ottobre 2023;
Condanna il convenuto al pagamento di € 2.240,00, oltre interessi come dovuti per legge, dalla domanda giudiziale e sino al soddisfo effettivo;

Condanna parte convenuta alla rifusione delle spese attoree, che liquida per € 125 per esposti, € 3.200 per compenso, oltre accessori tutti.
8.3.2025
Il gi dott. Perfetti