155N. R.G. 15507/2022
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 15507/2022
tra

Parte_1
RICORRENTE
e

Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 5 giugno 2025 ad ore 10.27 innanzi al dott. Cristiana Gaia Cosentino, sono comparsi:
Per l'avv. FINOCCHIARO ARMANDO, oggi sostituito dall'avv. Parte_1
AGATINO BARONE Per 'avv. CATRA PAOLO oggi sostituito dall'avv.VALERIA CAPRIOTTI Controparte_1
Per la pratica forense è presente il dott. Alesssandro Camardi
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note depositate.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
IL GIUDICE
dott. Cristiana Gaia Cosentino
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 15507/2022 promossa da:
(c.f. , in persona del curatore pro-tempore, to a , il Parte_1 Parte_1 P.IVA_1
elett. dom. in VIA VECCHIA OGNINA, 140 95129 CATANIA, rappr. e dif. dall'Avv.
FINOCCHIARO ARMANDO (cf. ) C.F._1
RICORRENTE
Contro
(cf. , in persona del legale rappresentante pro tempore, elett. Controparte_1 P.IVA_2
dom. in VIA QUIETA 16 CATANIA, rappr. e dif. dall'Avv.CATRA PAOLO
(cf. ) C.F._2
RESISTENTE
Avente ad oggetto: risoluzione contratto locazione uso non abitativo

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso depositato il 01.12.2022, la in persona del curatore pro- Parte_1 tempore, premetteva che l'odierna ricorrente e la sono legate da due distinti ma Controparte_1
pagina 2 di 6 connessi rapporti: uno di affitto di ramo di azienda stipulato in data 4/1/2018 ed uno relativo alla locazione di un immobile di proprietà della società stipulato in data 01/07/2017, Parte_1 quest'ultima società è stata dichiarata fallita con sentenza del 18/10/2018. In seguito al fallimento della ricorrente e previa autorizzazione del Giudice Delegato del 07/10/2019, in data 11/11/2019 la Curatela, in persona dell'Avv. Simona Pavone e la hanno sottoscritto un accordo transattivo Controparte_1
nel quale si è convenuta la prosecuzione sia del rapporto di locazione che dell'affitto di ramo d'azienda sopra citati. In data 21/07/2022 la società è stata costituita in mora dalla curatela, la Controparte_1
quale ha intimato a mezzo pec il pagamento delle mensilità degli scorsi mesi di maggio, giugno e luglio che risultano tutt'ora non pagate. Chiedeva, pertanto: accertare l'avvenuta risoluzione ipso iure dei contratti di locazione e di affitto d'azienda indicati in narrativa e dichiarare i suddetti contratti risolti
a far data dal 21/07/2022; di conseguenza condannare la in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro-tempore a rilasciare immediatamente alla Curatela del Fallimento Parte_1
in persona del Curatore pro-tempore il ramo di azienda indicato nella scrittura privata autenticata in
Notaio del 4/10/2018 rep. 14.220 racc. 7251; nonché il seguente bene immobile: Persona_1
locale deposito sito in Mascalucia, Via Treviso 10 e Via Tremestieri n. 50 (già civico n. 38), riportato al C.F. di Mascalucia al fg. 19, part. 699, sub. 38, cat. c/2 mq 1030, composto da unico locale con pareti divisori, servizi igienici e spogliatoio, per come indicato nel contratto di affitto di immobile inter parte del 4/8/2017 reg.to il 1/8/2017 al n. 009785 serie T, libero e sgombro da persone e/o cose;
condannare la in persona del legale rappresentante pro-tempore al pagamento dei Controparte_1 canoni dei contratti sopra citati, quantificati in € 11.900,00 oltre Iva a partire dal maggio 2022 sino all'effettivo soddisfo o in quella somma maggiore o minore che il Tribunale riterrà equa ai sensi dell'art. 1226 c.c.; condannare la al pagamento delle spese del presente giudizio, Controparte_1
tenuto conto della mancata comparizione al procedimento di mediazione.
Si costituiva la la quale contestava la domanda avanzata, eccependo l'assoluta Controparte_1 inidoneità dell'immobile locato, in quanto inagibile per l'esistenza di copiose infiltrazioni. Mentre, con riguardo al contratto di affitto di ramo di azienda in oggetto, rilevava che, nell'ambito delle attività di liquidazione del patrimonio della fallita le attrezzature ed i beni aziendali oggetto del CP_1
contratto di affitto sono stati venduti ad un terzo e la ha conseguentemente provveduto CP_1 alla riconsegna nell'aprile del 2022. Sicchè, da detta data non può essere tenuta al pagamento dei canoni di affitto di azienda in quanto tutti i beni aziendali e le attrezzature affittate sono state riconsegnate alla detta ricorrente e per essa all'acquirente. Pertanto, chiedeva il rigetto delle domande avanzate.
Con ordinanza del 09.07.2024, in accoglimento del ricorso cautelare avanzato, veniva disposto il pagina 3 di 6 sequestro conservativo dei beni mobili ed immobili, in proprietà della società in persona Controparte_1 del legale rappresentante pro tempore, fino alla concorrenza della somma di euro 43.554,00.
La causa, è stata istruita documentalmente e con la prova per testi e viene decisa all'odierna udienza ai sensi dell'art. 429 cpc.
La domanda merita l'accoglimento per le considerazioni che seguono.
Infatti, appare documentato e non contestato che tra le parti è stato stipulato un contratto di affitto di ramo di azienda in data 8/1/2017 ed uno di locazione di immobile di proprietà della società Parte_1
stipulato in data 01/07/2017, la quale è stata dichiarata fallita con sentenza del 18/10/2018. In
[...]
seguito al fallimento della ricorrente e previa autorizzazione del Giudice Delegato del 07/10/2019, in data 11.11.2019 la Curatela e la hanno sottoscritto un accordo transattivo nel quale si Controparte_1
è convenuta la prosecuzione di entrambi i rapporti contrattuali suindicati.
Parimenti, risulta documentalmente provato che, in data 21/07/2022, la ha comunicato Parte_1
l'intervenuta risoluzione ipso iure di entrambi i contratti in oggetto, avvalendosi della clausola risolutiva espressa convenuta, oltre a diffidare la società resistente all'immediato rilascio sia dell'azienda oggetto del rapporto di affitto sia dell'immobile oggetto del rapporto di locazione, a causa del mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi di maggio, giugno e luglio 2022.
Sotto tale profilo, l'art. 8 della transazione del 11.11.2019 prevede che: “in caso di mancato pagamento anche di una sola delle rate pattuite entro i termini essenziali concordati, nonché di mancato e/o ritardato pagamento di due canoni dovuti per la temporanea prosecuzione dei rapporti di locazione e di affitto di ramo di azienda, la decadrà dal beneficio della presente Controparte_1
transazione con automatica risoluzione dei rapporti locativi di cui oggi si concorda la temporanea prosecuzione. Conseguentemente in tal caso la curatela potrà agire per il recupero Parte_2 dell'intero credito vantato nei confronti della stessa a qualunque titolo e/o causale, Controparte_1 in dipendenza dei predetti rapporti di locazione e affitto di ramo d'azienda”, clausola contrattuale ribadita all'art.10 del predetto accordo.
Ciò posto, appare pacifico e non contestato che la società resistente ha continuato, sine titulo ad occupare l'immobile e l'azienda della ricorrente fino alla data di consegna dell'immobile in data
29.02.2024 e dei beni oggetto del contratto di affitto di azienda in data 06.10.2022.
Quindi, sotto tale profilo, non può che dichiararsi la cessazione della materia del contendere con riferimento alla risoluzione del contratto di locazione e del contratto di affitto di azienda suindicati, e alla relativa domanda di rilascio, come richiesto, peraltro, da parte ricorrente.
Tuttavia, appare, altresì, non contestato il perdurante inadempimento della società resistente che non ha pagato i canoni di locazione e di affitto di azienda fino alle date suindicate per la somma complessiva pagina 4 di 6 di euro 43.554,00, non essendo a tal uopo dirimente l'intervenuta consegna in data 06.10.2022 dei beni aziendali a terzi, dal cui verbale non si deduce che essa ha riguardato tutti i beni aziendali, in assenza di una specifica contestazione sul quantum.
Deve, altresì, rilevarsi, con riguardo all'eccezione di inadempimento avanzata dalla società resistente in ordine allo stato di inagibilità dell'immobile, in punto di diritto che in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (cfr., Cass. Civ., n.20322/2019). Peraltro, allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l'esatto adempimento (Cass. Civ., 2597/1979).
Nella specie, la società resistente assume di aver denunciato l'esistenza di copiose infiltrazioni di acqua meteorica, con caduta di calcinacci dal soffitto. Tuttavia, nulla ha rilevato nell'accordo transattivo in oggetto ove si concordava la prosecuzione del rapporto locatizio. Inoltre, tale comunicazione risulta inviata via pec solo in data 16.03.2023, mentre il teste afferma genericamente che tali Testimone_1 infiltrazioni erano presenti ed erano state comunicate prima dell'estate del 2022 e che: il tecnico della curatela ha fatto due tre volte il sopralluogo dell'immobile, l'ultimo dove io ero presente è stato a dicembre dello scorso anno (2023). D'altronde, il curatore fallimentare ha dichiarato che: la prima perizia risale alla data del 24.10.2019 attesta la presenza di infiltrazioni in tutte le pareti perimetrali e nella pavimentazione che è prima della scrittura privata tra la curatela e la resistente con cui è stata concordata la prosecuzione temporanea del rapporto locatizio. Le altre perizie sono state fatte il
21.03.2024 e il 16.03.2024 e attestano che in quelle l'immobile è diventato inagibile. Prima della nostra richiesta di adempimento non ci hanno mai denunciato tali infiltrazioni. Inoltre, con riguardo al contratto di affitto di ramo d'azienda, affermava: A.D.R. cap.3): non è vero che sono stati venduti tutti i beni oggetto del contratto di affitto di azienda, in quanto per alcuni beni la società resistente ha dichiarato che sono stati oggetti di furto e sono rimasti in capo alla società resistente le licenze amministrative e le concessioni nonché i rapporti lavorativi con il personale dipendente.
pagina 5 di 6 Pertanto, non vi è dubbio che tali vizi facilmente riconoscibili fossero esistenti già prima dell'accordo transattivo, senza che nulla venisse rilevato al riguardo, e solo dopo l'intervenuta comunicazione via pec del 21/07/2022, in cui la manifestava l'intervenuta risoluzione ipso iure di Parte_1 entrambi i contratti in oggetto per il grave inadempimento della resistente, quest'ultima rappresentava l'esistenza di tali vizi, senza che da ciò possa desumersi l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito, che
è stato di fatto utilizzato dalla società resistente fino alla sua consegna in data 29.02.2024.
Sicchè, stante l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione e del contratto di affitto di ramo di azienda in oggetto ed il grave inadempimento, la resistente deve essere condannata a pagare la somma complessiva di euro 43.554,00, per i canoni scaduti, come sopra indicati, fino alla data di rilascio dell'immobile, e cioè il 29.02.2024, oltre interessi dalla domanda fino al soddisfo.
Stante la soccombenza, parte resistente va condannata alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte ricorrente che liquida, tenuto conto del valore della causa e dell'attività processuale espletata, tabella n.2, quarto scaglione, nella complessiva somma di euro 9.669,00 per compensi, comprensivo della fase cautelare, oltre spese vive pari ad euro 264,00, oltre spese generali (15%),
I.V.A. e C.P.A. come per legge, ai sensi del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022.

P. Q. M.

Definitivamente pronunziando nella causa in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, accoglie la domanda avanzata da e, per l'effetto: Parte_1
Dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alla chiesta risoluzione del contratto di locazione e di affitto di ramo di azienda e con riguardo alla domanda di rilascio in oggetto.
Condanna parte resistente al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di euro
43.554,00, a titolo di canoni di locazione scaduti, il tutto con gli interessi legali dalla domanda e sino all'effettivo soddisfo.
Condanna parte resistente alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte ricorrente che liquida nella complessiva somma di euro 9.669,00 per compensi, comprensivo della fase cautelare, oltre spese vive pari ad euro 264,00, oltre spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge, ai sensi del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022.
Verbale chiuso alle ore 10.35.
Il Giudice
Dott.ssa Cristiana Gaia Cosentino
pagina 6 di 6