N. R.G. 2221/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BOLZANO
SECONDA SEZIONE CIVILE nella persona del giudice unico, dott. Morris Recla ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento civile sub n. 2221/2024 R.G. vertente tra
, rappresentata e difesa dall'avv. Veronica Azzali, giusta delega agli atti, Parte_1
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bolzano (BZ), Piazza Vittoria n. 47; ricorrente;

e contumace;
CP_1
convenuto;
Oggetto: Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza da parte del locatore ex art. 3, co. 1, l.n. 431/1998 ed art. 30 l.n. 392/1978
Causa decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'udienza del 13/03/2025 sulle seguenti conclusioni del procuratore della ricorrente:
“Tutto ciò premesso, la signora , come in epigrafe rappresentata, chiede quindi Parte_1 all'Ill.mo Giudice adito di accertare e dichiarare la legittimità del diniego del contratto di locazione di cui in oggetto, ai sensi dell'art. 3, L. 431/1998, ordinando al resistente contumace il rilascio dell'immobile, con vittoria di spese e competenze, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con contratto di locazione ad uso abitativo (doc. 3 di parte ricorrente, allegato all'intimazione di sfratto), stipulato in data 01.06.2020, la signora concedeva in locazione a Parte_1 CP_1
l'immobile sito in Caldaro s.s.d.v. (BZ), Via S. Antonio 5, primo piano (identificato con
[...]
CC621, p.ed. 139/1, foglio 38, sub 1), per il periodo di quattro anni (dal 01.06.2021 al 31.05.2024) e con possibilità di tacito rinnovo per altri quattro anni (canone annuo € 12.600,00).
pagina 1 di 4 Con intimazione di sfratto per finita locazione dd. 12.06.2024, regolarmente notificata in data
20.06.2024, la ricorrente agiva in giudizio chiedendo la convalida dello sfratto, con contestuale ordine di rilascio immediato dell'immobile ad uso abitativo.
Alla prima udienza fissata per il 25.07.2024 il Giudice, rilevato che il giudizio riguardava in realtà il diniego di rinnovo alla prima scadenza, da proporsi ai sensi del combinato disposto dell'art. 3, comma quarto, l.n. 431/1998 ed art. 30 l.n. 392/1978, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c disponeva il mutamento di rito ex art. 426 c.p.c.
Il convenuto rimaneva contumace, nonostante regolare notificazione sia dell'intimazione di sfratto per finita locazione che dell'ordinanza di mutamento rito con conseguente fissazione di udienza ex art. 420
c.p.c. La ricorrente attivava inoltre il tentativo di mediazione obbligatoria, fissando un incontro per il giorno 04.09.2024, al quale il resistente non si presentava, sebbene l'invito gli fosse stato consegnato in data 14.08.2024 (doc. 1 e 2 di parte ricorrente, allegati alla nota di deposito di data 10.01.2025).
All'udienza di data 09.01.2025 il procuratore di parte intimante dichiarava che il convenuto aveva rilasciato l'immobile in data 27.09.2024, riconsegnando le chiavi. Con successiva nota scritta di data
10.01.2025, parte ricorrente produceva anche un principio di prova scritta, ovvero un messaggio whatsapp del resistente (doc. 4 di parte ricorrente, allegato alla nota di deposito di data 10.01.2025), con cui lo stesso comunicava l'intenzione di volersi trasferire a Torino
Ritenuta la causa matura per la decisione, il Giudice fissava per il 13.03.2025 udienza ex art. 429 c.p.c. per la lettura del dispositivo con concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
2. In relazione alla domanda principale di accertamento della legittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza si osserva, in primo luogo, che la disdetta del contratto di locazione, quale atto negoziale unilaterale e recettizio, adempiendo alla funzione di impedire la prosecuzione di un rapporto contrattuale, è soggetta alla disciplina prevista dagli artt. 1334 e 1335 c.c. e in base a tale ultima disposizione essa si reputa conosciuta quando giunge all'indirizzo del destinatario, salvo che il destinatario non provi di essere stato senza sua colpa nell'impossibilità di averne avuto notizia.
Quindi, per rendere efficace la cessazione del contratto di locazione è sufficiente che la disdetta venga recapitata dall'agente postale all'indirizzo della parte conduttrice, “poiché in tal modo si concreta la possibilità per il destinatario di venire a conoscenza della missiva” (cfr. Cass., civ., n. 19824/2022).
Nel caso in esame dalla documentazione prodotta dal locatore nel procedimento di convalida di sfratto iscritto sub RG 2146/2024 risulta che l'operatore postale ha consegnato il plico al destinatario, inoltrando l'avviso in data 20.01.2023 ai sensi dell'art. 8, co. 4 l. 890/1982.
La disdetta risulta quindi regolarmente consegnata.
pagina 2 di 4 3. Tuttavia, il diniego di rinnovo è stato illegittimamente esercitato, in quanto la parte locatrice ha omesso di allegare nella propria comunicazione di disdetta la sussistenza di uno dei motivi tassativamente indicati dall'art. 3 della l. 431/1998.
Nemmeno la sussistenza di uno dei motivi legittimanti la disdetta del locatore è stata allegata e provata nel corso del presente giudizio, essendosi la parte locatrice limitata a proporre domanda di accertamento della legittimità del diniego di rinnovo, ai sensi dell'art. 3 della l. 431/1998, senza null'altro precisare in ordine alle ragioni della disdetta.
La domanda principale svolta è dunque infondata e va respinta.
4. Come sopra già rilevato, risulta che il conduttore abbia spontaneamente rilasciato l'immobile.
In considerazione dell'avvenuto rilascio dell'immobile da parte del conduttore va dichiarata la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di condanna al rilascio dell'immobile.
Nel caso di specie la spontanea riconsegna dell'immobile, da parte del resistente, comunicata a mezzo di un messaggio whatsapp, costituisce un fatto sopravvenuto che consente di ritenere superato il contrasto tra le parti in ordine alla fondatezza delle domande azionate dal ricorrente, con conseguente venir meno della necessità della pronuncia del giudice sull'oggetto della controversia (cfr. Cass. Civ. n.
17861/2007 “La cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice d'ufficio quando sia sopravvenuta una situazione riconosciuta da entrambe le parti che ne abbia eliminato il contrasto anche circa la rilevanza giuridica delle vicende sopravvenute ed abbia perciò fatto venire meno la necessità della pronuncia del giudice sull'oggetto della controversia. Tale situazione non ricorre nell'ipotesi in cui, nelle more del giudizio per finita locazione di un immobile, quest'ultimo sia stato riconsegnato dal conduttore se, pur dopo la consegna, perduri tra le parti contrasto in relazione alla fondatezza della pretesa fatta valere dal locatore”).
5. Sussiste soccombenza reciproca tra le parti, in considerazione del rigetto della domanda principale di accertamento della legittimità del diniego di rinnovo del contratto e della declaratoria di cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio dell'immobile.
Le spese di lite vanno dunque integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa 2221/2024 R.G. promossa da , Parte_1
nei confronti di così provvede: CP_1
1) accerta e dichiara l'illegittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 01.06.2020 tra la signora e avente Parte_1 CP_1
pagina 3 di 4 ad oggetto l'immobile sito in Caldaro s.s.d.v. (BZ), Via S. Antonio 5, primo piano (identificato come segue: CC 621, p.ed. 139/1, foglio 38, sub 1) esercitata dalla locatrice;

2) accerta e dichiara la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di condanna di rilascio dell'immobile oggetto del contratto di locazione di cui al punto 1);
3) dispone l'integrale compensazione delle spese di lite.
Così deciso in Bolzano in data 13.03.2025 mediante pronuncia in udienza della sentenza ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Il Giudice
Morris Recla
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