N. 1681 RG. 2022;

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Trapani in persona del dott. Mauro Petrusa, nella causa tra:
, C.F. , in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 parte ricorrente, rappresentata e difesa giusta procura in atti dall'avv. Marcello Signorino e dall'avv. Ivana Spina e
CF/p.iva , Controparte_1 C.F._1
Parte resistente, rappresentata e difesa giusta procura in atti dall'avv. VA Ziino e dall'avv. VA Di Giorgi e SALVATORE VILARDI, C.F. , C.F._2
C.F./P.I. n. in persona del legale rappresentante Controparte_2 P.IVA_2
Terzi chiamati, rappresentati e difesi giusta procura in atti dall'avv. Massimo di Prima.
OGGETTO: inadempimento preliminare di locazione
SENTENZA Con citazione, la società ha convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2
:
[...]
- Di aver stipulato con lo stesso, in data a 25 settembre 2020, un contratto preliminare di locazione avente a oggetto un immobile da costruire (sito in Alcamo, nella via Santo Spirito, cens. al Foglio n.35 particelle nn. 1383/1385/1386/632/293), da destinare a punto vendita;

- Che detto contratto era risolutivamente condizionato a n. 3 eventi che si sarebbero dovuti verificare entro il 31.7.2021:

1. l'ottenimento destinazione d'uso commerciale C1 o D8;

2. l'idoneità dei locali ad acquisire il certificato di prevenzione incendi;

3. la realizzazione, nell'edificio, dei lavori descritti nelle “caratteristiche costruttive” di cui al capitolato allegato al contratto.
- Che, in pendenza del termine di avveramento delle citate condizioni, il promittente locatore avrebbe “colpevolmente assunto condotte caratterizzate da inerzia, e frutto, sovente, di manovre ingiustificatamente dilatorie, le quali, ponendosi in palese contrasto con i doveri imposti dall'art. 1358 c.c., hanno di fatto impedito il verificarsi di ciascuno degli eventi condizionali”. In particolare, alla data del 31 luglio 2021, non era stata richiesta la destinazione d'uso commerciale C1 o D8, i locali oggetto di contratto “si presentavano inidonei all'ottenimento del CPI” e
1 sull'immobile non era stato eseguito “alcun intervento che lo rendesse conforme allo stato di finitura concordato”. Chiede quindi il risarcimento del danno quantificato in complessivi € 208.773,60 (di cui € 115.730,00 “per l'acquisto dei materiali in precedenza ordinati per l'impiantistica”, € 63.220,00 “per la locazione, nel periodo da marzo 2021 a luglio 2022, del locale adibito a deposito merce da destinare al futuro punto vendita”, € 11.823,60 per l'assistenza legale “nella fase delle trattative e della stipula del contratto preliminare di locazione” ed € 18.000,00 “a titolo di penale ex art. 7 del contratto preliminare di locazione”).
Si è costituito in giudizio il promittente locatore il quale ha confermato la versione dei fatti data dalla società attrice, aggiungendo però le seguenti ulteriori circostanze:
- L'attivazione per la gestione delle pratiche edilizie è stata tempestiva e, circa due mesi dopo la stipula del contratto preliminare, venne ottenuto dal promittente locatore il permesso di costruire l'immobile da locare;

- Dopo ulteriori tre mesi sono stati demoliti i fabbricati preesistenti per consentire l'esecuzione dell'opera da locare e, poi, sono state realizzate le fondamenta della stessa;

- Solo a giugno 2021, mentre già erano in corso i lavori per l'edificazione dell'immobile, è emerso che “una porzione delle particelle 293 e 692, interessate dal progetto e prospicienti il vallone, ricadeva in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e, pertanto, per realizzare l'edificio previsto nel progetto autorizzato dal occorreva richiedere il prescritto nulla osta alla Sovraintendenza ai CP_3
Beni Culturali e Ambientali di Trapani”;
- Tale sopravvenienza, emersa a breve distanza di tempo dalla scadenza del termine di avveramento della condizione risolutiva, imponeva di modificare l'accordo originario in uno dei seguenti modi possibili: rinviando la stipula del contratto definitivo e rimodulando tutti i termini originariamente stabiliti, ovvero, modificando il progetto in modo tale da destinare l'area interessata dal vincolo a parcheggio e costruendo l'immobile sulla zona adiacente (non vincolata);
- Il 29.7.2021 il legale rappresentante della (sig. AR) comunicò Parte_1 allo Spinelli “un nuovo preliminare di locazione che prevedeva la proroga del termine di esecuzione lavori al 30.11.2021 e imputava la penale di euro 18.000, prevista dall'art.7 del contratto, in conto dei futuri canoni di locazione”, e lo CP_1 ritenne di non aderire alla detta proposta (reputando necessaria una modificazione del progetto originario);
- Scaduto il termine entro il quale si sarebbero dovuti verificare gli eventi condizionanti il contratto preliminare, fra le parti vennero incardinate trattative inerenti alla vendita, da parte dello del terreno, nello stato in cui versava, CP_1 alla Parte_1
- Che il sig. AR, in veste di legale rappresentante di altra società ( , CP_2 con missiva del 9.3.2022, manifestò il proprio consenso all'acquisto del terreno per € 700.000;

2 - Che l'accordo non venne raggiunto in quanto lo reputava congruo un CP_1 prezzo di € 728.000, che il AR non accettò. Negando la sussistenza dell'inadempimento dedotto dalla società attrice, e
[... ravvisando una scorrettezza precontrattuale in capo alla e dal sig. Controparte_2 in proprio (i quali avrebbero intavolato una trattativa sterile e deputata solo a CP_4 distogliere l'attenzione dalla soluzione del problema inerente alla vicenda locatizia), lo ha chiesto il rigetto di ogni domanda o, in subordine, di essere manlevato CP_1 dalle conseguenze di una eventuale condanna “previo accertamento delle rispettive responsabilità” della e del sig. AR, con condanna dei medesimi “a CP_2 corrispondere al sig. le somme che lo stesso fosse eventualmente condannato a CP_1 pagare, comprese le spese di giudizio”.
Si sono costituiti in giudizio il sig. e la il primo, eccependo il CP_4 CP_2 proprio difetto di legittimazione passiva e chiedendo l'estromissione dal giudizio, la seconda, chiedendo il rigetto della domanda di manleva (attesa la diversità dei due rapporti dedotti e la non sovrapponibilità degli stessi, neppure sul versante squisitamente cronologico, essendo stata la trattativa per la compravendita iniziata dopo l'estinzione del contratto preliminare di locazione per mancato avveramento delle condizioni risolutive).
Sul contraddittorio così costituito, la causa è stata decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE Preliminarmente va esaminata l'eccezione sollevata dal AR, il quale ha dedotto il proprio difetto di legittimazione passiva, avendo egli agito, nella trattativa concernente l'acquisto del terreno dello Spinelli, come legale rappresentante della e non come persona fisica. CP_2
A tale fine va ricordato che la responsabilità precontrattuale del rappresentante postula un suo autonomo fatto doloso o colposo lesivo dell'altrui affidamento (C. 402/1966) imputandosi altrimenti al rappresentato l'attività del rappresentante (C. 3103/2002). Nel caso di specie, stando alle doglianze dello il quale ha dedotto una CP_1 responsabilità da arbitraria interruzione delle trattative da parte del sig. AR personalmente, impregiudicata ogni valutazione di merito circa la fondatezza o meno di tale doglianza, si deve ritenere che quest'ultimo sia stato correttamente chiamato a partecipare al presente giudizio. L'eccezione preliminare inerente al preteso difetto di legittimazione passiva, quindi, va rigettata.
Venendo al merito delle doglianze attoree, dal certificato di destinazione urbanistica depositato dal resistente (doc. n. 36) emerge in modo chiaro la sussistenza, CP_1 sulla particella n. 293, del vincolo menzionato in memoria. Si legge infatti del detto certificato quanto segue: “le particelle 293-632 ricadono in parte nel piano paesaggistico degli Ambiti Regionali 2 e 3 ricadenti nella Provincia di Trapani, nelle aree soggette a prescrizioni aventi diretta efficacia nei confronti di tutti i soggetti pubblici e privati, nelle aree con livello di tutela 1 art. 20 delle N.d.A. … si ricorda che a 3 norma dell'art. 143, comma 9, del D.lgs 22 gennaio 2004, n. 42 e ss.mm.ii., a far data dall'adozione del suddetto piano paesaggistico non sono consentiti, sugli immobile e sulle aree di cui all'art. 134 del medesimo decreto legislativo, interventi in contrasto con le prescrizioni di tutela previste nel Piano stesso”. Tale documento è esplicito e troncante, e non può essere affatto superato, come vorrebbe la ricorrente, dalla circostanza che dalla rappresentazione grafica della particella contenuta nella “carta dei vincoli” (allegata dalla alle memorie Parte_1 ex art. 426 cpc. del 30.4.24, doc. n. 63) emergerebbe che “il fabbricato commerciale da realizzare ... non ricadeva affatto all'interno dell'area vincolata”. Al contrario: proprio dal documento invocato dalla società risulta che l'edificio da realizzare (i cui contorni sono delineati in blu) è attraversato per circa il 50% dell'area dalla linea grigia che delimita la zona interessata dal vincolo. E' quindi evidente che il progetto, così come ideato dalla società , non era Parte_1 realizzabile: il vincolo gravante sulla particella n. 293 attraversava in pieno il fabbricato da realizzare. Sostiene parte attrice che la linea di demarcazione della zona vincolata (che attraversa il fabbricato da costruire) non esprime essa stessa una porzione di terreno sottoposta a vincolo, ma serve solo a delimitare l'area vincolata (che sarebbe solo ed esclusivamente quella posta oltre la linea). Ritiene invece il resistente che la porzione di terreno sul quale corre la linea raffigurata nella rappresentazione cartografica, sia essa stessa assoggettata al vincolo.
Al fine di dipanare possibili dubbi interpretativi, sulla questione appena delineata, è stato nominato un CTU. All'esito, lo stesso ha spiegato che “prendendo a riferimento la linea mediana del vincolo (dello spessore grafico), questa passa, seppur in minima parte, sul fabbricato in progetto”, pertanto, “il fabbricato in progetto è investito dal vincolo, interessando, ovviamente al contempo, la particella catastale 293”.
Si deve quindi escludere che lo abbia serbato una condotta connotata da CP_1
“inerzia”, ovvero, correlata a “manovre ingiustificatamente dilatorie”, come invece sostenuto nell'atto introduttivo dalla società . Parte_1
In particolare, non è chiara la ragione per la quale, a parere di quest'ultima, il comportamento del promittente locatore di porrebbe “in palese contrasto con i doveri imposti dall'art. 1358 c.c.”, dato che tale disposizione stabilisce solo il dovere della parte di non interferire in modo scorretto con le probabilità di verificazione dell'evento condizionante, ciò al fine di “conservare integre le ragioni dell'altra parte”. Lo in altri termini, non era tenuto a garantire a ogni costo la verificazione CP_1 degli eventi condizionanti, ma solo a compiere le attività necessarie per non pregiudicare l'aspettativa della controparte. Però, l'aspettativa della era Parte_1 ab origine destinata a naufragare a causa della condizione giuridica dei terreni da locare, ciò in quanto, per effetto del vincolo gravante sugli stessi (e non della colpevole inerzia del promittente locatore), il progetto, così come elaborato dalla società, non avrebbe mai potuto essere realizzato.
4 In sostanza, la non eseguibilità dell'affare è riconducibile alla impossibilità giuridica dell'oggetto, non a colpa di alcuna delle parti. L'istituto giuridico cui va fatto riferimento, quindi, è la risoluzione di cui all'art. 1463 cc., non il mancato avveramento della condizione per colpa di una delle parti.
La situazione di impossibilità emersa dopo la stipula del contratto, avrebbe potuto essere comunque superata apportando talune modificazioni al progetto originale (ossia, destinando ad area di parcheggio la zona interessata dal vincolo). E' stata quindi pienamente rispettosa dei canoni di correttezza e buona fede la condotta serbata dal promittente locatore, il quale ha manifestato la propria disponibilità a mantenere in piedi l'affare, sia pure con talune variazioni rispetto al piano originario. La scelta di non modificare l'originario progetto, stando a quanto riferito dal resistente a pagg. 13 e ss. (fatto non contestato dalle altre parti) è quindi ascrivibile solo alla società promissaria locatrice la quale ha preferito insistere nel progetto originario, accollandosi quindi la conseguenza giuridica della irrealizzabilità dello stesso. Posto che la non era obbligata a modificare il progetto, nel senso Parte_1 che sulla stessa gravava un mero onere, non un obbligo giuridico, sicuramente la stessa non poteva pretendere che lo procurasse il risultato sperato, non CP_1 avendo quest'ultimo alcun potere di far cessare il vincolo gravante sul proprio terreno. La domanda risarcitoria articolata nell'atto introduttivo, quindi, va rigettata.
Restano assorbite le domande spiegate dallo nei confronti della CP_1 CP_2
e del legale rappresentante della stessa (VA AR), dal momento che le stesse sono state subordinate all'accoglimento della pretesa azionata dalla società attrice.
Le spese del presente processo vanno poste a carico della società ricorrente per la regola della soccombenza. La liquidazione ha luogo secondo i parametri medi di cui al DM 55/14 (così come aggiornati nel 2022), tenuto cono del valore della causa (compreso fra € 52.000 ed € 260.000) e dell'espletamento delle fasi di studio, introduzione e decisione della stessa. Viene applicata una maggiorazione del 15%, dal momento che, tenuto conto dell'esito del presente giudizio, il rifiuto opposto dal legale rappresentante della società attrice alla proposta transattiva formulata dal giudice deve dirsi ingiustificato.


PQM


- Rigetta ogni domanda spiegata dalla società ricorrente;

- Condanna la società ricorrente al pagamento, nei confronti del convenuto
delle spese di lite che liquida in complessivi € 8.000,00 oltre iva CP_1
CPA e spese generali.
Trapani, 21.3.2024
Il giudice
Mauro Petrusa
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