N. R.G. 808/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 808/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Parte_2
CONVENUTO/I

Oggi 28 maggio 2025 ad ore 10,45 innanzi al dott. Giuseppe Siciliano, sono comparsi:
Per 'avv. LOMBARDO GAETANO Parte_1
Per l'avv. SCHETTINO ANIELLO, oggi sostituito dall'avv. Franco Parte_2
ALLEGRA per delega orale.
I procuratori delle parti discutono la causa richiamando i rispettivi atti e precisano le conclusioni, in particolare richiamando le rispettive note conclusive autorizzate.
Dopo la sopra descritta discussione, il Giudice – opportunamente e previamente ritiratosi in camera di conIGlio - pronuncia sentenza dandone lettura;

i procuratori delle parti oggi comparsi sono esentati dall'essere presenti alla lettura stessa.
Lettura sentenza at ore 16,30.
Il Giudice
dott. Giuseppe Siciliano
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppe Siciliano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 808/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LOMBARDO Parte_1 C.F._1
GAETANO, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. LOMBARDO GAETANO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SCHETTINO Parte_2 C.F._2
ANIELLO, elettivamente domiciliato in VIA GIACOMO TOMMASINI 20 PARMA, presso il difensore avv. SCHETTINO ANIELLO
CONVENUTO/I
____________

Avente ad
OGGETTO: azione per risoluzione del contratto e risarcimento danni - responsabilità contrattuale in contratto di locazione – azione introdotta con rito locatizio.

CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE:
- Per parte ricorrente, le conclusioni sono state precisate come da note conclusive autorizzate depositate in data 14 maggio '25, necessariamente di fatto coincidenti con le conclusioni dell'atto introduttivo, richiamate all'udienza del 28 mag. 25 e qui di seguito integralmente trascritte:
NEL MERITO ACCERTARE e DICHIARARE il grave inadempimento contrattuale della parte resistente, IG. , atteso l'ingiustificato rifiuto di consentire Parte_2
l'accesso alla parte l immobile detenuto dal conduttore medesimo. Voglia per l'effetto ACCERTARE e DICHIARARE l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione richiamato in premessa, sottoscritto in data 10.10.2022 e Voglia per l'effetto CONDANNARE il resistente all'immediato rilascio dell'immobile Parte_2 detenuto libero da persone e cose con contestuale domanda risarcitoria per lucro pagina 2 di 10 cessante pari ai canoni residui sino alla scadenza contrattualmente prevista, nonché ulteriore penale di € 50,00 al dì per ogni giorno di ritardato rilascio.
- Il tutto con vittoria di spese di giudizio.
- Per parte resistente, le conclusioni sono state precisate come da note conclusive autorizzate depositate in data 7 maggio '25, necessariamente di fatto coincidenti con le conclusioni dell'atto introduttivo, richiamate all'udienza del 28 mag. 25 e qui di seguito integralmente trascritte:
Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, rigettare, in quanto illegittime, infondate, improponibili, inammissibili, non provate o come meglio le domande tutte proposte nei confronti del resistente.
Fatto e svolgimento del procedimento in forma riassuntiva
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c, depositato il 6 maggio 2024 e ritualmente notificato
(unitamente a decreto di fissazione di udienza), la IGnora (con il patrocinio Parte_1
dell'avv. Gaetano LOMBARDO) evocava in giudizio il IG. , con Parte_2
riferimento a domanda di risoluzione di contratto di locazione ad uso abitativo di immobile tra gli stessi concluso e, più precisamente, per sentire accogliere nei confronti dello stesso IG. le Parte_2
conclusioni sopra riportate. La domanda si basava su un asserito rifiuto, da parte del resistente, di fare visitare i locali alla proprietaria come da art. 15 del contratto medesimo.
In data 6 settembre 2024, si costituiva in giudizio il IGnor (con il Parte_2
patrocinio dell'avv. Aniello SCHETTINO), contestando le domande di parte ricorrente e chiedendone il rigetto (anche in questo caso, come da conclusioni sopra riportate).
Svoltasi la prima udienza di comparizione in data 18 settembre 2024, venivano ammesse le prove orali dedotte da parte resistente ed all'udienza del 9 dicembre 2024, dopo l'escussione testimoniale, la causa veniva rinviata all'udienza del 28 maggio 2025 per discussione.
In detta sede, lo scrivente tratteneva la causa a decisione, emettendo la presente sentenza
“contestuale”.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Pacifici e dimostrati documentalmente sono i rapporti contrattuali tra le parti oggi in causa: in sostanza, un contratto di locazione sottoscritto in data 10 ottobre 2022 e riguardante immobile sito in
Cascinetta di Varallo Pombia (NO) – Via SS. Trinità n. 65, posto al piano terra e censito al NCEU al
Foglio 1 n. 943 – Sub, 2, di proprietà della IG.ra Parte_1
pagina 3 di 10 In particolare, è di evidenza documentale l'esistenza, all'interno del predetto contratto, della clausola n° 15 (di cui parte ricorrente lamenta il mancato rispetto):
La controversia dovrà essere analizzata, come sempre doveroso, in primis, sotto un profilo fattuale e – poi – sotto un profilo giuridico;
analisi di un profilo fattuale che però dovrà limitarsi agli aspetti strettamente attinenti alle rispettive domande. In sostanza, è vero o non è vero che l'odierno resistente non ha adempiuto al dovere generalmente previsto, ma - soprattutto - sancito contrattualmente come da clausola sopra riportata?
Secondo la generale regola sull'onere probatorio (prevista dall'art. 2697 CC, a mente del quale:
“Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda …”) e considerando, seppur in via analogica, principio giurisprudenzialmente sancito in tema di adempimento di obbligazione pecuniaria e secondo il quale,
“Il creditore che agisce per il pagamento ha l'onere di provare il titolo del suo diritto, non anche il mancato pagamento, giacché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca” (in tal senso ed ex multis, Corte di Cassazione sezione seconda,
Ordinanza n° 21512 / 2019), nel caso de quo, ritenuto provato il “titolo”, si dovrà verificare – alla luce delle risultanze istruttorie – se il conduttore ha o non ha correttamente adempiuto agli obblighi contrattuali oppure vi siano o non vi siano fatti estintivi che possano giustificare un venir meno dell'obbligo stesso.
A tal fine, oltre ai documenti depositati agli atti dalle parti (da 1 a 8 del fascicolo della ricorrente e da 1
a 12 del fascicolo del resistente), un peso rilevante dovranno inevitabilmente avere le risultanze dell'istruttoria orale sulle istanze delle parti (in particolare, di parte resistente), che lo scrivente – anche per non pregiudicare in alcun modo il diritto di difesa delle stesse – ha accolto, con conseguente assunzione testimoniale, il cui verbale di udienza (per comodità di chi scrive e di chi legge, nonché per completezza) viene qui di seguito testualmente riportato.
La teste , sui capi di prova dedotti da parte resistente (negli eventuali limiti di Testimone_1
ammissibilità disposti dallo scrivente giudice e solo in relazione ai capitoli sui quali verosimilmente informata), dichiarava quanto segue:
pagina 4 di 10 5) L'immobile era promesso per giugno ma il IGnor otteneva le chiavi solo in data 22 luglio 2022, Parte_2 mentre, come risulta documentalmente, il contratto era formalizzato in data successiva. Non ne sono a conoscenza.
6) Trasferitosi nell'agosto successivo, il IGnor , …. , si accorgeva della presenza di muffa, dietro i Parte_2 mobili, fino ad una altezza di 80 cm da terra, nelle zone della sala, corridoio, cucina, camera da letto,
ripostiglio e sottoscala. Non sono in grado di rispondere sulla data in cui il IG. è entrato in casa Parte_2
e ha iniziato ad abitarvi, sulla presenza di muffa posso confermare di avere effettuato un sopralluogo per ASL
Novara in data 17 maggio 2024 e che è stato rilevato, consultando relazione tecnica, nella parete della cucina dietro la lavatrice è stata rilevata muffa. Abbiamo poi rilevato delle problematiche di umidità nel disimpegno, nella cucina e nel ripostiglio.
7) Il resistente comunicava immediatamente alla proprietaria via e mail e via whatsapp, unitamente al compagno di lei IGnor tale circostanza, allegando fotografie e filmati. Non posso saperlo. Parte_3
9) Nel contempo il IGnor , notando che i propri consumi erano eccessivi, scopriva che ai propri Parte_2 contatori di luce e gas erano collegati non solo il cancello elettrico ad uso anche della proprietà, ma anche
l'impianto elettrico di un capannone ad uso esclusivo della proprietà ove erano ricoverati attrezzi, le luci dell'illuminazione cortilizia, le luci esterne dell'appartamento della proprietaria e addirittura dell'appartamento di altro inquilino posto al piano superiore a quello occupato dal resistente.
Non ne sono a conoscenza.
12) Peraltro, in data 13 gennaio 2023, si verificava un'esplosione nell'appartamento soprastante quello del resistente, con conseguente incendio, dovuta, per quanto risulta, a un tubo del gas difettoso. Non ne sono conoscenza.
22) Nella primavera dell'anno 2024, il IGnor effettuava segnalazione al Comune di Varallo Pombia Parte_2 che, effettuate le verifiche, con sopralluogo in data 17 maggio 2024, rilevava la sussistenza della muffa,
l'irregolarità della cappa, la copertura di una scatola di derivazione dell'impianto elettrico e la mancanza di piastrelle nel servizio igienico e l'inutilizzabilità del caminetto a legna posto nella camera da letto in quanto non
a norma, con conseguente divieto di accensione. Si, confermo per la segnalazione, il sopralluogo e la relazione;
per la muffa, ho già risposto;
confermo per la cappa;
confermo per la scatola elettrica di derivazione sprovvista di coperchio;
confermo che vi era una parte sprovvista di rivestimento in bagno;
confermo anche per quel che riguarda il caminetto. ADR è stata rilevata anche un'altezza non a norma della camera da letto e della cucina
(2,57 mt) e di ciò abbiamo demandato al comune;
nella relazione abbiamo indicato inoltre che i soggetti interessati “provvedano all'esecuzione di intervento di manutenzione e tinteggiatura”.
ADR sulla possibilità di datare le questioni emerse relativamente all'immobile (es. mancanza scatola di copertura elettrica, es. piastrelle del bagno…), la teste dichiara che non può saperlo.
La teste tenuto comunque presente – ai fini dell'attendibilità – che trattasi della Testimone_2
compagna del IG. (qualità che tuttavia non mette in dubbio la capacità a testimoniare), Parte_2
pagina 5 di 10 sui capi dedotti dallo stesso ricorrente (negli eventuali limiti di ammissibilità disposti dallo scrivente giudice e solo in relazione ai capitoli sui quali verosimilmente informata), dichiarava quanto segue:
5) L'immobile era promesso per giugno ma il IGnor otteneva le chiavi solo in data 22 luglio 2022, Parte_2 mentre, come risulta documentalmente, il contratto era formalizzato in data successiva. Si confermo.
6) Trasferitosi nell'agosto successivo, il IGnor , …. , si accorgeva della presenza di muffa, dietro i Parte_2 mobili, fino ad una altezza di 80 cm da terra, nelle zone della sala, corridoio, cucina, camera da letto, ripostiglio e sottoscala. Si è trasferito e ha preso possesso a luglio 2022; Ci siamo accorti che era stato imbiancato di recente e nel giro di una settimana è caduto l'intonaco da terra fino ad un'altezza di 70 / 80 cm.
C'era muffa In cucina c'era sicuramente muffa e c'è tuttora, nel corridoio e sala parecchia umidità, nel ripostiglio c'era muffa e umidità pure in camera da letto.
7) Il resistente comunicava immediatamente alla proprietaria via e mail e via whatsapp, unitamente al compagno di lei IGnor tale circostanza, allegando fotografie e filmati. Assolutamente si, sin dal Parte_3 primo ingresso in casa. Io ho visto proprio il IG. inviare i messaggi, sia via mail che whatsapp, Parte_2 ma anche verbalmente e di persona, convocando la proprietà e mostrando di persona.
9) Nel contempo il IGnor , notando che i propri consumi erano eccessivi, scopriva che ai propri Parte_2 contatori di luce e gas erano collegati non solo il cancello elettrico ad uso anche della proprietà, ma anche
l'impianto elettrico di un capannone ad uso esclusivo della proprietà ove erano ricoverati attrezzi, le luci dell'illuminazione cortilizia, le luci esterne dell'appartamento della proprietaria e addirittura dell'appartamento di altro inquilino posto al piano superiore a quello occupato dal resistente. Si confermo.
ADR ad oggi, i collegamenti del gas di cui al capitolo di prova ci sono ancora;
in merito a quelli elettrici, è stato modificato il contatore a fine primavera inizio estate di quest'anno. ADR non lo so se nel contratto vi fosse clausola che prevedesse o tenesse conto delle circostanze in questione. Quello che posso dire è che, ancor prima di entrare, la IGnora aveva detto al di intestarsi i contatori del gas ed elettrici. Parte_2
12) Peraltro, in data 13 gennaio 2023, si verificava un'esplosione nell'appartamento soprastante quello del resistente, con conseguente incendio, dovuta, per quanto risulta, a un tubo del gas difettoso. Si lo confermo. Io non ero presente, ma il IG. mi ha chiamato subito. Io poi la sera ho visto l'appartamento sopra Parte_2 danneggiato;
non abbiamo avuto danni dall'incendio, eccezion fatta per la TV. Posso dire che c'era odore di gas anche nei giorni precedenti.
22) Nella primavera dell'anno 2024, il IGnor effettuava segnalazione al Comune di Varallo Pombia Parte_2 che, effettuate le verifiche, con sopralluogo in data 17 maggio 2024, rilevava la sussistenza della muffa,
l'irregolarità della cappa, la copertura di una scatola di derivazione dell'impianto elettrico e la mancanza di piastrelle nel servizio igienico e l'inutilizzabilità del caminetto a legna posto nella camera da letto in quanto non
a norma, con conseguente divieto di accensione. Abbiamo fatto insieme la segnalazione al Comune di
VARALLO; so che hanno fatto il sopralluogo io non c'ero; io ho letto la relazione e quanto rilevato risulta dalla stessa.
pagina 6 di 10 Alla luce di ciò e, come detto, alla luce dei documenti rispettivamente offerti, lo scrivente non può ritenere dimostrato il puntuale adempimento in riferimento all'obbligo scaturente dalla clausola 15 del contratto de quo: la testimonianza della IG.ra non poteva certo apportare e non ha Tes_1
apportato elementi istruttori in tal senso, mentre la testimonianza della IG.ra (a prescindere Tes_2 da un'attendibilità da vagliare con molta attenzione, per effetto della predetta “vicinanza” al resistente..), anche per i capitoli sui quali è stata chiamata a rispondere, non ha confermato che il IG.
avesse consentito (o non avesse consentito) l'ispezione dei locali. La documentazione a Parte_2
disposizione del giudicante (in particolare, docc. 5 e 6 fascicolo IG.ra , senza inversione Parte_1
del sopra richiamato onere probatorio, semmai depone a favore della tesi che il IG. non Parte_2
avesse inteso consentire in modo conforme alla clausola 15 del contratto l'ispezione sicuramente richiesta dalla ricorrente (questa sì documentalmente dimostrata e di per sé non contestata).
Verificato il mancato raggiungimento della prova di un preciso e puntuale adempimento della clausola 15 (c.d. ipotetico fatto estintivo), gli stessi elementi istruttori non provano neppure l'esistenza di fatti capaci paralizzare la pretesa del conduttore (c.d. fatti modificativi). Le questioni attinenti alla ipotetica presenza di muffa o difetti dell'immobile locato non esimono il conduttore dal rispetto degli obblighi contrattuali (… semmai, lo legittimerebbero, ove ritenuto dallo stesso opportuno, ad agire nei confronti della proprietà…), mentre gli altri episodi e le altre circostanze (asseritamente illegittimi allacciamenti utenze, asseriti incendi o asserite aggressioni…) esulano dall'oggetto della presente causa e non sono certo in grado di “modificare” l'obbligo sancito dalla più volte richiamata clausola 15 del contratto di locazione.
Ora, tuttavia, sarà necessario valutare, sotto un profilo giuridico, se detto inadempimento possa legittimare una risoluzione del contratto o meno.
Premesso – a tal fine - che, in presenza di una clausola risolutiva espressa e secondo orientamento giurisprudenziale maggioritario e di recente consolidatosi, sarebbe preclusa qualunque indagine sulla gravità dell'inadempimento, dovendo il giudice limitarsi a constatare la mancata attuazione del programma contrattuale ed in conformità alla clausola contrattuale dichiarare la risoluzione del contratto, risponde all'opinione consolidatasi nella giurisprudenza più recente (Ex multis Cass., 5 gennaio 2005, n. 167, Cass., 14 luglio 2000, n. 9356, Cass., 26 novembre 1994, n.
10102, Trib. Salerno 31 ottobre 2008, Trib. Bologna, 14 marzo 1989, Cass., 16 maggio 1997, n. 4369,
Cass., 20 dicembre 2012, n. 23624, Cass., 17 ottobre 1995, n. 10815, Cass., 28 gennaio 1993, n. 1029), ma considerato che, nel caso che ci occupa, non pare emergere e/o potersi ricollegare alcuna clausola risolutiva espressa ossia clausola da cui, in caso di mancato rispetto di quanto ivi previsto, derivi espressamente risoluzione, occorrerà che lo scrivente proceda ad una valutazione sulla possibilità che i pagina 7 di 10 fatti sopra emersi possano o non possano determinare la risoluzione della locazione in essere tra le parti. In altre parole, va valutata l'incidenza dell'inadempimento in concreto verificatosi sull'economia complessiva dell'atto e l'importanza della prestazione per la parte non inadempiente (c.d. interesse della parte adempiente), che giunge ad escludere rilevanza dell'inadempimento di modesto rilievo nell'economia del contratto.
Ora, posto che l'emerso inadempimento, anche alla luce dei fatti asseriti ed in parte pure dimostrati dal resistente (fatti sicuramente non “esimenti”, ma che determinano una situazione comunque particolare), non è certamente relativo ad un'obbligazione principale o fondamentale del contratto (obbligazioni principali che si devono limitare, da una parte, al pagamento del canone e, dall'altra, nel mettere a disposizione il bene locato) e, proprio alla luce quell'indagine “…circa la gravità della inadempienza” (che “deve tenere conto del valore, determinabile mediante il criterio della proporzionalità, che la parte dell'obbligazione non adempiuta ha rispetto al tutto, nonché considerare se, per effetto dell'inadempimento, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale” - Corte di Cassazione sezione II, n° 15052 dell'11 giugno 2018), non pare che la stessa sia tale da alterare di per sé il sinallagma e, quindi, da giustificare la risoluzione per inadempimento.
A ciò si aggiunga, per quanto dichiarato da entrambe le parti, che è - ad oggi – già intervenuta declaratoria di risoluzione del contratto;
detta risoluzione, seppur per “finita locazione” e non per inadempimento, è comunque intervenuta e non vi sarebbe più ragione alcuna che questo giudice dichiari sciolto un vincolo contrattuale già sciolto (anche se per motivo diverso). Ciò potrebbe determinare anche il venir meno di interesse ad agire (con obbligo di pronuncia solo su spese legali, su cui – ad ogni buon conto – lo scrivente più avanti si pronuncerà), ma sicuramente rappresenta elemento ulteriore da valutare ai fini della necessità o meno di pronunciare risoluzione.
Dal che, l'inevitabile rigetto della domanda di risoluzione e conseguente rilascio, svolta da parte ricorrente;
ciò, nonostante sia stato accertato l'inadempimento di parte resistente, proprio per aver valutato detto inadempimento non tale da fondare in via esclusiva una risoluzione contrattuale ed anche
– ove necessario – per inutilità di una sentenza di risoluzione, essendo già sciolto il vincolo contrattuale qui dedotto.
__________________________________________

pagina 8 di 10 Le spese di lite, nonostante il rigetto delle domande di parte attrice / ricorrente, vengono qui compensate.
E ciò proprio perché, se da un lato l'inadempimento non è stato ritenuto così grave da determinare risoluzione, lo stesso inadempimento lamentato è stato accertato. A ciò si aggiunga che le questioni sollevate da parte resistente si sono rivelate – per la maggior parte – irrilevanti ed estranee al giudizio.
Ora, va evidenziato che quanto appena puntualizzato può essere qualificato come “soccombenza reciproca” e che in tutti i casi di c.d. soccombenza reciproca, è rimessa alla valutazione del giudice di merito la decisione di compensare interamente le spese o porre una quota delle spese a carico della parte parzialmente soccombente (in tal senso, vedi Cass. civ. sez. VI ord. 22/04/2020 n.8036).
Ciò, non solo appare ragionevole, ma anche giuridicamente possibile, soprattutto se si tiene in debito conto quanto ha recentemente statuito in materia la Corte Costituzionale. Infatti, la Consulta, con sentenza n. 77 del 19 aprile 2018, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 92, comma 2
c.p.c. (nel testo modificato dal D.L. n. 132/2014), nella parte in cui non prevede che il giudice possa compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero, anche qualora sussistano altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni. Per effetto di detto provvedimento, pertanto, in caso di soccombenza totale di una parte in un giudizio civile, la compensazione delle spese di lite, totale o parziale, è ammessa non solo nelle ipotesi di “assoluta novità della questione trattata” o di “mutamento della giurisprudenza rispetto a questioni dirimenti”, ma anche quando sussistano, per l'appunto, “altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni”. In altre parole, i Giudici Costituzionali sono dunque tornati ad ampliare il perimetro della compensazione delle spese di lite, che il D.l. n. 132/2014 (convertito in Legge n. 162/2014) aveva di fatto ristretto (detta compensazione è da ritenersi valida ed operativa – ove necessario – anche per il collegato procedimento cautelare e per la mediazione).

P.Q.M.

Il Tribunale di Novara, all'esito dell'epigrafato procedimento, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore eccezione, conclusione e difesa disattese, così provvede:
- Accertato l'inadempimento del IG. in relazione all'obbligazione Parte_2
sancita dalla clausola 15 del contratto di locazione in essere tra le parti in causa, ma valutato detto inadempimento non così grave da giustificare in via esclusiva la risoluzione del contratto stesso (risoluzione, peraltro, evidentemente superflua ed inefficace, per effetto di risoluzione nelle more intervenuta), rigetta la domanda svolta da parte ricorrente IG.ra Parte_1
per la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 10 ottobre 2022 (con conseguente condanna dell'immobile sito in Varallo Pombia (NO) – Via SS. Trinità n. 65);
pagina 9 di 10 - Compensa integralmente le spese legali tra le parti.
Novara lì 28 mag. 25
Il Giudice
Dott. Giuseppe Siciliano
pagina 10 di 10