N. R.G. 17115/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE SESTA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 17115/2024
Successivamente oggi 11 giugno 2025, davanti alla g.u. Ambra Carla Tombesi in presenza della m.o.t. Angelica Gerosa, sono comparsi:
Per l'avv. Melissa CILONA in sostituzione dell'avv. Parte_1
DISCEPOLO DANIELE
Per contumace nessuno è comparso. Controparte_1
È altresì presente ai fini della pratica forense la dott.ssa . Persona_1
La giudice invita parte ricorrente a precisare le conclusioni e ordina la discussione orale della controversia.

L'avv. CILONA precisa le conclusioni come da foglio depositato il 26.5.2025, insiste per l'accoglimento delle conclusioni precisate per i motivi dedotti in atti e richiama la sentenza di questa sezione del Tribunale di Milano n. 10126/2024 nella quale è stato ritenuto esercitato il diritto di opzione per fatti concludenti, nel caso di specie desumibile dall'aver pagato l'odierno resistente solo parte del prezzo convenuto per l'esercizio del diritto di opzione, insiste quindi in principalità per l'accoglimento della domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c. e insiste anche per l'accoglimento delle istanze istruttorie;
in via subordinata insiste per la riconsegna dell'immobile siccome detenuto senza titolo.
Dopo breve discussione orale, la giudice pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone lettura.
La giudice pagina 1 di 11 Ambra Carla Tombesi
pagina 2 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO
SEZIONE SESTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della giudice Ambra Carla Tombesi pronuncia ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 17115/2024 promossa da:
(c. f. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
DISCEPOLO DANIELE, elettivamente domiciliata in VIA XX SETTEMBRE, 12 20123
MILANO presso lo studio del difensore
- parte attrice -

contro

:
(c. f. ), contumace Controparte_1 C.F._1
- parte convenuta -
CONCLUSIONI
DI PARTE ATTRICE
IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO accertare e dichiarare l'intervenuto esercizio dell'opzione d'acquisto dell'unità immobiliare meglio indicata in premesse da parte del Sig. ( ), Controparte_1 CodiceFiscale_2
quale titolare della omonima ditta individuale (P.IVA ), corrente in Moncalieri P.IVA_2
(10024 - TO), Strada Vivero n. 3, oggi cessata, un tempo residente in [...], oggi irreperibile (giusto certificato di residenza alla cancellazione rilasciato dalla
Città di Moncalieri in data 08.02.2024)e in tal guisa presso il domicilio sito in 10017 –
MO (TO), Via Don Filippo Visetti n. 11 (come da scheda persona completa estratta da
Registro delle Imprese);
pagina 3 di 11 accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. Controparte_1
( ), quale titolare della omonima ditta individuale (P.IVA CodiceFiscale_2
), oggi cessata, un tempo residente in [...], oggi P.IVA_2
irreperibile (giusto certificato di residenza alla cancellazione rilasciato dalla Città di Moncalieri
in data 08.02.2024), e in tal guisa presso il domicilio sito in 10017 – MO (TO), Via Don
Filippo Visetti n. 11 (come da scheda persona completa estratta da Registro delle Imprese), alle obbligazioni assunte con il contratto di leasing di cui in narrativa;

dichiarare sussistenti i presupposti di cui all'art. 2932 c.c. e per l'effetto, pronunciare nei confronti di Sig. ( ), quale titolare della omonima Controparte_1 CodiceFiscale_2
ditta individuale (P.IVA ), oggi cessata, un tempo residente in [...]– P.IVA_2
Strada Vivero n. 3 e oggi irreperibile (giusto certificato di residenza alla cancellazione rilasciato dalla Città di Moncalieri in data 08.02.2024), e in tal guisa presso il domicilio sito in
10017 – MO (TO), Via Don Filippo Visetti n. 11 (come da scheda persona completa estratta da Registro delle Imprese) - ai sensi dell'art. 2932 c.c., sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca in capo allo stesso la piena ed esclusiva proprietà del compendio sito in Comune di VA (TO) in Via Fratelli Meliga(10034) censita al catasto fabbricati: foglio 30, sub. 537, categoria D7, RC Euro 1476,00; ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Torino di trascrivere la emananda
sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità.
IN VIA SUBORDINATA NEL MERITO: in ipotesi di accertamento della mancanza di conformità catastale dell'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria e, conseguentemente, dell'inesistenza di un presupposto oggettivo necessario a consentire il trasferimento della proprietà dell'immobile, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto n. IC 624642 per inadempimento di Sig. CP_1
( ), quale titolare della omonima ditta individuale (P.IVA
[...] CodiceFiscale_2
), corrente in Moncalieri (10024 – TO), Strada Vivero n.3, oggi cessata, un tempo P.IVA_2
residente in [...] , oggi irreperibile (giusto certificato di residenza alla cancellazione rilasciato dalla Città di Moncalieri in data 08.02.2024) e in tal guisa presso il domicilio sito in 10017 – MO (TO), Via Don Filippo Visetti n. 11 (come da scheda persona completa estratta da Registro delle Imprese) - anche in ragione di quanto previsto dalle condizioni generali in tema di obblighi inerenti all'immobile, del contratto venutosi a formare per l'esercizio del diritto di opzione da parte di quest'ultima e, per l'effetto, ordinare a pagina 4 di 11 Sig. ( ), quale titolare della Controparte_1 Controparte_1 CodiceFiscale_2 omonima ditta individuale (P.IVA ) e la riconsegna in favore di P.IVA_2 Parte_1 dell'immobile già oggetto del contratto di leasing n. IC 624642 libero da persone e cose,
[...]
e infine condannare il Sig. ), quale titolare Controparte_1 CodiceFiscale_2
della omonima ditta individuale (P.IVA ), corrente in Moncalieri (10024 – TO), P.IVA_2
Strada Vivero n. 3, oggi cessata, un tempo residente in [...] , oggi irreperibile (giusto certificato di residenza alla cancellazione rilasciato dalla Città di Moncalieri
in data 08.02.2024) e in tal guisa presso il domicilio sito in 10017 – MO (TO), Via Don
Filippo Visetti n. 11 (come da scheda persona completa estratta da Registro delle Imprese) - e/o chiunque detenga sine titulo il bene, a rilasciare immediatamente libero da persone e cose a favore di il compendio sito in di VA (TO) in Via Fratelli Parte_1
Meliga(10034) censita al catasto fabbricati: foglio 30, sub. 537, categoria D7, RC Euro
1476,00;
IN OGNI CASO: condannare il Sig. ( ), quale titolare della Controparte_1 CodiceFiscale_2
omonima ditta individuale (P.IVA , oggi cessata, un tempo residente in P.IVA_2
Moncalieri – Strada Vivero n. 3 , oggi irreperibile (giusto certificato di residenza alla cancellazione rilasciato dalla Città di Moncalieri in data
08.02.2024) e in tal guisa presso il domicilio sito in 10017 – MO (TO), Via Don Filippo
Visetti n. 11 (come da scheda persona completa estratta da Registro delle Imprese) - al pagamento in favore di della somma di Euro 28.402,50(Euro Parte_1
ventottomilaquattrocentodue/50) a titolo di indennità di occupazione senza titolo oltre I.V.A.
(€ 270,50 moltiplicato per n. 105 mesi), il tutto oltre rivalutazione monetaria), oltre Euro
5.268,90(Euro cinquemiladuecentosessantotto/90 per scaduto contrattuale e oltre a qualsiasi
altro importo dovuto in forza del contratto di leasing sino al trasferimento della proprietà ovvero al rilascio dell'immobile, o nella diversa somma ritenuta di giustizia.
IN VIA ISTRUTTORIA
Disporre una Consulenza Tecnica d'Ufficio al fine di acquisire l'attestazione di conformità catastale necessaria il valido trasferimento del diritto di proprietà in capo alla parte convenuta.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali, come per legge, in relazione al presente giudizio.
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione
pagina 5 di 11 1. ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1 affinché venga accertato che quest'ultimo ha esercitato l'opzione di acquisto di immobile oggetto del contratto di leasing in corso di esecuzione tra le parti e avente ad oggetto un capannone di proprietà di che si trova Parte_1
a VA (TO) in via Fratelli Melliga, censito al catasto fabbricati comunale al foglio 30, subalterno 537 categoria D7, r.c. 1476,00 euro, chiedendo conseguentemente di trasferire la proprietà dell'immobile ai sensi dell'art. 2932 c.c. al convenuto una volta accertata la corrispondenza dell'immobile alla sua descrizione catastale oppure, in via subordinata, accertata la difformità tra l'immobile e la sua descrizione catastale o altrimenti in caso di mancato accoglimento della domanda principale, affinchè dichiari risolto il contratto per inadempimento dell'utilizzatore, condannando in ogni caso alla CP_1
restituzione del bene detenuto senza titolo.

2. A fondamento della domanda proposta parte ricorrente in particolare:
a. ha documentato che il 20.2.2002 ha stipulato un contratto di CP_2
leasing con nell'ambito dell'esercizio Controparte_3 dell'impresa individuale di quest'ultimo denominata Nuova Co.Bra, avente ad oggetto un capannone sito a VA (doc. 2);
b. ha documentato che su richiesta di del 12.1.2010 (doc. Controparte_1
5), già ha autorizzato la Parte_1 CP_2
cessione del contratto da a sempre CP_3 Controparte_1 nell'ambito dell'esercizio di attività di impresa individuale in questo caso del cessionario (doc. 6);
c. ha documentato che il 5.6.2013 le condizioni del contratto di leasing sono state rinegoziate tra le parti (doc. 7);
d. ha allegato che l'utilizzatore ha esercitato l'opzione di acquisto convenuta con il contratto di leasing pagando parzialmente l'importo dovuto a tale titolo (non avendo versato 5.268,90 dovuti per dare integrale esecuzione al contratto cfr. doc. 8) senza successivamente trasmettere alla concedente la documentazione necessaria per la formale stipulazione del contratto di compravendita, nonostante ripetuti solleciti (doc. 9);
pagina 6 di 11 e. ha dedotto di avere diritto ad ottenere sentenza che produca gli effetti del contratto che l'utilizzatore si è obbligato a concludere esercitando l'opzione ai sensi dell'art. 2932 c.c., come desumibile per fatti concludenti dal fatto che l'utilizzatore ha pagato il prezzo previsto per il riscatto dell'immobile,
f. ha dedotto altresì che perché la sentenza possa produrre gli effetti di trasferimento della proprietà è indispensabile che, ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, della l. 52/1985, venga accertata la coerenza oggettiva e soggettiva dell'immobile con i dati catastali, da compiere giudizialmente tramite c.t.u. non avendo altrimenti possibilità l'attrice di documentare tali fatti non avendo accesso all'immobile detenuto dall'utilizzatore;
g. ha dedotto in via subordinata che il contratto debba essere dichiarato risolto per inadempimento dell'utilizzatore, con condanna di quest'ultimo alla restituzione dell'immobile alla concedente Parte_1
h. ha allegato inoltre che dalla scadenza del contratto ad oggi l'utilizzatore ha detenuto l'immobile senza titolo, chiedendo quindi che venga condannato anche al pagamento di indennità da occupazione in misura pari al canone periodico di € 270,50 mensili per ogni mese di occupazione abusiva e così per 28.402,50 sino alla data di proposizione della domanda, oltre rivalutazione e interessi e oltre al pagamento di € 5.268,90 per scaduto contrattuale.

2. All'udienza del 5.12.2024, rilevata d'ufficio la nullità dell'atto di citazione per notificazione dell'atto di citazione al domicilio eletto dal convenuto con ritiro dello stesso da soggetto diverso dal destinatario o dal capo dell'ufficio in qualità di domiciliatario, revocando quanto disposto con decreto dell'1.10.2024 all'esito delle verifiche preliminari ai sensi dell'art. 177 c.p.c., ai sensi degli artt. 160 e 141 c.p.c. è stata dichiarata la nullità della notificazione dell'atto di citazione, assegnando a parte attrice termine per la sua rinnovazione, eseguita poi l'8.1.2025, quando la notificazione si è perfezionata ai sensi dell'art. 143 c.p.c. Di conseguenza con decreto dell'11.3.2025 è stata dichiarata la contumacia di , non Controparte_1
costituito e non comparso.
pagina 7 di 11 3. La causa è stata successivamente istruita solo documentalmente ritenuto superfluo dare corso a c.t.u. ai fini della decisione, risultando la domanda principale proposta da parte attrice documentalmente infondata per i motivi di seguito esposti.

4. L'attrice ha documentato che il 30.6.2010 Parte_1 CP_1
, nell'esercizio della sua attività di impresa individuale, è succeduto a
[...]
titolo particolare a quale utilizzatore nel contratto di Persona_2
leasing stipulato il 20.2.2022 (doc. 2) avente ad oggetto un immobile che si trova a
VA (TO) censito al catasto fabbricati comunale al foglio 30, mappale 478
(doc.ti 6 e 2). L'attrice ha inoltre documentato che il contratto è stato rinegoziato dalle parti il 5.6.2013 con differimento del termine finale all'1.7.2015 e rideterminazione del piano di ammortamento, riconoscendo all'utilizzatore il diritto di opzione sul bene oggetto del contratto da esercitare pagando il corrispettivo di
5.385,46 (doc. 5).

5. L'attrice ha allegato che nonostante l'utilizzatore non abbia estinto tutti i debiti maturati nel corso dell'esecuzione del contratto, maturando un debito di € 5.268,90, avrebbe invece esercitato il diritto di opzione pagando, l'importo dovuto a titolo di prezzo, fatto che l'attrice si è offerta di provare esclusivamente producendo un proprio estratto conto che non attesta la ricezione di tale pagamento ma solo di un pagamento per € 1.050,00 e la maturazione di ulteriori debiti derivanti a fatture emesse dalla stessa (doc. 13). Parte_1

6. Parte attrice non ha quindi documentato o altrimenti provato che l'utilizzatore ha esercitato l'opzione convenuta all'art. 19 del contratto di leasing, che del resto presupponeva il rispetto di una serie di obblighi formali ulteriori che l'attrice non ha provato o si è offerta di provare nel presente giudizio (doc. 2).

7. La pretesa quindi di ottenere che venga disposto in favore dell'utilizzatore il trasferimento giudiziale della proprietà dell'immobile oggetto del contratto di leasing si è rivelata manifestamente infondata anche a prescindere dalla mancata produzione della documentazione catastale relativa all'immobile di cui si chiede disporre il trasferimento di proprietà, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto ai sensi dell'art. 29, comma 1- bis della l. 27.2.1985, n. 52, come aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78
pagina 8 di 11 del 2010 conv. mod. l. 122/2010, indispensabile pena di nullità dell'atto trasferimento di proprietà immobiliare e condizione dell'azione esercitata ai sensi dell'art. 2932 c.c. come riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. sul punto da ultimo Cass. Sez. II, 29 settembre 2020, n. 20526) e della dichiarazione di regolarità urbanistica prevista dall'art. 40 della l. 47/1985 dovuta sempre a pena di nullità degli atti tra vivi di trasferimento di diritti reali relativi a edifici o loro parti e quindi necessaria al fine dell'adozione del provvedimento richiesto (cfr. sul punto
Cass. Sez. Unite, sent. 11.11.2009, n. 23825).

8. L'attrice ha chiesto quindi in via subordinata di dichiarare la risoluzione del contratto di leasing per inadempimento, ma non ha specificamente allegato quale sarebbe l'obbligazione della quale contesta l'inadempimento e le ragioni per le quali ritiene tale inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione di un contratto che lei stessa allega essere stato integralmente eseguito e giunto a scadenza, salvo per il pagamento di € 5.268,90 per “scaduto” .
Di conseguenza si ritiene che la domanda di risoluzione del contratto di leasing ai sensi dell'art. 1453 c.c. debba essere rigettata siccome infondata.

9. Del resto manca altresì l'allegazione e prova dei fatti costitutivi del credito vantato per “scaduto”, non avendo l'attrice indicato se si tratti di canoni scaduti e insoluti, fatto incompatibile con l'allegata integrale esecuzione del contatto e esercizio del diritto di opzione, o spese dovute ad altro titolo, come per pagamento parziale del diritto di opzione il cui effettivo esercizio e risultato indimostrato nel presente giudizio. Del resto la prova dell'effettiva sussistenza di tale credito non può semplicemente essere desunta dall'estratto conto della attrice, non essendo una scrittura contabile obbligatoria ma semplicemente un documento di provenienza unilaterale della creditrice. Anche la domanda di condanna al pagamento dell'importo di € 5.268,90 per scaduto si è rivelata quindi infondata e deve essere rigattata.
10. Nondimeno l'attrice ha documentato di avere diritto alla restituzione dell'immobile di sua proprietà essendo il contratto di leasing giunto a scadenza l'1.7.2015, avendo l'attrice allegato che lo stesso non è stato restituito e non avendo la parte convenuta pagina 9 di 11 provato il fatto contrario, di tal che la parte convenuta deve in ogni caso essere condanna alla restituzione dell'immobile oggetto del contratto in favore dell'attrice.
11. L'attrice ha quindi chiesto di condannare al pagamento della penale CP_1
convenuta in caso di occupazione dell'immobile oltre il termine convenuto per la restituzione, così come determinata convenzionalmente dall'art. 23 punto II) del contratto di leasing in misura corrispondente al canone di leasing che l'attrice ha indicato nella misura € 270,50 mensili (come da doc. 8) e preteso sino alla riconsegna effettiva.
La domanda appare fondata tenuto conto di quanto previsto dall'art. 23 punto II) richiamato, di tal che alla data di perfezionamento della notificazione dell'atto di citazione, il debito maturato da per la penale da occupazione CP_1 dell'immobile senza titolo è pari ad € 28.402,50, obbligazione pecuniaria e debito di valore sul quale non è dovuta alcuna rivalutazione. Sono dovuti invece gli interessi al saggio legale ai sensi dell'art. 1224 c.c. dalla notificazione della citazione avvenuta l'8.1.2025 e sino al saldo effettivo. Inoltre la parte convenuta deve essere condannata al pagamento dell'importo di € 270,50 per ogni ulteriore mese di ritardo da febbraio 2025 e sino alla riconsegna effettiva.
12. In accoglimento parziale delle domande di parte attrice, deve Controparte_1
quindi essere condannato alla restituzione a Parte_1 dell'immobile censito al catasto fabbricati del comune di VA (TO) al foglio
30, subalterno 537 categoria D7, r.c. 1476,00 via Fratelli Melliga siccome detenuto senza titolo dall'1.7.2015, oltre al pagamento di € 28.402,50 oltre agli interessi legali da calcolare dall'8.1.2025 al saggio di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. e oltre al pagamento di ulteriori € 270,50 per ogni mese di ulteriore occupazione abusiva dell'immobile, sino alla riconsegna effettiva.
13. Ai sensi dell'art. 91 c.p.c. condanna la parte convenuta, soccombente, al pagamento delle spese di lite sostenute da nel presente giudizio Parte_1 Parte_1
che liquida applicando i parametri minimi previsti dal DM 55/2014 in relazione al valore dichiarato della controversia, tenuto conto della non particolare complessità della controversia, del carattere documentale dell'istruttoria svolta e della decisione a seguito di discussione orale. Ai sensi dell'art. 92 c.p.c., tenuto conto della pagina 10 di 11 soccombenza parziale di parte attrice derivante dal rigetto della domanda principale proposta (cfr. sul punto Cass. Sez. VI, ord. 17.11.2020, n. 26043), dispone che le spese quantificate secondo i parametri precedentemente illustrati, vengano compensate per il 50% tra le parti.


Per questi motivi

il Tribunale di Milano in composizione monocratica
VI sezione civile definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) rigetta la domanda proposta in via principale da nei Parte_1
confronti di e la domanda subordinata di dichiarazione di Controparte_1
risoluzione del contratto di leasing concluso tra tali parti nonché la domanda di condanna al pagamento del credito di € 5.268,90;
2) condanna alla restituzione a Controparte_1 Parte_1 dell'immobile censito al catasto fabbricati del comune di VA (TO) al foglio
30, subalterno 537 categoria D7, r.c. 1476,00 via Fratelli Melliga, siccome detenuto senza titolo dall'1.7.2015;
3) condanna al pagamento a di € Controparte_1 Parte_1
28.402,50 oltre agli interessi legali da calcolare dall'8.1.2025 al saldo effettivo saggio di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. e altresì al pagamento di ulteriori € 270,50 per ogni mese di ulteriore occupazione abusiva dell'immobile da febbraio 2025 e sino alla riconsegna effettiva;

4) condanna altresì a pagare in favore di Controparte_1 [...]
le spese di giudizio, che liquida in € 3.526,00 per compensi ed € Parte_1
786,00 per spese esenti, oltre al 15% dell'importo liquidato per compensi a titolo di rimborso per spese generali e CPA.
Sentenza resa ex articolo 281-sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 11 giugno 2025
La giudice
Ambra Carla Tombesi
pagina 11 di 11