REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mario Venditti, all'esito dell'udienza cartolare del 24.9.2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA
(art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 915 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, pendente tra

(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Grotte di Parte_1 C.F._1
Castro, via Roma n. 65, presso lo studio dell'avv. EL Di Silvio, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata al ricorso;

RICORRENTE contro
(C.F.: , elettivamente domiciliato in Grosseto, via CP_1 C.F._2
Oberdan n. 72, presso lo studio dell'avv. Stefano Severi, che lo rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione;

RESISTENTE

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 24.9.2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e pedissequo decreto di fissazione di udienza, ritualmente notificati, , premettendo d'aver locato nel 2021 a Parte_1 CP_1 una villa sita nel Comune di Pitigliano, e lamentando che questi l'avesse restituita con una settimana di ritardo e gravemente danneggiata, costringendola a corposi interventi pagina 1 di 9 di ripristino, ha chiesto all'intestato Tribunale di condannare il conduttore a risarcirle i pregiudizi sofferti, quantificati nell'importo di € 25.166,05, inclusi € 200,00 quale corrispettivo per la settimana di ritardo nel rilascio del bene, ed € 7.500,00 a titolo di mancato godimento per il periodo necessario a riattarlo.
Si costituiva in giudizio eccependo pregiudizialmente l'improcedibilità di CP_1 alcune domande avversarie, per essere state già proposte nel 2022 in altro procedimento definito in mediazione con accordo transattivo, e chiedendone comunque il rigetto per inesistenza di proprie responsabilità circa i danni denunciati dalla locatrice;
in via riconvenzionale, instava per la condanna della a restituirgli il deposito cauzionale Pt_1 di € 1.600,00, eventualmente compensandolo con la somma che avrebbe dovuto versarle.
Alla prima udienza, il Giudice rilevava l'inammissibilità della domanda riconvenzionale del resistente, in quanto non accompagnata da apposita istanza di spostamento dell'udienza ex art. 418, co. 1 c.p.c., potendo al più valere come eccezione riconvenzionale, e ordinava alla ricorrente di introdurre la mediazione di cui all'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Fallito il tentativo di risoluzione bonaria della lite, la causa veniva istruita con la prova testimoniale ammessa e decisa all'esito dell'udienza cartolare del 24.9.2025, a seguito del deposito di note conclusive.

*****
La documentazione versata in atti rivela come la sig.ra , con contratto del Pt_1
1°.1.2021, concesse in godimento al sig. una villa con giardino ubicata a Pitigliano, CP_1 via San Lorenzo n. 47, al canone mensile di € 800,00 (all. 2 del ricorso).
A seguito di procedura di sfratto avviata nel mese di novembre 2022, nell'ambito della quale il conduttore contestò la morosità intimata e il Giudice rigettò l'istanza di rilascio del bene ex art. 665 c.p.c., disponendo il mutamento del rito per effetto dell'art. 667
c.p.c. (all. 2 della comparsa), il 28 aprile 2023 i contraenti raggiunsero un accordo in sede di mediazione, con cui il s'impegnò, inter alia, a sanare integralmente il debito CP_1 riferito alla a pagare la somma omnia di € 3.000,00 a saldo e stralcio della CP_2 pregressa morosità, a riprendere il pagamento dei canoni dal mese di maggio 2023 e a rilasciare l'immobile entro il 30 settembre 2023 (all. 3 del ricorso).
In questo giudizio, la ha denunciato l'insorgenza di resistenze del conduttore al Pt_1 momento programmato per il rilascio, lamentando d'aver subito finanche aggressioni da pagina 2 di 9 parte del medesimo, il quale avrebbe rilasciato la villa solamente il 7 ottobre;
peraltro questa sarebbe stata riconsegnata disastrata, avendo il trascurato e danneggiato il CP_1 giardino, riducendolo a una discarica e installandovi manufatti non autorizzati, nonché asportato complementi d'arredo all'interno della casa e danneggiato quelli presenti e alcune strutture, il tutto come meglio rappresentato nel corredo fotografico offerto in produzione, idoneo per ella a raffigurare le condizioni dell'immobile all'epoca della stipula del contratto (all. 30) e a quella della riconsegna (all.ti 4-20).
Il pessimo stato di conservazione della villa, avrebbe arrecato tre pregiudizi alla locatrice: per un verso, le avrebbe imposto di farsi carico di consistenti opere di ripristino, documentate da appositi preventivi e ricevute (all.ti 21-28); per altro verso, le avrebbe causato una perdita di produzione legata alle piante di olivo, stimabile nell'importo di €
7.000,00 (pagg. 6 e 8 del ricorso); per altro verso ancora, le avrebbero impedito di riaffittare la villa in attesa degli interventi di cui sopra, tant'è che il primo nuovo contratto di locazione, pur siglato a fine dicembre 2022, avrebbe iniziato a decorrere dal 20 febbraio 2024 (all. 29).
Conseguentemente, sulla scorta dell'elenco-danni menzionato nel ricorso, assume d'aver diritto a vedersi corrispondere dal conduttore le seguenti somme:
a) € 200,00, per l'occupazione illegittima del fondo successiva la cessazione del contratto;

b) € 255,00, quale mancato rimborso della 2023; CP_2
c) € 11.358,00, consistenti nelle spese affrontate per le opere di ripristino (cfr. riconteggio aggiornato a pagg. 6 e 7 della memoria conclusiva);
d) € 7.000,00, rappresentante la mancata produzione degli olivi trasandati;

e) € 6.000,00, quale mancato guadagno parametrato ai quattro mesi d'impossibilità di riaffittare la casa (cfr. pag. 7 della memoria conclusiva).
Il dal canto suo, ha eccepito anzitutto l'improcedibilità delle pretese risarcitorie CP_1 afferenti a presunti danni relativi alle parti interne dell'immobile, in quanto le stesse, già contenute nella memoria integrativa depositata dalla locatrice ex art. 426 c.p.c. nel pregresso giudizio, dovrebbero ritenersi coperte dalla transazione raggiunta dalle parti il
28 aprile 2023; ad ogni buon conto, nel contestare diffusamente la documentazione prodotta dalla , in parte contrastante con analoga documentazione fotografica in Pt_1 suo possesso avente a oggetto le reali condizioni del giardino durante l'occupazione (all.ti
12-19) e l'andamento degli invasivi lavori di manutenzione straordinaria della casa pagina 3 di 9 ordinati in corso di rapporto locativo della locatrice (all.ti 1, 8-11, 23, 24, 27 e 28), ha ritenuto come tutti gli asseriti danni non potrebbero a lui ricondursi, sia perché contestati per la prima volta con il ricorso notificato a distanza di otto mesi dal rilascio, sia perché ascrivibili a contegni della stessa proprietà e/o dell'appaltatrice.
Ciò posto, e premesso che all'epoca dell'introduzione del giudizio l'immobile era già stato riaffittato a terzi e completamente risanato, sia in termini di ristrutturazione complessiva che di rispristino delle condizioni asseritamente lasciate dal conduttore (circostanza che avrebbe reso inutile l'invocata CTU), il Tribunale osserva quanto segue.
In ordine all'effettiva riconsegna dell'immobile, il non ha indicato le ragioni CP_1 giustificative del tardivo rilascio rispetto al giorno pattuito in mediazione, sicché applicando l'art. 1591 c.c. - che obbliga il conduttore in mora a restituire la cosa a versare in primis al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna -, può riconoscersi il diritto della a conseguire la somma di € 200,00 per la perpetrata Pt_1 occupazione indebita del resistente nella prima settimana di ottobre 2023.
Parimenti, ella ha diritto a vedersi rimborsare la TARI maturata per l'anno 2023, non condividendosi l'assunto del volto a compensare tale importo con la spesa CP_1 sostenuta nel 2021 per l'acquisto di una nuova lavatrice lasciata nell'immobile (all. 21 della comparsa), in quanto detta ultima posta rientrava certamente nell'ambito dell'oggetto transatto, rappresentando uno dei motivi addotti dal conduttore per opporsi alla convalida dello sfratto per morosità, tanto che nell'accordo di mediazione il CP_1
s'impegnò espressamente a pagare la tassa in esame. È poi inammissibile, in quanto formulata solo nelle memorie conclusive, l'eccezione di compensazione svolta dal CP_1 relativa al valore dell'elettrodomestico.
Viceversa, al netto dell'imputabilità al resistente delle criticità della villa asseritamente rinvenute nel fondo al momento del rilascio, non sono di certo riconoscibili i danni legati alla perdita di produzione delle piante di olivo e al mancato incasso dei canoni che la locatrice - in assenza di tali problematiche e di necessità di ovviarvi - avrebbe percepito fra metà ottobre 2023 e metà febbraio 2024 riaffittando subito la casa.
Benvero, quanto alla prima voce di danno, v'è totale di carenza di allegazione e prova circa l'intenzione e la pratica della locatrice di sfruttare economicamente la produzione degli olivi.
In ordine alla seconda, risulta che all'epoca dell'effettivo rilascio l'abitazione fosse ancora interessata dai consistenti lavori di ristrutturazione avviati mesi addietro (all. 10 della pagina 4 di 9 comparsa), mentre il nuovo contratto siglato dalla il 20 dicembre 2023 non Pt_1 individuava alcuna esigenza di posticipare l'inizio della nuova locazione, contenendo viceversa la dichiarazione del conduttore d'aver trovato l'unità immobiliare “in ottimo stato locativo e adatta all'uso convenuto” (art. 9).
Per quanto concerne, invece, le spese necessarie al ripristino dell'immobile, rimarcando l'onere gravante sul danneggiato, ai sensi dell'art. 2697, co. 1 c.c., di dimostrare l'an e il quantum dei pregiudizi che ritiene d'aver sofferto a causa dell'illecito/inadempimento altrui e che la valutazione del danno in via equitativa, prevista dall'art. 1226 c.c., va applicata dal giudice solo in caso di lacune insuperabili relative al quantum, presupponendo che l'istante abbia già fornito elementi fattuali e probatori idonei a dimostrare l'esistenza certa del pregiudizio e a consentirne la relativa quantificazione, osserva il Tribunale che, nella specie, la documentazione offerta dalla ricorrente a sostegno della sua pretesa attesterebbe comunque danni pari alla somma complessiva di
€ 10.758,00, in luogo di quella pari ad € 11.358,00.
Rispetto a questi, alcuni concernono l'interno dell'abitazione, tra cui:
- € 3.500,00 per il ripristino delle pareti interne (all. 21);
- € 1.330,00 per il ripristino del parquet (all. 23);
- € 700,00 per l'acquisto di nuove aste delle tende delle camere da letto e del salotto (all.
24);
Altri, invece, atterrebbero agli spazi esterni del fabbricato, e in particolare:
- € 400,00 per restauro di una panca (all.

9-bis).
- € 1.220,00 per la ripulitura e il ripristino del giardino (all. 22);
- € 108,00 per l'acquisto di tubi per innaffiare (all. 25);
- € 2.000,00 per la potatura delle piante di olivo e la trinciatura delle canne di bambù
(all. 27);
- € 1.500,00 per la riparazione e il ripristino dell'impianto idrico del giardino (all. 28).
Quanto alle opere interne, è infondata l'eccezione pregiudiziale sollevata dal CP_1 sull'improcedibilità delle pretese risarcitorie per essere coperte dalla transazione raggiunta dalle parti il 28 aprile 2023.
Se è vero che la transazione, quale strumento negoziale diretto a prevenire o risolvere un contenzioso, è destinata a coprire il dedotto e il deducibile, è altresì vero che la stessa deve avere, secondo i principi generali in materia contrattuale, un oggetto determinato o determinabile, da identificarsi nell'oggettiva situazione di contrasto che le parti intendono pagina 5 di 9 comporre attraverso le reciproche concessioni, per cui la proiezione verso il futuro non può essere una dilatazione indefinibile - e quindi infinita - dell'oggetto, ma deve essere circoscritta dal canone della ragionevole prevedibilità (cfr. ex multis Cass. n.
12320/2005).
Nel caso che ci occupa, non può ritenersi l'assorbimento ad opera dell'accordo di mediazione di tutte le doglianze relative a presunti danni arrecati all'interno dell'immobile dal conduttore, sia per l'impossibilità di percepirne la reale consistenza molto prima del rilascio, sia perché l'intesa non investiva affatto dette questioni, evidentemente anche per l'assenza di istanze avanzate in giudizio dalla proprietaria.
Ciononostante, deve escludersi il diritto della locatrice a vedersi rimborsare le spese sostenute per eliminare i fori sui muri (funzionali ad appendere quadri, mensole e ganci)
e per ritinteggiare l'abitazione nonché quelle sborsate per l'acquisto di nuove aste delle tende.
Per quel che concerne i fori alle pareti, invero, deve ritenersi che rientrassero nel normale degrado d'uso, difettando la prova che trattavasi di deterioramento superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, le cui conseguenze restano a carico del locatore ex art. 1590, co. 1 c.c. (cfr. Trib. Bari n. 4033/2013 e Trib.
Reggio Emilia n. 1721/2011). Analogamente non spetta al locatore alcun risarcimento del danno per omessa tinteggiatura dell'immobile al momento della restituzione, trattandosi di spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico del locatore (art. 1576
c.c.), tanto che l'eventuale clausola che obbligasse il conduttore a eliminare, al termine del rapporto locatizio, le conseguenze del deterioramento per l'uso normale della cosa locata, ponendo a suo carico le spese di tinteggiatura delle pareti, sarebbe nulla ai sensi dell'art. 79 della L. 392/1978 (cfr. Corte App. Catania 7.1.2006 e Cass. n. 11703/2002).
Riguardo ai costi sostenuti per acquistare nuove aste delle tende delle camere e del salotto, a parte la mancanza di prove articolate sull'ordine di acquisto prodotto in atti, si rileva comunque che la rimozione delle aste e delle rispettive tende dalla loro posizione sia fatto imputabile alla stessa , in quanto propedeutica alla sostituzione degli Pt_1 infissi della casa da parte dell'appaltatrice (all.ti 8-10, 24 e 28 della comparsa).
La carenza di prove articolate sul documento che dovrebbe sorreggere la pretesa risarcitoria inerente all'acquisto dei tubi per innaffiare, unita all'altrettanto difetto probatorio circa le effettive condizioni dei tubi preesistenti, preclude inoltre ogni delibazione sulla richiesta di rimborso della somma pari a € 108,00. pagina 6 di 9 Identiche riflessioni valgono per le condizioni della panca, non rinvenendosi fotografie risalenti al periodo antecedente all'affitto (salvo quelle che la ritraggono con appositi tessili di copertura) e potendo immaginarsi la compatibilità del diffuso stato di logorio che l'affliggeva con la sua ubicazione all'esterno della casa, suscettibile di esporla maggiormente all'usura e agli agenti atmosferici, di talché neanche è dovuta la somma di
€ 400,00.
Non può inoltre ritenersi che l'art. 9 del contratto - addossante sul conduttore la manutenzione ordinaria del giardino, inclusa la potatura delle piante ivi presenti - obbligasse il a curare l'intero uliveto (per stessa ammissione della CP_1 Pt_1 comprensivo di oltre cento piante) e il bambuseto, risolvendosi tale potatura in un intervento particolarmente oneroso ed esigente il lavoro di professionisti qualificati che possiedono le competenze e l'esperienza necessarie per operare correttamente, di guisa da tutelare la salute delle piante;
non risulta quindi dovuta la somma di € 2.000,00, contabilizzata nelle ricevute di cui al doc. 28; né tantomeno quella di € 1.220,00 stimata nel preventivo di cui al doc. 22, avente un oggetto sovrapponibile a quello dell'appena menzionato doc. 28.
Appare invece imputabile al il danneggiamento del parquet rinvenuto all'interno CP_1 dell'abitazione al momento del rilascio (all. 5 del ricorso) e fronteggiato dalla proprietà a metà ottobre 2023 con l'intervento della ditta EL RC (all. 23).
La semplice visione della fotografia disvela un uso improprio del pavimento.
L'art. 1590, co. 2 c.c. stabilisce che, in mancanza di una descrizione precisa dello stato dell'immobile al momento della consegna, il bene si presume consegnato in buono stato locatizio. Questo principio pone un onere probatorio a carico del conduttore, il quale, per contrastare la pretesa risarcitoria del locatore, deve dimostrare che l'immobile è stato restituito nelle stesse condizioni in cui lo aveva ricevuto all'inizio della locazione. In assenza di tale prova, il conduttore sarà responsabile dei danni riscontrati al momento della restituzione.
Il teste EL RC, chiamato a deporre all'udienza del 7.5.2025, ha confermato di essere stato contattato dalla sig.ra per rimediare alla situazione del parquet nella Pt_1 camera da letto che, all'epoca, corrispondeva alle foto esibitegli.
Anche il teste , operaio impiegato a chiamata dal sig. all'udienza Testimone_1 CP_1 del 7.5.2025 ha dichiarato che il parquet si trovasse in condizioni ammalorate, con graffi, anche se non ha saputo asseverare il contenuto delle foto. pagina 7 di 9 Non si ravvisano, quindi, ostacoli a riconoscere alla locatrice un ristoro per i danni arrecati dal al parquet della villa, neppure rilevando la carenza di prova CP_1 sull'effettivo esborso per le riparazioni indicate nel preventivo depositato, in quanto a rilevare è l'esistenza provata del danno e la sua immediata e diretta conseguenzialità al fatto illecito altrui (cfr. Cass. n. 17670/2024).
Epperò, nella specie il Giudice ritiene che il conduttore non debba rispondere di tutta la cifra preventivata, atteso che il documento si riferisce un intervento esteso in due stanze della villa, mentre le doglianze della ricorrente si appuntavano esclusivamente su una camera da letto, ritenendosi pertanto equo dimidiare la somma preventiva e quindi riconoscersi alla l'importo di € 665,00. Pt_1
Del pari, è altresì attribuibile alla la somma di € 1.500,00 per i lavori di ripristino Pt_1 degli impianti del giardino, descritti nel preventivo 54 del 26.10.2023 (all. 28) e precisati all'udienza del 7.5.2023 dal teste , il quale ha dichiarato: “i lavori Testimone_2 consisterono nel ripristino del cancello elettrico, con particolare riguardo ai selettori a chiavi, non essendoci i telecomandi, e nel rifacimento dell'illuminazione del giardino, perché i fili erano tranciati e mancavano tutte le lampadine”; circostanze che anche qui denotano inadempimenti del conduttore e per le quali influiscono le stesse valutazioni compiute riguardo al parquet.
In conclusione, l'importo di cui il dev'essere chiamato a rispondere ammonta CP_1 complessivamente ad € 2.620,00 (€ 200,00 + € 255,00 + € 665,00 + € 1.500,00), riducibile ad € 1.020,00 a seguito della compensazione con la somma di € 1.600,00 vincolata a cauzione all'epoca della firma del contratto;
il tutto oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Il sensibile ridimensionamento delle elevate pretese risarcitorie spiegate in giudizio - che di certo hanno compromesso ogni soluzione conciliativa - integra quelle “gravi ed eccezionali ragioni” idonee a giustificare l'integrale compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92, co. 2 c.p.c..


PQM


Il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
pagina 8 di 9 1) accoglie la domanda nei limiti di parte motiva e, giusta parziale compensazione del credito azionato con quello oggetto dell'eccezione riconvenzionale, condanna il resistente a pagare alla ricorrente la somma di € 1.020,00 maggiorata degli interessi legali dalla domanda al saldo;

2) compensa integralmente le spese processuali.
Grosseto 24.9.2025.
Il Giudice
Mario Venditti
pagina 9 di 9