R.G. N. 585/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il tribunale, nella persona del giudice Lorenzo Azzi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile
TRA
(c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Mariagrazia Parte_1 C.F._1
Gasparini presso il cui studio legale, sito in Olgiate Comasco (CO), via G. Parini n. 5, dichiara di essere elettivamente domiciliata
ATTRICE
E
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Controparte_1 C.F._2
Grieci presso il cui studio legale, sito in Como, via Torriani n. 19/C, dichiara di essere elettivamente domiciliata
CONVENUTA
Oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI
Per parte attrice: <In via principale: ACCERTARE E DICHIARARE che l'immobile acquistato dalla sig.ra con atto rep. n. 17 racc. n. 15 in data 06.11.2019 a rogito notaio Parte_1 Per_1
è affetto da difformità che per essenza, consistenza, destinazione appartiene ad una specie
[...]
diversa da quella dedotta nel contratto stipulato, ovvero difetta delle qualità necessarie ad assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale e lo rendono inidoneo all'uso per cui è stato acquistato, sostanziandosi in una vendita di aliud pro alio, per l'effetto CONDANNARE la sig.ra CP_1 pagina 1 di 8 a pagare l'importo di €. 39.799,56 ovvero quello maggiore o minore come risulterà all'esito CP_1 dell'eventuale espletanda istruttoria, per eseguire i lavori elencati nella perizia redatta dall'ing.
comprese spese tecniche, oneri edilizi-urbanistici, spese per progetti, elaborati Persona_2
tecnici, aggiornamento catastale ed ogni altro costo derivante e conseguente alle accertate difformità, per rendere l'immobile conforme, a cui si deve aggiungere il minor valore del locale cameretta, insanabile, qualificato come accessorio/ripostiglio, oltre oneri di legge se dovuti;
In subordine: In caso di insanabilità delle difformità accertate, o di parte delle stesse, DETERMINARE il minor valore dell'immobile e per l'effetto, CONDANNARE la sig.ra a pagare alla ricorrente Controparte_1 la differenza tra il prezzo dell'immobile corrisposto al momento dell'acquisto ed il suo valore attuale, oltre alle spese sostenute (notarili, di agenzia) spese tecniche, oneri edilizi-urbanistici, spese per aggiornamento catastale ed ogni altro costo derivante e conseguente alle accertate difformità oltre oneri di legge se dovuti. In ogni caso, con CONDANNA della sig.ra al Controparte_1 risarcimento dei danni tutti, patrimoniali e non patrimoniali, per come risulteranno provati all'esito dell'eventuale espletanda istruttoria, spese di CTU già liquidate e poste a carico della ricorrente, esborsi per il Consulente di parte nominato, anticipazioni C.U. e marca, causati alla sig.ra Parte_1
con la sua condotta, da liquidarsi secondo la valutazione equitativa del Giudice. RIGETTARE ogni altra istanza. In ogni caso con vittoria integrale di spese, anticipazioni, compensi del presente giudizio di merito e del procedimento per ATP ex art. 696 bis c.p.c. rubricato al nr. R.G. 3807/2021 oltre oneri di legge. Il tutto oltre interessi e rivalutazione come per legge>>.
Per parte convenuta: <Voglia l'Ill.mo Tribunale di Como, previa declaratoria di inammissibilità e stralcio dei documenti n. 14 completo e n. 16, prodotti irritualmente da controparte con la nota di deposito del 15/03/2023, del documento n. 22, prodotto con la terza memoria 183 VI comma c.p.c., dei documenti 22, 23 e 24 prodotti con le note di trattazione scritta del 13/05/2024, previa altresì declaratoria di tardività dell'eccezione avversaria di vendita di aliud pro alio: 1) In via preliminare: accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza ai sensi degli articoli 1495 c.c. e 134 del DPR
380/2001 e comunque la prescrizione ex art. 1495 c.c. del diritto della ricorrente e, per l'effetto, rigettare le domande avversarie;
2) Nel merito: in ogni caso rigettare l'avverso ricorso perché infondato in fatto ed in diritto, per i motivi esposti nella narrativa della comparsa di costituzione e risposta e dei successivi atti difensivi;
3) In via istruttoria: nella denegata e non creduta ipotesi in cui non dovessero essere accolte le eccezioni preliminari ammettere: A) la prova per testi sui seguenti capitoli di prova: a1) vero che le planimetrie e l'elaborato planimetrico allegate all'atto di
pagina 2 di 8 compravendita come allegati “a, b, c, d”, che si rammostrano al teste (doc. n. 1 Controparte_2 fascicolo documenti ricorrente), corrispondono a quelle predisposte dall'Ing. Persona_3
e depositate da quest'ultimo presso l'Agenzia del Territorio di Como;
a2) vero che le planimetrie e
l'elaborato planimetrico di cui al capitolo precedente, che si rammostrano al teste (doc. n. 1 fascicolo documenti ricorrente), sono state predisposte in conformità allo stato dei luoghi al momento del sopralluogo effettuato nell'anno 2019 dal medesimo Ing. come confermato da quest'ultimo Per_3
con la comunicazione del 10/09/21 che si rammostra al teste (doc. n. 8a fascicolo documenti ricorrente); a3) vero che la dichiarazione di variazione in data 20/10/2019, che si rammostra al teste
(doc. n. 8 fascicolo documenti resistente), è stata predisposta in conformità allo stato dei luoghi al momento del sopralluogo effettuato nell'anno 2019 dal medesimo Ing. Si indica a teste: Ing. Per_3
con studio in Olgiate Comasco (CO) Via S. Gerardo n. 16; B) Persona_3
l'interrogatorio formale della ricorrente sul seguente capitolo di prova b1) vero che a seguito dell'atto di compravendita del 6/11/2019 e della presa di possesso dell'immobile da parte della IG.ra
[...]
sono stati eseguiti dei lavori che hanno interessato gli immobili oggetto di compravendita;
Parte_1
b2) vero che prima del rogito in data 6/11/2019 l'immobile è stato visionato in più occasioni dalla
IG.ra ; b3) vero che prima del rogito in data 6/11/2019 la IG.ra Parte_1 Parte_1 ha preso visione delle planimetrie predisposte dall'Ing. poi allegate all'atto di Per_3
compravendita; C) se ritenuto necessario ai fini della decisione (considerate le eccezioni di decadenza
e prescrizione) disporsi una nuova consulenza tecnica d'ufficio nominando un perito diverso dall'Ing.
anche in considerazione della recente entrata in vigore del decreto legge 69/2024 “Salva Per_2
Casa”, sottoponendogli il seguente quesito: “Dica il CTU, letti gli atti di causa, sentite le parti, valutata la documentazione prodotta, assunta ogni opportuna informazione anche presso terzi e pubblici uffici, ispezionati i luoghi di causa, quale sia lo stato attuale degli stessi, specificando se sussistano le difformità giudizialmente denunciate e, in caso di risposta affermativa, quale ne sia la tipologia, consistenza, eziologia, se sussista sanabilità anche ai sensi dell'art. 10 comma 2 bis del D.L.
n. 76/2020 e del decreto legge 69/2024 e quali ne siano i costi, supportati da un computo metrico. Dica il CTU se lo stato dei luoghi corrisponda a quello di cui alle planimetrie allegate all'atto di compravendita, predisposte dall'Ing. e precisi se risultino lavori realizzati successivamente Per_3 alla compravendita e la loro eventuale incidenza sulle difformità denunciate” D) Ci si oppone alle istanze istruttorie avversarie e, in particolare, all'ammissione dei capitoli di prova per i motivi indicati nella memoria ex art. 183 VI comma n. 3 c.p.c.. In ipotesi di ammissione si chiede la prova contraria
pagina 3 di 8 con il teste indicato a prova diretta. Con condanna di parte ricorrente alle spese legali del presente procedimento, oltre 15% rimborso forfettario, 4% CPA ed iva se dovuta, oltre alle spese legali per il procedimento di consulenza tecnica preventiva. Si dichiara di non accettare il contraddittorio su domande o eccezioni nuove rispetto a quelle già formulate ex adverso>>.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ha convenuto in giudizio chiedendo di accertare la difformità Parte_1 Controparte_1 dell'immobile acquistato dalla convenuta, con condanna di quest'ultima al pagamento dell'importo di
€39.799,56, pari ai costi da sostenere per eseguire i lavori necessari a rendere l'immobile conforme, oltre al minor valore del locale cameretta. In caso di insanabilità delle difformità, ha chiesto di accertare il minor valore dell'immobile, condannando la convenuta al pagamento della differenza tra il prezzo corrisposto al momento dell'acquisto e il valore attuale, oltre al risarcimento dei danni.
Si è costituita con memoria di costituzione e risposta del 28/04/2023, contestando Controparte_1
l'avversa pretesa e chiedendo il rigetto delle domande attoree.
Il G.I.:
- in data 09/05/2023, rilevato che non era stato esperito il procedimento di negoziazione assistita, condizione di procedibilità della domanda proposta dall'attrice, ha assegnato alle parti termine per la comunicazione dell'invito alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita e disposto la conversione del rito;

- in data 27/09/2023, ha concesso i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. e rinviato la causa per la discussione sulle istanze istruttorie al 09/01/2024;
- falliti i tentativi di soluzione bonaria della controversia intrapresi dalle parti, in data
16/04/2024, ha disposto l'acquisizione del fascicolo relativo al procedimento ex art. 696bis
c.p.c. (R.G. N. 3807/2021);
- in data 15/05/2024, ha rigettato le istanze istruttorie delle parti e fissato udienza di precisazione delle conclusioni, ritenendo superfluo, anche alla luce delle eccezioni preliminari di merito sollevate dalla convenuta, sia l'espletamento della prova testimoniale sia ulteriori indagini tecniche;

- in data 10/02/2025, ha trattenuto la causa in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190
c.p.c. pagina 4 di 8 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
L'attrice – acquistato l'immobile di cui è causa con atto di compravendita in data 06/11/2019 (doc. 1) e entratane in possesso il 20/11/2019 – ha rappresentato che:
1) in data 02/12/2019, era venuta a sapere dalla vicina di casa che la convenuta era stata condannata ad allargare il passo comune al primo piano in modo che avesse una larghezza di mt. 1.20, circostanza che aveva contestato con raccomandata dell'11/12/2019 (doc. 2);
2) in data 03/02/2021, aveva denunciato che la planimetria catastale allegata all'atto di vendita non corrispondeva allo stato di fatto dell'immobile (doc. 4);
3) dalla relazione redatta in data 24/05/2021 dal proprio tecnico, erano emerse numerose difformità dell'immobile (mancanza di agibilità, collaudo statico delle opere e dichiarazioni di conformità degli impianti), denunciate in data 04/06/2021 (doc. 5);
4) la successiva relazione del proprio tecnico, datata 26/08/2021 (doc. 6), aveva precisato e accertato ulteriormente la situazione dell'immobile sotto il profilo urbanistico e catastale, oggetto di nuova denuncia con raccomandata del 09/09/2021 (doc. 7);
5) in data 04/10/2021, aveva proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. avanti al Tribunale di Como (R.G. N. 3807/2021) al fine di verificare e descrivere le difformità riscontrate, la loro sanabilità e i costi necessari a tale scopo. Il CTU aveva dichiarato che <la mancata corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto riportato da un lato sulla documentazione catastale e dall'altro su quella edilizia rende il bene sia catastalmente che urbanisticamente difforme>> e che
<esprimersi sulla sanabilità delle difformità riscontrate è invero assai difficile>>. Relativamente ai costi, il CTU aveva stimato indicativamente in €30.000/35.000, oltre i.v.a. e oneri di legge,
l'ammontare delle attività astrattamente necessarie per regolarizzare le difformità rilevate, affermando che, qualora tale sanabilità non fosse stata percorribile, l'immobile avrebbe sostanzialmente perso il proprio valore commerciale;

6) nelle more del deposito della relazione definitiva, aveva chiesto il sequestro conservativo dei beni mobili e immobili della sig.ra rigettato con ordinanza del 14/02/2023. CP_1
***
Innanzitutto, si osserva che, poiché nell'atto di compravendita è presente la dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile (cfr. Cass. SS.UU. 8230/2019), si pagina 5 di 8 discute unicamente dei rimedi esperibili dall'acquirente in ipotesi di difformità dell'immobile compravenduto al titolo menzionato, non essendo messa in discussione neppure dalle parti la validità del contratto.
Ciò posto, <in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa>> (Cass. 23604/2023). Sul punto, il
CTU, in sede di consulenza tecnica preventiva, non ha chiaramente indicato che le opere non sono sanabili, riferendo solo di una aleatorietà dovuta alla necessaria interlocuzione con diversi soggetti (gli altri condomini e l'ente locale). Anche il responsabile dell'area Urbanistica Edilizia Privata del
Comune, nel rigettare l'istanza di autorizzazione in deroga in relazione ai rapporti aero-illuminanti dei locali, ha significato che tali rapporti <possono essere verificati attraverso una riduzione dei locali con pareti in cartongesso, pannelli prefabbricati e simili, nonché essere realizzati a tutta altezza
(niente palchi accessibili al di sopra di esso) o similari che ne riducano la superficie sino alla necessaria verifica>> (doc. 24 di parte attrice). La stessa attrice ha fatto riferimento alla possibilità di sanare le difformità (cfr. ricorso, pag. 7 e domanda principale). Si ritiene, pertanto, di escludere che, nel caso di specie, si sia in presenza di un aliud pro alio, dovendosi, piuttosto, fare riferimento all'ipotesi della vendita di un bene privo delle qualità essenziali (art. 1497 c.c.).
Così inquadrata la fattispecie, le norme applicabili sono quelle relative alla garanzia dei vizi della cosa venduta, con i conseguenti termini di decadenza e prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c. (anche per l'azione quanti minoris e/o risarcitoria: cfr. Cass. 6234/2000 e 4245/2024), nonché l'art. 134 del DPR
n. 380/2001.
Orbene, dagli atti e dai documenti di causa emerge – a parte la questione della larghezza del passo comune (l'unica immediatamente contestata e la cui doglianza, tuttavia, è risultata infondata, avendo accertato il CTU che tale larghezza corrisponde a quella richiesta di mt. 1,20) – che i difetti sono stati denunciati: - la non conformità catastale, in data 03/02/2021, a fronte della presa di possesso dell'immobile avvenuta in data 20/11/2019, da considerarsi quale dies a quo, in quanto vizio ictu oculi
pagina 6 di 8 evincibile;
- la mancanza di agibilità, collaudo statico delle opere e dichiarazioni di conformità degli impianti, in data 04/06/2021 a fronte della relazione del tecnico di parte datata 24/05/2021, da considerarsi quale dies a quo della scoperta. Resta solo da osservare che la successiva relazione tecnica del 26/08/2021 ha precisato e accertato ulteriormente la situazione dell'immobile sotto il profilo urbanistico e catastale, ma la nuova denuncia è avvenuta solo con raccomandata del 09/09/2021, e che in sede di consulenza tecnica preventiva sono state accertate proprio le stesse difformità che già si evincevano <dall'elaborato sub doc. n. 3>> della ricorrente.
In tutte le sopra riportate circostanze, pertanto, il termine di decadenza (otto giorni dalla scoperta) non è stato rispettato e neppure si può sostenere che non ci fosse necessità di denuncia poiché il venditore avrebbe occultato il vizio. Infatti, <perché si possa avere occultamento della esistenza del vizio, non basta che il venditore lo abbia taciuto, ma è necessario che egli abbia compiuto interventi volti a renderne difficile la scoperta, essendo all'uopo necessaria un'attività diretta, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio del bene venduto>> (Cass. 7545/1997; Cass. 5251/2004). Nel caso di specie, l'attrice non ha dato prova di alcuna attività e accorgimento preordinato posto in essere dalla venditrice per nascondere lo stato di fatto, senza considerare che quantomeno la difformità catastale avrebbe ben potuto essere rilevata – e denunciata – al momento stesso della presa di possesso dell'immobile.
A ciò si aggiunga che l'art. 134 del DPR n. 380/2001 dispone che <Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario>>.
Nel caso di specie, anche questo termine non è stato rispettato, in quanto la prima relazione del tecnico incaricato dall'attrice è datata 24/05/2021 e la seconda 26/08/2021: quindi, pur essendo quello il momento in cui l'attrice è venuta a conoscenza delle pretese difformità (tant'è che nei mesi successivi ha provveduto a inoltrare la contestazione alla venditrice), la denuncia al è stata effettuata solo CP_3
in data 10/11/2023.
Alla luce di quanto sopra, le domande attoree vanno rigettate.
§§§
Quanto alle spese di lite, l'attrice va condannata, in base al principio della soccombenza, alla rifusione di quelle sostenute dalla convenuta, che si liquidano in conformità ai parametri minimi del D.M.
pagina 7 di 8 55/2014 e successive modifiche per il relativo scaglione di valore, dato l'accoglimento dell'eccezione preliminare (€3.809,00 per giudizio ed €804,00 per negoziazione assistita).
L'attrice, infine, va condannata, giusto il principio della soccombenza, al pagamento delle spese di lite relative al procedimento per ATP (Cass. 14268/2017), che si liquidano in conformità ai parametri medi di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche (valore indeterminabile, complessità media).


P.Q.M.


Il tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta le domande di parte attrice;

- condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite sostenute dalla convenuta in questo giudizio, liquidate in €4.613,00 per compenso, oltre 15% per spese forfettarie, i.v.a. e c.p.a.;
- condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite sostenute dalla convenuta nel procedimento di istruzione preventiva, liquidate in €3.442,00 per compenso, oltre 15% per spese forfetarie,
i.v.a. e c.p.a.
Como, 25/03/2025
Il giudice
Lorenzo Azzi
pagina 8 di 8