N. R.G. 6129/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
SEZIONE V CIVILE
IL GIUDICE ISTRUTTORE IN FUNZIONE DI GIUDICE UNICO SALVATORE BARBERI
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 6129/21 R.G.
promossa da
- nato a [...] il [...] (C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Pt_2
- nata a [...] il [...], (C.F. ), entrambi residenti in
[...] C.F._2
Adrano (CT), via Gebbia n. 10, la quale ultima agisce anche nella qualità di erede di R_
, nato ad [...] il [...] ed ivi deceduto il 15.9.2018, unitamente a
[...] [...]
– nata ad [...] il [...] ed ivi residente in [...], (C.F. Pt_3
), madre di e vedova di , elettivamente C.F._3 Parte_2 Persona_1
domiciliati in Catania, via Giuseppe Verdi, n. 127, presso lo studio dell'avv. Angelo Russo che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

-attori-
pagina 1 di 17

contro in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro-tempore Controparte_1 [...]
, partita iva , con sede in Adrano, via del Segreto n. 13/A, nonché CP_2 P.IVA_1
, nato a [...], [...], residente in [...], codice Controparte_2
fiscale , elettivamente domiciliati in Paternò, via G.B. Nicolosi n. 10/F, C.F._4
presso lo studio dell'avv. Paolo La Spina che li rappresenta e difende giusta mandato in atti;

( ) rappresentato e difeso dagli avv. Marco Ferraro e CP_3 C.F._5
ZI LI del Foro di Roma, ed elettivamente domiciliato in Roma, viale Regina
Margherita n. 278, presso lo studio dei suddetti difensori;

- Convenuti -
-- -- --
All'udienza del 27 novembre 2024 la causa veniva posta in decisione.
-- -- --
In fatto ed in diritto
Con atto di citazione ritualmente notificato , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
hanno citato in giudizio il notaio la nonché CP_3 Controparte_1 [...]
, in qualità di amministratore della detta società, chiedendo quanto segue: “1. CP_2
Accertare la responsabilità dell'amministratore della ai sensi CP_1 Controparte_2
dell'art. 2476, comma 6, c.c. per come precisato in domanda.

2. Condannare in solido:
e al risarcimento del danno conseguente Controparte_1 Controparte_2
all'inadempimento delle obbligazioni assunte con la scrittura privata del 13.09.2006 e, poi, con la successiva scrittura del 29.3.2014, nella misura di euro 150.000,00, oltre interessi e pagina 2 di 17 rivalutazione monetaria come per legge, pari alla somma necessaria per liberare da ipoteca l'immobile trasferito a e il garage sub 17, o nella maggior somma che sarà Parte_1
determinata all'esito dell'istruttoria: cifra comprensiva del denaro preso a mutuo da per realizzare l'accollo del debito ipotecario, degli interessi del medesimo Parte_4
mutuo, delle spese sostenute e del mancato guadagno conseguenti ai plurimi inadempimenti dei convenuti;

3. accertare la responsabilità professionale del Notaio Dott. CP_3
che ha, in spregio alle regole di correttezza professionale, indotto e Persona_1 [...]
, genitori dell'odierna attrice, , a stipulare un contratto preliminare Pt_3 Parte_2
di compravendita di immobili da costruire (rectius: un contratto di vendita di bene futuro misto ad appalto) giuridicamente nullo, lo ha deprivato delle tutele previste dal d.lgs. 122 del
2005, non lo ha adeguatamente informato dei rischi dell'operazione nel suo complesso, ed ha taciuto al medesimo della sopravvenuta iscrizione di ipoteca sui beni immobili allo R_
stesso trasferiti con la scrittura privata del 13.9.2006 e, in conseguenza, condannare il medesimo notaio, in solido con e , al risarcimento del danno CP_1 Controparte_2
stimato nella somma di euro 150.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge”.
In particolare, gli attori esponevano quanto segue:
“1. La , in data 13.9.2006, conveniva con , con due distinti atti CP_1 Persona_1
(che insieme formano un negozio collegato) quanto segue: , Persona_1 Persona_2
(madre, oggi defunta, di ) e , con atto pubblico in notaio Persona_1 Parte_3 CP_3
di Adrano, vendevano alla due garage contigui tra di loro con area libera CP_1
soprastante edificabile, siti in Adrano tra la via Gebbia e la via Favarotta, censiti in catasto al foglio 74, part.lla 2354, sub 2 e sub 3, al prezzo di 110.000 euro.
pagina 3 di 17 Contemporaneamente, con scrittura privata redatta lo stesso giorno e nello stesso e dallo stesso studio notarile, la stipulava con (unico figlio di ) e CP_1 Persona_1 Persona_2
un preliminare con il quale prometteva in vendita al ed alla due Parte_3 R_ Pt_3
dei quattro appartamenti che sarebbero stati edificati sull'immobile appena acquistato con il coevo atto pubblico (uno al primo piano e uno al secondo), oltre a tre garage al pianterreno per automobile e deposito.
La vendita dell'immobile e la promessa di vendita (in effetti, anche quest'ultima una vera e propria vendita di bene futuro tenuto conto che l'intero prezzo era stato già pagato e che residuava soltanto l'obbligazione della consegna degli immobili) dei due appartamenti più garage avvenivano allo stesso prezzo di euro 110.000,00: prezzo, in effetti, compensato tra le parti per la vendita del terreno, da una parte, e la promessa di vendita degli appartamenti, allora, da realizzare, dall'altra, tenuto conto che in en-trambi gli atti negoziali le parti contraenti si rilasciano ampia e liberatoria quietanza dell'avvenuto pagamento dell'intero prezzo, avendo, in effetti, i coniugi restituito a al momento della CP_4 Pt_3 CP_1
sottoscrizione del preliminare, gli assegni ricevuti al momento della stipula dell'atto pubblico.

2. Il possesso dell'appartamento al secondo piano, spettante secondo gli accordi al è R_
stato conseguito a fine 2009 dalla figlia del , e dal di lei marito, , R_ Pt_2 Parte_1
entrambi insegnanti presso istituti di scuola superiore di se-condo grado. Essi erano del tutto ignari del fatto che la società costruttrice aveva gravato con ipoteca l'area e tutti i fabbricati poi costruiti, inclusi quelli già venduti con scrittura privata ai coniugi (che pure Persona_3
erano stati promessi “liberi da pesi e vincoli” e per i quali era stato già pagato l'intero prezzo).
Dunque, i due appartamenti spettanti ai sono stati consegnati senza previo Persona_3
pagina 4 di 17 trasferi-mento formale della proprietà e gravati da ipoteche non previste contrattualmente e delle quali non è mai stata fatta menzione agli acquirenti ( e ). Persona_1 Parte_3
3. (sostanzialmente donataria dei propri genitori) scoprì ex abrupto l'esistenza Parte_2
della garanzia reale gravante sulla propria casa solamente nell'estate del 2011. In particolare, la figlia del si trasferì, assieme al proprio nucleo familiare, al secondo piano, che R_
spettava loro in base all'accordo di vendita di bene futuro stipulato dai di lei genitori, chiedendo fin da subito la stipula del defini-tivo a , amministratore di Controparte_2
ella accettò, pur non com-prendendole, le ragioni della procrastinazione della data CP_1
di stipula del definitivo di compravendita. L'amministratore soleva rinviare la stipula adducendo ragioni ora la-vorative ora familiari. La ha insistito ripetutamente per R_
addivenire alla sti-pula innanzi ad un notaio, ma, alla fine, ha accettato di trasferirsi nel nuovo appartamento in assenza della stipula dell'atto di formale trasferimento della proprietà poi-ché il prezzo era già stato corrisposto con la firma della scrittura privata del 13.9.2006.
Nel frattempo, e , nella convinzione che, realizzato l'immobile, Persona_1 Parte_3
fossero già divenuti proprietari anche dell'appartamento a primo piano, in forza della vendita di bene futuro stipulata con la scrittura privata del 13.9.2006, si impegnarono, a loro volta, a vendere a terzi l'appartamento al primo piano, anche questo rimasto formalmente in proprietà della perché il rappresentante della società continuava a rimandare la stipula del CP_1
definitivo. Nell'estate del 2011, accadeva che tale , interessato all'acquisto Persona_4
dell'appartamento al primo piano, riferiva alla dell'esistenza di una ipoteca R_
sull'appartamento. Assunta questa informazione, la scopriva che anche la propria R_
casa, nella quale lei viveva assieme al marito e ai due figli, era ipotecata e, addirittura,
rischiava di essere assoggettata alla procedura espropriativa che, nelle more, la banca (il pagina 5 di 17 BA di Sicilia spa) titolare dell'ipoteca voleva intraprendere non essendo stato soddisfatto il credito garantito.

4. Come detto, in data 13.9.2006 è la a stipulare i due Controparte_1
menzio-nati atti dell'operazione (nella forma, una vendita e una vendita di bene futuro e ap- palto) per l'immobile sito in via Gebbia, sul quale peraltro insisteva già una prima sopraelevazione edificata dal due ampi locali adibiti a magazzino e ricovero di mezzi R_
pesanti, ciascuno misurante 145 metri quadrati (quasi l'intera superficie del terreno). R_
in base alla scrittura privata dal medesimo sottoscritta, avrebbe ricevuto 3 locali
[...]
garages, un appartamento al primo piano da 100 mq, un appartamento al secondo piano della stessa dimensione.
è lo scopo perseguito con i due negozi collegati di permutare il terreno e parte del CP_5
piano terra già edificato con la proprietà – ancora da edificare - di due ap-partamenti (altri due appartamenti con i restanti garage e le porzioni di terrazza sono rimasti nella proprietà di
. CP_1

5. La scrittura privata del 13.9.2006, formalmente, un preliminare di vendita di immobili da costruire, nella sostanza, una vendita di bene futuro mista ad appalto, avrebbe dovuto essere assistita da una polizza fideiussoria, ai sensi dell'art. 2 dlgvo 122/2005 (c.d. TAIC, ovvero
Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire), mai promessa né consegnata ai due acquirenti dalla né il Notaio, pur al cor-rente dell'operazione, ha suggerito lo CP_1
strumento di tutela obbligatorio per legge. La polizza (non stipulata) prevista dal d.lgs.
122/2005 avrebbe protetto il e la sua famiglia dalle manovre dei costruttori: nel R_
preliminare, infatti, questi si impe-gnarono a vendere i beni liberi da pesi, canoni, ipoteche,
pignoramenti, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli (art. 4). Fu vero il contrario.
pagina 6 di 17 6. Il notaio ha certamente concorso nella determinazione di tale nullità. Invero, il CP_3
professionista è stato scelto dalla Co.Gei.Sa.srl e, dunque, suggerito al che si è R_
affidato al medesimo. Il notaio ha diretto e curato l'intera operazione: da lui e innanzi a lui sono stati redatti e firmati sia l'atto pubblico di compravendita sia la vendita di bene futuro (i caratteri, l'impostazione, il modo di scrivere e di esporre sono “ictu oculi” identici e due atti sono stati redatti, in gran parte, con la tecnica del “copia-incolla”), ma anche il con-tratto di mutuo fondiario, la dazione di ipoteca a garanzia, il frazionamento del mutuo.
Malgrado il notaio fosse a conoscenza dei singoli dettagli dell'operazione e malgrado CP_3
nella sua veste di pubblico ufficiale rogante avesse il dovere di proteggere entrambe le parti in misura proporzionale alla loro cognizione del diritto (questo è il grado di diligenza che un cittadino deve attendersi, data la funzione pubblicistica che il notaio riveste), egli non ha mai avvertito il dei rischi dell'operazione né dei suoi diritti derivanti dalla legge sulla R_
Tutela dell'Acquirente di Immobili da Co-struire appena entrata in vigore e, soltanto nell'estate del 2011, gli odierni istanti si resero conto della grave compromissione dei propri diritti avendo occasionalmente scoperto l'esistenza delle dette ipoteche.
Infatti, sia l'atto pubblico di compravendita dell'immobile (con avente causa la sia CP_1
la scrittura privata di preliminare di vendita misto ad appalto sono stati predisposti dal notaio e firmati innanzi allo stesso: in assenza della regia di un professionista qualificato (nella fattispecie, il notaio), le parti non avrebbero potuto mai da sole perseguire l'opzione giuridica del negozio collegato (due atti: di cui uno solo con efficacia reale a mezzo atto pubblico e l'altro con efficacia obbligatoria). Inoltre, in data 19 dicembre 2006 (appena tre mesi dopo la stipula dell'atto di com-pravendita e del coevo preliminare) il BA di Sicilia, sempre a ministero del notaio concesse in mutuo a la somma di euro CP_3 CP_1
pagina 7 di 17 450.000,00 (somma di gran lunga superiore al costo di costruzione dell'edificio da realizzare e che è stata utilizzata dalla società mutuataria quale prestito di liquidità) e la società costrut- trice si impegnò a comunicare il “trasferimento a terzi della proprietà”: il notaio era già al corrente del trasferimento a terzi (i coniugi ), seppur in forma di preliminare ma Persona_3
il cui prezzo era stato già pagato per intero, eppure non ha avvertito la Banca o sollecitato l'impresa costruttrice a comunicare con trasparenza l'avvenuta vendita degli immobili da costruire (in effetti, come detto, il preliminare di vendita di un bene ancora da costruire con il contestuale pagamento dell'intero prezzo aveva già prodotto gli effetti di un contratto di vendita di bene futuro, ai sensi dell'art. 1472 c.c.) né ha personalmente avvertito il che pure si R_
era affidato alla sua pro-fessionalità.
Pertanto, il notaio, a rigore dei propri obblighi professionali, risponde in solido del danno patito dagli odierni attori, per aver indotto la famiglia nella stipulazione di un Persona_3
contratto non solo nullo ma anche estremamente rischioso e, poi, dannoso.

7. Al fine di azzerare il rischio di un possibile trasloco che incombeva sull'intera famiglia – Pt_1 R_
e in assenza di una valida e stabile alternativa, stante l'ina-dempimento della e la CP_1
mancanza di ogni sua volontà di estinguere l'ipoteca, decideva di “ri- Parte_2
acquistare” la casa (sub 7) in cui viveva stipulando l'atto pubblico di compravendita con la società costruttrice in data 29.3.2014 innanzi al notaio e pagando “di nuovo” Controparte_6
il prezzo per intero al fine di estin-guere e cancellare l'ipoteca accesa su detto appartamento e così scongiurare il peri-colo di una vendita all'asta dell'appartamento in cui viveva con la propria famiglia fin dal 2009.
In particolare, se, da una parte, la provvedeva a formalizzare il passaggio di proprietà R_
dell'appartamento in cui viveva già dal 2009 ed il cui intero prezzo era stato già pagato con la pagina 8 di 17 stipula del preliminare del 13.9.2006, estinguendo l'ipoteca che gravava su detto immobile mediante l'accensione di apposito mutuo per ri-pagare il prezzo (le somme, ovviamente, sono state consegnate alla Banca, terza creditrice, che, a sua volta, ha provveduto a cancellare l'ipoteca); dall'altro, la somma mutuata veniva, sostanzialmente, utilizzata per l'acquisto, sempre a mezzo atto pubblico del 29.3.2014 innanzi al medesimo notaio , Controparte_6
dell'altro appartamento (sub 6), al secondo piano, ancora gravato di ipoteca, a nome del marito della , e con separata e coeva scrittura privata tra la e il R_ Parte_1 CP_1
ve-niva convenuto che nessun residuo prezzo, contrariamente a quanto dichiarato Pt_1
nell'atto pubblico, avrebbe dovuto ancora pagare per l'acquisto di questo secondo appartamento in compensazione di quanto ri-pagato per l'acquisto del primo appar-tamento.
Riepilogando: aveva al secondo piano due appartamenti: il sub 6, nella sua CP_1
disponibilità, e il sub 7, in effetti, già venduto ai coniugi con la scrittura privata Persona_3
del 13.9.2006, entrambi gravati di ipoteca a favore del BA di Sicilia (oggi, IT).
In data 29.3.2014, a ministero del notaio , vengono stipulati due atti pubblici di Controparte_6
compravendita: a) il primo, rep. n. 10544, tra e ed avente per CP_1 Parte_2
oggetto l'appartamento (sub 7) e il garage (sub 16) che costituisce, nella sostanza, la forma- lizzazione dell'obbligazione assunta con la scrittura privata del 13.9.2006 ma, sic-come ancora gravato di ipoteca, contrariamente agli obblighi assunti con la detta scrit-tura privata, la per comprare il “proprio” appartamento è costretta a pagare un prezzo (in effetti, non R_
dovuto) al solo fine di vedere cancellata l'ipoteca accesa, contra pacta, in favore del BA di
Sicilia e così acquistando un credito nei con-fronti di pari al prezzo pagato per CP_1
l'acquisto del proprio appartamento (€ 160.000,00, oltre IVA) avendo adempiuto un'obbligazione della sola società co-struttrice;
pagina 9 di 17 b) il secondo, rep. n. 10545, tra e (marito di ) ed avente CP_1 Parte_1 Parte_2
per oggetto la compravendita dell'appartamento (sub 6) e del garage (sub 13), il cui prezzo, in effetti, è stato pagato utilizzando il credito acquistato con la precedente operazione, per come si legge nella coeva “scrittura privata di simula-zione”, ma residuando, ancora, a carico di l'obbligazione di cancellare l'ipoteca, pagando il relativo credito alla banca, CP_1
essendo stato stipulato quest'ultimo atto con le unità immobiliari acquistate ancora gravate di ipoteca e non essendo stata trasferita l'obbligazione di estinguere il credito ipotecario all'acquirente, . Parte_1
In sostanza, a conclusione di queste due operazioni, la , e la famiglia – CP_1 R_
- hanno sostanzialmente composto le loro questioni, soddi-sfacendo i loro Pt_3 Pt_1
reciproci interessi, ma residuando, ancora, a carico di la residua obbligazione di CP_1
cancellare l'ipoteca, accesa a garanzia di un credito di € 113.490,62 al 13.4.2019 (data di notifica atto di precetto), oltre interessi e spese, gra-vante, a tutt'oggi, sulle unità immobiliari acquistate da con la stipula dell'atto pubblico rep. n. 10545, ed, ancora, la residua Parte_1
obbligazione di cancellare l'ipoteca, accesa a garanzia di un credito di € 25.800,00 al
13.4.2019 (data di notifica atto di precetto), oltre interessi e spese, gravante, a tutt'oggi, sul garage censito in catasto al sub 17, già oggetto di trasferimento in forza della scrittura privata del 13.9.2006.
In altri termini, la famiglia ha pagato l'appartamento (sub 7) due volte: la prima nel R_
2006 con la permuta accordata al padre, il defunto la seconda nel 2014 Persona_5
quando, con la stipula del contratto definitivo (che sarebbe dovuto essere un mero trasferimento di proprietà senza corresponsione di prezzo), ha versato un Parte_2
prezzo – formalmente - per estinguere l'ipoteca “sopravve-nuta” e gravante sul focolaio pagina 10 di 17 domestico, onde evitare il pignoramento della prima casa, e - sostanzialmente – per acquistare
(a nome del marito, ) l'apparta-mento limitrofo al proprio (il sub 6), però ancora Parte_1
gravato di ipoteca.
In particolare, il prezzo indicato nell'atto pubblico, per il ri-acquisto della propria casa (il sub
7) è di € 160.000,00, oltre IVA. Per farvi fronte, la sempre in data 31.3.2014, R_
contraeva un mutuo venticinquennale per € 140.725,01, impiegan-done € 100.000,00 al fine di coprire il debito di , cancellare l'ipoteca sulla propria casa ed evitarne il CP_1
pignoramento; mentre la restante parte del mutuo, pari a € 40.725,01, è confluita a CP_1
affinché la società liberasse da ipoteca l'apparta-mento al primo piano (già oggetto del preliminare del 13.9.2006), e per il quale i coniugi – si erano impegnati alla R_ Pt_3
vendita con tale che, poi, lo ha acquistato con atto pubblico in notaio Persona_4 Per_6
del 30.4.2014, libero da pesi e ipoteche, e il cui ricavato è stato donato dai coniugi
[...]
– all'altra loro figlia, .

8. In data 17.4.2019, la R_ Pt_3 Controparte_7 [...]
una società di cartolarizza-zione, cessionaria del credito vantato da Controparte_8
ha notificato l'atto di pre-cetto e, il mese successivo, l'atto di pignoramento Controparte_9
immobiliare all'odierno attore, . Parte_1
La ha ricevuto dal una diffida ad adempiere l'obbligo di estinguere la CP_1 Pt_1
frazione di mutuo gravante ancora sui subalterni 6 e 13 e a cancellare l'ipoteca, ma ha ignorato l'intimazione, assentendo nei fatti all'aggressione del bene del .

9. Pt_1
Dall'inadempimento del preliminare del 2006 (in effetti, vendita di bene futuro), dunque, discendono le seguenti conseguenze dannose: anzitutto, l'accollo del debito ipotecario del 2014 da parte di in secondo luogo, l'acquisto “a rischio” dei subalterni 6 e 13 da Parte_4
parte del marito della . R_ Parte_1
pagina 11 di 17 ad oggi, non ha provveduto a pagare il credito ipotecario e a cancellare l'ipoteca CP_1
ancora gravante sugli immobili trasferiti al , nonostante la formale obbligazione di Pt_1
provvedere alla di essa cancellazione entro il 31.12.2019, nonché sul garage identificato con il sub 17.
Le unità immobiliari acquistate dal e il detto garage sono, al momento, oggetto di un Pt_1
procedimento di espropriazione immobiliare pendente innanzi al Tribunale di Catania”.
I tre convenuti si costituivano in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attrici proposte nei loro confronti.
Nel merito va in primo luogo rigettata la domanda attrice nei confronti del notaio Si CP_3
premette che i diversi titoli di responsabilità azionati dagli attori sono da ricondurre nell'ambito della responsabilità extracontrattuale per quanto riguarda i coniugi e e Pt_1 R_
contrattuale con riferimento alla In entrambi i casi i termini di prescrizione, quinquennale Pt_3
e decennale, al momento della proposizione della domanda nei confronti del Barone
(28.04.2021) sono decorsi, trattandosi di presunti danni derivanti dall'atto di compravendita del
13.09.2006. A tal proposito, si rileva che l'art. 8 della Legge 21 aprile 2023, n. 49 stabilisce espressamente che “il termine di prescrizione per l'esercizio dell'azione di responsabilità professionale decorre dal giorno del compimento della prestazione da parte del professionista”.
Tale disposizione normativa è diretta a individuare il dies a quo proprio dall'espletamento della prestazione professionale e non, invece, dalla manifestazione e/o percezione del danno che ne è derivato (che a dire degli attori sarebbe avvenuta con la scoperta dell'iscrizione ipotecaria nell'estate 2011, circostanza priva di qualsiasi prova ed anzi da escludere alla stregua delle stesse deduzioni degli attori).
Va invece accolta la domanda di nei confronti della Parte_2 CP_1
pagina 12 di 17 Dalla documentazione in atti emerge innanzitutto che in data 13.9.2006 , Persona_1
(madre di , entrambi defunti) e vendevano alla Persona_2 Persona_1 Parte_3
due garage contigui tra di loro con area libera soprastante edificabile, siti in CP_1
Adrano tra la via Gebbia e la via Favarotta, censiti in catasto al foglio 74, part.lla 2354, sub 2 e sub 3, per il prezzo di 110.000,00 euro;
con coeva scrittura privata di pari data la CP_1
richiamata in premessa la stipula del citato atto di compravendita, stipulava con Persona_1
e un contratto con il quale si obbligava a trasferire a questi ultimi due dei quattro Parte_3
appartamenti che sarebbero stati edificati sull'immobile appena acquistato (uno al primo piano e uno al secondo), oltre a tre garage al pianterreno, il tutto per lo stesso prezzo di euro
110.000,00; si deve ritenere con certezza e logicamente che vi sia stata una compensazione tra le parti tra il prezzo per la vendita dei due garage con soprastante area libera edificabile, da una parte, e il prezzo della vendita degli appartamenti da realizzare, dall'altra, tenuto anche conto che in entrambi gli atti negoziali le parti contraenti si rilasciano ampia e liberatoria quietanza dell'avvenuto pagamento di quanto pattuito;
si deve anche ritenere che i coniugi – R_
abbiano restituito a al momento della sottoscrizione della coeva scrittura Pt_3 CP_1
privata, gli assegni ricevuti alla stipula dell'atto pubblico. Si rileva poi che il giro della medesima somma di denaro (dalla società acquirente del terreno agli alienanti e dai medesimi alienanti di nuovo alla società) collega funzionalmente le due operazioni (atto pubblico e scrittura privata). Pacifico e di immediata evidenza è lo scopo perseguito con i due negozi collegati, ossia di permutare il terreno e parte del piano terra già edificato con la proprietà di due appartamenti e tre garage ancora da edificare (altri due appartamenti con i restanti garage e le porzioni di terrazza rimanevano nella proprietà di . CP_1
pagina 13 di 17 È pacifica in atti la circostanza secondo cui per accordo tra le parti a fine 2009 Pt_2
e hanno ricevuto da controparte il possesso dell'appartamento al secondo
[...] Parte_1
piano, restando in attesa del formale trasferimento della proprietà con atto pubblico di cui avevano già pagato l'intero prezzo, per come sovraesposto. Purtuttavia la società costruttrice aveva gravato con ipoteca l'area e tutti i fabbricati poi costruiti, inclusi quelli già venduti con scrittura privata ai coniugi malgrado fossero stati promessi liberi da pesi e Persona_3
vincoli.
È altresì pacifico che IT (già BA di Sicilia) aveva intrapreso esecuzione forzata sugli immobili realizzati dalla cosicché è stata costretta a ri- CP_1 Parte_2
acquistare dalla l'appartamento al secondo piano (sub 7) in cui viveva e il CP_1
pertinente garage (sub 16) con atto pubblico del 29.3.2014, versando la somma di euro
150.000,00 al fine di estinguere l'ipoteca accesa su i citati appartamento e garage. E' proprio questa la somma che (e non gli altri due attori) ha diritto di ricevere dalla Parte_2
a titolo di risarcimento danni, per cui ne va disposta la relativa condanna, oltre CP_1
agli interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Si osserva anche che sempre in data 29.3.2014 veniva stipulato altro atto pubblico con cui acquistava per il prezzo di € 84.018,00, oltre IVA, l'appartamento sito nello stesso Parte_1
pianerottolo e identificato con il sub 6 nonché il garage sub 13: di tale prezzo (tra l'altro chiaramente sottovalutato) soltanto euro 34.018,00 venivano formalmente pagati, mentre il pagamento della restante somma di € 50.000,00 veniva condizionato alla cancellazione, da parte di dell'ipoteca che gravava anche su detti immobili entro e non oltre il 31.12.2019; è CP_1
pacifico tra le parti che tale cancellazione non è stata effettuata, con conseguente inevitabile vendita all'asta di questi immobili e definitivo trasferimento della loro proprietà a terzi con pagina 14 di 17 decreto adottato dal Tribunale di Catania in data 6.4.2023, cosicché il non è più Pt_1
proprietario.
Si rileva poi che con scrittura privata sempre del 29.3.2014 veniva definitivamente chiarito tra le parti che per il trasferimento dell'appartamento sub 6 e del garage sub 13 il non Pt_1
aveva pagato alcun prezzo e non doveva pagare, anche in caso di cancellazione dell'ipoteca, alcun residuo prezzo, tenuto conto che questo trasferimento veniva fatto in adempimento delle obbligazioni assunte da con la suindicata scrittura del 13.9.2006. Si precisa che è CP_1
infondato ed anzi pretestuoso il disconoscimento di tale scrittura privata sia in quanto assolutamente generico sia in considerazione che la relativa sottoscrizione del legale rappresentante è uguale a tutte le altre degli atti di causa. CP_2
Si precisa che la si è resa adempiente alle obbligazioni assunte con la scrittura CP_1
privata del 13.9.2006 soltanto per quanto riguarda il trasferimento dell'appartamento sito al primo piano (sub 4) e del garage (sub 15), liberi da ipoteche, a con atto Persona_4
pubblico del 30.4.2014 e il cui prezzo è stato incassato effettivamente dai coniugi – R_
avendo riversato loro le somme incassate dal , per come risulta dalla Pt_3 CP_1 Per_4
documentazione prodotta da parte attrice. In particolare, gli assegni versati fra giugno e agosto
2010 da ai coniugi e alla sono la retrocessione del prezzo CP_1 Persona_3 Per_2
versato dal promissario acquirente ( ) per l'acquisto dell'appartamento del Persona_4
primo piano, unità abitativa già oggetto del preliminare di vendita del 2006 a favore di R_
, ma risultante ancora in proprietà della Si deve ritenere che il citato
[...] CP_1
appartamento del primo piano doveva essere trasferito al libero da oneri e pesi e R_
quando ha formalmente stipulato con il sia il preliminare di vendita che CP_1 Per_4
l'atto pubblico di definitivo trasferimento della proprietà, ha poi correttamente ritrasferito ai pagina 15 di 17 coniugi in adempimento dell'obbligazioni assunte con il preliminare del 2006, CP_10
il denaro pagato dal . Ciò si ricava anche dalla circostanza che la data degli assegni Per_4
sostanzialmente restituiti ai coniugi coincide (relativamente al periodo di Persona_3
emissione e agli importi) con quelli versati dal a titolo di prezzo per l'acquisto Per_4
dell'appartamento.
Va poi dichiarata inammissibile la domanda attrice nei confronti di ex art. Controparte_2
2476, comma 6, c.c.. Infatti, ai fini dell'applicazione dell'invocata disposizione normativa, è richiesto non solo la prova di una condotta poco diligente dell'amministratore (nella specie, ravvisabile in capo al sia pure in via di estrema sintesi) ma anche che il patrimonio CP_2
sociale risulti insufficiente al soddisfacimento dei crediti;
in conseguenza, il creditore deve preventivamente tentare di soddisfarsi sul patrimonio sociale e, solo quando lo stesso risulti insufficiente, si potrà avanzare l'azione nei confronti dell'amministratore ritenuto responsabile.
In virtù del principio della soccombenza va condannata al pagamento delle CP_1
spese processuali in favore di tenuto conto della natura della causa e delle Parte_2
ragioni della decisione, ricorrono gravi ed eccezionali ragioni per compensare per intero le spese processuali con riferimento alle altre parti in causa.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 6129/21, così statuisce:
1) condanna al pagamento in favore di della somma di euro CP_1 Parte_2
150.000,00, oltre agli interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2) dichiara inammissibile la domanda attrice nei confronti di;
Controparte_2
3) rigetta le altre domande attrici e di cui in motivazione;

pagina 16 di 17 4) condanna al pagamento in favore di delle spese processuali CP_1 Parte_2
che liquida in euro 800,00 per spese ed euro 14.000,00 per compensi professionali, oltre a rimborso forfettario, Iva e cpa;
compensa per intero le spese processuali con riferimento alle altre parti.
Così deciso l'11 gennaio 2025
Il giudice
Salvatore Barberi
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