N. R.G. 1580/2021 – 192/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIETI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Gianluca
Morabito, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunite di I Grado iscritta ai nn. r.g. 1580/2021 e 192/2022 promosse da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Barbara Parte_1 P.IVA_1
Paoletti, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Collevecchio (RI), via dei
Cappuccini n. 33, come da procura rilasciata su foglio separato
ATTRICE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2
Emanuele Vespaziani, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Rieti, Largo
Bonfante n. 6, come da procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
CONCLUSIONI
I difensori hanno concluso come da note autorizzate depositate rispettivamente il
18.10.2024 (parte attrice) e il 21.10.2024 (parte convenuta) e la causa è stata, all'esito, trattenuta in decisione – previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. - con ordinanza del 22.10.2024, essendo stata disposta la trattazione cartolare come da verbale del verbale di udienza del 23.04.2024.
FATTO E DIRITTO pagina 1 di 10 Con atto di citazione ritualmente notificato la conveniva Parte_1 in giudizio davanti a questo Tribunale il , chiedendo Controparte_1 accogliersi le seguenti conclusioni: “piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare il quantum debeatur mensile (o diversa frazione temporale) dovuto dal Comune di in favore dell'attrice per l'illegittima occupazione degli Controparte_1 immobili di proprietà dell'attrice come accertato con sentenza n.108/20 del Tribunale di Rieti e, per l'effetto, condannare l'Ente convenuto al pagamento in favore della
[...] della complessiva somma di €.131.220,00 come sopra determinata (o Parte_1
a quella diversa, maggiore o minore ritenuta di giustizia), oltre alle somme maturande sino all'effettivo rilascio degli immobili in favore dell'attrice ovvero fino alla pubblicazione dell'emananda sentenza. Il tutto con condanna alle spese, competenze ed onorari di lite”.
Esponeva, tra l'altro, parte attrice a sostegno: di essere proprietaria degli immobili industriali siti nel Comune di Magliano BI Voc. Campana identificati in catasto Foglio 26 particella 73 sub 20, 32 e 30 giusta atto in all.1; che parte di detti immobili risultava illegittimamente occupata da 'compost fuori specifica' come meglio precisato dalla sentenza resa dal Tribunale di Rieti n.108/20; che, più precisamente, era incontroverso che la messa in sicurezza del sito di proprietà della da parte del Comune di avesse comportato il pieno Parte_1 Controparte_1 riempimento con il 'compost fuori specifica' dei due capannoni foglio 26 part.73 sub
20 e 32 nonché parte dell'area esterna, medesima particella, sub 32 (cfr. relazione di fine lavori della MISE del 9.12.2011 in all.3); che il provvedimento sopra menzionato aveva condannato il Comune di al rilascio in proprio favore degli Controparte_1 immobili sopra descritti mentre aveva rigettato la domanda di condanna al risarcimento del danno da illegittima occupazione sul presupposto che la
[...] non avesse “provveduto a offrire i necessari elementi per la Parte_1 determinazione del quantum del risarcimento” e, più specificamente, per non aver prodotto “alcuna documentazione idonea a dimostrare l'estensione dei capannoni che sarebbero stati, in mancanza di illegittima occupazione, locati” (cfr. pag.9 menzionata sentenza); che la sentenza n.108/20 era stata impugnata davanti alla Corte di
Appello di Roma sia dal che, con appello incidentale Controparte_1 autonomo, dalla (R.G. 4847/20); che il Collegio, investito Parte_1
pagina 2 di 10 dell'istanza di sospensione proposta dal l'aveva Controparte_1 respinta con provvedimento del 20.1.2021; che a tutt'oggi il Comune di CP_1
non aveva provveduto a rilasciare gli immobili de quibus, né a corrispondere
[...] alcunché per l'illegittima occupazione e ciò nonostante la formale diffida da parte dello scrivente legale e la notificazione anche dell'atto prodromico all'azione esecutiva;
che dall'accertamento giudiziale dell'an afferente l'illegittima occupazione da parte dell'Ente Locale degli immobili conseguiva, come necessario corollario, la debenza della relativa indennità e/o risarcimento a far data dalla pubblicazione della sentenza medesima (21.2.2020); che il criterio (già) offerto da essa attrice per la quantificazione del danno teneva conto delle quotazioni immobiliari del Comune di per zone omogenee (valori minimi) pubblicate dall'Agenzia delle Controparte_1
Entrate (cfr. all.7), mai contestate dal debitore né nel giudizio R.G.231/18 sent.
108/20, né successivamente all'invio della missiva di cui all'all.3; di offrire, tuttavia, un ulteriore criterio per la quantificazione, consistente nel canone corrisposto per la locazione di altri capannoni adiacenti a quelli in parola, sempre di proprietà di essa attrice, come da contratti di locazione prodotti;
che l'esatta estensione dei capannoni e delle aree occupate illegittimamente dal 'compost fuori specifica' risultavano computati dalla perizia asseverata allegata e, precisamente: * tot.

1.370 mq locali coperti x 3,00 €/mq/mese tot. €.4.110,00 mensili x 20 mensilità (dal febbraio 2020
– data di pubblicazione sentenza 108/20 - alla data della presente citazione) =
€.82.200,00 * tot.

1.634 mq area scoperta esterna x 1,5 €./mq/mese tot. 2.451,00 mensili x 20 mensilità (dal febbraio 2020 – data di pubblicazione della sentenza
108/20 - alla data della presente citazione) =€. 49.020,00 e così complessivamente per la somma di €. 131.220,00, oltre somme maturande sino all'effettivo rilascio degli immobili di proprietà dell'attrice ovvero fino alla pubblicazione dell'emananda sentenza.
Con un secondo atto di citazione la poste le identiche Parte_1 premesse, lamentava che il mancato rilascio degli immobili da parte del Comune le aveva comportato un ulteriore pregiudizio patrimoniale in termini di lucro cessante poiché, nelle more, una primaria azienda nel settore del commercio alimentar e non le aveva chiesto in locazione gli immobili in questione per impiantarvi un supermercato, che, pertanto, il 06.05.2020 era stato stipulato un contratto di pagina 3 di 10 locazione commerciale con la che, al fine di consentire la liberazione CP_2 degli immobili da parte del Comune, si era obbligata a concedere il possesso degli immobili entro il 30.09.2020, con decorrenza della locazione dall'01.01.2021, che, attesa la mancata liberazione degli immobili, la società conduttrice aveva accettato la proroga al 31.03.2021 per la consegna degli immobili, che a tutt'oggi gli immobili risultavano occupati e che il loro mancato rilascio aveva comportato e continuava a causare un danno consistente in quell'incremento patrimoniale che si sarebbe verificato in proprio favore se il Comune di avesse provveduto alla Controparte_1 riconsegna, potenzialmente quantificabile in €1.980.000,00, pari alle mensilità non percepite, come risultante dal contratto allegato.
La società attrice chiedeva, pertanto, che il Tribunale volesse condannare il convenuto, per i titoli di cui sopra, a corrisponderle anche tale ulteriore CP_1 somma, maggiorata degli interessi a far tempo dalla domanda
Il , costituitosi in entrambi i giudizi, chiedeva il Controparte_1 rigetto delle domande avversarie siccome infondate in fatto e in diritto.
Si procedeva all'espletamento di CTU nel procedimento r.g. n. 1580/21, mentre il giudizio r.g. 192/22 veniva istruito con prova testimoniale e, all'esito, riunito al primo – alla luce dei rilevanti profili di connessione oggettiva e soggettiva – all'udienza del 17.10.2023.
Le due cause erano, infine, trattenute in decisione – sulle conclusioni rassegnate dalle parti in sede di note autorizzate - con ordinanza del 22.10.2024, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., cui faceva seguito il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, queste ultime rispettivamente in data 09.01.2025 (parte attrice) e 13.01.2025 (parte convenuta).
Occorre premettere che con sentenza n. 108/20 resa nel giudizio r.g. n.
231/18 questo stesso Tribunale ha accertato l'occupazione sine titulo, da parte del
Comune di , degli immobili di proprietà della Controparte_1 Parte_1 contraddistinti al N.C.E.U. del Comune di al foglio 26, particella Controparte_1
73, sub 20, 23 e 30, condannando parte convenuta al rilascio di detti fondi in favore di parte attrice.
Viene, pertanto, in considerazione una tipica azione di responsabilità pagina 4 di 10 extracontrattuale, l'occupazione senza titolo integrando una ipotesi di violazione del dovere generico di neminem laedere nella vita di relazione, suscettibile di dare la stura alla tutela risarcitoria, in presenza di prova del danno conseguenza risarcibile.
Ebbene, per effetto della citata pronuncia, di tale fattispecie risulta essere stato accertato l'an, mentre non ha trovato accoglimento la domanda di risarcimento del danno patrimoniale scaturente dalla indebita occupazione a far tempo dalla data della perdita disponibilità dei fondi in questione, pure proposta dalla soc. 3P, in difetto di assolvimento agli oneri di allegazione/prova, sotto i profili evidenziati dal giudice in detta sede (nello specifico, mancata produzione dei dati idonei a consentire di determinare l'effettivo valore locativo degli immobili, in primis di quelli relativi a consentire la individuazione della esatta estensione dell'area oggetto di occupazione).
E' pacifico, altresì, che il Comune di persiste nella Controparte_1 occupazione senza titolo degli immobili in questione, che non ha mai provveduto a rilasciare in favore della legittima proprietaria: sotto tale profilo, l'occupazione (v. a pag. 5 della sentenza) dei capannoni – conseguente all'attuazione del progetto di messa in sicurezza di emergenza (M.I.S.E.) dell'area “ex Masan” – mediante riempimento degli stessi con il cd. compost (circostanza non contestata da parte convenuta) non è, infatti, ad oggi ancora cessata, essendo stato riscontrato in sede di CTU (su cui v. infra) che “Alla data del sopralluogo, il 3 Novembre 2023, gli stabili
(Sub. 20 e 30), risultavano essere occupati, per tutta la loro estensione planimetrica, fino a lambire le capriate del tetto, da “materiale” (denominato nei quesiti “compost” ) la cui natura non rientra nell'ambito di competenza del C.T.U.” (v. a pag. 8) e che
“…Inoltre, sull'area pertinenziale scoperta (Sub.32) , è stato rilevato un cumulo, presumibilmente composto dallo stesso "materiale", protetto da un telo di copertura e delimitato da un manufatto, tipo New Jersey, in calcestruzzo” (v. sempre a pag. 8).
Alla luce delle considerazioni che precedono deve, in definitiva, ribadirsi che l'occupazione in questione, avvenuta senza titolo alcuno, integra la lesione di un interesse giuridicamente tutelato nella vita di relazione, quale è il diritto di proprietà della società attrice e, per l'effetto, l'illecito aquiliano ex art. 2043 c.c., l'elemento psicologico del quale è ravvisabile nell'avere il Comune persistito, anche in seguito pagina 5 di 10 alla pubblicazione della sentenza di questo Tribunale n. 108/20, nella condotta illecita di che trattasi, pur essendo pienamente consapevole della sua natura, per come accertata dal Tribunale e dell'espresso dissenso della società proprietaria, che reiteratamente richiesto il rilascio dei beni in questione.
Venendo ora alla domanda di risarcimento di cui al giudizio r.g. n. 1580/21, costituisce orientamento pacifico della Corte di Cassazione quello secondo cui in caso di occupazione illegittima di un cespite immobiliare, il danno subito dal proprietario risulta “individuabile, di per sé, nella perdita della disponibilità del bene da parte del dominus, così come nell'impossibilità, per questi, di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso” (si vedano, per tutte, Cass. Civ. 3223/2011; Cass.
Civ. 26610/2008; Cass. Civ. 1507/2006; Cass. Civ. 13630/2001).
E' stato, peraltro, altrettanto chiaramente evidenziato dalla più recente giurisprudenza che la perduta disponibilità di un immobile non costituisce un danno in re ipsa, nel senso che, provata l'occupazione abusiva, non può dirsi per ciò solo provato detto danno che potrà essere, peraltro, dimostrato mediante il ricorso a presunzioni semplici, potendo consistere anche nell'utilità teorica che il danneggiato poteva ritrarre dall'uso diretto del bene, durante il tempo per il quale è stato occupato da altri (Cass. civ. n. 18494/15).
In tali ipotesi, la determinazione del risarcimento del danno da lucro cessante ben può essere ancorata a elementi presuntivi semplici, non necessitando di specifica prova, mediante il riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, dunque, al valore locativo del bene immobile usurpato.
E', pertanto, alla durata dell'occupazione illecita che, di regola, va commisurata l'entità del pregiudizio, dato che deve ritenersi indubbio, sulla base di una massima di esperienza difficilmente sconfessabile, che l'immobile sarebbe stato oggetto di un utilizzo redditizio, mediante, ad esempio, la sua locazione.
Nel caso che ci occupa, detta entità dovrà essere, peraltro, ancorata alla data della pubblicazione della sentenza, posto che con riguardo al periodo precedente il pagina 6 di 10 Tribunale con la citata decisione 108/20 ha ritenuto carente la prova del danno patrimoniale, sotto i profili in precedenza evidenziati;
profili, appunto, integrati proprio con l'introduzione del presente giudizio, attraverso la produzione della perizia giurata per effetto della quale è stata stimata l'estensione degli immobili ad oggi ancora occupati da parte convenuta.
In tale prospettiva ed al fine di calcolare il valore locativo dei capannoni, questo giudice ricorreva a CTU, le cui conclusioni, siccome logiche, coerenti ed esenti da profili di censura nei singoli passaggi, vengono interamente fatte proprie dal Tribunale.
Occorre preliminarmente rilevare che il consulente, con riferimento alla persistente occupazione dei fondi con il materiale “compost”, ha riscontrato che
“L'estensione di tale cumulo non consente, a parere dello scrivente, un utilizzo economicamente diverso ed autonomo della parte rimanente sgombra del sopracitato subalterno 32 che comunque è censito come un bene comune a più subalterni (il Bene non Censibile, abbreviato in BCNC, viene definito dalla Circolare del CP_1
20/01/1984 n.2 Ministero delle Finanze - Catasto e Servizi Tecnici Erariali, come una porzione immobiliare che non possiede autonoma capacità reddituale essendo comune ad almeno due unità immobiliari urbane reddituali)” (v. a pag. 9), così sgombrando il campo da ogni dubbio circa l'impossibilità, per la proprietaria, di concedere in locazione il complesso immobiliare di che trattasi, nelle condizioni in cui lo stesso attualmente ancora si trova.
Tanto chiarito, il CTU ha quantificato – sulla base dei parametri specificamente indicati – in €3.000,00 mensili il valore locativo “globale” degli
“…immobili ubicati in Comune di Magliano BI (RI) in vocabolo “Campana” , al
NCEU al foglio 26 part.lla 73 subalterni 20,30 e 32 composto da porzioni di edifici ad uso magazzini e opifici industriali con area pertinenziale”, per un importo annuo pari, conseguentemente a €36.000,00 (v. a pag. 12 della relazione).
pagina 7 di 10 Ne discende, tenuto conto della data (21.02.2020) di pubblicazione della sentenza del Tribunale di Rieti n. 108/20 che competono alla a Parte_1
tale titolo complessivamente €174.000,00, pari a €36.000,00 moltiplicati per 4 anni
(dal 2020 al 2024) cui vanno aggiunti €30.000,00 per gli ulteriori 10 mesi dal febbraio al dicembre 2024.
Sul predetto importo vanno poi calcolati la rivalutazione monetaria con decorrenza dalla data della sentenza e gli interessi cd. da lucro cessante sui singoli scaglioni annualmente rivalutati, secondo la nota impostazione di Cass. civ.,
SS.UU., n. 1712/95, venendo pacificamente in considerazione un debito di valore, per un totale ad oggi (comprensivo di rivalutazione ed interessi) pari a €188.820,40.
Dovrà, in conclusione, accertarsi e dichiararsi che l'ammontare del danno patrimoniale risarcibile dovuto in favore di parte attrice in conseguenza dell'occupazione sine titulo posta in essere da parte convenuta ed accertata con la sentenza di questo Tribunale n. 108/20 è pari, ad oggi, a €188.820,40; importo che, in accoglimento della relativa domanda, parte convenuta dovrà essere, pertanto, condannata a corrispondere in favore di parte attrice, maggiorato degli interessi legali ex art. 1282 c.c. con decorrenza dalla data della pubblicazione della presente decisione e sino al saldo effettivo.
La con l'atto introduttivo del giudizio r.g. n. 192/22 ha Parte_1 chiesto, peraltro, la condanna del al risarcimento dell'ulteriore danno CP_1 patrimoniale a suo dire sofferto per non aver potuto cedere in locazione alla CP_2 gli immobili ad oggi ancora occupati dall'ente, per un totale di €1.980.000,00,
[...] tenuto conto dell'ammontare del canone mensile pattuito nel contratto stipulato il
06.05.2020, di cui all'all. 7 al fascicolo di parte.
La domanda non può, peraltro, trovare accoglimento, la stessa ponendosi in insanabile contrasto con la poc'anzi scrutinata – ed accolta - richiesta di condanna del al risarcimento del danno per la perdita del valore locativo degli CP_1 immobili (giudizio r.g. n. 1580/21) che già aveva ad oggetto, appunto, l'accertamento del quantum mensile dovuto dal a decorrere dalla data della sentenza n. CP_1
108/20 del Tribunale di Rieti, per non avere la soc. 3P potuto locare a terzi gli immobili occupati e, quindi, un lucro cessante quantificato, a suo tempo, dalla stessa attrice in un importo assai più contenuto (€130.000,00) al quale ora parte pagina 8 di 10 attrice pretenderebbe di aggiungere una ulteriore posta creditoria che si andrebbe, oltre tutto, a sovrapporre alla precedente determinando, di conseguenza, una indebita locupletazione in capo alla soc. 3P.
Il tutto, senza considerare che il contratto prodotto in all. 7 viene espressamente qualificato come “precontratto”, costituendo, pertanto, un mero contratto preliminare che avrebbe dovuto comunque tradursi – per poter produrre gli effetti invocati dalla soc. 3P - in un contratto definitivo e non comprendendosi, ancora, come sia stato determinato l'elevatissimo (€1.980.000,00) credito richiesto, tenuto conto che nel citato “precontratto” il canone annuo era stato quantificato in
€150.000,00.
Ne discende l'inevitabile reiezione della proposta domanda.
La soccombenza reciproca giustifica ex art. 92, II co., c.p.c. la compensazione delle spese di lite tra le parti – liquidate come in dispositivo – in ragione di 1/3, con condanna del convenuto a rifondere alla società attrice i restanti 2/3. CP_1
Le spese di CTU, liquidate con separato provvedimento, devono essere poste definitivamente a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza o eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• accerta e dichiara, avuto riguardo al giudizio r.g. n. 1580/21, che l'ammontare del danno patrimoniale risarcibile dovuto in favore della
[...] in conseguenza dell'occupazione sine titulo, da parte del Parte_1
, degli immobili ubicati in Comune di Magliano Controparte_1
BI (RI) in vocabolo “Campana” e distinti al NCEU al foglio 26, particella
73, subalterni 20,30 e 32, composto da porzioni di edifici ad uso magazzini e opifici industriali con area pertinenziale, per come accertata con la sentenza di questo Tribunale n. 108/20, è pari, ad oggi, a €188.820,40;
• per l'effetto, condanna il convenuto a corrispondere alla società CP_1 attrice, a tale titolo, il predetto importo di €188.820,40, oltre agli interessi legali con decorrenza dalla data di pubblicazione della presente decisione e sino al saldo effettivo;
pagina 9 di 10 • respinge la domanda proposta dalla con l'atto Parte_1 introduttivo del giudizio r.g. n. 192/22;
• compensa in ragione di 1/3 le spese di lite tra le parti, che liquida in complessivi €14.889,00, di cui €14.103,00 a titolo di compensi professionali ed €786,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie ex art. 2 D.M. n. 55/14 ed oltre ad IVA e CPA come per legge, condannando il Controparte_1
Pa
a rifondere alla la restante quota dei 2/3;
[...] Parte_1
• pone le spese di CTU, liquidate con separato provvedimento, definitivamente a carico di parte convenuta.
Rieti, 14.01.2025
Il Giudice dott. Gianluca Morabito
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