N. R.G. 3331 /2020
TRIBUNALE CIVILE di TERMINI IMERESE
Il Giudice dott.ssa Francesca Incandela
Il giorno 11/07/2025 , innanzi al Giudice dott.ssa Francesca Incandela, chiamata la causa R.G.
n. 3331 dell'anno 2020 promossa da
Parte_1
contro
Controparte_1
e nei confronti di
Si dà atto che sono presenti l'avv.. LIMA MARIA LAURA per parte attrice e l'avv.. MARTORANA
PAOLO FRANCESCO per parte convenuta;

l'avv. LIMA insiste nei propri atti e nelle note conclusive ed in ragione del rifiuto della proposta conciliativa chiede la condanna di controparte ex art. 96 cpc l'avv. MARTORANA si riporta alle proprie note conclusive e nell'eccezione di prescrizione, nel difetto di legittimazione attiva e passiva, rappresentando che comunque non v'è prova che le opere abusive siano state realizzate prima dell'atto rogato e chiede la condanna degli attori alle spese di lite l'avv. LIMA rammenta che il teste ammesso è deceduto e si riporta alla pronuncia della Corte di
Cassazione menzionata in atti e che v'è proba del debito con le quietanze
Il Giudice
Il Giudice chiude il verbale alle ore 10.20 e si ritira in camera di consiglio.
Riaperto il verbale alle ore 16.08,
Visto l'art. 281 sexies cpc, decide dando lettura della sentenza.
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dott. ssa Francesca Incandela in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009 n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/02/2010 n. 24 e del decreto legislativo 7/3/2005 n. 82 e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011 n. 44
Pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE TERMINI IMERESE
Sezione Civile
Nella persona della Dr.ssa Francesca Incandela, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato – ad esito della discussione orale svolta dalle parti, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., sulle conclusioni precisate all'odierna udienza – la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3331 del Ruolo Generale affari contenziosi civili dell'anno 2020
TRA
elettivamente domiciliato in VIA I. LA LUMIA 19/C 90139 PALERMO Parte_1 presso lo studio dell'avv. LIMA MARIA LAURA, che lo rappresenta e difende per mandato in atti
PARTE ATTRICE
CONTRO
E elettivamente domiciliati in Cortile Cosentino Controparte_1 Controparte_1
22 FICARAZZI, presso lo studio dell'avv. MARTORANA PAOLO FRANCESCO che li rappresenta e difende per mandato in atti
CONVENUTO
OGGETTO: Vendita di cose immobili
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Fatti controversi.
Con atto di citazione ritualmente notificato parte attrice adiva l'intestato Tribunale convenendo in giudizio i signori e , premettendo nei fatti Controparte_1 Controparte_1 che:
- nel 2002 aveva acquistato dai convenuti un immobile sito in Palermo via Papa Giovanni
XXIII° n.2 int.1 scala B;

-al momento dell'acquisto parte venditrice, si faceva garante della eventuale presenza di modifiche strutturali che necessitassero di sanatoria, avendo, già rassegnato la relativa pratica per la regolarizzazione delle opere abusive nel 1995 per il tramite della cooperativa
Piano Verde;

Pagina 2 di 7 - in data 16.01.2015, l'immobile in argomento, veniva venduto dall'attore alla sorella
[...]
; Parte_2
-nel 2016 la sig.ra veniva a conoscenza della mancanza di autorizzazione in Parte_1 sanatoria relativa ad “alcuni lavori effettuati in un periodo precedente”;
-per la definizione della procedura di condono delle predette opere, la sig.ra Parte_2
pagava la somma di €.1.535,30;
[...]
- sempre nel 2016 la sig.ra veniva a conoscenza che la Cooperativa Piano Verde, Parte_1 che aveva realizzato gli immobili, era debitrice del Comune di Palermo e che tale “debito” veniva ripartito tra i proprietari degli immobili, e veniva quantificato, per la SI
in €.926,88. Parte_2
-in ragione del pagamento delle somme sopra indicate, e quantificate in €.2.462,18, la sig.ra , pretendeva la ripetizione delle stesse ad opera del fratello . Parte_2 Pt_1
Pertanto l'attore chiedeva l'accertamento circa il danno da responsabilità contrattuale cagionato dai convenuti e la condanna degli stessi al pagamento della somma di €2.462,18.
Con comparsa depositata in data 23.03.2021, si costituivano in giudizio i sig.ri CP_1
eccependo in via preliminare la prescrizione del diritto al risarcimento preteso;

[...] sempre in via preliminare, il difetto di titolarità in capo all'odierno attore di un qualsiasi diritto di ripetizione delle suddette somme, in assenza della prova che il sig. Parte_1
avesse effettivamente corrisposto tali somme di denaro nei confronti della sorella
[...]
; nel merito, deducevano l'assenza di qualsivoglia responsabilità - contrattuale ed Parte_2 extracontrattuale -nei confronti dell'attore, contestando in particolare anche la riconducibilità delle già menzionate opere abusive agli stessi convenuti, considerato che quest'ultimi al momento della stipula del contratto di compravendita immobiliare, avvenuta nel 07.05.2002, avevano provveduto a sanare, per il tramite della Cooperativa Piano Verde, le opere realizzate in mancanza dei necessari permessi edilizi. Da ultimo, i convenuti eccepivano il difetto di legittimazione passiva, considerato che l'abuso lamentato fu asseritamente posto in essere dalla Cooperativa Piano Verde, e non certo in prima persona dai soci della cooperativa. Controparte_2
Concessi i termini di cui all'art. 183 VI° com. c.p.c. , all'udienza del 07.10.2022 il Giudice ammetteva la prova testimoniali articolata da parte attrice limitatamente al teste Tes_1
All'udienza del 06.05.2024, parte attrice dichiarava la morte del teste, chiedendo
[...] dunque l'ammissione di CTU tecnica, a cui si opponeva parte convenuta.
Il Tribunale, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 06.05.2024, non ammetteva la CTU formulando proposta conciliativa, e rinviando per l'accettazione.
All'udienza del 02.05.2025, stante l'indisponibilità della parte convenuta ad accettare la proposta giudiziale, il Tribunale rinviava la causa all'udienza del 11.07.2025 per
Pagina 3 di 7 discussione orale ex art. 281 sexies cpc con termine per note conclusive fino a 10 giorni prima.

2.Merito della lite.
In punto di diritto non pare superfluo richiamare, anche ai fini dell'inquadramento giuridico della fattispecie, il recente orientamento della Suprema Corte, pronunciatasi su un caso simile a quello de quo- ove la difformità riscontrata afferiva però all'assenza di certificato di abitabilità- che esprime un principio di carattere generale, secondo cui “tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa” (cass. 23604/23).
Ne deriva che, in tale ambito, deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate, allo scopo di diversificare sinergicamente le azioni esperibili: 1) allorchè l'inosservanza delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza si consacri in una difformità non riparabile, è integrata la fattispecie della vendita di aliud pro alio;
2) si ha, invece, vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali, allorchè il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria.
Dunque, la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano, evidentemente esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico-sociale.
Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti in concreto i requisiti richiesti dalla legge per ottenerla, si tratta comunque di un inadempimento per inesattezza giuridica della prestazione, benchè in concreto esso sia di scarsa importanza, sicchè in simile evenienza può essere proposta domanda di esatto adempimento, ovvero sussistono altresì gli estremi per ottenere il risarcimento dei danni, conseguenti al mancato rilascio, purchè l'an, il quomodo e il quantum di detto nocumento siano dimostrati.
Nel caso di specie, l'attore dolendosi del fatto che, nonostante l'acquirente avesse garantito che “all'immobile non erano state apportate modifiche successive soggette al rilascio di licenza o concessione edilizia o autorizzazione e che, comunque, le eventuali spese sarebbero state a carico dei venditori” e che all'art. 5 “la parte venditrice garantisce …la inesistenza di pesi, vincoli…”, il cespite al momento della consegna presentava difformità
Pagina 4 di 7 sanabili non rese note nonché era gravato da debiti non onerati dalla Cooperativa, sicchè chiede il risarcimento dei danni derivanti dai i costi per l'ottenimento della sanatoria ed
“ulteriori debiti”, i quali sono stati sostenuti dalla sorella terza acquirente (che ha poi esercitato rivalsa sul fratello).
Cosicché la fattispecie, va ricondotta- per quanto concerne i costi di sanatoria- nell'ambito dell'art. 1494c.c. posto che la cosa non possedeva (in tesi) tutti i requisiti ad essa inerenti secondo il contenuto del contratto, che hanno concorso a determinarne il prezzo.
Tale azione rientrando nell'ambito dei rimedi riconosciuti all'acquirente e considerato che i termini di decadenza e di prescrizione previsti dall'art. 1495c.c. riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per i vizi o la mancanza di qualità della cosa venduta (Cass.
14.6.1972 n. 1874; Cass.

6.6.1977 n. 2322; Cass. 13.3.1980 n. 1696), la stessa è soggetta alla osservanza dei termini di decadenza e di prescrizione previsti dall'art. 1495C.C., applicabili anche allorché il compratore chiede soltanto il risarcimento del danno, come nella specie.
Così qualificata la domanda va detto che, nel caso di vizi non apparenti - ossia di vizi occulti o comunque non rilevabili attraverso un sommario esame della cosa - il termine decorre dalla loro scoperta, che si verifica nel momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva circa l'esistenza dei vizi ( C. 22107/2015; C. 8183/2002; C.
11452/2000; C. 6735/2000; C. 7541/1995; C. 1082/1995; C. 7202/1994; C.
4116/1990).
Nel caso di specie, l'attore deduce quanto segue “Senonchè, nel 2016, a seguito di partecipazione alla procedura condominiale per ottenere il rilascio del certificato di abitabilità per ciascun appartamento, la IG.ra veniva a conoscenza della Parte_1 mancanza di autorizzazione in sanatoria relativamente ad alcuni lavori effettuati in periodo precedente. Solo in questo momento anche il fratello scopriva l'esistenza di opere insistenti sull'immobile dei coniugi che necessitavano di essere sanate ancor prima del suo CP_1 acquisto. Il sopralluogo veniva effettuato dai tecnici incaricati dall'amministrazione condominiale che riscontravano opere abusive nella zona del salone e della cucina. Per la definizione della procedura di sanatoria, alla IG.ra , veniva richiesta, Parte_2 complessivamente, la somma di € 1535,30 comprendenti l'onorario dovuto all'architetto incaricato per l'esecuzione della procedura, pari a € 705,36 (All.4).”
Posto dunque che la scoperta dei vizi è avvenuta nell'anno 2016, mentre l'atto di citazione in giudizio risulta notificato in data 14.12.2020, a distanza di quattro anni circa dalla scoperta, il termine trascorso il quale si verifica la prescrizione può dirsi decorso.
L'accoglimento dell'eccezione di prescrizione determina il rigetto della domanda di risarcimento del danno proposta dall'attore in relazione a tale importo di € 1535,30 e
Pagina 5 di 7 l'assorbimento delle altre questioni dedotte dalle parti, rendendo superflua la pronuncia in ordine alle stesse.
Quanto invece all'importo di pagamento di € 926,88 “derivante una procedura espropriativa per la realizzazione del programma costruttivo in località Bonagia redatto dalla Cooperativa Piano Verde che, per mezzo di convenzioni stipulate tra il 1978 ed il
1980”, il Tribunale rileva e osserva quanto segue.
Nella specie trattasi, come specificato nella nota del Comune in atti prot. 43937 del
17.1.2018, di “oneri che seguono le vicende della circolazione giuridica degli immobili, e quindi ricadono sugli attuali assegnatari degli immobili anche se non soci originari: oneri relativi alla richiesta di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà ai sensi della L. 448/1998, oneri per eliminare i vincoli gravanti sugli immobili previsti in convenzione (vendita, locazione, ecc ), per i quali è tuttavia necessario avere preliminariente pagato i maggiori oneri espropriativi”.
Va sul punto osservato, mentre nell'obbligazione propter rem, il riferimento al bene rileva esclusivamente ai fini dell'individuazione del debitore, all'opposto, negli oneri reali, il vincolo grava direttamente sul bene e il soggetto che lo adopera si ritrova obbligato per il suo semplice utilizzo. In questo secondo caso, proprio perché l'obbligo grava sulla res, in ipotesi di alienazione, è il nuovo proprietario a rispondere anche degli oneri pregressi, atteso il vincolo impresso sul bene.
Ne deriva che l'attore difetta sul punto di legittimazione attiva.
Stante l'esito del giudizio non sussistono i presupposti per la chiesta condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.

3.Spese di lite.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo. Va inoltre tenuto conto del fatto che l'avvocato di parte convenuta difende due parti (art. 4 co2 dm 55/14)
e che la prestazione professionale nei confronti di queste non ha comportato l'esame di specifiche e distinte questioni di fatto e di diritto (art. 4 co. 4 dm 55/14).

P.Q.M.

Il Tribunale di Termini Imerese, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
definitivamente pronunciando;

- rigetta le domande proposte dall'attore;
- condanna parte attrice a rifondere nei confronti dei convenuti le spese di lite che si liquidano in € 2.489,50 per onorari, oltre CPA, spese generali e IVA come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Termini Imerese il 11/07/2025
Pagina 6 di 7 Il Giudice
Francesca Incandela
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dott. ssa Francesca Incandela in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009 n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/02/2010 n.
24 e del decreto legislativo 7/3/2005 n. 82 e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011 n. 44
1 n. 44
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