N. R.G. 2766/2022 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISTOIA
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Filippo Fontani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 2766/2022 promossa da:
, nato il [...] a [...], residente in [...], Parte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Antonio Muzzi (C.F. ), con studio in C.F._1
Pontedera (PI), via I Maggio n. 44, PEC: Email_1
-Ricorrente Opponente-
CONTRO
, nata a [...] il [...], residente in [...], CP_1 rappresentata e difesa dagli Avv.ti Gabrio Bagnoli (C.F. ) e Silvia Crestini C.F._2
(C.F. ), con studio in Fucecchio (FI), Piazza dei Seccatoi n. 10, PEC: C.F._3
– Email_2 Email_3
- Convenuta Opposta -
Udienza di discussione del 17/7/2025
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., il sig. ha proposto opposizione avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 853/2022, emesso dal Tribunale di Pistoia, con cui gli era stato ingiunto il pagamento della somma complessiva di € 1.333,50 in favore della sig.ra a titolo di due mensilità CP_1 di canone non corrisposte (aprile e maggio 2022), di penale per ritardata riconsegna dell'immobile e di quota dell'imposta di Registro per l'anticipato recesso. Il ricorrente ha contestato la fondatezza della pretesa monitoria, deducendo l'insussistenza del credito e, in via riconvenzionale, ha chiesto la condanna della convenuta al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti durante il rapporto locatizio, quantificati in complessivi € 17.600,00, oltre interessi e rivalutazione.
In particolare, ha lamentato la presenza di gravi fenomeni di muffa e umidità nell'immobile locato, che avrebbero compromesso la salubrità dell'ambiente, arrecando danni alla salute del figlio Per_1
e deterioramento di alcuni indumenti personali nonché danni non patrimoniali;
ha inoltre indicato danni patrimoniali consistiti nel mancato rimborso di quanto speso per l'acquisto di un nuovo forno e di un nuovo box doccia.
Pag. 1 a 7 I danni allegati possono così sintetizzarsi: euro 1.000,00 oltre gli interessi maturati, a titolo di restituzione del deposito cauzionale versato al momento della stipula della locazione;
euro 600,00 a titolo di rimborso del pagamento di un nuovo forno (euro 250,00) e di un nuovo box doccia (euro 350,00); entrambi sostituiti;
euro 1.000,00 per danni agli indumenti riportati dall'intera famiglia a causa dell'umidità presente nell'immobile; euro 10.000,00 per il disagio nell'essere stato ingiustamente “sorpreso a distanza di alcuni mesi dall'inizio della locazione, a dover abitare in un ambiente malsano e viziato da una diffusa umidità” ed anche “per i problemi alla salute subiti personalmente e dai figli, soprattutto il figlio;
euro 5.000,00 a titolo di danno non Per_1 patrimoniale.
Sulla base di tali assunti ha precisato nel merito le seguenti conclusioni:
“affinché il Giudice del Tribunale adito (…) , voglia : - in via principale e nel merito, revocare e/o annullare e/o dichiarare nullo e/o di nessun effetto il decreto ingiuntivo opposto, in quanto il denegato credito con esso fatto valere è inammissibile e/o infondato in fatto ed in diritto e sfornito di prova e/o, conseguentemente all'accertamento di cui ai fatti in narrativa, non dovuto e/o estinto per compensazione con il maggior credito spettante al Sig. nei confronti della Sig.ra Parte_1
per le causali di cui in narrativa;
- in via riconvenzionale, accertare e dichiarare CP_1 gli inadempimenti contrattuali nonché la responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale della Sig.ra nella causazione dei danni tutti lamentati dal Sig. e di cui alla CP_1 Parte_1 narrativa del ricorso;
- conseguentemente condannare la medesima Sig.ra al CP_1 risarcimento dei danni tutti cagionati al Sig. , quantificati in euro 1.000,00 a titolo di Parte_1 restituzione del deposito cauzionale;
euro 600,00 a titolo di rimborso del costo delle migliorie lasciate nell'immobile; euro 1.000,00 a titolo di risarcimento per la perdita di beni ed indumenti per come indicati nella narrativa;
euro 10.000,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale per la perdita economica – restituzione in percentuale canone pagato nel corso della locazione;
euro 5.000,00 a titolo di danno non patrimoniale. Il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria e salva la somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa, anche in esito ad espletanda C.T.U. tecnica e medico legale, fin d'ora richiesta in caso di contestazione, o che sarà ritenuta equa
o di giustizia. - con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio”.
La convenuta si è costituita in giudizio, contestando integralmente le deduzioni CP_1 avversarie e proponendo a sua volta domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni arrecati all'immobile e agli arredi durante la locazione, quantificati in € 3.365,24 al lordo del deposito cauzionale già trattenuto;
con un residuo richiesto di € 2.365,24. La convenuta ha dedotto che l'immobile era stato consegnato in perfette condizioni, come da contratto e da dichiarazioni sottoscritte dal conduttore e che i danni lamentati erano frutto di incuria e cattiva gestione da parte del conduttore e della sua famiglia.
Ha inoltre prodotto documentazione fotografica e fatture comprovanti lo stato dell'immobile prima e dopo la locazione, nonché prove testimoniali a sostegno della propria ricostruzione difensiva.
Sulla base di tale allegazioni ha concluso, nel merito, come segue:
“ (…) Respingere l'opposizione svolta dal ricorrente opponente in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, confermare il D.I. opposto;
nonché, rigettare la spiegata domanda riconvenzionale avversaria in quanto infondata in fatto ed in diritto per le
Pag. 2 a 7 motivazioni di cui in narrativa;
- IN VIA RICONVENZIONALE accertare gli inadempimenti contrattuali dell'opponente nella causazione dei danni subiti dall'opposta come indicati e quantificati in narrativa e, conseguentemente, condannare al pagamento in favore della Parte_1 convenuta opposta, a titolo di risarcimento, la somma di € 2.365,24 al netto del deposito cauzionale, oltre interessi legali dal dovuto al saldo, o la diversa somma ritenuta di giustizia determinata ai sensi dell'art. 1226 c.c. e/o mediante espletanda CTU.- In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite”.
L'opponente a fronte della prova sulla genesi del credito ingiunto non ha fornito alcuna prova di fatti estintivi, impeditive e /o modificativi del credito ingiunto, preferendo, con la memoria del 24.3.2023, concentrarsi sulle condizioni dell'immobile e sulle cause del deterioramento degli arredi, a suo dire imputabili a difetti del bene e sui danni, quindi, subiti.
In corso di causa le parti hanno vanamente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione.
Il giudice con ordinanza del 28/09/2023 ha rigettato l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo e ha ammesso le sole prove testimoniali richieste dalla convenuta, ritenendo inammissibili quelle del ricorrente in quanto in contrasto con le dichiarazioni contrattuali rese al momento della stipula ovvero quelle di ben conoscere l'immobile oggetto di locazione;
quelle sulle buone condizioni degli arredi che lo componevano;
quelle sull'assenza di difetti che ne potessero ridurre la godibilità.
All'udienza dell'17 luglio 2025, le parti hanno precisato le conclusioni, anche in via istruttoria, rinviando integralmente agli atti difensivi depositati e la causa è stata trattenuta in decisione.


1. Sulla fondatezza dell'opposizione al decreto ingiuntivo
L'opposizione proposta dal sig. si fonda sulla contestazione della debenza delle somme Parte_1 ingiunte con il decreto n. 853/2022, pari a € 1.333,50, comprensive di due mensilità di canone (aprile e maggio 2022), penale per ritardata riconsegna e quota dell'imposta di registro per il recesso anticipato. Dalla documentazione in atti risulta che il contratto di locazione prevedeva un canone mensile di € 500,00 ed una penale di € 50,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna (art. 13); l'obbligo di contribuire al 50% delle spese di recesso anticipato. Il rilascio dell'immobile è avvenuto il 31/05/2022, con sei giorni di ritardo rispetto alla scadenza del preavviso (24/05/2022): fatto non contestato. D'altra parte alcuna prova di un accordo delle parti di proroga del termine è stata fornita dall'opponente cui competeva l'onere della prova di fatti estintivi e/o modificativi secondo il regime imposto dall'art. 2697 c.c..
Pertanto, la pretesa monitoria risulta fondata e documentata e l'opposizione sul punto deve essere rigettata.


2. Sulla domanda riconvenzionale del ricorrente
Il sig. ha chiesto il risarcimento di danni patrimoniali e non patrimoniali per un totale di € Pt_1
17.600,00 riconducendo la causa degli stessi alla presenza di muffe e di umidità all'interno dell'immobile condotto in locazione e alla scarsa qualità degli arredi e degli accessori in dotazione al bene. Tuttavia, le prove documentali e testimoniali acquisite nel corso del processo, non consentono di ritenere dimostrata la responsabilità della locatrice. In particolare:
Pag. 3 a 7 - Il contratto di locazione, sottoscritto dal ricorrente, contiene dichiarazioni espresse circa il buono stato dell'immobile e degli arredi, nonché l'obbligo di restituzione nelle medesime condizioni.
- Le foto prodotte dalla convenuta mostrano lo stato dell'immobile al momento della consegna e del rilascio evidenziando un deterioramento anomalo degli arredi: danneggiamenti e sfondamenti dei mobili e degli infissi risultano più eloquenti di ogni altro dato e dimostrano la grande incuria con cui il conduttore ha gestito gli arredi contenuti all'interno dell'immobile.
- Le testimonianze rese dai sigg. e hanno confermato la presenza di Testimone_1 Testimone_2 danni rilevanti. All'udienza del 26.3.2024 hanno sostanzialmente confermato la versione della parte opposta precisando come l'arredo in dotazione all'abitazione fosse stato comparato dalla convenuta nell'anno 2013 e come le foto versate in atti ritraessero l'appartamento quando venne consegnato all'opponente. Allo stesso modo i testimoni hanno confermato il degrado presente nell'appartamento al momento del rilascio ed il danneggiamento degli arredi.
In particolare il teste ha riferito come i mobili raffigurati nelle fotografie prima Testimone_1 dell'inizio della locazione fossero “..danneggiati come si vede nelle foto che raffigurano l'armadio con gli sportelli sfondati, il letto rotto e la rete spaccata, con gli attacchi del letto spezzati. Dalle foto si vedono gli infissi, scorticati, con le guarnizioni rotte;
preciso che prima di consegnare l'appartamento erano stati rifatti alla fine del 2013 ed erano nuovi. Si vede poi nelle foto il forno bruciato. Aggiungo che l'armadio della camera da letto era sfondato sulla parte posteriore..”.
I testi hanno, altresì, confermato lo smaltimento della mobilia;
l'effettuazione, al momento della riconsegna dell'appartamento, di lavori di risanamento, di imbiancatura e di riparazione di infissi;
l'acquisto di nuove sedie, di un divano ed altri arredi come quelli che componevano la cucina.
L'eccezione di inattendibilità delle testimonianze sollevate dalla parte ricorrente risulta infondata e non vi è prova agli atti di un interesse concreto ed attuale alla partecipazione dei testi alla causa secondo i consolidati orientamenti di legittimità secondo cui l'interesse che, ai sensi dell'art. 246 c.p.c., determina l'incapacità a testimoniare “…è solo quello giuridico, personale, concreto ed attuale che comporta o una legittimazione principale a proporre l'azione ovvero una legittimazione secondaria ad intervenire in un giudizio già proposto da altri cointeressati;
non rileva, quindi, l'interesse di mero fatto che un testimone può avere a che venga decisa in un certo modo la controversia in cui depone, pendente fra altre parti” (cfr. Cass. Civ. 26044/2023 Ord.; 21418/2015 sentenza).
Le testimonianze rese sono precise, puntuali, circostanziate e corroborate dalle produzioni documentali. La deduzione della parte ricorrente circa il ruolo di “locatore reale” assunto nella vicenda dal in luogo cioè della è rimasta senza il necessario riscontro Testimone_1 CP_1 istruttorio e non può che ritenersi infondata.
- Le contestazioni del ricorrente sono state formalizzate solo al termine del rapporto locatizio: il Sig. risulta avere abitato nell'appartamento fino al 31/5/2022 vale a dire per circa 6 anni, di cui Pt_1 soltanto una minima parte vissuti sotto l'emergenza sanitaria “Covid”, senza che vi sia traccia di alcuna contestazione mossa sull'asserita insalubrità dei locali;
sull'inadeguatezza degli arredi;
sulla presenza di infiltrazioni ecc.
Pag. 4 a 7 Il contratto ha avuto termine a seguito della disdetta del 18/11/2021 con cui il conduttore si è limitato a comunicare la propria volontà di recedere anticipatamente dal contratto con preavviso di legge di sei mesi, senza alcuna contestazione specifica degli inadempimenti contrattuali del locatore e/o formulare richieste di risarcimento per danni subiti a causa delle cattive condizioni dell'appartamento.
Nell stessa disdetta il conduttore prese posizione in ordine alle contestazioni mosse dalla locatrice e nella parte finale ebbe a segnalare, sì, la presenza di muffe con il seguente paragrafo:
“ Con la presente mi corre l'obbligo di rilevare e contestare come l'appartamento come da Voi concessomi in locazione, per come da me sempre contestato, non risulti adeguato alle necessità di una famiglia per la presenza di muffe ovunque e pericolo di malattie. Le muffe, come sa, non sono riuscito a toglierle anche dando la tinta che lei mi ha proposto né le continue pulizie con prodotti Part adatti. Sul punto mi riservo di avvisare l per fare i controlli sulla abitabilità anche in questo caso con riserva di ogni azione a tutela della mia famiglia..”.
L'accertamento della presenza di umidità piuttosto che di muffe non venne poi perseguito;
né furono avvisate le competenti Autorità per i necessari controlli. Il ricorrente avrebbe potuto introdurre anche un accertamento tecnico preventivo volto a “fotografare” la “situazione dell'appartamento” e ad individuare le cause del fenomeno lamentato.
L'inserimento del paragrafo sopra richiamato nella missiva richiamata, rimase “lettera morta”. Soltanto con la lettera del 21/6/2022, successiva al rilascio dell'immobile, per il tramite del proprio difensore, l'Opponente fece, per la prima volta, riferimento ad una riduzione della godibilità dell'immobile e conseguente danno alla salute del figlio;
entrambi riconducibili alle cattive condizioni dell'appartamento e alla presenza di muffe e di umidità.
Ma alcuna prova, in questa sede, è stata fornita sul nesso causale tra le condizioni dell'immobile e la presenza della muffa e/o delle infiltrazioni;
sul nesso causale tra la presenza delle muffe ove imputabili alla costruzione ed i danni alla salute del figlio del ricorrente.
Non sono stati prodotti documenti idonei a quantificare i danni patrimoniali lamentati (es. ricevute, fatture, perizie). Anche la domanda di ripetizione di quanto speso per l'acquisto del forno piuttosto che del nuovo box doccia è risultata priva di sostegno probatorio.
D'altra parte nel contratto di locazione per cui è lite si legge nella premessa:
“L'immobile viene locato completamente arredato ed in perfette condizioni locative e, al termine della locazione, l'immobile dovrà essere restituito nelle medesime condizioni in cui è stato consegnato”; nell'articolo 15) : “Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata in buono stato locativo ed adatta all'uso convenuto… Il conduttore si obbliga a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno”.
Il contenuto delle previsioni negoziali sottoscritte dalle parti non lasciano adito a dubbi interpretativi e a valutazioni difformi: il bene concesso in locazione era in buone condizioni e completamente arredato. La presenza di muffe e/o di infiltrazioni è da escludere al momento della sottoscrizione della locazione e stando al precipitato probatorio della lite, tale presenza, durante la lunga durata del rapporto locativo, non è mai stata segnalata e/o denunciata alla parte locatrice.
Pag. 5 a 7 A fronte di un quadro sanitario compromesso e grave, quale quello descritto dal ricorrente, non vi è mai stato alcun intervento, non solo volto ad accertarne le cause, ma anche volto ad ottenere dalla locatrice i necessari interventi di ripristino o ad agire in sua vece secondo le previsioni dell'art. 1577 c.c.
Le prove testimoniali a controprova dedotte dal ricorrente non hanno permesso di scardinare la tesi difensiva della locatrice posto che il teste è stato ritenuto incapace a testimoniare;
la Tes_3 teste è stata, invece, rinunciata dall'opponente. Testimone_4
Le prove testimoniali dedotte a prova diretta, nella misura in cui dirette a provare fatti diversi rispetto al regolamento contrattuale pattuito tra le parti, sono state ritenute inammissibili ex art.2722 c.c.
La domanda riconvenzionale del ricorrente deve pertanto essere rigettata in quanto destituita di fondamento.


3. Sulla domanda riconvenzionale della convenuta
La sig.ra ha chiesto il risarcimento dei danni arrecati all'immobile e agli arredi durante CP_1 la locazione, per un importo complessivo di € 3.365,24, al netto del deposito cauzionale (€ 1.000,00), per un residuo di € 2.365,24.
La convenuta ha prodotto:
- Fatture per lavori di imbiancatura, ripristino infissi e acquisto di nuovi arredi (cfr. doc.17 parte convenuta);
- Documentazione fotografica dello stato dell'immobile al momento della riconsegna;

- Testimonianze che confermano il deterioramento degli arredi e la necessità di smaltimento degli stessi e gli acquisti dei nuovi arredi e la spesa per i ripristini (doc. 17 citato).
Tali elementi risultano idonei a dimostrare la sussistenza del danno e la sua quantificazione.
D'altro lato il ricorrente non ha fornito prova contraria sufficiente a escludere la propria responsabilità nella conduzione dell'immobile né l'eccezion sulla inammissibilità della domanda riconvenzionale della convenuta appare fondata, posto che le parti controvertono sul medesimo titolo negoziale e su fatti originati dal medesimo rapporto obbligatorio e sulla violazione degli obblighi principali che competevano a ciascuna di loro: quelle dell'articolo 1587 c.c. per il conduttore;
quelle dell'articolo 1575 c.c. per il locatore.
La domanda riconvenzionale della convenuta deve pertanto essere accolta nei limiti della somma richiesta.


4. Sulle spese processuali.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta dei D.M. 55/14, 37/18 e 147/22, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva effettivamente compiuta.
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P.Q.M.

Il Tribunale di Pistoia, definitivamente pronunciando nel giudizio numero 2766/2022 RG, così dispone:

1. Rigetta l'opposizione proposta dal sig. avverso il decreto ingiuntivo n. 853/2022, che Parte_1 conferma integralmente;

2. Rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal sig. ; Parte_1

3. Accoglie la domanda riconvenzionale proposta dalla sig.ra e, per l'effetto, CP_1 condanna il sig. al pagamento in favore della convenuta della somma di € 2.365,24, Parte_1 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

4. Condanna il sig. alla rifusione delle spese di lite in favore della sig.ra Parte_1 CP_1 che liquida in € 919,00 per la fase di studio;
euro 777,00 per la fase introduttiva;
euro 1.680,00 per la fase istruttoria;
euro 1.500,00 per la fase decisoria oltre spese generali, IVA (se dovuta) e CPA come per legge oltre euro 98.00 per esborsi.
Così deciso in Pistoia, all'udienza del 17/7/2025 Il Giudice
Dott. Filippo Fontani

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