N. R.G. 1765/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1765/2023 tra

Pt_1
ATTORE
e

CP_1
[...]

CP_2
CONVENUTI

Oggi 21 maggio 2025 ad ore 9,00 innanzi al dott. Elena Amadei, sono comparsi:
Per L'H SRL l'avv. MARCHEI LORENO Per l'avv. Simona Pagnini in sostituzione dell'Avv. BARBIANI STEFANO CP_1 per le altre parti nessuno compare
Preliminarmente il Giudice dà atto di quanto segue:
La presente udienza viene tenuta con modalità da remoto ai sensi degli artt. art 127 3° comma 127 bis cpc e 196 duodecies disp. Attuaz. Cpc mediante collegamento effettuato tramite il programma
Microsoft Teams;

- Con decreto del 9.4.25 sono state comunicati ai procuratori delle parti: giorno, ora e modalità di collegamento per la partecipazione alla presente udienza;

- Il giudice ai sensi dell'art 196 duodecies disp. Attuaz. Cpc 96
- ha provveduto all'identificazione dei Procuratori delle parti mediante esibizione del tesserino di iscrizione all'Ordine degli Avvocati
- L'identità delle parti se presenti, come da protocollo di cui al provvedimento n. 12/2020 del
Presidente del Tribunale, è stata attestata dai Procuratori delle parti medesime;

- Le parti hanno dichiarato al giudice di essere liberamente comparse in udienza mediante collegamento da remoto;

pagina 1 di 10 - Tutti i presenti si impegnano a mantenere attiva la funzione video per tutta la durata dell'udienza. Agli stessi è vietata la registrazione dell'udienza in ogni forma anche parziale.
L'udienza viene tenuta con modalità idonee a salvaguardare il contraddittorio e ad assicurare l'effettiva partecipazione delle parti
Ciò premesso, il Giudice invita i Procuratori delle parti a dedurre.
L'Avv. Marchei si riporta agli atti contesta quanto ex adverso dedotto e insiste nella istanza di ammissione di CTU riportandosi alle conclusioni di cui alle note depositate. L'Avv. Pagnini precisa le conclusioni come da note conclusive del 7.5.25 a cui si riporta integralmente.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia trattiene la causa in decisione a ex art. 281 sexies
c.p.c. dandone lettura al termine dell'udienza.
Il Giudice
dott. Elena Amadei
Alle ore 18,58 il Giudice procede alla lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione dando atto che al momento della lettura nessuna delle parti è presente.
Il Giudice
dott. Elena Amadei
pagina 2 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Amadei ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1765/2023 promossa da:
L' (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MARCHEI LORENO elettivamente Pt_1 P.IVA_1 domiciliato in via Melozzo da Forlì 8 47921 Rimini ITALIA presso il difensore avv. MARCHEI
LORENO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BARBIANI STEFANO CP_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliato in VIA CARLO PISACANE 5 47900 RIMINI presso il difensore avv.
BARBIANI STEFANO
(C.F. ), (C.F. ), CP_1 P.IVA_3 CP_2 P.IVA_4
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato la società l'H srl introduceva il presente giudizio di merito nell'ambito del procedimento di opposizione all'esecuzione originariamente promosso dalla medesima nei confronti di Parte_2
convenendo in giudizio avanti all'intestato Tribunale queste ultime
[...] società e rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Rimini, contrariis reiectis, premessa ogni declaratoria di rito e di merito: - revocare l'ordine di liberazione anticipata del bene pignorato ex art. 560 c.p.c. emesso dal Tribunale di Rimini in data 04.11.2022, nonché ogni conseguente atto o provvedimento emesso dal Giudice dell'Esecuzione o dai soggetti dallo stesso delegati, disponendo apposito ordine di riconsegna, a favore della società dell'immobile sito Parte_1
in Riccione (RN), Via Parini n. 8, distinto al Cat. Fabbricati di detto Comune al fg. 11, part. 128, sub.
pagina 3 di 10 1, cat. D/2; - accertare e dichiarare il diritto della società attrice ad ottenere la detenzione Parte_1 dell'immobile per cui è causa, alle condizioni e sino alla scadenza naturale del contratto di locazione sottoscritto in data 05.11.2018 e registrato in Rimini il 20.11.2018; accertare e dichiarare che
[...]
alla luce del mancato godimento della struttura condotta a far data dal 02.03.2023, ha subito Pt_1
danni, con conseguente condanna della , e per essa la mandataria in Parte_2 CP_1
persona del suo legale rappresentante p.t., al risarcimento a favore della società attrice, danni che si indicano nella misura di € 250.000,00 o in quella diversa cifra, maggiore o minore, da determinarsi in corso di causa a mezzo di espletanda CTU. Vittoria di spese e compensi del giudizio.”
Esponeva parte attrice che con atto di pignoramento immobiliare avverso la Parte_2
iscritto al RGE n. 101/2020 di codesto Tribunale, tra gli altri beni, veniva sottoposta ad
[...] esecuzione forzata la proprietà dell'immobile a destinazione alberghiera sito in Riccione (RN), Via
Parini n. 8, distinto al Cat. Fabbricati di detto Comune al fg. 11, part. 128, sub. 1, cat. D/2, cons. mq.
905, r.c. € 7.240,00.
Nella stima del bene, identificato quale “Lotto 1” del compendio staggito, risultava puntualmente indicato che, in forza di contratto di locazione del 05.11.2018, registrato in Rimini il 20.11.2018 al n.
10153 serie 3T, l'immobile era stato concesso in locazione alla società per la durata di anni Parte_1
nove tacitamente rinnovabili, con esclusione del diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 29 L.
392/28.
Il contratto risultava dunque opponibile alla procedura esecutiva, come indicato nell'avviso di vendita del delegato Notaio Persona_1
All'udienza del 20.05.2022 il G.E. disponeva la vendita dei lotti 1 e 2, mentre rinviava alla successiva udienza del 4.11.2022 “quanto al lotto 3”, rispetto al quale la società era del tutto estranea. Parte_1
Dall'esame del fascicolo dell'esecuzione la società odierna attrice si era avveduta che, a seguito di istanza depositata dalla creditrice procedente (mandataria di ) in data CP_1 Parte_2
14.10.2022, alla predetta udienza del 04.11.2022, come detto fissata in ordine alla vendita del lotto 3, senza integrare il contraddittorio e procedere ad alcuna verifica, anche di carattere sommario, il Giudice dell'Esecuzione aveva “ritenuto che il canone della locazione del lotto 1 risulti all'evidenza di carattere vile, visto l'art. 560 cpc, dispone procedersi alla liberazione dell'immobile di cui al lotto con diretta attuazione da parte del custode”.
In tale istanza, senza allegazioni probatorie, richiamando l'arresto della Suprema Corte CP_1
n. 9877 del 28.03.2022, si era limitata apoditticamente ad assumere che, tenuto conto del valore dell'immobile staggito, stimato dall'Arch. in € 2.730.000,00, il canone di locazione di € Per_2
40.000,00 annui risultava vile, sussistendo a suo dire, ai sensi dell'art. 2923 co. 3 c.c., un divario pagina 4 di 10 maggiore di un terzo rispetto a quello di mercato che avrebbe reso il contratto di locazione non opponibile alla procedura esecutiva.
In assenza di alcuna notifica alla conduttrice nel contesto di un'udienza fissata per la vendita Parte_1
del lotto 3, e soprattutto senza acquisizione di alcun parere e stima di carattere tecnico sul preteso carattere vile del canone di locazione di € 40.000,00 annui, il Giudice dell'Esecuzione si era dunque pronunciato sul lotto 1, rispetto al quale aveva già disposto la vendita all'udienza del 20.05.2022, così accogliendo, proprio a ridosso dell'asta telematica già fissata al 22.11.2022, l'istanza volta ad ottenere la liberazione anticipata del bene pignorato ex art. 560 c.p.c. depositata dalla creditrice procedente in data 14.10.2022.
La società proponeva opposizione avverso il provvedimento del G.E. Parte_1
Con ordinanza del 03.02.2023, notificata il 06.02.2023 il Giudice adito, fissando i termini per l'introduzione della fase di merito al 01.06.2023, definiva la fase interinale dell'opposizione (R.G.E n.
101-3/2020), come segue: “Il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 13.12.2022, ritenuto che il ricorso in opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. del 09.11.2022 con cui si è Parte_1 opposta all'ordine di liberazione del bene pignorato emesso dal Giudice dell'Esecuzione su istanza del creditore procedente ai sensi dell'art. 560 terzo comma c.p.c. sia del tutto inammissibile (non avendo neppure allegato l'opponente di vantare proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati, essendo viceversa detta opponente l'occupante di detti beni), ritenuto che quanto sopra rilevato assorba ogni motivo di opposizione, la quale peraltro continua ad attenere ad asseriti vizi, irregolarità e lacune dell'elaborato peritale che - come chiaramente indicato con provvedimento della scrivente in data 4 novembre u.s. - dovevano essere fatti valere unicamente mediante opposizione ex art. 617 c.p.c. all'ordinanza di vendita emessa dal G.E. che, tuttavia, non è stata impugnata, con conseguente decadenza …. RIGETTA l'istanza di sospensione …”
Avverso tale provvedimento di rigetto dell'istanza di sospensione avanzata da l'odierna Parte_1
attrice proponeva reclamo al collegio ex art. 669 terdecies c.p.c., chiedendone la riforma.
Al contempo introduceva il presente giudizio di merito insistendo per l'accoglimento delle ragioni di opposizione già sollevate in atti, e dunque, per la revoca del provvedimento che, ai sensi dell'art. 560
c.p.c., aveva erroneamente disposto la liberazione anticipata dell'immobile pignorato da parte della conduttrice Parte_1
Deduceva che come rappresentato dall'Arch. nel suo elaborato agli atti il contratto di Persona_3
locazione alberghiera del 5.11.2018 indicava chiaramente come l'insegna “L'H Hotel”, gli arredi e buona parte degli impianti, dei macchinari e dei sistemi tecnologici presenti in loco, risultassero essere di proprietà della società conduttrice come dato atto anche dall'Arch. nella Parte_1 Persona_4
pagina 5 di 10 relazione di stima al G.E. del bene staggito, ragion per cui il riferimento dell'istante alla CP_1 valutazione dell'immobile staggito (€ 2.730.000,00), posto a fondamento della richiesta di liberazione ex art. 560 c.p.c. per asserito “canone vile”, non risultava in alcun modo pertinente ai fini del decidere, ed era stato peraltro smentito dal prezzo di aggiudicazione all'asta del 22.11.2022 (€ 1.810.000,00).
Il c.d. Lotto 1 non era un'azienda alberghiera, ma era costituito semplicemente da un immobile a destinazione alberghiera, privo di insegna, e dei beni e degli impianti descritti dall'Arch. nel Per_3
proprio elaborato.
Inoltre la struttura era pacificamente composta da n. 1 camera singola con bagno, n. 4 camere doppie con bagno, n. 11 Junior Suite, per un totale di 16 camere e 31 posti letto.
Il termine “Luxury suite” era esclusiva conseguenza delle scelte gestionali della società la Parte_1
quale, attraverso particolari arredi ed impiantistica di pregio di sua proprietà, aveva destinato a “Suite” camere che, spogliate del particolare allestimento posto in essere da essa conduttrice, sarebbero state semplici camere triple.
Nella situazione in esame ai fini del decidere, e dunque determinare se il canone di locazione di €
40.000,00 sia vile o meno, era infatti necessario stimare e valutare il canone di mercato della sola componente immobiliare.
Il Geom. aveva stimato, nel caso di specie, un canone di affitto di € 3.850,00 per camera, con CP_3 un valore della componente immobiliare valutabile tra il 60 e l'80%, da considerare al fine di estrapolare il canone di locazione.
Ne derivava che il canone di locazione, rapportato al solo parametro dell'immobile privo dei componenti di proprietà della conduttrice si attestava a circa € 2.700,00 per ogni camera in Parte_1
ragione di anno, valore che, moltiplicato per le 16 camere presenti nella struttura, portava ad un canone di locazione medio di mercato di € 43.200,00, del tutto commisurato a quello di cui al contratto, in alcun modo idoneo ad integrare un divario superiore alla misura del terzo previsto dall'art. 2923 co. 3
c.c., ipotesi applicabile solo in presenza di un canone inferiore ad € 28.000,00.
Aggiugenva che il ridotto lasso temporale tra l'istanza ex art. 560 c.p.c. depositata ex adverso il
14.10.2022 (nonostante la vendita disposta in data 20.05.2022) ed il provvedimento emesso dal G.E. in data 4.11.2022, nel contesto di un'udienza fissata in relazione al solo lotto 3, rispetto al quale l' Pt_1
era estranea, integrava una grave ed oggettiva lesione del diritto di difesa del terzo che, pur munito di titolo opponibile alla procedura, repentinamente e senza contraddittorio aveva subito gli effetti di un provvedimento del tutto erroneo vedendosi giocoforza costretta al rilascio della struttura in data
03.02.2023.
pagina 6 di 10 Precisava che in data 23.11.2022 la società si era Parte_2 aggiudicata l'immobile a destinazione alberghiera, versando il saldo del prezzo per operare il trasferimento in data 20.03.2023.
Rilevava infine che il mancato godimento dell'immobile da parte di stava comportando un Parte_1
grave nocumento della società che, a fronte di importanti investimenti approntati per allestire un'azienda alberghiera di pregio pur munita di un contratto opponibile alla procedura, si era vista improvvisamente privata della possibilità di godere dell'immobile preso in locazione e dunque ammortizzare gli investimenti indicati nella perizia dell'Arch. con danni che, sulla base del Per_3
bilancio 2020 e degli elaborati tecnici versati in atti, si stimavano in non meno di € 250.000,00, da accertarsi a mezzo di espletanda CTU.
Si costituiva in giudizio la sola rilevando quanto al primo motivo di opposizione che Parte_2 la società riproduceva quale motivo di opposizione all'ordine di liberazione del bene Controparte_4
pignorato la medesima censura già formalizzata nell'ambito della precedente opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. e già dichiarata inammissibile dal G.E. con provvedimento del 3 novembre 2022 concernente la erroneità per eccesso della stima peritale del compendio immobiliare effettuata dall'Arch. Persona_4
Evidenziava che l'esperto non l'aveva indicata quale bene facente parte del compendio pignorato ma aveva semplicemente riportato l'insegna dell'albergo a meri fini identificativi dell'immobile oggetto di stima.
Nessun riferimento, inoltre, conteneva la relazione del CTU agli arredi dell'albergo a comprova del fatto che il cespite periziato era unicamente il fabbricato sito in Riccione Via Parini n. 8 e non già
l'azienda alberghiera.
Era risultato corretto e pertinente ai fini del decidere sull'istanza di liberazione ex art. 560, sesto comma, c.p.c. che il G.E. avesse utilizzato quale elemento, tra gli altri, dal quale desumere il carattere vile del canone di locazione l'ingente valore di stima conferito dall'Arch. all'immobile Persona_4 ad uso alberghiero pari ad € 2.730.000,00.
Di converso, non appariva persuasiva la valutazione alternativa prospettata dal consulente di parte
Arch. con la quale si chiedeva di abbattere il valore dell'immobile pignorato sul Persona_3
presupposto che i contraenti avessero pattuito a latere una scrittura privata con la quale veniva ceduta alla società conduttrice per il prezzo di € 168.424,80 la proprietà di beni costituiti da arredi ed impianti.
La predetta scrittura allegata alla consulenza dell'Arch. era priva di data certa e dunque era Per_3 inopponibile alla procedura e non c'era alcuna evidenza documentale che i pagamenti menzionati nella scrittura fossero stati effettivamente eseguiti.
pagina 7 di 10 Quanto al secondo motivo di opposizione evidenziava che il Giudice dell'esecuzione poteva ordinare la liberazione dell'immobile pignorato sulla base di una cognizione sommaria laddove, applicando il criterio conoscitivo di cui all'art. 115, comma 2, c.p.c si fosse avveduto del carattere vile del canone di locazione.
Infine circa la presunta irregolarità formale del provvedimento interinale assunto dal G.E. senza la necessaria partecipazione all'udienza della società conduttrice dell'immobile pignorato costituente il rilevava l'infondatezza dell'eccezione, posto che l'art. 560 c.p.c. non prescrive che l'ordine di Pt_3
liberazione del bene pignorato debba essere preceduto dalla audizione del terzo, né che l'istanza avanzata dal creditore procedente gli venga preventivamente notificata.
Eccepiva infine la inammissibilità della domanda risarcitoria proposta dall'odierna attrice nei confronti di in quanto domanda nuova rispetto a quelle formalizzate con il ricorso in Parte_2 opposizione all'ordine di liberazione del 09.11.2022.
Rassegnava le seguenti conclusioni: “ Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, per le causali di cui in narrativa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, NEL MERITO: rigettare, perché infondata in fatto e diritto e non provata l'opposizione proposta dalla società avverso l'ordine di liberazione del Parte_1
bene pignorato ex art. 560 c.p.c. e con essa la domanda di risarcimento danni proposta nel presente giudizio nei confronti di in quanto inammissibile, infondata e non provata;
Parte_2
condannare la attrice opponente al pagamento delle spese e dei compensi del giudizio, oltre rimborso forfetario spese generali, iva e cpa come da separata nota spese che si allega”.
La causa è stata istruita documentalmente.
In via preliminare deve rilevarsi che parte opponente non può, riformulando la domanda in sede di merito, eludere le censure di inammissibilità in rito, formulate in sede cautelare avverso la medesima domanda.
Né, per altra via, sarebbe possibile introdurre in sede di merito una domanda nuova.
Invero le "eccezioni" sollevate dall'opponente per contrastare il diritto del creditore a procedere ad esecuzione forzata costituiscono causa petendi della domanda proposta con il ricorso in opposizione e sono soggette al regime sostanziale e processuale della domanda;
ne consegue che l'opponente non può mutare la domanda modificando le eccezioni che ne costituiscono il fondamento, nè il giudice può accogliere l'opposizione per motivi che costituiscono un mutamento di quelli espressi nel ricorso introduttivo, ancorchè si tratti di eccezioni rilevabili d'ufficio (cfr. Cass. 7 marzo 2003 n. 3477; ord. 20 gennaio 2011, n. 1328). Ne consegue che, nei giudizi di opposizione all'esecuzione, l'azione svolta dall'opponente all'esecuzione è diretta ad ottenere l'accertamento dell'inesistenza del diritto di procedere all'esecuzione per i motivi dedotti e sulla base di tutti gli elementi ed i fatti allegati ed pagina 8 di 10 esistenti al momento della sua proposizione. L'allegazione di nuovi fatti costitutivi che avrebbero potuto e dovuto essere allegati fin dall'introduzione dell'opposizione si risolve in una mutatio libelli, come tale non consentita dall'art. 183 c.p.c., il quale ammette solo la precisazione o la modificazione della domanda, ma non una domanda nuova (così anche Cass. ord. n. 1328/2011 cit.).
Si tratta di una regola tesa non solo alla tutela dell'interesse di parte, ma anche di quello pubblico al corretto e celere svolgimento del processo, la tardività della domanda deve essere rilevata d'ufficio dal giudice indipendentemente dall'atteggiamento processuale della controparte (cfr. Cass. 27 settembre
2006, n. 20953, citata nella sentenza impugnata, nonchè tutta la giurisprudenza successiva da Cass. 29 novembre 2006, n. 25242 fino, da ultimo, a Cass. 17 giugno 2010, n. 14625).
D'altro canto, la consolidata giurisprudenza di legittimità ha, altresì, precisato che non può trovare ingresso, in sede esecutiva mediante l'opposizione di terzo, un'azione di rivendicazione o di accertamento della proprietà in via principale, posto che lo scopo dell'art. 619 c.p.c. è consentire al giudice di accertare la illegittimità del pignoramento in rapporto al suo oggetto (Cass. 4 novembre 1982
n. 5789; Cass. 15 dicembre 1980 n. 6497; Cass. 26 marzo 1981 n. 1771; Cass. 26 settembre 1970 n.
1710).
Pertanto, ritenuta inammissibile la riformulazione della domanda effettuata da parte opponente, si impone una preliminare pronuncia di rito, con conseguente preclusione di ogni esame nel merito.
Giova, in ogni caso ribadire, quanto all'inammissibilità della domanda, per come originariamente formulata, che l'opposizione si sostanzia in una opposizione ex art. 617 c.p.c., avente ad oggetto una serie di contestazioni alla perizia, meglio riportate nei libelli difensivi.
In ragione di ciò, osserva il giudicante che, come condivisibilmente argomentato dal giudice dell'esecuzione, l'opposizione presentata si rivela inammissibile in quanto tardivamente proposta.
In ogni caso per completezza deve rilevarsi che quanto all'insegna dell'hotel, l'esperto non l'ha indicata quale bene facente parte del compendio pignorato ma ha semplicemente riportato l'insegna dell'albergo a meri fini identificativi dell'immobile oggetto di stima.
Infatti il cespite periziato risulta essere unicamente il fabbricato sito in Riccione Via Parini n. 8 e non già l'azienda alberghiera.
Si ritiene pertanto corretta la valutazione operata dal G.E.
E' infatti ragionevole ritenere anche a lume del notorio (art. 115 comma 2 cpc v. Cass. N. 16243/2005) che un canone di locazione mensile di € 3.333,00 per un immobile ad uso alberghiero quale quello sopra descritto sia da considerarsi vile in ragione di quanto riportato nella perizia circa l'ubicazione le dimensioni le caratteristiche e le condizioni dell'immobile stesso.
pagina 9 di 10 Quanto infine alla eccepita irregolarità formale del provvedimento interinale assunto dal G.E. deve rilevarsi che non vi è un'espressa previsione di legge che imponga che la notificazione dell'ordine di liberazione del bene pignorato debba essere preceduta dalla audizione del terzo, né che l'istanza avanzata dal creditore procedente gli venga preventivamente notificata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano secondo i parametri di cui al D.M. n 55/14 e succ mod avendo a mente valori inferiori a quelli attesa la natura documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Dichiara l'inammissibilità della opposizione.
Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore della parte convenuta, che liquida complessivamente in € 7.052,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
La presente sentenza si intende pubblicata con l'allegazione al verbale di udienza ai sensi e per gli effetti dell'articolo 281 sexies c.p.c.,.
Rimini, 21 maggio 2025
Il Giudice dott. Elena Amadei
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