TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2878/2024
Oggi, 5 marzo 2025, innanzi al Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, sono comparsi: avv.to PASCARELLI MICHELE per il quale si riporta alle Controparte_1 approntate difese e chiede che la causa venga decisa;
avv.to DELLA PORTA MARIO per il quale si riporta alle approntate CP_2 difese e chiede che la causa venga decisa;
in subordine, si riporta alle articolate richieste istruttorie.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordina la discussione orale della causa. All'esito della stessa, dopo essersi ritirato in camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. È verbale.
Il Giudice
dott. Gianluca Di Filippo

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TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 2878/2024 R.G., avente ad oggetto “contratto di locazione”, pendente
TRA
, rappresentato e difeso, come da mandato Controparte_1 allegato all'atto introduttivo, dall'Avv. Michele Pascarelli, presso il cui studio elettivamente domicilia in Nocera Superiore alla Via Kennedy, n. 108;

- RICORRENTE -

E
, rappresentato e difeso, in virtù di procura allegata alla CP_2 comparsa di costituzione, dall'Avv. Mario Della Porta, presso il cui studio elettivamente domicilia in Nocera Superiore alla Via S. Clemente, n. 9;
- RESISTENTE -
All'udienza celebrata in data 5.3.25, i procuratori delle parti costituite hanno concluso come da verbale in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. preliminarmente Controparte_1
esposto:
Co
- che esso istante aveva concesso in locazione per uso diverso all'impresa .
[...]
– con contratto registrato presso il competente ufficio dell'Agenzia Controparte_4
delle Entrate in data 17.7.13 – l'immobile sito in Castel San Giorgio alla Piazza della
Concordia, n. 11, identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 4, particella n. 699,
2 sub 3;
- che i predetti contraenti avevano pattuito un canone di locazione pari ad euro 400,00, “da corrispondersi anticipatamente al giorno 5 di ogni mese”;
- che nello stipulato contratto di locazione, in luogo dell'originaria conduttrice, erano subentrati, dapprima, il sig. e, successivamente, in virtù di contratto di Parte_1 cessione di ramo d'azienda, il sig. ; CP_2
- che il sig. aveva omesso di versare il pagamento dei canoni inerenti alle mensilità di CP_2 maggio e giugno dell'anno 2024, in tal guisa maturando una morosità di euro 800,00;
- che “anche in base all'art. 3 del contratto di locazione […] è stabilito che la parte conduttrice è costituita automaticamente in mora in caso di mancato pagamento anche di una sola rata del canone”;
ha convenuto in giudizio il sig. per sentir convalidare l'intimato sfratto per CP_2
morosità, nonché per sentir ingiungere il pagamento dei canoni scaduti e di quelli “che medio tempore scadranno, oltre interessi legali”. A suffragio delle avanzate domande, parte intimante ha dedotto, da un lato, che il conduttore avrebbe omesso di versare i canoni inerenti alle mensilità di maggio e giugno dell'anno 2024; dall'altro, che i paciscenti avrebbero espressamente previsto, all'art. 3 dello stipulato contratto di locazione, “che la parte conduttrice è costituita automaticamente in mora in caso di mancato pagamento anche di una sola rata del canone”.
Con comparsa di risposta all'uopo depositata, il sig. si è opposto all'invocata CP_2 convalida. A fondamento dell'avanzata pretesa, la difesa del predetto conduttore – premesso che questi, “assentatosi per un breve periodo per ragioni familiari dal Comune di Castel San Giorgio, appena rientrato in loco nella prima decade di giugno 2024” si sarebbe “immediatamente recato presso l'abitazione del al fine di corrispondere pro manibus le somme corrispondenti CP_1
ai canoni di maggio e giugno 2024, ricevendo un inaspettato quanto pretestuoso rifiuto all'incameramento degli importi de quibus” – ha dedotto che nel caso in esame la protratta tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine pattuito avrebbe reso “inoperante la clausola risolutiva espressa prevista”. In particolare, la difesa del conduttore ha evidenziato che
“dal settembre dell'anno 2022 ovvero dal periodo di subentro del sig. nella gestione CP_2 dell'attività commerciale, quantomeno per quattro distinti periodi, senza che il locatore giammai abbia opposto contestazioni”, il conduttore avrebbe versato in unica soluzione le somme corrispondenti a più canoni locatizi: ancor più segnatamente, ha dato atto che in data 11.06.23
3 sarebbero stati versati i canoni di maggio e giugno 2023; in data 21.08.23 i canoni di luglio ed agosto 2023; in data 27.12.23 i canoni di dicembre e gennaio 2023; in data 06.04.24 i canoni di febbraio, marzo ed aprile 2024.
All'udienza celebrata in data 25.7.24, il procuratore del conduttore ha offerto banco iudicis un assegno circolare avente ad oggetto l'importo di euro 1.615,99, con causale “pagamento dei canoni di maggio, giugno, luglio e spese legali”, trattenuto dalla controparte “a titolo di corrispettivo per il godimento dell'immobile e non di canoni di locazione, essendosi lo stipulato contratto risolto di diritto per l'effetto della clausola risolutiva espressa”.
A scioglimento della riservata assunta alla testé citata udienza, rilevato che “nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, alle quali non si applica la disciplina di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 55, l'offerta o il pagamento del canone, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono l'emissione, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, per l'insussistenza della persistente morosità di cui all'art. 663, terzo comma, c.p.c.” (in tal senso, ex pluribus, Cass. n. 13248/10), non è stata pronunciata ordinanza ex art. 665 c.p.c. di rilascio dell'immobile di cui si discorre ed è stato disposto – conformemente al dettato degli artt. 667 e 426 c.p.c. – il mutamento del rito, fissando l'udienza di discussione in data 5.3.25 ed assegnando, a pena di decadenza, all'intimante termine per il deposito di documenti e di una memoria contenente domande ed istanze istruttorie fino a 30 giorni prima della fissata udienza;
al resistente termine fino a 10 giorni prima per deposito di documenti e di una memoria contenente eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio, domande riconvenzionali ed istanze istruttorie.
Nella memoria integrativa depositata in data 13.2.25, la difesa del sig. – sostenuto in CP_1
limine che il procedimento per la convalida di sfratto potrebbe essere proficuamente “utilizzato dal locatore non solo per avviare un'azione di risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1453 del
Codice Civile, ma anche per far valere un'azione di accertamento della risoluzione automatica del contratto di locazione in base agli articoli 1454 (diffida ad adempiere), 1456 (clausola risolutiva espressa) e 1457 (termine essenziale) del Codice Civile” – ha dedotto che, nel passato, il locatore si sarebbe “sempre lamentato” dei ritardi del sig. nel pagamento dei canoni, avendolo invitato CP_2
“più volte, al momento di riceverli, ad essere puntuale, preciso e rispettoso delle pattuizione convenute”; inoltre, ha evidenziato che il conduttore avrebbe provveduto a corrispondere i canoni maturati nelle more nel presente giudizio oltre il termine all'uopo pattuito.
4 Immortalate le prospettazioni delle parti, nonché le fasi processuali salienti, deve indugiarsi sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto (in tal senso, ex multis, Cass. n.
5566/83, ove si è statuito claris litteris che “la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione”).
A tal fine, non può prescindersi dall'ormai monolitico indirizzo esegetico della Suprema Corte per il quale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Peraltro, anche nel caso in cui sia dedotto – non già l'inadempimento, bensì – l'inesatto adempimento dell'obbligazione l'onere della prova si atteggia nel medesimo senso, essendo, dunque, sufficiente per il creditore istante la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento (cfr., Cass. Sez Un. n. 13533/01; nel medesimo senso, Cass. n. 2387/04; n. 15677/09;
n. 3373/10).
Aderendo alla rammentata impostazione interpretativa, il dedotto adempimento tardivo non può che essere ravvisato, avendo il conduttore de facto ammesso di aver corrisposto oltre il termine all'uopo previsto dai paciscenti i canoni di locazione concernenti le mensilità di maggio e giugno dell'anno
2024. Sennonché, il riscontrato inesatto adempimento non è idoneo a fondare la proposta domanda di risoluzione in ragione della protratta e reiterata tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito: invero, dalle ricevute di pagamento prodotte dal conduttore all'atto della costituzione in giudizio risulta che – a fronte della previsione negoziale per la quale ciascun canone dovrebbe essere versato “anticipatamente al giorno 5 di ogni mese” – i canoni inerenti alle mensilità di febbraio, marzo ed aprile dell'anno 2024 fossero stati corrisposti in data 6.4.24 e che il canone concernente il mese di dicembre dell'anno 2023 fosse stato pagato in data 27.12.23.
Né la conclusione cui si è testé approdati potrebbe essere infirmata sostenendo che la risoluzione dovrebbe essere pronunciata in quanto nel corpo dello stipulato contratto di locazione sarebbe stata inserita la clausola per la quale il negozio de quo si sarebbe risolto ex art. 1456 c.c. “per il caso di
5 mancato pagamento anche di una sola pigione oltre il termine previsto”. A tale argomentazione risulta agevole replicare che “la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni” (Cass. ord. n. 14508/18). Orbene, il locatore, pur avendo più volte tollerato il tardivo pagamento dei canoni, non ha dato prova di aver manifestato al conduttore l'intenzione di volersi avvalere della predisposta clausola risolutiva espressa in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento: in particolare, il sig. di là da non aver prodotto diffide o, CP_1
comunque, missive a ciò preordinate, non ha articolato richieste istruttorie idonee a dimostrare che avesse comunicato al sig. – anteriormente alla maturazione dei canoni inerenti alle mensilità CP_2
di maggio e giugno del 2024 – l'intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa in ipotesi di ulteriore pagamento tardivo, tale non potendosi considerare il capitolo di prova testimoniale di cui il ricorrente ha invocato l'ammissione nel corpo della memoria integrativa depositata in data
13.12.25, giacché connotato da tenore oltremodo generico, essendo privo di qualsivoglia preciso riferimento temporale, in tal guisa non consentendo di collocare temporalmente con la dovuta precisone l'eventuale esternazione del proprietario dell'immobile.
Parimenti inidonea a fondare l'accoglimento dell'azionata pretesa è la circostanza – senz'altro astrattamente in grado di giustificare nell'ambito di un eventuale futuro giudizio l'accoglimento di una domanda di risoluzione ex art. 1456 c.c. sulla stessa fondata, tenuto conto, per un verso, che, “in tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice non comporta la eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento” (Cass. ord. n. 14195/22) e, per l'altro, che, successivamente all'introduzione del presente giudizio, più volte il ricorrente ha manifestato la propria intenzione di non voler più tollerare ulteriori pagamenti tardivi – per la quale il conduttore ha provveduto a corrispondere tardivamente i canoni di locazione maturati nelle more del presente giudizio, dovendo la valutazione dell'integrazione dei fatti costitutivi della pretesa azionata essere compiuta con riferimento al comportamento tenuto dall'obbligato al momento della proposizione della domanda di risoluzione (cfr., mutatis mutandis, Cass. n. 9200/04).
All'esito del tracciato iter argomentativo, la proposta domanda non può che essere rigettata.
Non resta che disciplinare le spese di lite: le stesse devono essere integralmente compensate,
6 giacché, se è vero che l'allegato inadempimento non è risultato idoneo a fondare l'accoglimento della domanda di risoluzione avanzata dalla parte ricorrente, parimenti inconfutabile è che il conduttore ha provveduto a corrispondere soltanto successivamente all'instaurazione del presente giudizio i canoni di locazione concernenti le mensilità di maggio e giugno dell'anno 2024, di cui il sig. aveva chiesto nell'atto introduttivo della fase sommaria ingiungersi il pagamento CP_1 all'intimato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice Unico, dott.
Gianluca Di Filippo, pronunziando sulle domande proposte da ogni diversa Controparte_1
istanza, eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande proposte dalla parte ricorrente;

2) compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Nocera Inferiore, 5.3.25.
Il Giudice
Dott. Gianluca Di Filippo
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