REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. BE CC ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1018 2023 promossa da:
titolare dell'impresa Individuale "FRANMY DI MICHI PENNA C.F: Parte_1
Attore opponente P.IVA_1
Contro
(p.iva.: ) Controparte_1 P.IVA_2
Avv. Mariantonietta Saffioti e dell'Avv. Umberto Longaroni
Convenuto opposto
Svolgimento del processo
Con atto di citazione conveniva in giudizio il Parte_1 [...]
proponendo opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. Controparte_1
309/2023 emesso dal Tribunale di Ascoli Piceno nel procedimento rg 822/2023, con cui si ingiungeva al Signor titolare della D.I. FRANMY di MICHI PENNA, il Parte_1
pagamento dell'importo di €. 22.090,09 oltre interessi e spese legali a titolo di oneri consortili, così concludendo:
di accertare e dichiarare l'impossibilità sopravvenuta della prestazione oggetto del contratto di affitto di ramo di azienda da parte del sig. a causa dell'emergenza Pt_1
legata alla pandemia Covid 19 e, per l'effetto, dichiarare che la società resistente non è
tenuta al pagamento degli oneri consortili relativamente ai periodi di “lockdown” (anno pagina 1 di 7 2020) e comunque ai periodi in cui gli accessi nei centri commerciali erano limitati a causa delle disposizioni legislative e comunque per tutto quanto riportato nella parte in fatto e in diritto del presente atto e, per l'ulteriore effetto, revocare il decreto ingiuntivo opposto in quanto infondato per tutti i motivi indicati in narrativa. Con vittoria di spese e competenze di lite in favore dei sottoscritti procuratori che si dichiarano antistatari. In via
Subordinata, di accertare e dichiarare che le sopravvenienze contrattuali legate all'emergenza sanitaria hanno comportato uno squilibrio contrattuale e, per l'effetto,
rideterminare secondo equità gli importi dovuti, relativi ai periodi in cui l'attività è stata chiusa e/o l'accesso nei centri commerciali era contingentato e comunque sino alla fine della durata dello stato di emergenza, a causa delle disposizioni normative vigenti e per tutti i motivi riportati nella parte in fatto e in diritto del presente atto e per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo opposto e compensare le spese del presente giudizio.
Deduceva l'opponente che con contratto di affitto di ramo di azienda la IGD SIIQ S.p.a.
gli concesse in affitto il ramo di azienda che lo stesso ha esercitato sotto l'insegna “Black
Fashion Store” aderendo, così, al Consorzio degli Operatori del Centro Commerciale
e provvedendo a pagare parzialmente gli oneri consortili per euro 3.782,00. CP_1
Proseguiva l'opponente narrando che, a causa del periodo pandemico, non provvedeva al pagamento della totalità degli oneri consortili e, per quanto atteneva ai canoni di locazione, otteneva una sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno che rideterminava l'importo dei canoni azzerandone n.4 mensilità.
- Si costituiva in giudizio il opposto, contestando la domanda di parte CP_1
opponente e così concludendo: Voglia il Tribunale adito, rigettata preliminarmente la richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione del d.i. opposto, in quanto destituita pagina 2 di 7 di fondamento, respingere l'opposizione svolta, confermando il d.i. n. 309/2023 di
Codesto Tribunale, condannando controparte alle spese di lite.
- Nel corso del processo non veniva espletata attività istruttoria e, precisate le conclusioni,
la causa veniva trattenuta in decisione.
Motivi della decisione a) Preliminarmente va osservato come i fatti storici dedotti dalla parte opposta a sostegno dell'azione monitoria non siano stati contestati dalla parte opponente, con particolare riferimento alla sussistenza del titolo contrattuale, alla regolarità dello stesso ed all'entità
del dovuto oggetto dell'ingiunzione di pagamento oggi impugnata.
A ben vedere, i fatti costitutivi del diritto invocato dall'opposto in sede monitoria, trovano conferma – oltre che dalla mancata contestazione di cui all'art. 115 cpc I comma – anche dai documenti in atti, laddove si introducono le delibere consortili e le fatture emesse per periodi specifici, anche esse non oggetto di contestazione da parte dell'opponente.
b) Premesso ciò, l'opponente ha dedotto che, relativamente ai canoni di locazioni con il terzo concedente l'affitto di azienda, la materia venne regolata dal Tribunale che emise sentenza che prevedeva di decurtare alcuni canoni di locazione in considerazione del periodo pandemico subito dal soggetto conduttore.
In questo processo, l'opponente intende essere sollevato dal pagamento degli oneri consortili non pagati legati al contratto di affitto di azienda stipulato con il terzo.
Sul punto, l'opponente ha aderito espressamente al Consorzio opposto ed ha assunto obbligo diretto di pagare i relativi oneri.
Come è noto, conseguentemente alla situazione economico finanziaria creatasi successivamente alla presenza del Covid 19, la legge ha regolato la materia con diversi provvedimenti normativi, ovvero, il decreto-legge 2 marzo 2020 n. 9, il decreto-legge pagina 3 di 7 17 marzo 2020, n. 18 ed il decreto-legge 34/2020 del 19.5.2020 che prevedono ipotesi tipiche dirette a disciplinare specifiche fattispecie dirette alla tutela di situazioni giuridiche tipiche.
Va subito detto che il caso di specie non rientra tra le ipotesi previste dalle citate norme.
Occorre valutare, quindi, se sussistono i presupposti per applicare le citate norme di legge,
anche a casi ritenuti simili e meritevoli di tutela.
Va escluso che nelle fattispecie relative a rapporti obbligatori riferiti a contratto di locazione possa essere applicata la normativa di cui all'art. 1463 cc (impossibilità totale)
e 1464 cc (impossibilità parziale) in quanto le obbligazioni nascenti dal contratto di locazione riguardano, da una parte, il pagamento del canone al locatore, dall'altra, di fornire un immobile da utilizzare al conduttore.
Entrambe le obbligazioni sono di tutta evidenza totalmente e parzialmente possibili anche in ipotesi di eventi straordinari come il covid 19 (ciò sarebbe possibile solamente, ad esempio, qualora il conduttore si fosse obbligato anche a vendere merce per conto del locatore all'interno dell'immobile locato).
Le stesse considerazioni appena sopra indicate devono essere evidenziate valutando la normativa di cui all'art. 1256 cc, che prevede che l'obbligazione si estingue quando per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Secondo il giudicante, l'unica normativa applicabile in tema di covid 19 – per i contratti di locazione - è quella di cui all'art. 1467 cc, che prevede la possibilità per l'onerato, se la prestazione è divenuta eccessivamente onerosa, di chiedere la risoluzione del contratto,
salva l'equa modifica delle condizioni contrattuali da parte dell'altro contraente.
Infatti, nei contratti di locazione – che è un contratto indubbiamente sinallagmatico - il sinallagma che si crea tra locatore e conduttore può venire meno e determinare una pagina 4 di 7 eccessiva onerosità della prestazione per ragioni obiettive, straordinarie ed imprevedibili;

si comprime il diritto del locatore in presenza di fatti straordinari, quali certamente l'avvento del covid 19. In sostanza, il locatore o rimarrà assoggettato alla risoluzione contrattuale, o dovrà rideterminare il canone di locazione percependo meno danaro, con compressione della propria posizione giuridica per fatto legalmente determinato.
Vi è ora da verificare se tale normativa possa essere applicabile anche nel rapporto obbligatorio che si instaura tra un ed il soggetto che aderisce al . CP_1 CP_1
I contributi consortili sono oneri che vengono pagati per la gestione di un bene - in questo caso un centro commerciale – per provvedere alla gestione delle spese generali (pulizia,
guardiania, illuminazione, marketing ecct.) e servono una pluralità di soggetti giuridici, i consorziati.
Il rapporto tra obbligato e crea certamente un rapporto sinallagmatico CP_1
esaurendosi in un do ut des e generando prestazioni corrispettive, in quanto il consorziato di un centro commerciale paga del danaro per ottenere servizi che, tra l'altro, consentono di acquisire effettiva operatività alla propria attività imprenditoriale.
Nessun dubbio sussiste, pertanto, in ordine all'applicabilità dell'art. 1467 cc al caso di specie, tanto più che ogni diritto di pertinenza dell'effettivo consorziato si è trasferito all'opponente in conseguenza del contratto di affitto di azienda.
Per quanto attiene la richiesta riduzione giudiziale degli importi pretesi dal Consorzio
opposto, essa non può che essere riferita al periodo temporale di effettiva chiusura totale di tutte le attività in Italia quale conseguenza del lockdown per Covid 19, ovvero dal marzo 2020 al maggio 2020.
pagina 5 di 7 Considerare ulteriori periodi ultronei rispetto a quelli appena indicati, comprimerebbe eccessivamente i diritti del , che comunque ha continuato ad erogare i servizi CP_1
provvedendo alle relative spese.
Vanno detratte, pertanto, n. 3 mensilità di contributo consortile per l'anno 2020 per complessivi euro 1.844,37.
c) Per la somma residua, il diritto di credito azionato in via monitoria dal CP_1
opposto risulta ampiamente provato, sia per la presenza dei documenti in atti che lo sostengono, sia per le stesse asserzioni difensive di parte opponente.
L'opposizione va parzialmente accolta, il decreto va quindi revocato in ogni sua parte ed il rapporto tra le parti di cui al presente processo va regolato esclusivamente con la presente pronuncia.
d) Le spese di lite in considerazione della soccombenza reciproca vanno integralmente compensate. E' stata dichiarato, infatti, il diritto del di percepire gli oneri CP_1
consortili, ma a seguito dell'opposizione, le somme pretese sono state ridotte.

PQM


Il Tribunale di Ascoli Piceno in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella controversia in questione, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione assorbita o disattesa, per le ragioni esposte in motivazione, così provvede:
accoglie parzialmente l'opposizione,
revoca in ogni sua parte il decreto opposto,
condanna titolare dell'impresa Individuale "FRANMY DI MICHI PENNA Parte_1
a pagare in favore del la somma di Controparte_1
euro 20.245,72, oltre interessi legali dalla presente pronuncia.
pagina 6 di 7 Spese compensate.
Così è deciso in Ascoli Piceno,20/11/2025
Il Giudice
BE CC
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