R.G.N. 1104/2021
Tribunale Ordinario di Paola Sezione Prima Civile Verbale di udienza del 15/09/2025
È presente, per l'attore, l'avv. ANGELO BRUNI. È altresì presente, i convenuti, l'avv. Patrizia Clausi, in sostituzione dell'avv. YVONNE POSTERARO e FLAVIO VINCENZO PONTE. Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale della causa. L'avv. Bruni si riporta ai propri scritti difensivi, e in particolare alla memoria depositata in data 11/07/2025 e alle note di trattazione scritta del 25/03/2024 con cui sono state rimodulate le somme richieste, e alle conclusioni ivi rassegnate e chiede che la causa venga decisa. L'avv. Clausi si riporta ai propri scritti difensivi e alle conclusioni ivi rassegnate e chiede che la causa venga decisa. Esaurita la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, nell'ora del deposito telematico, il Giudice decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, su pagina separata, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
Matteo Torretta
pagina 1 di 9 R.G.N. 1104/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Paola, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Matteo Torretta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo RG 1104/2021 vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Angelo Bruni Parte_1 C.F._1
(C.F. C.F._2
attore
E
(P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1
(C.F. e (C.F. OP C.F._3 Parte_2
, rappresentati e difesi dagli avv.ti Yvonne Posteraro (C.F. C.F._4
) e Flavio Vincenzo Ponte (C.F. C.F._5 C.F._6 convenuti
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso Conclusioni delle parti: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO

1. ha intimato agli odierni resistenti sfratto per morosità con contestuale Parte_1 pronuncia di risoluzione del contratto di locazione concluso con la snc Casa del Dolce di Maria Rosaria Vecchi, e poi da questa ceduto alla società per Controparte_1 inadempimento di questa e di , quali socie Controparte_3 Parte_2 dell'estinta società conduttrice, responsabili solidali ai sensi dell'art. 36 della L. 392/1978, all'obbligo di pagamento del canone di locazione, per un debito che alla data della domanda è stato quantificato in euro 24.150,00. pagina 2 di 9 La ha dedotto, preliminarmente, di essere l'unica legittimata passiva e ha Controparte_1 chiesto l'estromissione della cedente snc Casa Del Dolce e dei soci illimitatamente responsabili e . Nel merito, ammette che la morosità CP_2 Controparte_4 sussiste, ma a partire dal mese di ottobre 2020, e deduce che essa è frutto di un proprio inadempimento incolpevole, causato dalla sospensione dell'attività imposta dalla normativa emergenziale in materia Covid-19 nonché per essere stata attinta, già a far data dal 15 gennaio 2020, da interdittiva antimafia, con conseguente revoca della licenza commerciale e inibizione all'esercizio dell'attività commerciale: entrambe le circostanze sono da considerarsi alla stregua di impossibilità sopravvenuta ad eseguire la prestazione dovuta. e hanno chiesto, in via preliminare e assorbente, di OP Parte_2 accertare e dichiarare il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto oggetto del richiesto sfratto era la convalida con contestuale pronuncia di risoluzione, e non anche una specifica richiesta di emissione di decreto ingiuntivo nei confronti delle intimate per il mancato pagamento dei canoni di locazione, che peraltro riguardano un periodo successivo alla cessione del contratto e alla cessazione dell'attività della snc Casa del Dolce. In via subordinata e nel merito, assumono che il locatore abbia tacitamente liberato la società cedente a seguito della stipula direttamente con la cessionaria di una nuova scrittura privata di locazione, regolarmente registrata presso l'agenzia delle entrate di Paola in data 15/01/2020, avente ad oggetto l'integrazione e la modifica della condizioni del contratto di locazione del 20/05/2013 allora stipulato con la snc Casa del Dolce, scrittura con cui il cessionario viene indicato a tutti gli effetti di legge quale “conduttore”; deduce, infine, che durante la locazione originaria, la società cedente snc Casa del Dolce eseguiva, con espressa autorizzazione dei locatori, lavori straordinari sull'immobile le cui spese ammontano ad € 68.000,00. All'esito dell'udienza di comparizione delle parti, il giudice ha emesso ordinanza di rilascio, ha disposto il mutamento del rito e ha assegnato alle parti i termini per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi, fissando altresì la data dell'udienza di discussione della causa.

1.1. Con successiva memoria integrativa, parte ricorrente ha dato atto dell'intervenuta riconsegna dell'immobile e della persistenza della morosità nel pagamento delle somme per le quali l'intimazione è stata originariamente emessa e delle somme dovute per gli ulteriori canoni, maturati fino alla data di liberazione dell'immobile (27/05/2022), di importo pari a € 45.600,00. Eccepisce l'infondatezza delle eccezioni relative all'impossibilità della prestazione per interdittiva antimafia e per emergenza da Covid-19 in quanto di norma l'art. 1256 cod. civ. è applicabile solo se l'impossibilità è sopraggiunta per causa non imputabile al debitore, circostanza non ricorrente nel caso di specie. In ordine all'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dalle intimate
[...] ed , ribadisce che in seguito al conferimento del ramo di CP_2 Parte_2 azienda della nella società unipersonale - Controparte_5 Controparte_1 avvenuto con atto pubblico per Notar del 04/01/2018 Persona_1
(Repertorio n.95351 e Raccolta n.41509) - la è subentrata alla Controparte_1 conduttrice snc Casa del Dolce nel contratto di locazione commerciale stipulato il pagina 3 di 9 20/05/2013: non avendo il locatore liberato espressamente (e non potendosi applicare una liberazione implicita) la cedente dalla responsabilità per l'ipotesi in cui la cessionaria non adempia alle sue obbligazioni assunte e in virtù della responsabilità Controparte_1 solidale tra conferente e conferitario, l'intimante è legittimato a richiedere il pagamento alla società cessata, le cui obbligazioni sono state trasferite sulle socie ai sensi dell'art. 2495 cod. civ. Contesta, inoltre, l'eccezione formulata dagli opposti secondo cui la morosità richiesta è inesistente o comunque frutto di un errore di calcolo, evidenziando di aver dato prova che la stessa persiste e che l'inadempimento protratto dalla conduttrice è da ritenersi grave, sia oggettivamente che soggettivamente. Conclude per l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione del 20/05/2013, registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Locale di Cosenza in data 23/05/2013 al n. 823 – serie 3^, con condanna delle intimate al pagamento dei canoni scaduti a far data dal mese di gennaio 2020 e fino alla data del rilascio, per un ammontare complessivo di € 45.600,00, con vittoria di spese e condanna del resistente anche al pagamento delle spese relative al procedimento di mediazione obbligatoria.

1.2. Le resistenti hanno depositato memoria integrativa con la quale, oltre a ribadire che l'inadempimento è stato determinato dall'impossibilità sopravvenuta della prestazione causata dall'interdittiva antimafia e dall'emergenza epidemiologica, disconoscono formalmente l'esistenza della morosità e deducono l'erroneità del calcolo delle somme dovute. Per quanto concerne la carenza di legittimazione passiva di e OP
, evidenziano che gli stessi soci chiamati in giudizio ai sensi dell'art. 36 L. CP_6
392/78 sono stati tacitamente liberati proprio dal locatore che, all'atto della trasformazione attestata dalla scrittura privata registrata il 25/01/2020, non ha manifestato espressamente la volontà contraria entro il termine di sessanta giorni dalla comunicazione previsto dal comma 2 art. 2500 - quinquies cod. civ. Ritengono, inoltre, che la liberazione del cedente possa avvenire non necessariamente attraverso una manifestazione espressa ma anche tacitamente per fatti concludenti e da ciò desumono l'inapplicabilità del richiamato art. 36 della L. 392/1978 in quanto, con la scrittura privata intervenuta tra la società e il locatore, è stato dato vita a un nuovo Controparte_1 contratto sostitutivo del precedente che differisce nel suo contenuto minimo essenziale, per cui le condizioni in esso presente non sono opponibili alla Controparte_7
peraltro estinta nel 2018.
[...]
In occasione del deposito di note difensive autorizzate in vista della discussione della causa, le resistenti eccepiscono la nullità della scrittura del 28/12/2019, quanto alla maggiorazione del canone di locazione rispetto al quantum rinvenibile e prefissato dall'originaria pattuizione tra le parti, per violazione degli art. 32 e 79 della L. 392/1978.

1.3. Il procedimento non ha necessitato approfondimenti istruttori ed è stato deciso con sentenza contestuale, all'esito della discussione della causa.

2. Va disattesa l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dalle convenute e . OP Parte_2
pagina 4 di 9 2.1. L'art. 36 della legge n. 392 del 1978 accorda al conduttore la facoltà di sublocare o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata, con avviso di ricevimento. Tale previsione, in deroga a quanto previsto dell'art. 1406 cod. civ., non richiede alcun previo consenso del contraente ceduto, ma gli attribuisce il potere di opporsi per gravi motivi e anche di agire contro il cedente, se non lo ha liberato, qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Costituisce onere del conduttore cedente provare l'esistenza della dichiarazione con cui il locatore, per l'ipotesi in cui il cessionario non adempia, lo abbia liberato dalla responsabilità sussidiaria, trattandosi di fatto estintivo della corrispondente obbligazione [Cass. Civ. Sez. 3, Ordinanza n. 7430 del 23/03/2017 (Rv. 643698 - 01)]. Qualora il locatore non abbia liberato il cedente, tra quest'ultimo e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, viene ad instaurarsi un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzato dal "beneficium ordinis", che consente, perciò, al locatore di agire nei confronti del cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti al suddetto contratto (ivi comprese quelle riguardanti le pretese risarcitorie connesse alla perdita o al deterioramento del bene locato, di cui all'art. 1588 cod. civ.), solo dopo che si sia venuto a configurare l'inadempimento del nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora
[Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 12896 del 04/06/2009 (Rv. 608385 - 01)]. La responsabilità del cedente riguarda tutte le obbligazioni relative al rapporto di locazione e, dunque, anche quelle sorte dopo la cessione del contratto, per le quali soltanto opera il regime del beneficio di ordine. Ne consegue che, con riferimento alla cessione del contratto di locazione, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio permane, sul piano processuale, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto [Cass. Civ. Sez. 3, Ordinanza n. 23220 del 28/08/2024 (Rv. 671959 - 01)].

2.2. Nel caso che ci occupa, risulta che, con atto del 04/01/2018 (repertorio n. 95351 – racc. n. 41598 a rogito del notaro ), la società “ Persona_1 [...]
” ha conferito il ramo di azienda nella società “ Parte_3 [...]
sottoscrivendo quote della stessa del valore nominale di € Controparte_1
4.545,53, pari al 31,25% del capitale sociale della società conferitaria. Tale conferimento ha determinato il subentro ex lege della società nella titolarità del Controparte_1 contratto di locazione, secondo la previsione del menzionato art. 36 della legge n. 392/1978. Poiché non vi è prova che il locatore abbia dichiarato di liberare la società cedente e poiché la cessionaria, con lettera del 26/03/2021 è stata costituita in mora, la domanda di risoluzione e di condanna avanzata dal locatore può essere proposta anche verso la cedente, essendo rispettato il beneficio d'ordine. Poiché, poi, la società cedente, successivamente al conferimento, si è estinta per effetto della sua cancellazione dal registro imprese, i soci sono subentrati nella titolarità delle obbligazioni originariamente gravanti sulla cedente [Cass. Civ. Sez. 3, Ordinanza n. 30832 del 06/11/2023 (Rv. 669453 - 01)], sicché rispondono delle relative obbligazioni e sono, dunque, legittimate pagina 5 di 9 passivamente. Peraltro, il contratto di locazione ab origine sottoscritto tra la società in nome collettivo e il locatore, sin dalla sua sottoscrizione, ha determinato la nascita delle obbligazioni di cui esso costituisce titolo anche in capo alle socie, le quali debbono essere intese quali titolari del rapporto locatizio, in ragione del fatto che a queste, considerate nel loro complesso unitario, fa capo la titolarità unitaria e inscindibile delle situazioni giuridiche integranti il patrimonio sociale [Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 905 del 06/02/1984 (Rv. 433098 - 01)]; pertanto, anche laddove la società non si fosse estinta, sarebbe sussistita in capo alle socie la legittimazione passiva [Cass. Civ. Sez. 1, Sentenza n. 7886 del 05/04/2006 (Rv. 588238 - 01)].

3. Nel merito, la domanda è parzialmente fondata, e va accolta nei limiti che verranno di seguito indicati.

3.1. Il ritardo o il non esatto adempimento della prestazione che, in punto di disciplina generale delle obbligazioni, danno luogo al risarcimento del danno, se il debitore non prova che gli stessi non siano a lui imputabili (arg. ex art. 1218 cod. civ.), autorizzano la parte non inadempiente di un contratto a prestazioni corrispettive ad agire per ottenerne la risoluzione e, con essa, la caducazione ex tunc degli effetti giuridici prodottosi. Non qualsiasi inadempimento – pur astrattamente idoneo a dare luogo al risarcimento del danno – legittima la risoluzione del contratto, dal momento che l'ordinamento esige un quid pluris, ossia che la deviazione rispetto al programma negoziale predisposto dalle parti non abbia «scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte» (cfr. art. 1455 cod. civ.). La valutazione della gravità dell'inadempimento si effettua alla stregua di un duplice criterio oggettivo e soggettivo. Il primo ha riguardo all'entità oggettiva dell'inadempimento; il secondo, invece, impone di tenere in considerazione l'interesse che la parte creditrice della prestazione intende realizzare con il contratto e attribuisce rilievo alle modalità e alle circostanze dello svolgimento concreto del rapporto, al fine di verificare se l'inadempimento abbia, in concreto, generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto. L'interesse richiesto dall'art. 1455 cod. civ. concerne, a ben vedere, l'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie
[cfr. Cass. Civ. Sez. 3 -, Ordinanza n. 4022 del 20/02/2018 (Rv. 647949 - 01)]. La non scarsa importanza della prestazione non adempiuta costituisce una condizione dell'azione di risoluzione e, pertanto, ex art. 2697 cod. civ., è onere della parte attrice provarne l'esistenza, salvo che la non scarsa importanza sia in re ipsa attenendo l'inadempimento ad obbligazioni primarie ed essenziali del contratto [Cfr. Cass. Civ. Sez. 1, Sentenza n. 5658 del 24/05/1995 (Rv. 492400 - 01)].

3.2. Nel caso che ci occupa, risulta evidente il grave inadempimento della resistente, la quale non ha pagato il canone di locazione a far data dal mese di marzo 2020 (e quindi per un periodo di 14 mesi dalla data della proposizione dell'intimazione). Come noto, il pagamento del canone da parte del conduttore costituisce obbligazione primaria e la violazione (ingiustificata) della relativa obbligazione determina una grave alterazione del sinallagma, perché compromette irrimediabilmente il soddisfacimento dell'interesse pagina 6 di 9 economico del locatore, e finisce per vanificare la stessa causa del contratto. L'onere della prova dell'avvenuta estinzione dell'obbligazione o, comunque sia, dell'esatto adempimento, grava sul debitore della prestazione, secondo i noti principi e criteri fissati a partire da Cass. S.U. 30/10/2001 n. 13533. Prova che il resistente non ha in alcun modo offerto. Secondo la l. 392/1978 (art. 5), costituisce grave inadempimento il mancato pagamento anche di un solo canone di locazione. Al riguardo non assumono rilievo le circostanze che le resistenti adducono a giustificazione del loro inadempimento, comunque sostanzialmente ammesso. L'interdittiva antimafia di cui è stata colpita la società resistente, per come si evince dal chiaro tenore letterale del provvedimento allegato, non è, nel caso specifico, causa di decadenza, di divieto o di sospensione della licenza di esercizio per come previsto dall'art. 67 del Codice Antimafia. Pertanto, non vi è stata alcuna inibizione alla prosecuzione dell'esercizio dell'attività commerciale, sicché deve escludersi che tale provvedimento possa essere stato causa, dall'esterno, dell'inadempimento della conduttrice, per fermo dell'attività.
In ogni caso, quand'anche fosse stata disposta la sospensione o la revoca della licenza di esercizio dell'attività commerciale (situazione questa non specificamente allegata e, in ogni caso, non provata), il fatto resterebbe imputabile allo stesso conduttore, sicché lo stesso non può essere considerato quale factum principis o forza maggiore. Né può assumere valore esimente la situazione di emergenza sanitaria ascrivibile alla epidemia da COVID 19, che ha determinato la sospensione delle attività commerciali a partire dal 9 marzo 2020, perché il periodo di effettiva sospensione dell'esercizio dell'attività è stato alquanto contenuto nel tempo, atteso che con DPCM dell'11 giugno 2020 è stata disposta la riapertura degli esercizi commerciali, inclusi i bar e le pasticcerie
[cfr. art. 1 lett. ee)], mentre il mancato pagamento del canone si è ingiustificatamente protratto anche per i mesi successivi. Pertanto, in considerazione della accertata gravità dell'inadempimento, deve essere accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione, con conferma dell'ordinanza di rilascio a suo tempo emessa.

4. Deve essere accolta, di conseguenza, anche la domanda di condanna al pagamento dei canoni insoluti per il periodo che va dal mese di gennaio 2020 a fino alla data dell'effettivo rilascio, che dagli atti di causa risulta il 27/05/2022, per un totale di 29 mensilità. Tuttavia, a dispetto della quantificazione fatta dal ricorrente, si deve rilevare che tra le parti è intervenuto un primo contratto di locazione registrato il 14/09/2006, che comprendeva il solo magazzino censito al Foglio 7, p.lla 164 sub 1, per un canone mensile di euro 320,00. La scrittura è stata successivamente modificata il 10/11/2010, con l'inserimento anche dei magazzini del piano seminterrato censiti al Foglio 7, p.lla 164, sub 20 e rideterminazione del canone mensile in euro 800,00 e, infine, nel 2013, con l'aggiunta di un'area scoperta censita al Foglio 7, p.lla 164, sub 22 e rideterminazione del canone mensile in euro 1.200,00. Pertanto, il rapporto deve intendersi definitivamente regolato, quanto agli oneri economici, da tale ultima scrittura e, per quanto non diversamente stabilito, da quelle precedenti. La successiva scrittura privata di “integrazione” del contratto di locazione del pagina 7 di 9 22/05/2013 va, invece, dichiarata nulla. Per come condivisibilmente eccepito dai resistenti, la scrittura in questione determina un aumento del canone da euro 1.200,00 a euro 1.650,00, in spregio al divieto posto dagli artt. 32 e 79 della legge 392/1978. Secondo il prevalente indirizzo della giurisprudenza di legittimità, cui questo Giudice ritiene si debba dare continuità, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della l. n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi [Cass. Civ. Sez. 3 -, Sentenza n. 6124 del 14/03/2018 (Rv. 648417 - 01)]. In considerazione della nullità della menzionata pattuizione intervenuta il 28/12/2019, ai fini della quantificazione delle somme dovute si dovrà fare riferimento esclusivamente alla scrittura del 2013. Per quanto attiene alla contestata erroneità dei conteggi, le resistenti non hanno fornito prova sufficiente. Dalla documentazione esaminata, anche comprensiva degli scambi di messaggi whatsapp intercorsi tra le parti, i cui screenshot sono utilizzabili quale prova documentale ai sensi dell'art. 2712 cod. civ. e non sono stati tempestivamente, chiaramente e circostanziatamente disconosciuti dall'opponente [cfr. Cass. Civ. Sez. U, Sentenza n. 11197 del 27/04/2023 (Rv. 667456 - 01); Sez. 2, Ordinanza n. 1254 del 13/01/2025], si ricava che il conduttore ha versato complessivamente la somma di € 13.650,00 da imputarsi ai canoni che il locatore assume, invece, essere insoluti. Al riguardo il locatore ha dedotto, con la memoria autorizzata del 23/07/2021 (depositata nel fascicolo R.G. n. 874/2021), che il bonifico di euro 500,00 dell'11/05/2020, che il conduttore ha, in causale, indicato come “acconto mese di marzo”, e quello di euro 11.150,00 del 25/06/2020, che il conduttore, nella contabile depositata in giudizio ha imputato al saldo del debito fino al mese di giugno 2020 [contabile da ritenersi non genuina, in quanto la causale è stata in parte oscurata/cancellata in modo dal lasciare visibile solo la scritta “saldo affitto”, per come si desume dal fotogramma (non limpidissimo, per vero) estrapolato dalla chat di whatsapp, in cui la stessa contabile reca come causale “saldo affitto anno 2019 e acconto anno 2020”], sono da riferirsi al saldo del canone relativo all'anno 2019. Mentre non vi è contestazione in punto di imputabilità alla moratoria del bonifico di euro 2.000,00 effettuato il 29/07/2021. Peraltro, anche nello scambio della corrispondenza intervenuta tra i difensori delle parti non vi è contestazione circa l'ammontare della debitoria maturata dalle resistenti al pagina 8 di 9 momento dell'intimazione, di importo (comprensivo delle illecite maggiorazioni) di € 24.150,00. Poiché l'onere di dimostrate la diversa imputabilità dei pagamenti effettuati (seppure in ogni caso parziali rispetto al maggior debito esistente al momento della notifica della domanda di intimazione) gravava sulle resistenti, deve concludersi che la mora sussiste a partire dal mese di gennaio 2020 e che, dunque, il canone di € 1.200,00 sia dovuto da questa data e fino al rilascio del locale avvenuto il 27/05/2022. Ne consegue che le resistenti debbono essere condannate a pagare, in solido tra loro, la complessiva somma di € 32.800,00, tenuto conto dell'acconto di € 2.000,00 corrisposto in corso di causa. Da ultimo va, per completezza, disattesa anche l'eccezione (da intendersi per logica, pur nella genericità della sua formulazione) di compensazione sollevata dalle resistenti in occasione della costituzione nella fase sommaria (R.G: n. 874/2021) afferente all'esistenza di un presunto contro credito di € 68.000,00 per lavori eseguiti presso l'immobile negli anni 2006/2007. Al riguardo, l'art. 7 del contratto del 2006 prevede che “le migliorie ad aggiunte non asportabili senza danneggiamenti dell'immobile resteranno acquisite dalla parte locatrice senza diritto di indennizzo della parte conduttrice”, sicché non può per tali opere riconoscersi alcun credito in capo alle resistenti da opporre in compensazione.

5. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in parte dispositiva facendo applicazione dei parametri tabellari minimi di cui al DM 55/2014, in considerazione del non elevato livello di complessità della lite e del numero e delle questioni di fatto e di diritto esaminate.

PQM

Il Tribunale in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza o eccezione e definitivamente pronunciando, così provvede: dichiara la risoluzione del contratto di locazione registrato il 14/09/2006, successivamente modificato con scritture del 10/11/2010 e del 22/05/2013 per inadempimento imputabile al conduttore e, per l'effetto, conferma l'ordinanza di rilascio del 10/08/2021. Condanna le resistenti, in solido tra loro, al pagamento in favore del ricorrente dei canoni insoluti dal mese di gennaio 2020 e fino alla data del rilascio del 27/05/2022, che si liquidano, al netto dell'ulteriore acconto corrisposto, in euro 32.800,00, oltre interessi al saggio legale dalla data della scadenza delle singole mensilità e sino al soddisfo. Condanna, altresì, le resistenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in euro 68,80 per il procedimento di mediazione, euro 185,80 per esborsi ed euro 3.809,00, oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA, se dovuta, per compensi. Paola, 15 settembre 2025
Il Giudice Matteo Torretta
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