N. R.G. 770/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott. Emanuela Mazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 770/2023 promossa da:
C.F. , in persona le legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. VOZA DALMAZIO, elettivamente domiciliato presso il difensore ATTORE/OPPONENTE CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. LUIGI Controparte_1 C.F._1
RUGGERI e dell'avv. PAOLO TOSCANI, elettivamente domiciliato presso i difensori CONVENUTO/OPPOSTO
Conclusioni: le parti hanno concluso come in atti (vedi infra)
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha proposto opposizione avverso il decreto n.179/2023 del 23-24.02.2023 con Parte_1 cui il Tribunale di Piacenza, su ricorso di le ha ingiunto il pagamento della somma Controparte_1 di €.9.600,00 oltre interessi legali e spese di procedura, quale importo dei canoni per il periodo da dicembre 2021 a novembre 2022 relativi alla locazione ad uso commerciale dell'immobile sito in Gragnano Trebbiense, Località Colombarola Sordello n.1 Ha dedotto che l'immobile locato – già in condizioni che ne limitavano la fruibilità – era divenuto del tutto inutilizzabile dal 17.12.2021, data nella quale si era verificato il crollo del muro perimetrale del deposito, lato via Artigianato, riversandosi sulla strada e sulle vetture in sosta. Ha dedotto di aver sollecitato l'intervento della proprietà per il ripristino, tuttavia non intervenuto, inadempimento a fronte del quale aveva eccepito la sospensione del canone stante l'inutilizzabilità della res. Ha allegato di aver quindi comunicato di voler risolvere il rapporto locativo e di essere riuscita, solo dopo diverse sollecitazioni, a riconsegnare le chiavi in data 25.11.2022 Imputando al locatore l'inosservanza dell'obbligo al mantenimento della cosa in buono stato locativo e la legittimità della sospensione di pagamenti ex asrt.1460 c.c. ha chiesto la revoca del d.i opposto e la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e di nulla dovere allo stesso. L'opposto si è costituito chiedendo il rigetto della domanda, motivando sulla pretestuosità dell'iniziativa dell'opponente il quale, dopo aver comunicato il proprio recesso dal contratto – prima pagina 1 di 5 del lamentato crollo – aveva continuato ad occupare ed utilizzare l'immobile locato senza corrispondere alcun corrispettivo. Ha pertanto chiesto la conferma del d.i. opposto Assumendo inoltre la responsabilità del conduttore nella verificazione del sinistro – per aver appoggiato al muro, con accumulo in altezza, consistenti quantitativi di materiale edile e ferroso – e documentando di aver risarcito i proprietari degli autoveicoli investiti dai detriti, ha svolto domanda riconvenzionale per il rimborso delle somme a questi versate - pari a complessivi €.18.200,00 - nonché per il pagamento dell'aumento Istat (€.78,00), della quota a carico del conduttore dell'imposta di registro annuale (€.98,00), dell'imposta per la risoluzione del contratto di locazione e per il relativo invio telematico €.100,00), per il consumo di acqua nel periodo di protratta occupazione dell'immobile (€.119,24), per il materiale utilizzato per la ricostruzione del muro (€.1.091,00) nonché delle spese legali per l'assistenza alla negoziazione assistita, alla procedura di sfratto precedentemente intentata nei confronti dell'opponente e per la liberazione dell'immobile (€.3.289,08). L'opponente ha contestato la domanda rinvenendovi conferma dell'inutilizzabilità del bene locato sin dal 21.12.2021, data del crollo del muro perimetrale sul quale la stessa era fondata, e ricollegando tale evento a difetto di costruzione e quindi alla responsabilità del proprietario ex art.2051 c.c. in quanto custode delle cose che non passano nelle disponibilità del conduttore quali le strutture murarie, negando pertanto di essere tenuta al rimborso del risarcimento che contestava riconosciuto ai terzi proprietari dei veicoli coinvolti dal sinistro quale individuato nell'ambito di una procedura di negoziazione assistita alla quale non era stata chiamata a partecipare, con pregiudizio della possibilità di chiamata del proprio ente assicurativo. Ha inoltre contestato e negato di essere tenuta al rimborso delle spese relative al procedimento di convalida di sfratto non formalmente radicato dall'opposto. Disposto il mutamento di rito da ordinario ad ordinario speciale locatizio per ragioni di materia, concessa la esecuzione provvisoria del d.i. ed esperito con esito negativo il procedimento di mediazione, la causa – istruita con l'assunzione di prova testimoniale e con l'espletamento di CTU in accertamento alle cause della caduta del muro perimetrale - viene decisa in esito all'udienza del 31.07.2025 trattata nelle modalità e termini di cui all'art.127 ter cpc.
Va premesso che in applicazione del principio processuale della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt.24 e 111 Cost., il Giudice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'articolo 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle questioni, di fatto e di diritto, rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata (cfr. Cass. Civ. n. 1745/2006 Cass. Civ. n.15389/2011 e Cass. Civ. n.7937/2012) e che conseguentemente le questioni non trattate non andranno quindi considerate come omesse per l'effetto di un error in procedendo, ben potendo risultare semplicemente assorbite ovvero superate per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art.276 cpc (cfr. Cass. Civ. n.26214/2022, Cass.Civ. n.2805/2022 Cass. Civ., ord.30745/2019, Cass. Civ.ord. 363/2019, Cass.Civ. sent. 11458/2018)
§.

1 - L'opposizione a decreto ingiuntivo promossa da va rigettata per i motivi che Parte_1 si vanno ad esporre. pagina 2 di 5 Le ragioni poste dall'opponente a fondamento della propria iniziativa – e a giustificazione del mancato pagamento dei canoni oggetto di ingiunzione – non hanno invero trovato conferma in corso di causa . Segnatamente, l'opponente ha fondato detto mancato pagamento sull'eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c. contestando la mancata attivazione del locatore a fronte di problematiche dell'immobile che – già limitatamente fruibile – era divenuto del tutto inutilizzabile a séguito del crollo del muro perimetrale avvenuto nel dicembre 2021. Sul punto va rilevato che il contratto di locazione in atti, sottoscritto in data 13.10.2020 fra l'opponente e – dante causa in via successoria dell'opposto - contiene espressa dichiarazione con Persona_1 la quale la conduttrice attesta di “aver esaminato i locali e di averli trovati in ottimo stato di manutenzione e adatti al proprio uso”. Al riguardo va osservato che la descrizione dell'immobile contenuta nel contratto viene ritenuta una dichiarazione confessoria reciproca, che i contraenti si rendono sulle condizioni della cosa locata al momento della consegna. Ma anche a voler ritenere la mera natura di presunzione relativa di tale descrizione si renderebbe necessario - al pari di quel che è richiesto per le ipotesi in cui tale descrizione manchi e debba quindi farsi riferimento alla presunzione di buono stato di manutenzione di cui all'art.1590, 2° comma c.c. -, la prova specifica e rigorosa di uno stato diverso. Cosa che nella fattispecie non si è verificata non avendo il conduttore offerto - né essendo emersa in corso di causa - prova della situazione dell'immobile difforme da quanto risultante in contratto. Quanto all'evento sopravvenuto – vale a dire il crollo del muro perimetrale – la tesi dell'opponente diretta ad attribuirne la responsabilità al locatore non ha ricevuto conferma in corso di causa e non può pertanto essere condivisa. Tale conclusione discende dalla valutazione tanto delle risultanze dell'istruttoria documentale e testimoniale in atti quanto dell'esito della CTU esperita. Sotto il primo profilo va osservato che le deposizioni testimoniali e i rilievi fotografici allegati al verbale delle autorità intervenute sul posto a séguito della verificazione del sinistro danno conto dell'eccessiva sollecitazione impressa sul muro perimetrale dai materiali edili e ferrosi presenti a ridosso del muro ed ivi stoccati dalla conduttrice, circostanze – quelle della presenza di tali beni e della loro pertinenza a – sulle quali non consta contestazione. Parte_1
Segnatamente, i testi escussi all'udienza del 12.09.2024 - che hanno potuto riferire su tale specifica circostanza - hanno reso versioni sostanzialmente convergenti Il teste ha riferito: “sono stato chiamato per controllare ed eventualmente riparare un Tes_1 cancello ed un portone di accesso ad un capannone” “Erano i giorni precedenti il 18.11.2021 in quanto ho inoltrato un messaggio whatsapp ricognitivo in tale data” ”Posso dire che all'esterno c'erano strutture metalliche che mi sembravano pezzi di ponteggio da montare, c'erano delle tavole e c'era una struttura – non so dire se era un container o una casetta prefabbricata - vicino al cancello”.
…”L'area esterna era molto ingombra” “a ridosso del cancello c'erano le strutture metalliche di cui ho riferito Posso dire che la parte che io ho visto ingombra era quella direi frontale rispetto all'accesso principale al capannone. Lì effettivamente c'era molta roba. Non ci stavano macchine in quel piazzale o almeno, per starci, avrebbero dovuto essere parcheggiate di traverso” Il teste ha riferito: “Preciso che io ero stato nel capannone nell'estate 2022 – però non sono Tes_2 certo dell'anno - per sistemare la recinzione che stava cadendo. Non sono riuscito ad intervenire perché l'area era ingombra di materiale che era appoggiato alla recinzione. Posso dire che ero stato pagina 3 di 5 chiamato dal padre di , al quale nell'occasione avevo detto di spostare quel Controparte_1 materiale altrimenti la recinzione sarebbe caduta”. Rispetto a tale testimonianza va osservato che il riferimento alla presenza di , padre e Persona_1 dante causa dell'opposto – deceduto in data 10.07.2021, come attestato dalla documentazione in atti - all'accesso all'immobile del teste, colloca temporalmente tale accesso a data anteriore. Le rappresentazioni fotografiche realizzate nell'immediatezza del crollo dalla Polizia locale intervenuta
– come anche rilevato nella CTU in atti (pag.5) – evidenziano i materiali riversatisi in strada: due pannelli di legno e diversi pannelli in legno da carpenteria e piani di lavoro da ponteggio in metallo a sovrastare, due lastre di ferro arrugginite, segnali stradali, almeno quaranta tra tubazioni in PVC, in ferro e barre in metallo, un rotolo di tubazione in polielene per condotte idriche. Sotto l'ulteriore profilo sopra rilevato, va evidenziato che la CTU disposta in corso di causa – specificamente chiamata ad accertare la causa del crollo ovvero ad individuare le possibili concause, e in tal caso a determinare la percentuale di efficienza causale ascrivibile a ciascuna di esse – ha concluso nei seguenti termini “Pertanto si afferma che la causa principale del crollo sia da ricercare e attribuire in via esclusiva nell'improprio ed incauto utilizzo del muro di recinzione come muro di appoggio e sostegno di svariati materiali da cantiere accatastati in modo caotico”. Il CTU chiarisce di essere giunto a tale conclusione – dalla quale non c'è ragione di discostarsi, apparendo la stessa frutto di un iter logico ed empirico adeguatamente argomentato, fondato sulle verifiche eseguite e confermato in contraddittorio con i consulenti di parte - in esito all'accertamento della natura del muro quale muro di cinta e non di sostegno, e a séguito della disamina della documentazione fotografica acquisita nei giorni del cedimento e dei calcoli eseguiti – riportati nella relazione - riguardanti la stabilità di un muro avente le stesse caratteristiche di quello crollato.
§.

2 - Tali risultanze, da un lato, non consentono di ritenere applicabile alla fattispecie l'art.2051 c.c, invocato dall'opponente in quanto, anche identificando il soggetto titolare della custodia sulla res da cui è derivato il danno nel locatore, le modalità di verificazione dell'evento danno conto dell'intervento di un fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode ed idoneo ad interrompere il nesso causale fra cosa e danno (cfr. Cass. Civ. n.8005/2010; 858/2008), essendo di fatto emersa la prova liberatoria di un evento non riferibile al locatore e tale da interrompere il nesso eziologico tra cosa in custodia ed evento. Le medesime risultanze nel contempo evidenziano come, nella fattispecie, la responsabilità per l'evento sia ravvisabile non in un fattore eccezionale o inevitabile bensì nell'utilizzo non conforme del bene da parte del conduttore, tenuto a restituire il medesimo bene consegnatogli salvo il normale deperimento d'uso e quindi onerato della prova di aver adempiuto diligentemente ai propri obblighi contrattuali e ciononostante di non aver potuto impedire l'evento. Tale prova liberatoria non è stata fornita dal conduttore il quale è conseguentemente tenuto a risarcire il danno subito dal locatore in conseguenza all'uso incongruo, nella fattispecie costituito sia dalle spese per il ripristino del muro crollato che dal rimborso delle somme versate ai terzi proprietari degli autoveicoli danneggiati dal crollo. Danno rispetto alla cui contestazione – anche ai fini dell'eventuale attivazione di polizza assicurativa – risulta rilevante e in atti la diffida di parte opposta in data 29.12.2021.
pagina 4 di 5 §.

3 - La domanda riconvenzionale dell'opposto – nella misura in cui risulta suffragata dalle risultanze di causa sopra emerse – va accolta in relazione alle voci afferenti il richiesto rimborso del risarcimento a terzi di cui é documentato il versamento (€.18.200,00) nonché in relazione alla spesa pure documentata afferente i materiali di ripristino del muro (€. 1.091,00). La domanda va altresì accolta in relazione alla quota Istat e agli oneri di registrazione e chiusura del contratto nonché in relazione alla spesa per l'utenza acqua relativa al periodo di occupazione dell'immobile (complessivamente €.395,24), costituenti voci di esborso documentate e non specificamente contestate. Non viene invece riconosciuta la voce afferente i compensi legali in quanto in parte afferente competenze della fase monitoria già oggetto di liquidazione in tale sede, ovvero in parte non specificamente documentata, ovvero in parte relativa a procedimenti comunque estranei alla vertenza portata all'esame di questa sede.
Per le motivazioni sopra esposte il decreto ingiuntivo opposto va integralmente confermato.
Per effetto dell' accoglimento parziale della domanda riconvenzionale dell'opposto, parte opponente va condannata al pagamento della complessiva somma di €.19.686,24
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita così provvede RIGETTA l'opposizione promossa da avverso il decreto ingiuntivo Tribunale di Parte_1
Piacenza n.179/2023 del 23-24.02.2023 che conferma in ogni sua parte e dichiara definitivamente esecutivo ex ar. 653 cpc. In parziale accoglimento della domanda riconvenzionale di parte opposta, DICHIARA TENUTA E CONDANNA in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento a Parte_1 favore di , per le causali di cui in parte motiva, della complessiva somma di Controparte_1
€.19.686,24 oltre interessi dalla sentenza al saldo RIGETTA ogni altra domanda DICHIARA TENUTA E CONDANNA in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore, al pagamento a favore di delle spese di lite che liquida in €.3.376,00 Controparte_1 per compensi, oltre spese forfettarie 15%, Cpa ed Iva ove dovuta. PONE le spese di CTU definitivamente a carico dell'opponente Parte_1
Piacenza, 30 settembre 2025
Il G.O.P. dott. Emanuela Mazza
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