REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANZARO
Il Tribunale di Catanzaro, II sezione civile, in composizione monocratica nella persona del Giudice, Dr.ssa Alessia Dattilo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 1208 R.G.A.C. per l'anno 2023,
promossa da:

(C.F.: ) elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1
in Catanzaro, alla via Francesco Acri n. 46, presso lo studio dell'avv.to Raffaele
Argirò che lo rappresenta e lo difende nel presente giudizio in forza di procura in calce all'atto di citazione.
-ATTORE-
CONTRO
( C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2
dall'avv.to Bernardo Marasco in forza di procura a margine della comparsa di costituzione di nuovo difensore ed elettivamente domiciliata , unitamente al suo difensore, in Catanzaro, via Niccoloso Da Recco n. 6, presso lo studio dell'avv.to
Rosa Lacava.
- CONVENUTA –
Oggetto: risoluzione contratto di compravendita e risarcimento del danno.
Conclusioni delle parti: come da verbali ed atti di causa.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1 1. ha agito in giudizio affinché venga accertato e dichiarato che Parte_1
l'immobile sito nel comune di Catanzaro, viale Brutium, 16, precisamente l'appartamento per civile abitazione posto al piano quarto della scala “U”, presenta dei vizi tali da renderli inidoneo all'uso per il quale è stato compravenduto. Ha, altresì, chiesto la risoluzione del contratto di compravendita con condanna della convenuta a restituire le somme da lui versate a titolo di corrispettivo. In subordine ha chiesto la riduzione del prezzo di compravendita con quantificazione da operare nel corso del giudizio, nonché la condanna in ogni caso della convenuta al risarcimento dei danni conseguenti alle spese ed ai pagamenti effettuati ai sensi dell'art. 1494 c.c.
Il tutto con vittoria di spese e competenze del giudizio.
A fondamento della domanda ha dedotto di aver acquistato, in data 21 giugno 2022, con rogito per notar n. 105556 Rep. N. 29976 l'immobile sito nel comune di Per_1
Catanzaro, viale Brutium, 16 di complessivi vani sei di proprietà della convenuta, iscritto al foglio 59, particella 271 sub 12 , piano 4 categoria A/3.
L'immobile è stato acquistato con l'ausilio dell'agente immobiliare Persona_2
per il prezzo di € 75.000,00 e gli è stato consegnato in data 14.10.2022, come da accordi intercorsi con la convenuta.
Ha dedotto che in data 11.01.2023 ha scoperto l'esistenza di gravissimi vizi dell'immobile, allorquando un condomino gli ha trasmetto il verbale di assemblea condominiale nel quale si dava atto della mancata esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare.
Ha evidenziato che al manifestarsi di infiltrazioni di acqua nel locale soggiorno ha provveduto inizialmente ad effettuare opere di manutenzione all'esito delle quali ha scoperto che il soffitto era coperto da una struttura in cartongesso che copriva lo stato della volta completamente deteriorata.
Senonché interpellato l'amministratore di condominio è venuto a conoscenza del fatto che da molti anni si discuteva del rifacimento del lastrico solare;
inoltre ha scoperto che l'immobile era privo dell'allaccio alla rete fognaria tanto che l'intero impianto sversa nel vicino corso fluviale. CP_2
2 Ha evidenziato che all'ultima assemblea condominiale del 12.07.2022, pur essendo egli formalmente proprietario ha partecipato il marito della convenuta e quindi la parte venditrice era a conoscenza di tali radicali vizi dell'immobile venduto.
In diritto ha dedotto di aver denunziato i vizi ai sensi dell'art. 1495 c.c. , con comunicazione del 14 gennaio 2023, ma la convenuta ha escluso ogni responsabilità sostenendo che non si tratti di vizi occulti.
Pertanto si è reso necessario azionare il presente giudizio.
Si è costituita in giudizio eccependo preliminarmente Controparte_1
l'inammissibilità della domanda per tardiva denunzia dei vizi, con conseguente decadenza dal diritto alla garanzia.
In particolare ha evidenziato che il diritto alla garanzia è subordinato ad un termine decadenziale di 8 giorni dalla scoperta ai sensi dell'art. 1495 c.c.
Sul punto ha precisato che l'attore già alla data del 12.07.2022, data del verbale assembleare prodotto dallo stesso era a conoscenza della problematica Pt_1
relativa all'allaccio della rete fognaria.
In diritto ha evidenziato l'incompatibilità delle azioni di risoluzione del contratto e riduzione del prezzo che, per come espressamente stabilito dall'art. 1492 c.c., non possono essere proposte congiuntamente.
Nel merito ha evidenziato che la domanda è infondata poiché l'attore era perfettamente a conoscenza dei vizi della cosa venduta e che comunque non sono tali da limitare l'idoneità dell'immobile all'uso abitativo, né tantomeno ne riducono il valore.
In particolare ha dedotto che il era a conoscenza della presenza di Pt_1
infiltrazioni in due camere dell'appartamento per cui è causa, per essere stato informato dal proprio coniuge oltre che dall'agente immobiliare e per averli riscontrati direttamente in fase di ispezione dell'immobile.
In ogni caso i danni da infiltrazioni provengono dal lastrico solare ed il CP_3
ha già riconosciuto la propria competenza ad eliminare le cause delle infiltrazioni ed a risarcire i danni.
3 Quanto all'allaccio alla rete fognaria alla data dell'acquisto vi è il verbale assembleare datato 12.04.2019 con il quale era stato approvato un preventivo di spesa di € 3.500,00 oltre ad IVA e spese tecniche di autorizzazione e progettazione da ripartire tra 10 condomini ed ella ha già comunicato all'attore la volontà di accollarsi il costo di realizzazione dell'allaccio per come risulta dalla lettera dell'1.02.2023.
Pertanto ha chiesto il rigetto della domanda con vittoria di spese e competenze del giudizio, da distrarsi.
Dopo il tentativo di addivenire ad un bonario componimento della vicenda che non ha avuto esito positivo, questo giudicante ha ammesso interrogatorio formale e prova testimoniale ed all'esito ha fissato per la rimessione in decisione l'udienza del
4.03.2025, concedendo i termini di cui all'art. 189 c.p.c.
Con le rispettive comparse conclusionali le parti hanno insistito nelle richieste già formulate in atti.
All'udienza del 4.03.2025, questo giudicante ha trattenuto la causa in decisione.

2. Preliminarmente deve essere esaminata l'eccezione di inammissibilità della domanda formulata da parte convenuta per aver chiesto l'attore sia la risoluzione del contratto che la riduzione del prezzo di compravendita.
In realtà per come emerge sia dall'atto di citazione che dai successivi scritti difensivi, fino alla comparsa conclusionale, l'attore ha chiesto in via principale la risoluzione del contratto per cui è causa ed in via subordinata la riduzione del prezzo.
Una tale richiesta rende inammissibile la sola domanda di riduzione del prezzo formulata in via subordinata.
Ed invero per come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., Sez. II,
27/01/2004, n. 1434) In tema di garanzia per vizi della cosa venduta,
l'inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo, proposta in via subordinata rispetto a quella di risoluzione, è rilevabile d'ufficio dal giudice, in quanto la scelta della risoluzione, operata dal compratore con la domanda giudiziale, costituisce un fatto impeditivo dell'azione di riduzione produttivo di effetti immediatamente e direttamente, senza che a tal fine necessiti una manifestazione di volontà della
4 controparte interessata.(in senso conforme Cass. Civ.
Sez. 2, Sentenza n. 17138 del 26/08/2015).

2.1. Deve a questo punto essere esaminata l'eccezione di decadenza sollevata dalla convenuta ai sensi dell'art. 1495 c.c. per non essere stati denunciati i vizi dell'immobile acquistato entro otto giorni dalla scoperta.
Sul punto il convenuto ha evidenziato che i vizi non erano occulti per avere il visionato l'immobile prima dell'acquisto. Pt_1
Ora il teste , a conoscenza dei fatti di causa per essere l'agente Persona_2
immobiliare che ha fatto visionare l'immobile all'attore prima dell'acquisto, escusso all'udienza dell'11.04.2024 ha confermato che le infiltrazioni erano note all'attore già da prima dell'acquisto, per essere emerse in sede di visione dell'appartamento.
Tuttavia l'attore non era stato informato dell'esistenza di una controsoffittatura che nascondeva lo stato di deterioramento della parte del solaio soprastante e ciò attesta come ci troviamo di fronte ad un vizio occulto.
Ne consegue che non può operare il termine di otto giorni dalla scoperta, poiché in caso di vizio occulto la denuncia non è necessaria per come espressamente stabilito dal secondo comma dell'art. 1495 c.c.
Quanto alla mancanza di allaccio alla rete fognaria da parte dell'intero condominio il teste ha dichiarato di non ricordare che, in sede di ispezione dell'immobile, il Per_2
sia stato informato di questa circostanza dal marito della convenuta. Pt_1
Senonché dalla documentazione agli atti e dall'istruttoria espletata è emerso che la circostanza del mancato allaccio alla rete fognaria è stato taciuto all'acquirente prima della vendita e che egli ne ha avuto piena contezza solo dopo aver parlato con l'amministratore di condominio nel gennaio 2023. Parte_2
Questi escusso all'udienza del 14.03.2024 ha dichiarato di non sapere se il Pt_1
fosse stato informato dalla venditrice della mancanza dell'allaccio alla rete fognaria, pur essendone ella a conoscenza fin dal verbale assembleare del 12.04.2019.
Né l'acquirente ha partecipato alla delibera assembleare del 12.07.2022 in cui si è discusso anche delle problematiche connesse al mancato allaccio alla rete fognaria,
5 poiché non essendo stato ancora immesso nel possesso dell'immobile alla predetta aveva preso parte , coniuge dalla venditrice. Controparte_4
Il predetto ha dichiarato di averlo informato telefonicamente dell'oggetto della riunione, ma una tale prova non è da sola sufficiente a ritenere che il vizio non sia stato occultato, risultando dall'istruttoria espletata che l'acquirente ne abbia avuto piena contezza solo nel gennaio 2023.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha chiaramente affermato che In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta (in tal senso Cass. Civ. sentenza n. 11046/2016).
Fatte queste premesse non può non rilevarsi come nel caso di specie si versi in un'ipotesi di vendita di aliud pro alio.
Ed invero per come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità nella parte motiva della sentenza n. 3700/2022 si configura una vendita di aliud pro alio qualora, a fronte della previsione del trasferimento della proprietà di un immobile ad uso abitativo, venga materialmente consegnato un bene privo di licenza di abitabilità, essendo quest'ultima un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua intrinseca capacità ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e, quindi, a soddisfare i bisogni che hanno indotto, in concreto, il compratore all'acquisto: Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 1141 del 20/04/1973,Rv. 363642; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3592 del 27/10/1975). Stesso dicasi qualora il bene non abbia gli allacci ai servizi essenziali, poiché in tale eventualità esso non è idoneo ad assolvere alla funzione abitativa, non essendo dotato "... dei servizi essenziali alle esigenze indeclinabili di una vita sana e civile" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5448 del 22/11/1978, Rv. 395218).
In applicazione di tale principio, al quale il Collegio intende dare continuità, si è ravvisato il vizio di aliud pro alio nella consegna di una cantina trasformata in
6 abitazione in violazione del regolamento condominiale (Cass. Sez. 2, Sentenza
n.10523 del 03/07/2003, Rv. 564772) o nella consegna, in luogo di un immobile ad uso abitativo, di un bene destinato ad uso ufficio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9253 del
20/04/2006, Rv. 588981). In tutti questi casi, infatti, non si configura un semplice vizio redibitorio, o un difetto di qualità, del bene compravenduto -i quali danno origine ad una ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini e dalle condizioni di cui all'art. 1495 c.c.- ma sussiste una diversità tra cosa venduta e cosa consegnata che "... incide sulla natura e, quindi, sulla individualità, consistenza
e destinazione di quest'ultima, sì da ritenere che appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione dell'acquirente di effettuare l'acquisto
o che presenti i difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (cosiddetta inidoneità ad assolvere la funzione economico - sociale)" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2712 del
23/03/1999, Rv. 524457).
Ne consegue che sussistendo una chiaria diversità tra cosa venduta e cosa consegna, in applicazione dei principi su esposti non operano i termini e le condizioni di cui all'art. 1495 c.c.

3. Tanto chiarito nel merito la domanda di risoluzione deve trovare accoglimento per le ragioni di seguito evidenziate.
In diritto giova rilevare che In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (Cass. Civ. SS.UU. sentenza n. 11748/2019).
Ciò posto non solo dall'istruttoria espletata i vizi sono emersi e sono stati provati dall'attore ma la stessa venditrice li ha riconosciuti, per cui il fatto non contestato non
è bisognoso di prova, salvo affermare che trattasi di vizi che non rendono l'immobile inidoneo all'uso abitativo e quindi escludono l'accoglimento della domanda.
Sul punto giova evidenziare che non può affatto concordarsi con l'assunto della convenuta, poichè la mancanza di allaccio alla rete fognaria dell'immobile per cui è
7 causa configura senz'altro un vizio dell'immobile che lo rende inidoneo all'uso abitativo cui è destinato, poiché in base alla giurisprudenza di legittimità summenzionata l'allaccio alla rete fognaria priva il bene acquistato di un servizio essenziale ed espone l'attore a responsabilità anche penali.
L'accoglimento della domanda di risoluzione comporta anche la restituzione, espressamente richiesta dal delle somme versate per il pagamento del Pt_1
prezzo dell'immobile pari ad € 75.000,00 di cui si da atto nel rogito notarile (allegato all'atto di citazione), oltre agli interessi legali dall'avvenuto pagamento al soddisfo
(in tal senso Cass. Civ. sentenza n. 34011/2021 in cui i giudici di legittimità hanno affermato che , L'azione di restituzione delle somme pagate in base ad una pronuncia di condanna poi caducata non è riconducibile allo schema della ripetizione d'indebito, perché si collega ad un'esigenza di restaurazione della situazione patrimoniale e, dunque, non si presta a valutazioni sulla buona o mala fede dell'"accipiens"; per ottenere la restituzione di quanto pagato è necessaria la formazione di un titolo restitutorio, il quale comprende "ex lege", senza bisogno di una specifica domanda in tal senso e a prescindere anche da una sua espressa menzione nel dispositivo, il diritto del "solvens" di recuperare gli interessi legali, con decorrenza, ex art. 1282 c.c., dal giorno dell'avvenuto pagamento).

4. Deve a questo punto essere esaminata la domanda di risarcimento danni formulata dall'attore.
La domanda innanzitutto è da ritenersi ammissibile.
Sul punto giova richiamare la giurisprudenza di legittimità che ha affermato che l'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente ex art. 1494 c.c., sul presupposto dell'inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene;
ne discende che tale azione si rende
8 ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo(Cass. Civ. ordinanza n. 14986/2021).
Pur essendo ammissibile la domanda deve essere rigettata poiché risulta sfornita di adeguata allegazione, prima ancora che di prova, non essendo stata prodotta in giudizio nemmeno la prova afferente alle spese notarili sostenute dall'attore.
Le spese seguono la soccombenza, e separato decreto, e vengono liquidate ai sensi del D.M. 147/2022 con la precisazione che in base al valore effettivo della controversia è stato applicato lo scaglione compreso tra € 52.001,00 ed € 26.000,00 nei valori medi


PQM

il TRIBUNALE DI CATANZARO, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa così provvede:
1) Dichiara l'inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo per le ragioni chiarite in parte motiva;

2) Accoglie la domanda di risoluzione del contratto per le ragioni chiarite in parte motiva e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto di compravendita in essere tra le parti;

3) Condanna a restituite in favore di il prezzo Controparte_1 Parte_1
corrisposto per la compravendita immobiliare, pari ad € 75.000,000, oltre ad interessi legali per come chiarito in parte motiva;

4) condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1
che vengono liquidate in € 518,00 per esborsi ed € Parte_1
14.103,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Catanzaro, 18.03.2025
Il Giudice Dr.ssa Alessia Dattilo

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