TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
10816 2019
Verbale di udienza del 03/12/2025
Il Giudice, visto il provvedimento con il quale è stata disposta la trattazione del processo in forma scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, decide la causa ai sensi dell'art. 429 C.P.C., dando lettura della seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE IV SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria LA, al termine dell'udienza del 03.12.2015 ha pronunziato, dando lettura del dispositivo e della motivazione ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.10816 del Ruolo Generale per gli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2019, avente ad oggetto: occupazione sine titulo, vertente
TRA
, , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
, tutti rappresentati e difesi, giusta procura agli atti, dagli Avv.ti Adriano Tufariello ed Parte_5
Avv. Antonio Tufariello;

-RICORRENTI-
E
e rappresentati e difesi, in virtù di Controparte_1 Controparte_2 procura agli atti, dall'Avv. Osvaldo Bellocchio;

-RESISTENTI IN RICONVENZIONALE-

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come dal verbale della odierna udienza e da note di trattazione scritta, da intendersi integralmente riportati e trascritti. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art.702 bis, ritualmente notificato, , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, convenivano in giudizio e Parte_4 Parte_5 Controparte_1 Controparte_2
deducendo:
-di essere comproprietari di n. 3 unità immobiliari site in Caserta alla Via S. Commaia, ora Via
Pasolini n. 43, P.co , e, precisamente, di un appartamento sito nella Scala C, piano 1°, interno CP_3
3, composto da quattro vani, cucina ed accessori, un box auto piano cantinato, contrassegnato dal n.
6, e un posto auto scoperto, contrassegnato dal n. 13,censite al NCEU foglio n.52, particella 1217 sub
35, cat A/2, foglio 52 particella 1217 sub 56 cat C/6, foglio 52 particella 1217, sub 107 cat. C/6;
-che, in particolare, il è titolare di una quota di 24/36 sulle unità immobiliari sopra Parte_1 descritte, in forza dei seguenti titoli di provenienza: 1) atto di compravendita del 19-3-1987, a rogito
Notaio (rep. 43496 – raccolta 8894) trascritto il 30-3-1987 ai n. 6797, con il quale i coniugi Per_1
e , in regime di comunione legale, acquistavano da Parte_1 Controparte_4 [...]
le unità immobiliari sopra descritte 2) dichiarazione di successione del 4-11-2013 della Per_2 moglie , mentre , Controparte_4 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Pt_2
, quali eredi di , sono titolari, ciascuno della quota di 3/36 delle unità
[...] Controparte_4 immobiliari descritte, in virtù della dichiarazione di successione, del 4-11-2013, della madre
[...]
; CP_4
-che i resistenti avevano concordato con la de cuis il pagamento di un canone Controparte_4 di euro 500,00 mensili, con l'intesa che avrebbero sottoscritto un contratto di locazione;

-che successivamente alla morte della , gli odierni ricorrenti sollecitavano più Controparte_4 volte (con raccomandate A/R agli atti) i detentori a stipulare un contratto di locazione, al fine di regolarizzare il rapporto sia sotto il profilo civilistico, sia sotto il profilo fiscale, con l'espressa avvertenza che, in difetto, avrebbero dovuto rilasciare immediatamente l'immobile libero e vuoto di persone e cose;

- che non sortivano alcun effetto i reiterati inviti;

- che dal mese di gennaio 2019 i resistenti nulla pagavano ai ricorrenti per il godimento dell'immobile.
Sulla base delle esposte premesse gli istanti chiedevano di accertarsi e dichiararsi l'occupazione sine titulo degli immobili in oggetto e di condannare i resistenti al relativo rilascio, nonché al risarcimento dell'indennità di occupazione quantificata in € 500,00 mensili a partire dal 1.1.2019, il tutto con vittoria di spese.
Si costituivano, e i quali chiedevano il rigetto della domanda Controparte_1 Controparte_2 in quanto infondata in fatto e in diritto, evidenziando che il contratto era sorto di fatto e senza forma scritta per esclusiva volontà della locatrice. I resistenti spiegavano, inoltre, domanda riconvenzionale volta ad ottenere, previa declaratoria di nullità del contratto di locazione verbale stipulato dalle parti, l'integrale restituzione dei canoni dalla stessa indebitamente corrisposti, oltre gli oneri condominiali, per tutto il periodo di durata della locazione, fino al gennaio 2019, data della sospensione del pagamento, o, in subordine, nella misura pari alla differenza tra quanto corrisposto e il canone annuo concordato ex art. 2, comma 3, L. 431/98, da individuarsi secondo gli accordi di categoria vigenti presso il Comune di Caserta nel periodo controverso.
Disposto il mutamento del rito da sommario di cognizione a locatizio (art. 447 bis c.p.c.) entrambe le parti depositavano le memorie integrative ove insistevano nelle relative richieste;
la parte ricorrente,
a seguito del mutamento del rito, ampliava l'oggetto della propria domanda, chiedendo altresì di dichiararsi la nullità del contratto di locazione verbale intercorso tra le parti e di condannare i resistenti al pagamento dell' indennità di occupazione anche per tutti i mesi non pagati, come specificato a pag.
8 (della memoria integrativa), oltre delle spese condominiali non pagate.
Ciò premesso in via preliminare, va dichiarata la procedibilità dell'azione proposta stante l'evidenza del verbale negativo di conciliazione (versato in atti in copia) redatto dall'organismo di media- conciliazione “ADR Concordia Polis” in data 21.10.2021.
Nel merito, la domanda avanzata dai ricorrenti risulta fondata e, pertanto, deve essere accolta, per i motivi e nei limiti di seguito indicati.
Nel caso di specie deve ritenersi pacifico, in quanto non contestato, che i resistenti si trovino nel godimento delle unità immobiliari oggetto di causa in virtù di un contratto di locazione verbale concluso con la de cuis sin dal maggio 2012. Controparte_4
Orbene, giova rammentare che l'art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998, che ha riformato la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, prevede che “per la stipula di validi contratti di locazione
è richiesta la forma scritta”.
Si è ampliamente discusso, in dottrina e giurisprudenza, se la violazione della norma, e – quindi – la conclusione di contratti di locazione ad uso abitativo in forma solo verbale, configuri un'ipotesi di nullità assoluta (insanabile) o di nullità relativa (suscettibile di sanatoria).
E, ancora, si è discusso se la forma scritta sia prevista dalla legge ad substantiam (ossia come requisito sostanziale ed imprescindibile per la valida esistenza del contratto) ovvero se sia contemplata ad probationem, come mero requisito di forma richiesta esclusivamente a fini probatori.
Sul punto, dopo l'entrata in vigore della Legge 431/1998, si sono venuti a formare tre diversi orientamenti interpretativi.
Secondo una prima interpretazione, pressoché costantemente applicata nella giurisprudenza di merito, la forma scritta sarebbe richiesta ad substantiam. Il contratto verbale sarebbe radicalmente ed irrimediabilmente nullo, senza possibilità di sanatoria.
Un filone interpretativo più isolato, al contrario, patrocina la linea secondo cui, mancando nel testo di legge un'espressa previsione di nullità per il mancato rispetto della forma scritta, tale forma sarebbe soltanto richiesta per dare prova del contratto (ad probationem, appunto) e non integrerebbe un requisito essenziale dello stesso.
Secondo una terza corrente – fatta propria dalla Sezioni Unite – la forma scritta sarebbe condizione essenziale dell'atto. Tuttavia, la deducibilità di tale carenza formale, e la conseguente nullità, spetterebbe unicamente al conduttore, nel caso in cui la stipula in forma verbale gli sia stata imposta dal locatore.
Attesa l'oscillazione di diversi orientamenti formatisi in materia, la questione è stata definitivamente affrontata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18214/15.
Secondo la Sezioni Unite della Suprema Corte, chiamate a dirimere il contrasto, il contratto di locazione abitativa concluso verbalmente deve considerarsi nullo;
il requisito della forma scritta sarebbe, pertanto, previsto come condizione di esistenza del contratto (“il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale;
fa eccezione
l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore”).
Solo nel caso in cui – precisa la Corte – la mancanza della forma scritta sia stata imposta al conduttore dal locatore, il contratto, in deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, potrà essere sanato con l'esperimento di una specifica azione promossa dal conduttore: in tal caso, il giudice dovrà “accertare – da un canto – l'esistenza di un contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione dell'art. 1, comma
4, della L. n. 431 del 1998, e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore
e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma
3 dell'articolo 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione dell'eccedenza pagata.”.
Appare di chiara evidenza, allora, che la logica di definire la nullità come relativa era ravvisata nel fatto che l'adozione della forma orale, in violazione dei principi di legge in materia, derivava da un'imposizione del locatore subita dal conduttore. Quest'ultimo solo, dunque, poteva far valere una nullità evidentemente prevista dal legislatore a sua tutela. La nullità, insomma, era posta a tutela di un interesse particolare del conduttore come reazione alla coartazione della sua volontà a opera del locatore.
Tuttavia, l'art. 13 della L. n. 431 del 1998 è stato modificato dalla L. n. 208 del 2015.
Il nuovo comma 6, come visto, prevede che "Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma
1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti".
Alla luce di tale novella la Terza Sezione della Suprema Corte ha concluso nel senso che la nuova disposizione continuerebbe a prevedere ipotesi di nullità relativa.
Sul punto si legge: "Questo essendo lo stato dell'arte al momento dell'entrata in vigore della novella, non può non desumersi che l'intentio legis sottostante alla riformulazione della c.d. "azione di riconduzione", nei termini di cui al nuovo comma 6 dell'art. 13, e, comunque, l'effetto che obiettivamente ne deriva, sia quello di estendere la facoltà attribuita al conduttore di richiedere la "riconduzione del contratto a condizioni conformi" dalla ristretta ed eccezionale ipotesi in cui fosse stato il locatore a pretendere "l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto" a quella, più generale, in cui, "il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo": previsione evidentemente idonea ad abbracciare sia l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente (e indipendentemente dal fatto che ciò sia dipeso da una imposizione del locatore) e non sia stato poi registrato, sia quella in cui il contratto, pur stipulato per iscritto, non sia stato poi registrato".
La più attenta giurisprudenza di merito, con riguardo a tale interpretazione, ha però osservato che tale conclusione è fondata su un erroneo presupposto interpretativo della decisione delle Sezioni Unite n. 18214 del 17.09.2015.
Infatti, mentre per la precedente disciplina, le Sezioni Unite del 2015 hanno ritenuto che la configurazione in termini di nullità relativa e protettiva fosse desumibile dalla peculiare azione di riconduzione che il legislatore aveva messo a disposizione del conduttore, atteso che la nullità era diretta a tutelare le ragioni di chi aveva subìto da parte del locatore l'adozione della forma orale, con la modifica dell'art.13 della L. n. 431 del 1998 ad opera della L. n. 208 del 2015, essendo omesso ogni riferimento all'imposizione da parte del locatore, deve superarsi l'idea di una nullità relativa, cioè contestabile solo dal conduttore in quanto volta a proteggere la sua posizione personale e i suoi interessi individuali.
La nuova norma si riferisce, invece, espressamente all'ipotesi di omessa registrazione e deve essere intesa quale previsione posta a tutela di un interesse generale quale quello di cui all'art. 53 Cost., cioè al corretto adempimento fiscale. Trattandosi di un interesse generale, la forma di tutela naturale è quella della nullità assoluta. Ebbene, si deve concludere che l'art. 13 L. n. 431 del 1998 cit. sia espressamente riferito ai "patti contrari alla legge": in sostanza, tali disposizioni riguardano i patti contrari alla legge di un contratto comunque valido, quindi concluso con forma scritta;
così nei commi 1 e 2 dell'art. 13 viene fatto espresso riferimento al contratto scritto. Di conseguenza, anche la disposizione di cui al comma 6 deve intendersi riferita al contratto scritto, come precisato nel comma 1, ma non registrato.
Ne consegue che il difetto della forma scritta esclude che il rapporto per cui è causa possa essere "ricondotto", ai sensi dell'art. 13, comma 6, L. n. 431 del 1998, a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2, comma
1, della medesima L. n. 431 del 1998.
Infatti, solo l'art. 13 L. n. 431 del 1998, nella formulazione antecedente alla L. n. 208 del 2015, prevedeva al comma 5 la c.d. "azione di riconduzione" a condizioni conformi del c.d. rapporto locativo di fatto.
L'azione, identificabile come di recupero del contratto, costituiva una declinazione del principio generale di conservazione del negozio giuridico (art.1424 c.c.), ma aveva un'applicazione limitata, in quanto consentita al conduttore (solo) nei casi in cui il locatore avesse preteso la instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall'art.1 co.4 L. n. 431 del 1998.
Nel giudizio di accertamento dell'esistenza del contratto di locazione il giudice determinava il canone dovuto, che non poteva eccedere quello definito ai sensi dell'art.2 ovvero quello definito ai sensi dell'art.5 co.2 e 3
(contratti c.d. a canone concordato).
Pertanto, l'azione di recupero della locazione terminava con l'accertamento di un contratto il cui contenuto era diverso dall'originario programma, quanto meno sotto il profilo economico e, in sostanza, la conclusione di un contratto di locazione in forma verbale esponeva il locatore al rischio di vedersi riconoscere un canone diverso da quello pattuito e presumibilmente inferiore ad esso, dovendo essere fissato in riferimento agli accordi locali relativi ai contratti a canone concertato.
Il presupposto di operatività dell'azione di "recupero" della locazione di fatto era, tuttavia, costituito dall'essere stata "pretesa" la stipulazione in forma verbale del contratto da parte del locatore.
Nel giudizio introdotto ai sensi del previgente co.5 dell'art.13 l. sulle locazioni abitative, terzo periodo, al
Tribunale spettava accertare l'esistenza del contratto di locazione, emergente tanto dall'accordo verbale sul punto, quanto dalla concreta esecuzione che le parti gli avevano dato, determinando la formazione di un contratto nel quale l'osservanza della forma scritta restava affidata ad una pronuncia giudiziale.
L'onere della prova della pattuizione dei suoi termini, ovviamente, incombeva sul conduttore.
L' art.1 co. 59 della L. n. 208 del 2015, già citata, ha riscritto, nell'art. 13, limitando l'azione di riconduzione al caso del conduttore che ha subìto la scelta del locatore di non registrare il contratto – che, tuttavia, deve essere scritto - con la facoltà per il predetto di far convertire giudizialmente la locazione non registrata e con l'attribuzione al tribunale del potere di sostituire il contratto e determinare l'entità del canone che non potrà eccedere quello minimo definito ai sensi dell'art.5 commi 2 e 3 nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio.
Alla luce, pertanto, della attuale normativa, deve essere rilevata la mancanza di un valido contratto di locazione avente forma scritta che possa costituire titolo per la detenzione dell'immobile da parte di e . Controparte_1 Controparte_5
In ragione della nullità del contratto di locazione inter-partes e della mancanza di titolo che legittimi l'occupazione dell'immobile di causa, i resistenti devono essere condannati al rilascio immediato delle unità immobiliari site in Caserta alla Via S. Commaia, ora Via Pasolini n. 43, P.co La Selva, e, precisamente, di un appartamento sito nella Scala C, piano primo, interno 3, di un box auto piano cantinato, contrassegnato dal n. 6, e un posto auto scoperto, contrassegnato dal n. 13.
Non può pervenirsi a diversa soluzione pure considerando la riconduzione alla stregua dell'abrogato comma 5 dell'art.13 l. 431/1998, dal momento che in via subordinata resistenti non hanno chiesto la
“riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria”, ma solo la restituzione di quanto pagato in eccesso.
In ogni caso, anche qualora fosse stata proposta tale domanda, comunque, il contratto non poteva essere ricondotto a condizioni conformi atteso che - seppure lo stesso ha avuto origine nella vigenza della vecchia disciplina - non risulta provata l'imposizione della forma verbale da parte del locatore.
Invero, non risulta provato che il contratto verbale fosse stato imposto ai convenuti, dalla locatrice, o dai suoi aventi causa, anzi risulta documentato che i ricorrenti, divenuti comproprietari dell'immobile, abbiano tentato più volte di ricondurre il rapporto nell'alveo della legalità, invitando i resistenti a sottoscrivere un contratto di locazione.
Deve esaminarsi, a questo punto, la domanda dei ricorrenti di risarcimento del danno da illegittima occupazione, quantificato in € 500,00 mensili, a partire dal 1-1- 2019(dal momento che i resistenti sospendevano il pagamento del canone a dicembre 2018) alla data dell'effettivo rilascio.
Invero, sul presupposto della nullità del contratto di locazione per mancanza di forma scritta, si verte in ipotesi di occupazione senza titolo, da equipararsi all'occupazione in virtù di un titolo invalido.
A tal proposito la Suprema Corte ha chiarito che "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta" (Corte di
Cassazione, SS. UU., sen. n. 33645 del 15.11.2022).
Ebbene, nel caso di specie, i ricorrenti hanno senz'altro dimostrato che l'immobile era destinato alla locazione perché lo hanno concesso in godimento proprio a e Controparte_1 Controparte_2 sia pure con contratto nullo. In ordine alla quantificazione del danno la Suprema Corte ha chiarito che deve utilizzarsi un criterio equitativo.
Sul punto si legge: "Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 cod. civ., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa"
(Corte di Cassazione, SS. UU., sen. n. 33645 del 15.11.2022, parte motiva).
Nel caso di specie appare equo fissare una indennità pari ad €500,00 mensili, tenuto conto che l'accordo delle parti prevedeva proprio il pagamento della somma di €500,00 mensili.
Ciò considerato, ritenuto pacifico che i resistenti hanno omesso di versare il corrispettivo per il godimento a partire da gennaio 2019, gli stessi devono essere condannati al pagamento della somma mensile di € 500,00 dal mese di gennaio 2019 ad oggi, per un totale di € 42.000,00 (€ 500,00 per n.
84 mensilità, da gennaio 2019 a dicembre 2025).
In ordine alla domanda avanzata solo in memoria integrativa dai ricorrenti ( e non richiamata in sede di comparsa conclusionale) di risarcimento del danno da illegittima occupazione, quantificato in euro
500,00 mensili, per tutti i canoni non pagati a partire dall'anno 2003, come specificato a pagina 8 della memoria, oltre le spese condominiali, si rammenta a riguardo che devono essere dichiarate inammissibili tutte le nuove domande avanzate da parte ricorrente solo nelle memorie di mutamento del rito ( cfr. Cass. n. 8411/2023), salvo quelle scaturite dalle difese proposte dal resistente.
La domanda di risarcimento del danno da illegittima occupazione, per tutti i canoni e gli oneri condominiali non pagati a partire dall'anno 2003 è da intendersi nuova in quanto aggiuntiva e non meramente modificativa di quella contenuta nell'atto introduttivo.
La giurisprudenza maggioritaria ha evidenziato che, a seguito dell'ordinanza di mutamento del rito, il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale e scattano le preclusioni tipiche del processo del lavoro quale il divieto di proporre nuove domande, divieto che non può essere superato neanche dall'accettazione del contraddittorio ad opera di controparte ed è rilevabile d'ufficio.
Ne deriva che le memorie integrative previste dall'art. 426 c.p.c. non possono contenere domande nuove (in multis Cass.8411/2023)
Pertanto, deve essere dichiarata inammissibile la nuova domanda dei ricorrenti in tema di risarcimento del danno da illegittima occupazione per tutti i canoni ed oneri condominiali non pagati a partire dall'anno 2003 come indicati analiticamente a pag.8 della memoria.
Ed in ogni caso, tale domanda è comunque infondata, in quanto in palese contrasto e contraddizione con quanto allegato dalla stessa parte ricorrente nel ricorso, dove nel richiedere il risarcimento da illegittima occupazione dal mese di gennaio 2019, affermava che parte resistente sospendeva il pagamento del canone dal mese di dicembre 2018, senza fare alcun riferimento a canoni pregressi, nello specifico si legge a pag. del ricorso: omissis “.. l'indennità di occupazione può essere determinata in euro 500,00 mensili, pari all'importo che i sig.ri e Controparte_1 CP_2 hanno pagato fino al mese di dicembre 2018 (cfr. vaglia postali” …”
Appare, pertanto, evidente la contraddizione dal momento che non viene operato alcun richiamo al mancato pagamento delle mensilità precedenti.
Le domande dispiegate in riconvenzione da parte resistente, benché procedibili, non possono trovare accoglimento.
Parte ricorrente eccepiva la improcedibilità della domanda riconvenzionale non essendo stata oggetto di mediazione e nel merito l'infondatezza della stessa.
A riguardo è opportuno precisare che, quando viene introdotta in giudizio una domanda riconvenzionale che rientra nelle materie di mediazione obbligatoria previste dall'art.5 D.lgs. 28/2010
e su di essa non sia stata svolta la mediazione, non è necessario proporre una nuova domanda di mediazione per soddisfare la condizione di procedibilità nel giudizio.
L'obbligo di promuovere la mediazione, infatti, riguarda solo l'atto che introduce il giudizio in via principale, non le domande riconvenzionali (cfr. Cass. SS.UU n. 3452 del 2014).
Ciò posto, non può trovare accoglimento la domanda volta alla ripetizione delle somme indebitamente percepite dalla de cuius, , e, successivamente alla sua dipartita, dagli stessi ricorrenti, a Controparte_4 titolo di canone di locazione mensile, precisamente € 490,00/mese per il periodo febbraio 2002-maggio2005 ed € 500,00/mese per il periodo giugno 2005- gennaio 2019 (escluso), oltre agli oneri condominiali pari a €
72,00/mese, e interessi come per legge dal dì dei singoli pagamenti indebiti.
La parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto già versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore (v. Cass. civ. sez. III, 12/2/2019, n. 3971).
In altri termini, va considerato che di fatto e hanno Controparte_1 Controparte_2 comunque goduto del bene immobile di proprietà dei ricorrenti e quindi non hanno diritto di pretendere la restituzione dei canoni già versati quale corrispettivo del godimento dell'immobile o degli oneri condominiali, alla luce della circostanza che hanno usufruito anche dei servizi condominiali, poiché ciò costituirebbe un arricchimento senza giusta causa ex art. 2041 c.c. a danno del locatore ( cfr. Cass. civ. sez. III, 12/2/2019, n. 3971; Cass. civ. sez. III, 3/5/1991, n. 4849).
In altri termini, se un contratto di locazione è nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia, la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento. Quanto alla domanda proposta, in via subordinata, e volta alla condanna dei ricorrenti alla restituzione della differenza risultante tra gli importi corrisposti dai resistenti ed il valore del canone concordato ex art. 2, comma 3, L. 431/98, determinato sulla scorta degli accordi territoriali di categoria vigenti per il Comune di Caserta nel periodo controverso, deve evidenziarsi che, come esposto anche in precedenza, i resistenti, non hanno chiesto la “riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria”, ma solo – ed esclusivamente - la restituzione di quanto asseritamente pagato in eccedenza.
Non avendo, i resistenti, proposto domanda di riconduzione del contratto a condizioni conforme comma 1 dell'articolo 2, che costituisce il presupposto logico-giuridico per l'applicazione degli accordi Territoriali, Codesto Tribunale, non può pronunciarsi, in virtù del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art.112 c.p.c., sul canone dovuto ex art. 2, comma 3, L. 431/98.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P. Q. M.

Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria LA, definitivamente pronunciando sulla causa n.10816/2019, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
a) accoglie la domanda principale e, per l'effetto:
-dichiara la nullità del contratto di locazione verbale stipulato dalle parti;

-dichiara i resistenti occupanti sine titulo delle unità immobiliari site in Caserta alla Via S. Commaia, ora Via Pasolini n. 43, P.co e, precisamente, di un appartamento sito nella Scala C, piano CP_3 primo, interno 3, di un box auto piano cantinato, contrassegnato dal n. 6, e un posto auto scoperto, contrassegnato dal n.13, censite al NCEU foglio 52, particella 1217 sub 35, cat A/2, foglio 52 particella 1217 sub.56 cat C/6, foglio 52 particella 1217, sub 107 cat. C/6;
- ordina a e l'immediato rilascio delle tre unità immobiliari Controparte_2 Controparte_1 site in Caserta (CE) alla Via S. Commaia P.co La Selva, e, precisamente appartamento sito nella Scala
C, piano 1°, interno 3, composto da quattro vani, cucina ed accessori, nonché box auto al piano cantinato, contrassegnato dal n. 6, e di un posto auto scoperto, contrassegnato dal n.13, censite al
NCEU foglio 52, particella 1217 sub 35, cat A/2, foglio 52 particella 1217 sub.56 cat C/6, foglio 52 particella 1217, sub 107 cat. C/6;
-condanna i resistenti in solido tra loro, al pagamento, in favore dei ricorrenti della somma di €
42.000,00, oltre interessi legali dalla presente pronunci al soddisfo;

b) rigetta le domande riconvenzionali proposte da parte resistente;

c) condanna in solido tra loro al pagamento in favore di Parte_6 [...]
, delle spese di Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 giudizio, che liquida in complessivi € 7.070,00, di cui € 70,00 per esborsi e € 7.000,00 per compensi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, da attribuirsi ai difensori anticipatari.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere all'udienza del 03.12.2025
Il Giudice Dott.ssa Maria LA