REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TERAMO
Il Tribunale ordinario di Teramo – Sezione civile - in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Daniela d'Adamo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 3411 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2019
tra
(C.F. ), residente in [...] Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Luigi Di Liberatore del foro di Teramo ed elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso sito in S. Nicolò a Tordino, alla via Bucci n. 15;
-appellante-
e
(P. Iva: ), con sede in Silvi, via Controparte_1 P.IVA_1
Statale Adriatica Sud n. 31, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Achille Mastrangelo del foro di Teramo, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima sito in Silvi, alla via Garibaldi n. 311;
-appellata-
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 14.1.2025.
OGGETTO: appello avverso sentenza del Giudice di Pace.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in appello ritualmente notificato, ha chiamato in giudizio Parte_1 [...]
al fine di ivi ottenere la riforma integrale della sentenza n. 45/2019 resa Controparte_1 dal Giudice di Pace di Atri in data 29.4.2019 e depositata in Cancelleria in data 15.5.2019 nel procedimento n. 626/2017 R.G, rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito: in via principale, dichiarare legittimo il recesso dell'appellante dalla proposta di acquisto dell'immobile e risolto il contratto di mediazione immobiliare per inadempimento della convenuta appellata;
per l'effetto dichiarare non dovuto il compenso provvigionale dalla stessa richiesto, con il conseguente accoglimento delle conclusioni proposte con l'atto di citazione in primo grado notificato il 20.09.17, come sopra riportate e trascritte;
condannare l'appellata al rimborso di tutte le somme percepite dall'appellante in esecuzione della sentenza impugnata, oltre agli interessi e rivalutazione monetaria;
condannare sempre
e comunque l'appellata al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, con distrazione di quelle relative al presente giudizio allo scrivente procuratore che si dichiara antistatario”.
Nello specifico parte attrice ha dedotto:
- che in data 2.11.2016, avvalendosi dell'attività di intermediazione dell'agenzia immobiliare appellata,
sottoscriveva una proposta di acquisto, dalla medesima predisposta, avente ad oggetto un immobile, meglio descritto in atti, di proprietà di , versando a titolo di caparra la somma di € Controparte_2
1.000,00;
- che la proposta di acquisto veniva sottoscritta sulla base delle informazioni tecnico-giuridiche comunicate dall'Agenzia di intermediazione;

- che, a seguito di verifiche tecniche, veniva a conoscenza che l'immobile presentava delle irregolarità
urbanistiche, in quanto la veranda sul balcone era stata realizzata abusivamente;

- che l'appellata si faceva carico di chiarire la circostanza con il promittente venditore, il quale si impegnava a sanare l'abuso prima della stipula del contratto definitivo<,
- che, dopo tre mesi dalla sottoscrizione della proposta di acquisto, il promittente venditore non aveva provveduto a richiedere la sanatoria al , e pertanto, con pec del 1.2.2017 l'appellante Controparte_3
comunicava il proprio recesso dalla proposta di acquisto, ricevendo il rimborso della caparra da parte del promittente venditore;

- che l'appellata insisteva per il pagamento del compenso provvigionale pari ad € 2.475,00;
- che la sentenza del Giudice di Prime Cure sarebbe censurabile nella misura in cui ha ritenuto che l'appellante non abbia dato prova della sussistenza dell'abuso edilizio e dell'inadempimento della
[...]
ex art. 1759 c.c. per non aver informato il promissario acquirente della difformità Controparte_1 urbanistica dell'immobile, accogliendo la domanda riconvenzionale proposta dalla Controparte_1
diretta al riconoscimento del compenso provvigionale per una somma pari ad euro 2.745,00.
[...]
Si è costituita in giudizio la società appellata che ha chiesto, da una parte, di accertare l'inammissibilità dell'appello e, in subordine, di rigettare nel merito la domanda, in quanto del tutto infondata in fatto e diritto, confermando, pertanto, la statuizione del Giudice di Pace.
Dopo diversi rinvii, pervenuta sul ruolo dell'odierno giudicante, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 14.1.2025, con concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
*
Preliminarmente deve essere rintracciata l'infondatezza dell'eccezione di improcedibilità dell'appello formulata dalla società appellata. Al riguardo, sulla specificità dei motivi di appello, la Cassazione ha chiarito: “l'art. 342 c.p.c. come novellato dall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito con modifiche in l. n. 134 del 2012, non richiede che le deduzioni della parte appellante assumano una determinata forma o ricalchino la decisione
appellata con diverso contenuto, ma impone al ricorrente in appello di individuare in modo chiaro ed
esauriente il quantum appellatum, circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici
capi della sentenza impugnata nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono e formulando, sotto
il profilo qualitativo, le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, sì da esplicitare la idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata” (Cass. 14 settembre 2017, n.21336).
Ebbene, il motivo di appello enucleato dall'appellante appare, almeno sul piano astratto, circoscritto, pertanto l'eccezione è infondata.
Il gravame è infondato nel merito e deve essere rigettato.
Con un unico motivo di appello parte appellante ha censurato la pronuncia di primo grado nella parte in cui non ha rintracciato i presupposti dell'inadempimento ex art. 1759 c.c., consistente nell'aver adottato una condotta negligente consistita nell'omessa informazione, nei confronti del promissario acquirente, in ordine alla situazione di irregolarità urbanistica in cui versava una veranda ricavata all'interno della res.
In tema di mediazione, la Cassazione ha più volte affermato che: “l'affare – da intendersi nel senso di qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio – deve ritenersi concluso, per effetto della “messa in relazione” da parte del mediatore, quando si costituisca un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti di esso ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, sì che al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, è sufficiente che la sua attività costituisca l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e atti strumentali, alla conclusione dell'affare, e pur se le parti originarie sostituiscano se' ad altri nell'operazione conclusiva, ovvero una parte sia receduta dal preliminare” (Cass. 15161 e 20549/2004, 8126/2009).
In questi termini pertanto, occorre precisare come non sia affatto fondamentale, affinchè l'affare possa dirsi concluso, che sia intervenuta la stipula del contratto definitivo.
Ed infatti, ai sensi dell'art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto.
Sulla scorta di tali principi, si ricava che il rapporto di mediazione si fonda sull'espletamento di un'attività del mediatore consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l'avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell'affare, mettendole in relazione tra loro;
sicché per attività di mediazione deve intendersi non solo il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l'attività che precede e segue la visita dell'immobile.
Tanto chiarito, occorre verificare se sussista l'inadempimento da parte dell'appellata agli obblighi nascenti dal contratto di intermediazione, poiché la violazione degli obblighi incombenti sull'agenzia e la correlativa conseguente responsabilità ben può legittimare sia il diniego della provvigione sia, allorché
questa sia stata corrisposta, la richiesta restituzione della somma indebitamente pagata.
Circa l'obbligo informativo incombente sul mediatore, va considerato che l'art. 1759 c.c., comma 1, che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione, è in rapporto di armonica connessione con gli artt. 1175 e 1176 c.p.c., nonché con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989 e dal D. Lgs.
n.59/2010 che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza e che è condizione per la spettanza del compenso. Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si può pretendere nell'espletamento del suo incarico, ed è onerato, in termini negativi, a non di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia piena consapevolezza. Ne consegue che,
qualora il mediatore fornisca notizie non oggetto di concreta ed esaustiva verifica, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, può incorrere in una forma di responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (Cass. civ., Sez. 3, 24 ottobre 2003, n. 16009).
Hanno peso, in particolare, ai fini dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759, comma 1, c.c., le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni (Cass. Sez. 2, n. 15577 del 2022). E dunque, anche la mancata informazione sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente
(affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (Cass. Sez. 3, n. 16623 del 2010).
Da quanto innanzi esposto, discende che una responsabilità del mediatore possa porsi, in ordine alla mancata informazione circa la irregolarità urbanistica di un immobile, nei soli casi in cui egli abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto appreso, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi).
La Corte di Cassazione ha affermato, nello specifico, come la diligenza richiesta all'agente immobiliare debba essere parametrata alla natura dell'incarico espletato dal mediatore, essendo esigibile che questi porti a conoscenza delle parti contraenti i dati di cui ha cognizione (o di cui avrebbe potuto avvedersi)
non potendosi, tuttavia, pretendere che lo stesso si attivi positivamente per apprendere informazioni specifiche circa aspetti di natura strettamente tecnica.
Ne deriva, pertanto, che anche la mancata informazione al promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente, non potendosi, però, richiedere al mediatore, quale figura professionale non tenuta alla conoscenza di aspetti strettamente tecnici relativi alla regolarità edilizia ed alla commerciabilità degli immobili, pretendere che egli si attivi, positivamente, per apprendere circostanze relative alla presenza di vizi di matrice urbanistica.
Seppur è vero che la mancata informazione al promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità
urbanistica non ancora sanata, della quale il mediatore doveva e poteva essere edotto, legittima in astratto il suo rifiuto di corrispondere la provvigione, occorre rilevare che, nel caso di specie, emerge ex actis come l'assenza della conformità urbanistica e catastale della veranda fosse un dato evidente – perché emergente inequivocabilmente da una mera osservazione dello stato di fatto e delle planimetrie – e pertanto di agevole rilievo;
circostanza confermata dalle stesse parti di causa, ed agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nella planimetria catastale e lo stato effettivo dei luoghi e della stessa.
In aggiunta a ciò, occorre rilevare, come peraltro affermato dalla stessa parte appellante, che era stata la stessa Agenzia ad intercedere, in una fase successiva alla proposta d'acquisto, con il CP_1 promittente venditore, affinché l'abuso venisse sanato in tempi brevi e la vendita potesse essere conclusa entro il termine previsto dalla proposta.
In definitiva, alla luce del compendio documentale in atti, è più che verosimile ritenere che il mediatore avesse informato il promissario acquirente sulle reali caratteristiche dell'immobile e che quest'ultimo avesse inteso recedere dalla proposta di acquisto non a causa della scoperta delle irregolarità, già
conosciuta, ma in ragione del fatto che, a distanza di due mesi dalla sottoscrizione della proposta, il promittente venditore non si fosse prodigato ad avviare la procedura per la sanatoria.
In effetti, il in seguito alla scoperta dell'irregolarità urbanistica, avvenuta in un momento Pt_1 successivo alla sottoscrizione della scrittura privata del 2.11.2016, come dallo stesso rappresentato nell'atto di citazione in appello, comunicava all la decisione di non stipulare il contratto Pt_2 definitivo solo in data 26.1.2017; da ciò può trarsi la conclusione che anche l'eventuale difetto di informazione non abbia, di fatto, inciso sulla conclusione del contratto definitivo, dal momento che, come dallo stesso evidenziato, egli avrebbe riposto affidamento nel tempestivo agire della controparte funzionale ad avviare le pratiche per la regolarizzazione dell'abuso, circostanza dimostrata dal fatto che il recesso dalla proposta di acquisto è intervenuto solo dopo aver constatato, a distanza di tre mesi dalla sottoscrizione della promessa di vendita, che il promittente venditore non aveva ancora provveduto a richiedere la sanatoria al . Controparte_3
In ordine al generale riparto in materia di onere della prova, va ribadito, come ormai consolidato (cfr.
Cassazione SS.UU. n. 13533/2001) in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Tale criterio di riparto assume pregnanza anche allorquando venga lamentato il non corretto adempimento della prestazione richiesta al mediatore, ove ci si dolga del mancato esperimento della diligenza specifica, sancita all'art. 1176 co. 2 c.c., nell'espletamento dell'incarico.
Ebbene, dagli elementi istruttori complessivamente emersi nel giudizio di prime cure, deve ritenersi che,
a fronte dell'allegazione dell'inadempimento da parte del , l'agenzia immobiliare abbia fornito Pt_1
adeguata prova del corretto espletamento del proprio incarico, cercando di mediare tra le parti per la buona riuscita dell'operazione economica, consegnando allo stesso appellante le planimetrie catastali al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto, e che la mancata stipula dell'atto traslativo dell'affare sia dipesa dall'intendimento dell'appellante di non proseguire nell'operazione negoziale a fronte della mancata regolarizzazione urbanistica della res entro i tempi prestabiliti (e ciò nonostante sia emerso in giudizio che la veranda abusiva sia poi stata oggetto di sanatoria in tempi relativamente brevi,
ossia circa 40 giorni dal recesso di parte appellante).
Oltre all'assenza di un inadempimento rilevante, come già rilevato, non è dato scorgere un effettivo nesso di causalità tra detta condotta negligente e la mancata conclusione del contratto di compravendita, dal momento che, sulla scorta delle stesse rappresentazioni attoree, l'elemento determinante ai fini del recesso dal preliminare non è stata di certo la scoperta di una difformità (di lieve entità) della veranda ubicata nell'immobile, ma la non tempestiva attivazione del venditore, pur dopo la proposta irrevocabile d'acquisto, non avendo egli avviato le pratiche per la sanatoria.
Le spese seguono la soccombenza e devono essere poste a carico dell'appellante sia per il primo che per il secondo grado di giudizio, con applicazione dei parametri medi previsti dal D.M. 55/2014 dello scaglione di riferimento (non considerando, per il solo grado d'appello, la fase di trattazione/istruttoria, non svolta). Sussistono, infine, in relazione alle spese vive, i presupposti per la condanna dell'appellante al “doppio”
del contributo unificato, come indicato in dispositivo.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Teramo, sez. civile, in persona del Giudice, dott.ssa Daniela d'Adamo, definitivamente pronunciando sull'appello proposto per la riforma della sentenza n. 45/2019 del Giudice di Pace di Atri:
- rigetta l'appello per le causali di cui in motivazione;

- condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite dell'odierno giudizio, quantificate nella somma di euro 1.701,00 a titolo di compensi oltre IVA, cpa ed accessori di legge;

- ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater d.p.r. 115/2002, inserito dall'art. 1 co. 17 l. 228/2012, va dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Teramo, il 18.4.2025
Il giudice Dott.ssa Daniela d'Adamo