R.G. 703/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
-SEZ. CIVILE-
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Amedeo Russo ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281sexies cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 703/2024, promossa da:
AVV. (C.F. ), anche in proprio;
Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ); (C.F.
[...] C.F._2 Parte_3
); (C.F. ), tutti difesi e C.F._3 Parte_4 C.F._4 rappresentati dall'Avv. ; Parte_1
RICORRENTI
CONTRO
in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante sig.ra (C.F. CP_1 CP_2
), con sede in Pelago (FI), Via Forlivese n. 1 H-1, (C.F. e P.IVA , C.F._5 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Giannelli;

(C.F. ) - in Controparte_3 Pt_5 P.IVA_2 Parte_6 persona del suo amministratore pro tempore Sig.ra , rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_4
Iris Milano;

RESISTENTI
CONCLUSIONI
All'udienza del 9.07.2025, celebrata in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., le parti costituite hanno concluso come da note scritte depositate, nonché riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. ritualmente notificato, i ricorrenti hanno convenuto in giudizio e il deducendone la civile responsabilità in relazione CP_1 Controparte_5
pagina 1 di 12 al danno asseritamente patito come conseguenza di una serie di fenomeni infiltrativi occorsi agli immobili siti nel Comune località Via dell'Allume, facenti parte del Parte_6 Pt_6
” e identificati al NCEU del predetto Comune al foglio 23 particella 607 Controparte_5 sub 10 cat. A/2 classe 3 vani 3 r.c. 402,84 e al foglio 23 particella 607 sub 62 cat. C/6 classe 1 mq 10
r.c. 16,53 (appartamento n. 3), di cui i ricorrenti si sono affermati comproprietari pro-indiviso.
Hanno premesso di aver esperito, per i medesimi fatti, la procedura prevista ex art. 696 bis cpc, all'esito della quale il CTU ivi nominato avrebbe accertato la causa delle infiltrazioni, individuandole nell'assenza di manutenzione e nell'esecuzione di opere edili inadeguate nella soprastante terrazza esclusiva di proprietà di nonché in ragione di perdite di acqua provenienti dai discendenti CP_1 pluviali condominiali di raccolta delle acque piovane delle coperture condominiali.
Hanno quindi sostenuto, in ragione di tali circostanze, la responsabilità di entrambi i convenuti in relazione degli ammaloramenti subiti dall'immobile dei ricorrenti.
Hanno concluso chiedendo (i) accertamento e declaratoria di responsabilità della società per i CP_1 danni riportati dall'immobile per cui è causa, in conseguenza delle infiltrazioni d'acqua causate e dipendenti dall'ammaloramento della impermeabilizzazione della soprastante terrazza di proprietà esclusiva della stessa dipeso dalla sua omessa manutenzione;
(ii) accertamento e declaratoria CP_1 di responsabilità del per i danni riportati dall'immobile di proprietà dei Controparte_5 ricorrenti, in conseguenza delle perdite provenienti dai discendenti pluviali condominiali di raccolta delle acque piovane delle coperture condominiali;
(iii) la condanna della società ad eseguire CP_1 nella propria terrazza, immediatamente e comunque nel minor termine possibile e con previsione di una penale in caso di inosservanza, tutti i seguenti lavori di completo rifacimento della pavimentazione, necessari per la definitiva eliminazione della causa dei vizi subiti dai ricorrenti;
(iv) la condanna del ad eseguire, immediatamente e comunque nel minor termine possibile e Controparte_5 con previsione di una penale in caso di inosservanza, l'ispezione e la verifica della corretta tenuta dei pluviali condominiali discendenti, presenti alla sinistra dell'unità immobiliare (con spalle verso la strada) oggetto di causa nonché a provvedere alla loro riparazione e/o sostituzione, ove necessario;
(v) la condanna di entrambi i convenuti, in solido tra loro, al pagamento a favore dei ricorrenti dell'importo complessivo di € 2.530,00 a titolo di spese di ripristino del bene, oltre rivalutazione monetaria e interessi dal 16.2.2024 (data di deposito della relazione del C.T.U. nel giudizio ex art. 696 bis c.p.c.) alla data dell'effettivo soddisfo;
(vi) la condanna dei convenuti in solido tra loro al pagamento a favore dei ricorrenti dell'importo di € 7.000,00 a titolo di risarcimento del danno da mancato godimento e utilizzo del bene, oltre rivalutazione monetaria e interessi dal 16.2.2024 (data di deposito della relazione del C.T.U. nel giudizio ex art. 696 bis c.p.c.) alla data dell'effettivo soddisfo;
(vii) la pagina 2 di 12 condanna dei convenuti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di consulenza tecnica sostenute nella fase stragiudiziale, delle spese di consulenza legale sostenute nella fase stragiudiziale, delle spese di CTU e di CTP sostenute nella fase di ATP;
il tutto con vittoria di spese del presente giudizio, e di quello di ATP.
Con comparsa depositata in data 13.09.2024 si è costituita la società non contestando il fatto CP_1 storico delle infiltrazioni e lo stato manutentivo precario della terrazza ma deducendo l'infondatezza dell'avversa pretesa ed in ogni caso l'operatività, nel caso di specie, del criterio di riparto delle spese di rifacimento delle parti ammalorate di cui all'art. 1126 c.c.; ha concluso chiedendo: (i) in ordine alla domanda di condanna della sola all'esecuzione dei lavori di rifacimento della terrazza, CP_1 dichiararsi l'inammissibilità e/o l'infondatezza della pretesa;
in subordine e con riserva di gravame, estendersi la condanna al , anche in solido, e, in ogni caso, con ripartizione Controparte_5 degli oneri interni fra i convenuti con applicazione del criterio di cui all'art. 1126 c.c. (1/3 proprietario e 2/3 Condominio) a titolo di manleva e/o regresso;
(ii) in ordine alla domanda di risarcimento danni, rigettarsi la pretesa o, in subordine, accertare e/o dichiarare la responsabilità esclusiva del
[...]
o, ancora in subordine, ripartendo la responsabilità fra la ed il CP_5 CP_1 [...]
applicando il disposto di cui all'art. 1126 c.c. (1/3 proprietario e 2/3 Condominio), a CP_5 titolo di manleva o regresso;
(iii) in ordine alla domanda di risarcimento danni per il quantum risarcitorio, rigettarsi la domanda avanzata dai ricorrenti poiché infondata e/o per difetto di prova o, in subordine, ridurre l'ammontare all'importo ritenuto di giustizia;
il tutto con vittoria di spese.
Con comparsa depositata in data 12.09.2024 si è costituito il , non Controparte_5 contestando il fatto storico delle infiltrazioni e lo stato manutentivo precario della terrazza di proprietà di ma deducendo l'infondatezza dell'avversa pretesa in ordine alla ripartizione delle spese, CP_1 cui i ricorrenti sarebbero tenuti a partecipare, evidenziando altresì che soltanto in sede di esecuzione dei Contr lavori di rifacimento della terrazza di proprietà sarebbe possibile, per il , procedere CP_5 all'ispezione dei pluviali indicati dal CTU affetti da perdite di acqua, con conseguente assenza di responsabilità del ha concluso chiedendo il rigetto integrale dell'avversa domanda;
il tutto CP_5 con vittoria di spese.
Nel corso del giudizio, è stato dapprima effettuato un tentativo di conciliazione da parte del Giudice ex art. 185bis c.p.c., dopodiché, constatata la mancata accettazione della proposta da parte di tutte le parti in lite, la causa è stata rinviata per la discussione finale all'udienza del 9.07.2024 ed ivi trattenuta in decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 3 di 12 Va preliminarmente osservato che, il caso di specie, per come descritto dalla parte ricorrente, deve essere inquadrato nell'ambito di operatività dell'art. 2051 c.c. trattandosi di responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, oltre che da beni condominiali (cfr. Cassazione Sezioni Unite, Sentenza n. 9449 depositata il 10.05.2016; cfr. in senso conforme Cass. n. 6376 del 2006; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000).
La giurisprudenza consolidata ha definitivamente concluso nel senso che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo vada attratta all'ambito di operatività dell'art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo. Tenuto, altresì, conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell'edificio o di una sua parte, sarebbe configurabile anche una concorrente responsabilità del , nel caso in cui l'amministratore ometta di CP_5 attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma
1, n. 4.
Questo Giudice deve, quindi, uniformarsi al seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130
c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4)”.
Pertanto, in linea generale, la responsabilità per i danni cagionati da infiltrazioni provenienti da detta superficie, cui è equiparabile la cd. “terrazza a livello” (cfr. Cass. civ. n. 516/2022; Cass. civ. n.
35316/2021), deteriorata per difetto di manutenzione, non grava solo sul proprietario esclusivo, (a meno che il fatto non sia a lui esclusivamente imputabile), ma su tutti i condomini, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cc. (cfr. anche Sent. n. 30456/2018). Ciò significa che su quest'ultimi, a cui il lastrico solare serve da copertura, il risarcimento danni graverà nella misura di due terzi dell'intero importo, mentre sul titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo nella misura di un terzo (cfr. Cass. sez. unite, 29 aprile 1997 n. 3672; Cass. 17 ottobre 2001, n. 12681; Cass.
15 luglio 2002 n. 10233). I criteri di ripartizione delle spese necessarie per provvedere alla manutenzione del lastrico solare, e più in generale di tutte le parti comuni dell'edificio CP_6
pagina 4 di 12 non incidono dunque sulla legittimazione del nella sua interezza, e del suo amministratore, CP_5 comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130cc (cfr. Cass. 11 settembre 1998 n. 9009). Il condominio, infatti, come ribadito dalle
SSUU n. 9449 del 2016 riveste la qualità di custode delle cose comuni, ed è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché il lastrico solare (benché di proprietà esclusiva di un solo condominio), a causa della funzione di copertura dell'intero edificio, non rechi pregiudizio a nessuno. Tale responsabilità ha carattere oggettivo e, affinché possa configurarsi, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia (il lastrico) e il danno che ne deriva. Deve, inoltre, ritenersi sussistente un obbligo di accertamento in capo al Giudice, da un lato, e un onere di allegazione e prova in capo alle parti interessate, dall'altro lato, con riguardo alla verifica dell'effettiva imputabilità del sinistro specificatamente ad un soggetto in questione. Se la causa, infatti, fosse da ricercare in un fatto del terzo prevedibile ed imprevisto, non si porrebbe un problema di imputazione di responsabilità sussistendo un'ipotesi di caso fortuito a fronte della quale, da un lato, le spese di ripristino e della terrazza in sé e per sé considerate avrebbero un rilievo meramente gestionale interno con conseguente applicazione dell'art. 1126 cc., e dall'altro lato, sussisterebbe il diritto di agire nei confronti del terzo danneggiante.
Laddove, invece, la causa del danno fosse riconducibile ad un soggetto in questione, nel caso di specie al , è anzitutto onere della parte che ha interesse a far emergere l'imputabilità esclusiva CP_5 allegare e dimostrare tale circostanza;
inoltre, una volta allegata la circostanza, qualora dall'istruttoria emerga tale specifica ed esclusiva imputazione il Giudice non può applicare il criterio presuntivo di cui all'art. 1126 e deve, invece, procedere alla condanna al risarcimento danno o al pagamento delle riparazioni nei confronti dell'esclusivo proprietario (cfr. Cass. civ. sez. II, n. 3239 del 2017).
È stato anche affermato che nel caso in cui un singolo condomino subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del , senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la CP_5 sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e "pro quota", alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati (cfr. Cass. civ. n. 18187/2021).
È stato tuttavia chiarito che l'art. 1126 c.c., allorché pone l'obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui pagina 5 di 12 porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni (cfr. Cass. civ. n. 11484/2017).
Si pone allora il problema di stabilire il regime di contribuzione alle spese in caso di lastrico solare ad uso esclusivo che funga da copertura per i locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino, proprietario individuale dell'unica unità abitativa ricompresa nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, restando come detto esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto.
Sul punto, è poi opinione consolidata in giurisprudenza quella secondo cui, qualora si debba procedere alla riparazione di una porzione di immobile che funga anche da copertura per i locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall'articolo 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'articolo 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'articolo 1123 c.c., comma 2 (cfr. in questo senso, Cass., sez. 6- 2, 16/05/2017, n. 12177; Cass., sez. 2, 19/07/2011, n. 15841; Cass., sez. 2, 05/05/2010, n.
10858; Cass., sez. 2, 14/09/2005, n. 18194).
Nelle ipotesi in cui ad lastrico/terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell'articolo 1126 c.c., e non dell'articolo 1125 c.c., si finirebbe infatti per porre a carico dell'unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell'articolo 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un'applicazione analogica dell'articolo 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res (cfr. Corte di Cassazione civile, Ordinanza 14 settembre 2017, n. 21337).
Ciò premesso in diritto, venendo dunque al merito, la domanda è fondata e va accolta per quanto di ragione. pagina 6 di 12 Dall'esame degli atti, le infiltrazioni per cui è causa (di cui è invero incontroversa la sussistenza) sono state oggetto di accertamento già in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c. rubricato al n. Pers 1430/2023 R.G. di questo Tribunale, in occasione del quale la C.T.U. Geom. con relazione peritale depositata il 16.2.2024, ha individuato la causa dei danni lamentati dai ricorrenti nell'ammaloramento della impermeabilizzazione della terrazza a livello di proprietà esclusiva della ed i soggetti responsabili degli ammaloramenti subiti dai ricorrenti sia nella sia nel CP_1 CP_1
(cfr. doc. 1, pag. 10 . Controparte_5 Parte_1
Più in particolare, i danni da infiltrazioni d'acqua subiti dall'immobile di proprietà dei ricorrenti sono risultati eziologicamente collegati alla perdurante incuria e quindi dalla mancata manutenzione e/o dalla tolleranza dei difetti della terrazza da parte di singolo condomino che di tale terrazza ha CP_1
– pacificamente - l'uso esclusivo (cfr. doc. 1, pag. 10 . Parte_1
Circa la responsabilità del derivante dalle infiltrazioni d'acqua derivanti dai pluviali CP_5 discendenti di raccolta delle acque piovane provenienti delle coperture condominiali, il CTU ha chiarito che tali pluviali, essendo per un lungo tratto all'interno delle murature e dei solai, “non sono completamente visibili, e per tale motivo non si è potuto scongiurare la loro potenziale concausa alle infiltrazioni lamentate” sebbene abbia precisato che sia “poco probabile che vi siano delle perdite provenienti anche dai pluviali, ma è fortemente consigliabile un loro controllo in sede d'esecuzioni dei lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi” (cfr. doc. 1 . Parte_1
Gli accertamenti peritali hanno dunque riconosciuto la piena responsabilità della società in CP_1 relazione alle infiltrazioni lamentate dai ricorrenti, mentre il CTU risulta essersi espresso in termini fortemente dubitativi circa la responsabilità del avendo anzi definito “poco probabile che CP_5 vi siano delle perdite provenienti anche dai pluviali” salvo poi consigliare fortemente “un loro controllo in sede d'esecuzioni dei lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi” (cfr. doc. 1 . Parte_1
Deve allora richiamarsi il consolidato orientamento ermeneutico secondo cui, qualora l'evento dannoso sia ipoteticamente riconducibile a una pluralità di cause, si devono applicare i criteri della “probabilità prevalente” e del “più probabile che non”; pertanto, il giudice di merito è tenuto, dapprima, a eliminare, dal novero delle ipotesi valutabili, quelle meno probabili (senza che rilevi il numero delle possibili ipotesi alternative concretamente identificabili, attesa l'impredicabilità di un'aritmetica dei valori probatori), poi ad analizzare le rimanenti ipotesi ritenute più probabili e, infine, a scegliere tra esse quella che abbia ricevuto, secondo un ragionamento di tipo inferenziale, il maggior grado di conferma dagli elementi di fatto aventi la consistenza di indizi, assumendo così la veste di probabilità prevalente;
va dunque fatta una scrematura tra le cause che sono connotate da un minore grado di probabilità e preferendo, tra le ultime rimaste, quella che si caratterizza per la percentuale più alta (cfr. Cass. Sent. n. pagina 7 di 12 10978 del 26/04/2023; Cass. Sent. n. 25885/2022).
Nel caso di specie, alla luce della scarsa probabilità, ritenuta dal CTU, che le infiltrazioni si siano prodotte anche in ragione di perdite di acqua provenienti dai pluviali condominiali, se certamente sussiste un obbligo del di effettuare un loro controllo in sede d'esecuzioni dei lavori CP_5 necessari al ripristino dello stato dei luoghi (cfr. doc. 1 , non pare configurabile una sua Parte_1 concorrente responsabilità in relazione ai danni conseguenti alle infiltrazioni lamentate dai ricorrenti, ai sensi degli artt. 1130 comma I - 1135 comma I n. 4 c.c., non essendo stata raggiunta adeguata prova del nesso causale, secondo il criterio civilistico sopra descritto, e non spettando nel caso di specie all'Amministratore di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni (trattandosi di lastrico di proprietà esclusiva che fa da copertura ad un solo condomino), né potendosi ritenere che spettasse all'Assemblea adottare determinazioni in materia di opere di manutenzione straordinaria sulla proprietà esclusiva della CP_1
Risulta dunque esigibile dal unicamente l'ispezione e verifica della corretta tenuta dei CP_5 pluviali discendenti, presenti alla sinistra delle unità immobiliari (con spalle verso la strada) oggetto del contendere (cfr. doc 1 pag. 11). Parte_1
Conseguentemente, risulta in questa sede accertata la responsabilità della sola resistente ai CP_1 sensi dell'art. 2051 c.c., non avendo quest'ultima fornito dimostrazione positiva del fortuito
(comprensivo del fatto del terzo e della colpa dello stesso danneggiato) e cioè di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, dotato di impulso causale autonomo avente carattere di inevitabilità. Pers La C.T.U. Dott.ssa ha altresì accertato che, sia per la definitiva eliminazione della causa dei vizi lamentati dai ricorrenti sia per evitare che possano verificarsi in futuro analoghi sinistri, è necessario procedere al completo rifacimento della pavimentazione e all'impermeabilizzazione della terrazza a livello di proprietà della nonché al controllo della corretta funzionalità dei pluviali CP_1 discendenti delle acque meteo provenienti dalle coperture condominiali.
Più in particolare, la CTU ha accertato la necessità di esecuzione, nella terrazza di proprietà esclusiva di di predette opere di rifacimento della pavimentazione, segnatamente: (i) demolizione CP_1 completa della pavimentazione e del battiscopa esistenti, e del sottostante massetto;
(ii) realizzazione di nuovo massetto con idonee pendenze per il corretto allontanamento delle acque piovane;
(iii) verifica della corretta funzionalità dei pluviali esistenti;
(iv) impermeabilizzazione con guaina elastomerica rinforzata bicomponente per tutta la superficie calpestabile della terrazza, compresi risvolti sulle pareti verticali eseguiti con l'ausilio di bandella;
(v) realizzazione di nuova pavimentazione completa di battiscopa, correttamente stuccata;
(vi) ispezione e verifica della corretta tenuta dei pluviali discendenti, presenti alla sinistra delle unità immobiliari (con spalle verso la strada) oggetto del contendere. pagina 8 di 12 Le opere di cui ai punti da (i) a (v) sono da porre a carico delal società mentre spetta al CP_1
eseguire le attività di cui al punto (vi), ovvero la prescritta ispezione e Controparte_5 verifica della corretta tenuta dei pluviali discendenti, presenti alla sinistra dell'unità immobiliare (con spalle verso la strada) di proprietà dei ricorrenti.
Quanto alla stima dei danni, la CTU ha quantificato in Euro 1.810,00 i danni materiali subiti dall'unità immobiliare dei Signori pari all'importo del costo dei lavori di ripristino dello stato dei Parte_1 luoghi, suddivisi nelle seguenti voci: (i) Accantonamento e protezione della mobilia presente nei vani, a corpo per € 200,00; (ii) raschiatura delle superfici ammalorate, sanificazione delle stesse con prodotti idonei antimuffa, ogni onere compreso (Mq. 39,00 x €/mq. 12,00 = € 468,00); (iii) ripresa del velo d'intonaco con prodotto a grana del tutto simile alla finitura esistente, così da rendere omogenee le superfici, ogni onere compreso (Mq. 39,00 x €/mq. 16,00 = € 624,00); (iv) Tinteggiatura per interni a tempera antimuffa data a due mani, ogni onere compreso (Mq. 74,00 x €/mq. 7,00 = € 518,00); il tutto per un totale di Euro € 1.810,00.
In merito al danno derivato dal mancato utilizzo del bene, il CTU lo ha condivisibilmente stabilito prendendo a riferimento il valore locativo del bene, ricavabile per il periodo estivo, in considerazione della particolare ubicazione del bene, posto in all' ; dunque, con un mercato Pt_6 Parte_6 locativo concentrato pressoché unicamente nel periodo estivo;
lo stesso è stato così stimato € 7.000,00, complessivi, quale reddito locativo ricavabile per una stagione estiva.
Quanto alla ripartizione delle spese, deve ritenersi nella specie inapplicabile il disposto dell'art. 1126
c.c., il quale riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, escludendo gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni (cfr. Cass. civ. n. 11484/2017).
Deve, invece, procedersi ad un'applicazione analogica dell'articolo 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'articolo 1123 c.c., comma 2 (cfr. in questo senso, Cass., sez. 6- 2, 16/05/2017, n. 12177; Cass., sez.
2, 19/07/2011, n. 15841; Cass., sez. 2, 05/05/2010, n. 10858; Cass., sez. 2, 14/09/2005, n. 18194), in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res (cfr. Corte di Cassazione civile, Ordinanza 14 settembre 2017, n. 21337).
Pertanto, dovendosi in questa sede fare applicazione dell'art. 1125 c.c., secondo cui “le spese per pagina 9 di 12 la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”, deve rimanere a carico del proprietario danneggiato il costo dei lavori di ripristino dello stato dei luoghi afferenti alle opere di posa dell'intonaco, della tinta e della decorazione del soffitto, già stimati dal CTU, complessivamente, nella misura di Euro € 1.810,00.
Sussiste invece l'obbligo, a carico esclusivo di di eseguire le opere di rifacimento della CP_1 pavimentazione, segnatamente: (i) la demolizione completa della pavimentazione e del battiscopa esistenti, e del sottostante massetto;
(ii) la realizzazione di nuovo massetto con idonee pendenze per il corretto allontanamento delle acque piovane;
(iii) la verifica della corretta funzionalità dei pluviali esistenti;
(iv) l'impermeabilizzazione con guaina elastomerica rinforzata bicomponente per tutta la superficie calpestabile della terrazza, compresi risvolti sulle pareti verticali eseguiti con l'ausilio di bandella;
(v) la realizzazione di nuova pavimentazione completa di battiscopa, correttamente stuccata.
Tali opere dovranno essere eseguite entro 90 giorni dalla comunicazione del presente provvedimento, con previsione di una penale di Euro 50,00 per ciascun giorno di ritardo.
Va infine posto a carico del l'obbligo di ispezione e verifica della corretta tenuta dei CP_5 pluviali discendenti, presenti alla sinistra delle unità immobiliari (con spalle verso la strada) oggetto del contendere, in fase di esecuzione dei lavori.
Deve essere invece posto interamente a carico di ai sensi dell'art. 2051 c.c.: (i) il danno CP_1 derivato dal mancato utilizzo del bene, stimato in complessivi € 7.000,00, complessivi, quale reddito locativo ricavabile per una stagione estiva, in ragione dell'accertata responsabilità esclusiva di CP_1 nella produzione del suddetto danno;
trattandosi di debito di valore liquidato in conseguenza di
[...] illecito extracontrattuale (cfr. Cass., Sez. Un., n. 1712 del 1995), tale somma andrà maggiorata degli interessi e della rivalutazione monetaria sulla somma dapprima devalutata alla data del 16.2.2024 (data di deposito della relazione del C.T.U. nel giudizio ex art. 696 bis c.p.c.) e poi via via rivalutata anno per anno secondo gli indici ISTAT sino alla Sentenza;
il tutto oltre interessi legali dalla sentenza al saldo. dovrà altresì essere condannato a corrispondere ai ricorrenti, quali esborsi effettuati CP_1 unicamente in dipendenza della presente controversia: (i) l'importo, da ritenersi congruo, di € 763,25 dovuto a rifusione delle spese documentate di consulenza tecnica sostenute nella fase stragiudiziale;
(ii)
l'importo di € 1.000,00, così stimato congruo e dovuto a titolo di rifusione delle spese di consulenza legale sostenute nella fase stragiudiziale, in quanto ricomprese nel novero delle voci del danno emergente ai sensi dell'art. 1223 c.c. (cfr. Cass. Civ. 07.09.2022 n. 26368); (iii) l'importo di €
1.700,00, così stimato come congruo e dovuto a titolo di rifusione delle spese di CTP sostenute nel pagina 10 di 12 giudizio per consulenza tecnica preventiva n. 1430/2023 RG;
il tutto oltre interessi legali dalla data dei singoli esborsi sino all'effettivo soddisfo.
Nessun'altra voce di danno pare ravvisabile nel caso di specie, in assenza di prova circa la sua sussistenza.
Ogni ulteriore questione od eccezione deve ritenersi assorbita.
In relazione alle spese di CTU della fase di ATP, stante i relativi esiti, che hanno visto destinatari di obblighi di facere entrambi i resistenti, seppur in misura diversa tra loro, queste vanno poste definitivamente a carico solidale di del . CP_1 CP_5
In ordine alle spese di lite tra i ricorrenti e queste seguono la soccombenza e sono liquidate CP_1 come in dispositivo, in applicazione, per il presente giudizio di merito, della terza fascia della tabella n.
2 (giudizi ordinari e sommari di cognizione innanzi al tribunale) del decreto ministeriale n. 55/2014, con esclusione della fase istruttoria in quanto non espletata;
nonché, per la fase di ATP ex art. 696bis cpc, in applicazione della corrispondente fascia della tabella n. 9 (procedimenti di istruzione preventiva) del decreto ministeriale n. 55/2014.
In ordine alle spese di lite tra i ricorrenti e il , si ritiene sussistano eccezionali e gravi CP_5 ragioni ex art. 92 c.p.c. applicabile ratione temporis (ex art. 13 D.L. 132/2014, come interpretato ed integrato dalla Corte Cost. n. 77/2018), per effettuarne la integrale compensazione;
ciò atteso che, se è vero che è emersa dall'istruttoria e dai documenti versati in atti la mancanza di prova di un collegamento causale tra i danni lamentati e difetti ascrivibili a beni condominiali, è anche stato accertato l'obbligo del di ispezione e verifica della corretta tenuta dei pluviali discendenti, CP_5 presenti alla sinistra delle unità immobiliari (con spalle verso la strada) oggetto del contendere, in fase di esecuzione dei lavori;
circostanze che - dunque - non escludono completamente il dagli CP_5 obblighi inerenti la risoluzione definitiva della problematica legittimamente lamentata dai ricorrenti.


PQM


Il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta come in epigrafe, così provvede:
1) in accoglimento della domanda attorea, condanna il ad eseguire, a sua cura e spese, CP_1 entro 90 giorni dalla comunicazione del presente provvedimento e con previsione di una penale di Euro 50,00 per ciascun giorno di ritardo, le opere di rifacimento della pavimentazione indicate dal CTU, segnatamente: (i) la demolizione completa della pavimentazione e del battiscopa esistenti, e del sottostante massetto;
(ii) la realizzazione di nuovo massetto con idonee pendenze per il corretto allontanamento delle acque piovane;

(iii) la verifica della corretta funzionalità dei pluviali esistenti;
(iv) l'impermeabilizzazione pagina 11 di 12 con guaina elastomerica rinforzata bicomponente per tutta la superficie calpestabile della terrazza, compresi risvolti sulle pareti verticali eseguiti con l'ausilio di bandella;
(v) la realizzazione di nuova pavimentazione completa di battiscopa, correttamente stuccata;

2) pone a carico del in fase di esecuzione dei lavori, Controparte_5
l'obbligo di ispezione e verifica della corretta tenuta dei pluviali discendenti, presenti alla sinistra delle unità immobiliari (con spalle verso la strada) oggetto del contendere;

3) condanna a corrispondere in favore dei ricorrenti la somma di Euro 7.000,00, € oltre CP_1 interessi e rivalutazione monetaria sulla somma dapprima devalutata alla data del 16.2.2024
(data di deposito della relazione del C.T.U. nel giudizio ex art. 696 bis c.p.c.) e poi via via rivalutata anno per anno secondo gli indici ISTAT sino alla Sentenza;
il tutto oltre interessi legali dalla sentenza al saldo;

4) condanna a corrispondere in favore dei ricorrenti (i) l'importo di € 763,25 a titolo di CP_1 rifusione delle spese documentate di consulenza tecnica sostenute nella fase stragiudiziale;

(ii) l'importo di € 1.000,00, a titolo di rifusione delle spese di consulenza legale sostenute nella fase stragiudiziale;
(iii) l'importo di € 1.700,00 a titolo di rifusione delle spese di CTP sostenute nel giudizio per consulenza tecnica preventiva n. 1430/2023 RG;
il tutto oltre interessi legali dalla data dei singoli esborsi sino all'effettivo soddisfo;

5) condanna a corrispondere in favore dei ricorrenti le spese processuali del presente CP_1 giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 280,00 per spese ed Euro 3.397,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, Iva e Cpa se dovute come per legge;

6) condanna a corrispondere in favore dei ricorrenti le spese processuali del giudizio di CP_1
ATP, che liquida complessivamente in Euro 280,00 per spese vive;
nonché complessivamente Euro 2.337,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, Iva e Cpa se dovute come per legge;

7) compensa le spese di lite tra i ricorrenti ed il Controparte_5
8) pone definitivamente a carico dei resistenti in solido tra loro le spese di CTU espletata in sede di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c.
Così deciso in Grosseto, 27.08.2025 Il Giudice
Dott. Amedeo Russo
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