N. R.G. 574/2021
TRIBUNALE DI PISTOIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
Oggi 20/02/2024 alle ore 9.13 innanzi al giudice Emanuele Venzo, sono comparsi:
Per compare l'avv. CALISTRI ALFREDO oggi sostituito dall'avv. PANICACCI Parte_1
AL Per l'avv. CORRIAS GIANLUCA Controparte_1
Per – contumaci
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Parte attrice conclude come da nota conclusiva autorizzata depositata in data 30.1.2024.
Parte convenuta conclude come da nota conclusiva autorizzata depositata in data 30.1.2024.
Le parti discutono la causa.
Le parti rinunciano ad essere presenti alla lettura della sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. e si allontanano dall'aula.
Il giudice, all'esito della camera di conIGlio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
Emanuele Venzo
pagina 1 di 14 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISTOIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Emanuele Venzo, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 574/2021 promossa da:
(C.F. ) con l'avv. CALISTRI ALFREDO (C.F. Parte_1 C.F._1
) C.F._2
PARTE ATTRICE contro
(C.F./P.IVA ), contumace Controparte_2 C.F._3
(C.F./P.IVA ), contumace Controparte_3 C.F._4
(C.F./P.IVA ), con l'avv. CORRIAS GIANLUCA Controparte_1 C.F._5
( ) C.F._6
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del quale la presente sentenza costituisce parte integrante.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Parte attrice ha agito in giudizio deducendo: 1) di aver sottoscritto contratto preliminare di compravendita per l'acquisto di una unità immobiliare, corredata da terreni, ubicata in Montecatini Terme, via di Riaffrico
n. 4/D, di proprietà indivisa dei IG.ri , e , per il Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3 prezzo di complessivi € 130.000,00, di cui € 5.000,00 da consegnare in deposito fiduciario gratuito all'agenzia immobiliare “ ” ed € 125.000,00 da versarsi in occasione del Organizzazione_1 rogito notarile, mediante l'intervento di un istituto mutuante a propria scelta;
2) di aver consegnato € pagina 2 di 14 5.000,00 con assegno bancario all'agenzia immobiliare e di aver ottenuto la concessione del mutuo presso la per la somma complessiva di € 100.000,00, avendo la disponibilità sul c/c – sempre Org_2 intrattenuto con il predetto istituto bancario – dei restanti € 25.000,00; 3) di essersi affidata – nella piena consapevolezza delle controparti – al Geom. anche per la relazione tecnica necessaria per il rogito CP_4 notarile;
4) che, al momento del rogito notarile, fissato per la data del 15. 6.2020 dinanzi al Notaio
, si presentavano i IG.ri e , ma non la IG.ra Per_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_1
, la quale comunicava la propria indisponibilità ad ottenere il pagamento con retratto del mutuo
[...] stipulato presso la indisponibilità che continuava a manifestare anche nel prosieguo, stante la Org_2 ottenuta proroga della delibera di validità del mutuo ottenuto. Parte attrice ha, dunque, così concluso: “ in via principale, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di cui meglio nella parte motiva per fatto e colpa della Sig.ra e, per l'effetto, condannarla al risarcimento del danno patito dalla comparente e pari alle spese Controparte_1 sostenute nella misura di E. 6.842,70 o la diversa somma, minore o maggiore, ritenuta di giustizia a seguito dell'espletanda istruttoria, oltre intessi dal di' del dovuto al saldo e rivalutazione monetaria;
con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio nei soli confronti di quest'ultima. Con riserva di formulare ogni e più ampia deduzione, richiesta ed eccezione, nonché indicare ulteriori mezzi istruttori nei termini preposti”.
Si è costituita in giudizio la IG.ra contestando la fondatezza in fatto ed in diritto Controparte_1 dell'atto introduttivo avversario e, in particolare, rilevando come parte attrice non avrebbe adempiuto al versamento della caparra confirmatoria, prevista dall'art. 2 del contratto preliminare, nonché come la condizione sospensiva relativa all'ottenimento del mutuo da parte della IG.ra non si sarebbe Parte_1 avverata entro la data del 15.12.2019 dalla medesima indicata nel contratto;
ha, quindi, concluso per il rigetto delle domande avversarie, con vittoria di spese.
I IG.ri e sono stati dichiarati contumaci all'udienza del 22. 6.2021. Controparte_2 Controparte_3
Sono stati concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c.
E' stata formulata proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c., rifiutata da parte convenuta.
La causa è stata istruita in via documentale ed a mezzo di prova testimoniale.
All'udienza del 20.2.2024, precisate le conclusioni, la causa è passata in decisione a seguito di discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
***


1. Sul merito
1.1 La vicenda di cui è processo viene di seguito ricostruita come emergente dall'istruttoria orale e documentale espletata e dalle ammissioni e/o non contestazioni delle parti.
È documentale che, in data 18.11.2019, le parti di questo giudizio, mediante lo scambio di proposta di acquisto irrevocabile e accettazione, hanno concluso ex art. 1326 c.c. un contratto preliminare di compravendita immobiliare in virtù del quale l'attrice si impegnava ad acquistare l'immobile Parte_1 pagina 3 di 14 sito nel Comune di Montecatini Terme, via di Riaffrico n. 4/D, di proprietà indivisa dei convenuti
, e (cfr. doc. 1 fascicolo attoreo). Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3
All'art. 2 del citato contratto le parti pattuivano il prezzo della compravendita in complessivi euro
130.000,00, da pagarsi nei seguenti termini: a) euro 5.000,00 alla firma della proposta di acquisto “a titolo di deposito fiduciario gratuito tramite assegno n. 0081459463-07 tratto su Organizzazione_3
VENDITORE e affidato all'Agente che viene autorizzato (ai sensi dell'art. 1723 del c.c.) a consegnarlo al
Venditore a seguito dell'avverarsi della condizione sospensiva di cui al punto 10”, con la precisazione che tale somma “diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)”; b) euro 125.000,00 da versarsi al rogito notarile
“in parte mediante l'intervento di un istituto mutuante scelto dalla proponente a mezzo di erogazione contestuale o mandato irrevocabile all'incasso”.
All'art. 3 le parti pattuivano che “il rogito verrà stipulato presso il Notaio scelto dal sottoscritto proponente entro trenta giorni dall'esito positivo della delibera di mutuo. Data che potrà essere anticipata con accordo tra le parti”.
Infine il contratto prevedeva che “i venditori si impegnano a presentare la denuncia di successione per una corretta intestazione dell'immobile oggetto di vendita entro trenta giorni dall'accettazione della presente proposta”.
Dall'escussione della teste che quale agente titolare dello studio Org_1 Organizzazione_1 ha curato la pratica di intermediazione immobiliare tra le parti, è emerso che i promittenti
[...] venditori , e erano a conoscenza della necessità di Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2 trasmettere la dichiarazione di successione anzidetta sin da prima della proposta di acquisto. Più precisamente, l'architetto tecnico di fiducia dei convenuti, già prima della proposta di Testimone_1 acquisto, aveva fornito all'agente immobiliare la documentazione urbanistica e catastale Org_1 inerente l'immobile oggetto del preliminare, ma non la dichiarazione di successione che i promittenti venditori non si erano ancora adoperati ad effettuare (cfr. in tal senso si veda dichiarazione della teste sul capitolo n. 7 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice – verbale Org_1 udienza 11.4.2023).
Anche l'attrice era stata edotta della mancanza di siffatta denuncia di successione in epoca Parte_1 antecedente la formulazione della proposta di acquisto, con la rassicurazione tuttavia che tale documento le sarebbe stato consegnato non appena nella disponibilità dell'agente (in tal senso, dichiarazione teste
– verbale udienza 11.4.2023). Org_1
All'incirca a inizio novembre 2019, l'agente richiedeva ai IG.ri e Org_1 Controparte_1 CP_3
di inviare la denuncia di successione quanto prima, in quanto necessaria ai fini del buon esito della
[...] pratica di mutuo. I predetti convenuti le rispondevano di parlarne con l'architetto di loro fiducia, _1
, perché se ne stava occupando lui. L'agente procedeva quindi in tal senso (cfr. teste –
[...] Org_1 pagina 4 di 14 verbale udienza 11.4.2023)
All'inizio di dicembre 2019 incaricati dell'agenzia immobiliare comunicavano alla IG.ra la richiesta Pt_1 di proroga del termine per la presentazione della denuncia di successione pervenuta dai promittenti alienanti e (in tal senso si veda dichiarazione della teste Controparte_3 Controparte_1 Org_1 sui capitoli nn. 7 e 8 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice – verbale udienza
[...]
11.4.2023).
L'attrice, con missiva inviata all'agente a mezzo mail del 9.12.2019, concedeva ai promittenti Org_1 venditori una proroga per la presentazione di tale denuncia di ulteriori 30 giorni o comunque non oltre la data del 30.1.2020 al fine di poter procedere alla delibera del mutuo (cfr. doc. 15 fascicolo attoreo).
È documentale che la denuncia di successione del defunto e la contestuale domanda di Persona_2 volture catastali veniva presentata dagli eredi , e in Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3 data 30.12.2019 (cfr. doc. 16 fascicolo attoreo).
A fine dicembre 2019-inizio gennaio 2020 l'arch. inviava la denuncia di successione all'agente _1
Tale denuncia di successione veniva consegnata all'attrice all'inizio del mese di gennaio 2020 (cfr. Org_1 in tal senso si veda dichiarazione della teste che conferma il capitolo n. 10 della memoria ex art. Org_1
183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice – verbale udienza 11.4.2023).
La IG.ra quindi consegnava la denuncia di successione alla ad inizio febbraio 2020 (cfr. Pt_1 Org_2 in tal senso si v. dichiarazione teste , dipendente dell'istituto di credito che ha istruito Testimone_2 la pratica per il mutuo – verbale udienza 11.4.2023).
Nel periodo dalla fine di dicembre 2019 fino alla fine del mese di marzo 2020 la convenuta CP_1
telefonava e si recava più volte presso l' chiedendo informazioni
[...] Organizzazione_4 in merito alla pratica del mutuo e circa la data di stipula del rogito con la IG.ra L'agente rispondeva Pt_1 che la documentazione per la pratica del mutuo era stata presentata che si attendeva l'approvazione del mutuo da parte della e, quanto alla data di stipula del rogito, solitamente si procedeva “entro un Org_2 mese dalla delibera del mutuo, anche in base alla disponibilità del notaio” (cfr. in tal senso si veda dichiarazione della teste sul capitolo n. 17 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di Org_1 parte attrice – verbale udienza 11.4.2023).
All'inizio del mese di aprile 2020 l'agente comunicava ai convenuti e Org_1 Controparte_1 CP_3
la necessità di differire la data del rogito con la IG.ra a causa lock down, ottenendo il
[...] Pt_1 consenso della IG.ra ad aspettare la nuova data utile (in tal senso si veda dichiarazione Controparte_1 della teste sul capitolo n. 18 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice – verbale Org_1 udienza 11.4.2023).
Ad aprile-maggio 2020 la deliberava l'approvazione del mutuo. Tale circostanza veniva comunicata Org_2 telefonicamente dall'agente alla IG.ra a e, tramite Org_1 Controparte_1 Controparte_3 pagina 5 di 14 quest'ultimo, alla madre (cfr. dichiarazione teste . Controparte_2 Org_1
Dopo l'approvazione del mutuo la IG.ra consegnava le chiavi dell'immobile di via Controparte_1
Riaffrico di Montecatini Terme all'Agenzia immobiliare affinché la IG.ra facesse vedere l'immobile Pt_1 all'impresa edile Casamassa che si doveva occupare della sua ristrutturazione. Anche il geometra CP_4 si recava più volte presso l'immobile (si v. dichiarazione della teste sul capitolo n. 33 della Org_1 memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice – verbale udienza 11.4.2023).
A seguito della comunicazione alla IG.ra della denominazione della banca mutante, la Controparte_1 predetta faceva presente in più occasioni all'agente di avere dei problemi con la per Org_1 Org_2 cui avrebbe partecipato all'atto solo se o venivano emessi assegni circolari a suo favore da istituto diverso da o veniva cambiata la banca finanziatrice(cfr. dichiarazione della teste sul capitolo n. 23 Org_2 Org_1 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice – verbale udienza 11.4.2023).
In particolare, durante il periodo di lock down, si svolgeva presso lo studio del notaio di Pescia un Per_3 incontro tra l'agente la IG.ra ed il di lei legale al fine di trovare una soluzione al Org_1 Controparte_1 pagamento della sua quota. In tale occasione la convenuta, con il proprio avvocato, esponeva le problematiche a ricevere il retratto di mutuo da e perciò proponeva di provvedere al Org_2 pagamento della quota di spettanza mediante assegni circolari da istituto diverso da o di cambiare la Org_2 banca finanziatrice. All'esito di tale incontro non veniva raggiunto alcun accordo (cfr. dichiarazione della teste sul capitolo n. 24 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice – verbale udienza Org_1
11.4.2023).
Informata sul punto dalla Banca e dalla IG.ra , l'agente con raccomandata a.r. del Pt_1 Org_1
25.5.2020, comunicava ai promittenti venditori che era stata fissata la data del rogito per il giorno 15.6.2020 presso lo studio del notaio sito in Buggiano, Corso Indipendenza n. 51 (cfr. doc. 5 fascicolo Per_1 attoreo; dichiarazione della teste sul capitolo n. 22 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di Org_1 parte attrice – verbale udienza 11.4.2023).
All'appuntamento davanti al Notaio si presentavano il promittente acquirente e per i promittenti venditori i Con IG.ri e , mentre non compariva la IG.ra nonostante Controparte_2 CP_3 Controparte_1 avesse ricevuto correttamente l'invito tramite raccomandata a/r (circostanza incontroversa ai sensi dell'art. 115 co. 1 c.p.c. in quanto allegata in atto di citazione e non tempestivamente e specificamente contestata nella comparsa di costituzione e risposta della convenuta ). Controparte_1
Subito dopo l'appuntamento davanti al Notaio, l'agenzia immobiliare contattava la IG.ra Controparte_1 per avere chiarimenti in ordine alla mancata partecipazione al rogito e la stessa confermava che avrebbe rifiutato qualsiasi pagamento proveniente da (cfr. dichiarazione della teste che Org_2 Org_1 conferma il capitolo n. 27 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice – verbale udienza
11.4.2023). pagina 6 di 14 1.2 Così ricostruiti i fatti rilevanti della vicenda di cui è processo va preliminarmente affrontata l'eccezione di parte convenuta di “decadenza/cessazione/risoluzione del contratto preliminare” per mancato avveramento della condizione sospensiva, consistente nell'ottenimento del mutuo ipotecario da parte della promittente acquirente per finanziare l'acquisto del bene entro il termine del 15.12.2019.
L'eccezione è infondata.
L'art. 10 (“Condizione sospensiva”) del contratto in esame contiene una pattuizione dal seguente tenore:
“la presente proposta e la conclusione della compravendita è subordinata all'ottenimento, da parte della
Proponente l'Acquisto, di un mutuo ipotecario che dovrà pervenire entro la data del 15/12/2019 o comunque entro trenta giorni dalla consegna della documentazione necessaria all'istituto di credito;
in caso di mancata concessione del finanziamento, la presente proposta dovrà intendersi definitivamente decaduta, senza residuo di obbligazione alcuna a carico della Parte Proponente l'Acquisto inoltre, a quest'ultima senza eccezione alcuna sollevabile dalla Parte Venditrice, dovranno essere restituiti tutti gli interi importi versati a qualsiasi titolo. Per la prova della mancata concessione del finanziamento entrambe le Parti (..) ritengono sufficiente la lettera di rifiuto che sarà eventualmente emessa dall'Istituto al quale sarà richiesto il finanziamento”.
Dal tenore letterale della richiamata clausola si evince che le parti, oltre a voler subordinare l'efficacia dell'accordo all'ottenimento del mutuo ipotecario, hanno anche apposto a detta condizione il termine finale del 15.12.2019 o di trenta giorni dalla consegna della documentazione necessaria all'istituto di credito per l'istruzione della pratica di mutuo.
Occorre anzitutto evidenziare che il termine finale ivi indicato non costituisce un termine per l'adempimento, né tantomeno un termine essenziale, quanto un mero termine di avveramento della condizione dedotta in contratto.
La previsione di un termine finale in relazione alla condizione sospensiva appare infatti volta a circoscrivere, entro limiti di tempo definiti, l'incertezza legata all'ottenimento del mutuo.
Sulla base delle risultanze dell'istruttoria documentale ed orale compiuta deve ritenersi che le parti abbiano convenuto, mediante comportamenti concludenti, la proroga del termine di avveramento della condizione sospensiva.
Al riguardo occorre premettere che non osta alla possibilità di una proroga in forma orale o per comportamenti concludenti la previsione di cui all'art. 1351 c.c., in forza del quale si deve ritenere che il preliminare avente ad oggetto beni immobili debba rivestire la forma scritta prevista dalla legge ad substantiam per i trasferimenti immobiliari, in quanto tale previsione si riferisce ai soli elementi essenziali del contratto e non anche al termine per l'avveramento di una condizione che, per sua natura, costituisce elemento accidentale del contratto (in merito alla necessità di forma scritta per i soli elementi essenziali del contratto si v. ex multis Cass. 5197/2008). pagina 7 di 14 Ciò premesso va anzitutto rilevato che la proroga del termine per la presentazione della dichiarazione di successione, richiesta dai promittenti alienanti e accordata dalla promittente venditore fino al 30.1.2020, cui era subordinata la concessione del mutuo quale evento condizionante l'efficacia del contratto, ha senz'altro determinato una proroga implicita del termine di avveramento della condizione sospensiva, quantomeno con riferimento alla data ivi dedotta del 15.12.2019.
Ebbene, posto che l'ultimo documento mancante alla banca per poter istruire la pratica di mutuo (denunzia di successione) è stato ad essa consegnata solo ad inizio febbraio 2020, la concessione del mutuo ipotecario, quale evento condizionante l'efficacia del contratto preliminare, avrebbe dovuto intervenire – secondo quanto previsto nella richiamata pattuizione - entro i successivi trenta giorni, ovverosia ad inizio marzo 2020.
Nondimeno, ritiene questo giudice che il contegno globalmente osservato in pendenza della condizione sospensiva da tutte le parti, e in particolare dei promittenti alienanti quale parta interessata a circoscrivere - entro un determinato lasso temporale – l'incertezza legata alla concessione del finanziamento, denota inequivocabilmente la comune volontà di attendere l'esito dell'istruttoria del mutuo anche oltre il termine di avveramento dedotto in contratto, evidentemente anche in considerazione del contesto di lock down in cui si versava nei mesi di marzo ed aprile 2020 che ha notoriamente rappresentato un fattore ostativo alla tempestiva evasione di tali tipi di pratiche.
In particolare, quanto ai promittenti alienanti e è sufficiente rilevare Controparte_3 Controparte_2 che essi si sono regolarmente presentati avanti al Notaio all'appuntamento del 15.6.2020 per la Per_1 stipula del contratto definitivo, a dimostrazione della volontà di dare attuazione agli impegni assunti nel contratto preliminare del 18.11.2019, ritenendolo – in tutta evidenza – efficace e vincolante.
Quanto alla convenuta si richiamano le plurime visite e telefonate effettuate dalla Controparte_1 predetta all'Agenzia, nel periodo dalla fine di dicembre 2019 fino alla fine del mese di marzo 2020, per ricevere informazioni in merito alla pratica del mutuo e circa la data di stipula del rogito notarile;
il consenso manifestato all'inizio del mese di aprile 2020 allo spostamento del rogito a data successiva causa lock down;
l'avvenuta consegna delle chiavi dell'immobile all'Agenzia immobiliare, dopo l'approvazione del mutuo, per consentire alla promittente acquirente di far visionare l'immobile all'impresa edile che avrebbe dovuto occuparsi della ristrutturazione e al tecnico di fiducia geometra CP_4
Detti comportamenti denotano inequivocabilmente la persistenza di un interesse di tutte le parti alla conclusione del contratto definitivo e, a fortiori, che il termine di avveramento della condizione sospensiva era da intendersi implicitamente prorogato per comune volontà delle parti.
Le esposte evidenze istruttorie rendono peraltro irrilevante la circostanza dedotta dalla difesa della parte convenuta secondo cui la IG.ra avrebbe rifiutato di sottoscrivere un documento predisposto CP_1 dall'agente datato 20.2.2020, con il quale i promittenti alienanti accordavano una proroga di Org_1 pagina 8 di 14 quarantacinque giorni del termine per ottenere la delibera del mutuo.
Invero, in disparte il rilievo per cui la convenuta non ha offerto di provare le circostanze di tempo e di luogo in cui la stessa avrebbe rifiutato di sottoscrivere siffatto documento, talché il capitolo di prova n. 3 della memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c., si appalesa generico e perciò - così come formulato - non ammissibile, il rifiuto di sottoscrivere detto documento, ancorché dimostrato, risulterebbe comunque superato dal comportamento concludente successivo tenuto dalla IG.ra di cui si è detto supra. CP_1
Non può peraltro essere accolta la tesi sostenuta dalla difesa della convenuta, ribadita anche nel corso della discussione orale odierna, secondo cui “i contatti” per la vendita dell'immobile intervenuti nel periodo decorrente dalla scadenza del termine di avveramento della condizione sospensiva dedotto in contratto al mese di giugno, sarebbero avvenuti “su basi completamente distinte dal contenuto del contratto preliminare definitivamente inefficace (in tal termini si v. note conclusive di parte convenuta p. 4).
Quest'ultima asserzione, infatti, oltre che generica, è rimasta del tutto indimostrata, non avendo la convenuta offerto alcuna prova che i citati contatti fossero effettivamente finalizzati a dare vita ad una nuova regolamentazione negoziale divergente - quanto ai suoi elementi essenziali - dalla precedente contenuta nel contratto preliminare del 19.11.2019.
Al contrario, dall'istruttoria svolta è emerso che le trattative, tenutesi tra le parti in tale arco temporale e rimaste senza esito, hanno avuto unicamente ad oggetto il tentativo di superamento delle difficoltà manifestate dalla IG.ra a ricevere le somme oggetto di mutuo ipotecario da Controparte_1 Org_2
senza tuttavia che le parti, e in ispecie quest'ultima, sollevassero alcun rilievo in ordine alla efficacia
[...] del contratto preliminare inter partes.
Invero, solo con PEC del 10.6.2020 la IG.ra tramite il proprio legale, per la prima volta ha CP_1 manifestato di non ritenersi più vincolata al contratto preliminare “in quanto ampiamente trascorsi i termini concordati” (cfr. doc. 6 fascicolo convenuta).
Tuttavia un simile atto, intervenuto dopo l'approvazione del mutuo ipotecario richiesto dall'attrice e a pochi giorni dalla data prevista la stipulazione del contratto definitivo, in alcun modo può valere a ritenere provato il mancato consenso della IG.ra alla proroga del termine di avveramento della CP_1 condizione sospensiva, che invece risulta essere stato precedentemente accordato in virtù dei sopra descritti comportamenti concludenti.
In definitiva, stante l'ottenimento del mutuo da parte della promittente acquirente, la condizione sospensiva cui era subordinata l'efficacia del contratto preliminare inter partes è da ritenersi avverata.
L'eccezione in esame va dunque respinta.
1.3 Va ora esaminata l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c., sollevata dalla convenuta costituita, per non avere la promittente acquirente provveduto al versamento della caparra confirmatoria prevista al punto a) dell'art. 2 del contratto preliminare inter partes. pagina 9 di 14 L'eccezione è infondata.
Invero, dal contratto preliminare sottoscritto anche dalla convenuta risulta che la Controparte_1 promittente acquirente, al momento della firma della proposta di acquisto, affidava all'Agente “a titolo di P deposito fiduciario gratuito” l'assegno n. 0081459463-07 tratto intestato alla parte Org_2 venditrice, di importo pari ad euro 5.000,00, espressamente autorizzandola a consegnarlo ai promittenti venditori “a seguito dell'avverarsi della condizione sospensiva di cui al punto 10”.
Alcun inadempimento può pertanto essere imputato alla IG.ra sotto il profilo lamentato dalla Pt_1 controparte, atteso che i convenuti in ogni momento successivo all'avveramento della condizione sospensiva, costituita dalla concessione del mutuo, potevano legittimamente eIGere dalla agente depositaria la consegna di tale assegno in virtù della pattuizione summenzionata, senza quindi la necessità di alcuna cooperazione dell'attrice.
Si aggiunga che parte convenuta non ha allegato né tantomeno provato con documenti o chiesto di provare a mezzo testimoni di aver richiesto all'agente la consegna dell'assegno e di aver da questa ottenuto un rifiuto.
Ciò premesso, si conferma la valutazione di inammissibilità del capitolo di prova n. 3 formulato nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c., in quanto, vertendo esso sulla circostanza della mera consegna di tale assegno ai promittenti alienanti da parte dell'agente risulta non rilevante ai fini di dimostrare il Org_1 dedotto inadempimento avversario.
Alcun inadempimento può pertanto essere ritenuto attribuito alla attrice sotto il profilo dedotto dalla convenuta.
Anche l'eccezione ex art. 1460 c.c. va dunque respinta.
1.4 Va ora di seguito vagliata la fondatezza delle domande di parte attrice in ossequio al principio affermato dalle Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. 13533/2001) secondo cui il creditore che agisce in giudizio, sia per l'adempimento del contratto, sia per la risoluzione e il risarcimento del danno deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del proprio diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, sulla quale incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento.
La domanda di risoluzione del contratto preliminare concluso inter partes è fondata per le ragioni di seguito esposte.
Invero, sulla base delle emergenze dell'istruttoria svolta così come esposte più sopra, risulta che le parti hanno concluso in data 18.11.2019 contratto preliminare di compravendita in virtù del quale l'attrice si impegnava ad acquistare l'immobile sito nel Comune di Montecatini Terme, via di Riaffrico Parte_1
n. 4/D, di proprietà indivisa dei convenuti , e . Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3
Costituisce circostanza non contestata dalla IG.ra che all'appuntamento fissato per il Controparte_1 pagina 10 di 14 giorno 15.6.2020 davanti al Notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita ebbero Per_1
a presentarsi solo la promittente acquirente e, per i promittenti alienanti, i soli Parte_1 CP_2
e , ma non anche la predetta convenuta, nonostante la regolare ricezione dell'invito
[...] Controparte_3 tramite raccomandata a/r.
È parimenti incontroverso che, anche successivamente a tale data, la convenuta abbia Controparte_1 rifiutato di procedere alla stipulazione del contratto definitivo in attuazione degli impegni assunti con il contratto preliminare del 18.11.2019.
Alla luce di quanto precede è da ritenere accertata l'inottemperanza della parte promittente alienante
[...] rispetto all'obbligazione di prestare il suo consenso per la conclusione del contratto Controparte_1 definitivo, inadempimento da reputarsi senz'altro grave ai sensi dell'art. 1455 c.c. in quanto costituente l'obbligazione principale e fondamentale del contratto preliminare di compravendita inter partes.
Ne deriva che, avendo l'attrice correttamente ottemperato all'onere probatorio su essa gravante e, a contrario, non avendo parte convenuta provato fatti estintivi, modificativi o impeditivi della pretesa avversaria, la domanda principale non può che essere accolta: per l'effetto, il contratto preliminare di compravendita concluso il 18.11.20219 avente ad oggetto l'immobile sito nel Comune di Montecatini
Terme, via di Riaffrico n. 4/D, di proprietà indivisa dei convenuti , e Controparte_2 Controparte_3
, va dichiarato risoluto per grave inadempimento di quest'ultima. Controparte_1
1.5 Va ora esaminata la domanda di risarcimento del danno subito dall'attrice in conseguenza dell'inadempimento suindicato, quantificato nella somma complessiva di euro 6.842,70, pari alle spese sostenute per aver confidato nella stipulazione del contratto definitivo, così dettagliata: euro 2.490,00 per spese tecniche del geometra euro 198,70 per perizia della banca;
euro 982,00 per spese notarili ed CP_4 euro 3.172,00 per compenso provvigionale all'agente Org_1
La domanda è fondata per le ragioni e nei limiti di seguito esposti.
In merito alla sussistenza del titolo contrattuale e dell'inadempimento imputabile alla convenuta CP_1
, si richiamano le considerazioni svolte al punto che precede.
[...]
Sotto il profilo della prova del danno lamentato dall'attrice si rileva che sono documentali i pagamenti effettuati a mezzo bonifico per le somme di euro 982,00 in favore del Notaio per spese dell' “atto Per_1 andato nullo” del 15.06.2020 (cfr. doc. 8 fascicolo attoreo) nonché di euro 198,70 in favore della Org_2 per la perizia della banca (cfr. doc. 7 fascicolo attoreo).
[...]
Quanto alle ulteriori voci di danno si rileva come non vi sia agli atti alcuna evidenza dell'avvenuto esborso dei relativi importi, né tantomeno l'attrice ha formulato alcun capitolo di prova testimoniale sul punto.
Al riguardo si rammenta che, secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, in tema di liquidazione del danno, la locuzione perdita subita, con la quale l'art. 1223 c.c. individua il danno emergente, non può essere considerata indicativa dei soli esborsi monetari o di diminuzioni patrimoniali già materialmente pagina 11 di 14 intervenuti, bensì include anche l'obbligazione di effettuare l'esborso, in quanto il vinculum iuris, nel quale l'obbligazione stessa si sostanzia, costituisce già una posta passiva del patrimonio del danneggiato, consistente nell'insieme dei rapporti giuridici, con diretta rilevanza economica, di cui una persona è titolare
(cfr. Cass. 4718/2016).
Nella specie, tuttavia, quanto alla somma di euro 2.490,00 asseritamente sostenuta per spese tecniche del geometra si rileva che il documento n. 6, prodotto a supporto di tale voce di danno, oltre a CP_4 risultare privo di data certa e mancante di sottoscrizione, non costituisce neppure un preavviso di parcella del tecnico, bensì un mero riepilogo delle prestazioni professionali effettuate dal citato professionista, talché è da ritenere di per sé inidoneo a far presumere l'esistenza della obbligazione di pagamento del relativo importo in capo all'attrice.
Si aggiunga che neppure può soccorrere, al fine di ritenere dimostrata siffatta voce di danno,
l'atteggiamento processuale di non contestazione della parte convenuta riguardo alla sussistenza e all'entità di tale asserita perdita patrimoniale.
Come noto, infatti, l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti alla parte, non anche per quelli ad essa ignoti (Cass. 14652/2016;
Cass. 3576/2013), tra cui devono senz'altro includersi gli esborsi che l'attrice asserisce di aver effettuato nell'ambito di un rapporto professionale rispetto al quale la convenuta è estranea.
Diversamente deve invece ritenersi con riferimento all'esistenza dell'obbligazione di pagamento da parte dell'attrice rispetto alla somma richiesta dalla agente a titolo di compenso provvigionale. Org_1
Al riguardo si rileva anzitutto che è documentale il conferimento da parte dell'attrice dell' “incarico di mediazione” per l'acquisto dell'immobile di cui trattasi, avvenuto con la sottoscrizione della proposta di acquisto in data 5.11.2019 (cfr. doc. 1 fascicolo attoreo); l'istruttoria svolta ha inoltre dato ampio riscontro dell'attività di intermediazione condotta dall'agente quantomeno fino alla data prevista per il Org_1 rogito.
Provata quinti la sussistenza dell' an del diritto di credito a titolo di provvigioni vantato dall'agente nei confronti dell'attrice, in punto di sua quantificazione si richiama il contenuto della diffida inviata con raccomandata a/r, datata 28.1.2021, laddove l'agente quantifica il compenso maturato in euro 3.172,00.
In ogni caso si rileva che tale quantificazione non risulta essere stata contestata dalla convenuta.
A tal riguardo, si osserva che l'atteggiamento processuale di non contestazione del quantum debeatur è senz'altro produttivo dell'effetto di cui all'art. 115 co. 1 c.p.c., trattandosi di un fatto, quello relativo all'ammontare spettante all'agente a titolo di provvigioni, senz'altro rientrante nella sfera di conoscenza o di conoscibilità della IG.ra essendo quest'ultima parte del contratto preliminare anzidetto Controparte_1 oltre che beneficiaria dell'attività di intermediazione posta in essere dall'agente Org_1
In definitiva, in applicazione dei principi in tema di riparto dell'onere probatorio indicati in premessa, è da pagina 12 di 14 dichiarare sussistente il diritto della IG.ra al risarcimento del danno patrimoniale subito in Pt_1 conseguenza dell'accertato inadempimento imputabile alla convenuta da liquidarsi nella Controparte_1 somma complessiva di euro 4.342,70 (= 982,00+198,70+3.172,00).
Occorre a questo punto rammentare che, in tema di risarcimento del danno derivato da inadempimento di obbligazioni di fonte contrattuale di natura non pecuniaria (come nel caso di specie), la giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che:
a) l'obbligazione di risarcimento del danno per tale tipo di inadempimento costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità aquiliana, un debito, non di valuta, ma di valore, in quanto tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli, sicché deve tenersi conto della svalutazione monetaria intervenuta nel periodo intercorso fra evento dannoso e liquidazione giudiziale del danno, senza necessità che il creditore stesso alleghi e dimostri il maggior danno ai sensi dell'art. 1224 c.c., comma 2, detta norma attenendo alle conseguenze dannose dell'inadempimento, ulteriori rispetto a quelle riparabili con la corresponsione degli interessi, relativamente alle sole obbligazioni pecuniarie (in questo senso, Cass. 1627/2022; Cass. 7948/2020; Cass. 9517/2002;
Cass. 11937/1997);
b) al creditore in discorso spettano di diritto gli interessi aventi natura compensativa (cfr. Cass. 5584/1987;
Cass. 2240/1985), secondo un saggio giudizialmente determinato in via equitativa (cfr. Cass. 25817/2017), che si cumulano con la rivalutazione monetaria, assolvendo funzioni diverse la rivalutazione monetaria e gli interessi sulla somma liquidata (Cass. 9517/2002), in quanto la prima mira a ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato quale era anteriormente al fatto generatore del danno e a porlo nelle condizioni in cui si sarebbe trovato se l'evento non si fosse verificato, mentre i secondi hanno natura compensativa, con la conseguenza che le due misure sono giuridicamente compatibili e pertanto debbono essere corrisposti anche gli interessi intesi come strumento per compensare il creditore del lucro cessante in dipendenza del ritardo nel conseguimento materiale della somma di danaro dovuta a titolo di risarcimento
(cfr. Cass. 11937/2002).
Alla luce dei richiamati principi, nonché come da domanda, la somma riconosciuta a titolo di danno patrimoniale (euro 4.342,70), in quanto debito di valore, dev'essere annualmente rivalutata secondo gli indici del costo della vita per le famiglie di operai e impiegati dalla data del fatto generatore del Org_5 danno determinato dall'inadempimento della convenuta delle obbligazioni contrattuali assunte (giugno
2020). Su tale somma così via via rivalutata, di anno in anno, sono dovuti interessi compensativi nella misura del saggio legale sino all'attualità. Dalla data di pubblicazione e sino al soddisfo sono dovuti i soli interessi nella misura legale.


2. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza della parte convenuta e sono liquidate in dispositivo ex DM pagina 13 di 14 55/2014, in base al valore del decisum (da euro 1.100 ad euro 5.200) e con applicazione dei compensi medi per tutte le fasi del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pistoia, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:

1. dichiara risolto, per grave inadempimento della promissaria alienante il contratto Controparte_1 preliminare di compravendita concluso tra le parti in data 18.11.2019 e, per l'effetto,

2. condanna la convenuta a risarcire all'attrice la somma di euro 4.342,70, Controparte_1 Parte_1 oltre interessi e rivalutazione come precisato in parte motiva;

3. condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite che si liquidano in euro Controparte_1
2.552,00 per compensi professionali, oltre euro 290,20 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali nella misura del 15% sull'indicato compenso, oltre ad i.v.a. e c.p.a.;
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Pistoia, 20.2.2024
Il Giudice
Emanuele Venzo
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