REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Salerno, Prima Sezione Civile, nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa Irene
Ada Giannuzzi, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 40000359 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2012
TRA
rappresentato e difeso dagli avvocati Massimiliano de Rosa e Giuseppe Di Parte_1
Lorenzo, giusta procura in atti
Parte Ricorrente
E
, in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato Controparte_1
e difeso all'avv.to Raffaele Santoro, giusta procura in atti
Parte Resistente
Oggetto: impugnazione di delibera assembleare
Ragioni di fatto e di diritto
Con ricorso depositato in data 12/5/2012 ritualmente notificato, , in qualità di Parte_1
proprietario di unità immobiliari site nel fabbricato condominiale ubicato in Cava de Tirreni alla via
E. De Marinis n. 4 -10, conveniva in giudizio il in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, impugnando, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la delibera assembleare del 30 marzo 2012. In via preliminare, l'attore chiedeva la sospensione dell'efficacia esecutiva della predetta delibera;
nel merito, ne domandava la declaratoria di nullità e/o l'annullamento, con conseguente riformulazione della ripartizione delle spese e delle altre determinazioni oggetto di impugnazione, oltre alla condanna del convenuto alle spese di giudizio e loro attribuzione al procuratore antistatario. In via istruttoria, richiedeva accertamento tecnico a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio nonché prova testimoniale. Il ricorrente evidenziava che le censure mosse nel presente procedimento avverso la delibera del 30 marzo 2012 erano già state sollevate in altro processo, incardinato innanzi al Tribunale di Salerno-
Sez. Distaccata di Cava dè Tirreni ed iscritto al n. R.G. 23/2011, nel quale lo stesso ricorrente aveva impugnato la delibera assembleare del del 26 novembre 2010, avente Controparte_1 ad oggetto l'approvazione delle tabelle millesimali e il riparto preventivo delle spese relative ai lavori affidati alla ditta LA.CO.RI. In particolare, il ricorrente deduceva che l'approvazione delle tabelle millesimali risultava viziata da un'erronea rappresentazione delle proprietà immobiliari, con conseguente attribuzione distorta dei valori millesimali. Segnatamente: a) all'immobile sito al 2° piano sottostrada, di sua proprietà, era stata attribuita una superficie maggiore, in quanto erroneamente accorpato un locale (“ambiente 3”, mq 28,40), appartenente agli eredi e Parte_2
; b) all'immobile ubicato al 1° piano sottostrada, anch'esso di sua proprietà, non era Parte_3
stata computata la maggiore superficie acquisita con atto di divisione del 15.06.2009; c) il cortile, sito al piano terra al civico 4, di proprietà degli eredi , era destinato a posto auto esclusivo, CP_1
circostanza non considerata nella redazione delle tabelle, con conseguente attribuzione errata dei millesimi. Relativamente alla ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione del fabbricato,
l'attore censurava l'applicazione del criterio previsto dall'art. 1126 c.c., utilizzato per il cortile del civico 4, ritenendolo erroneo, essendo il cortile adibito esclusivamente all'uso e al parcheggio da parte di terzi condomini (eredi e ), mentre i suoi immobili ne Parte_2 Parte_3
risultavano solo parzialmente coperti. Sosteneva, pertanto, che il criterio corretto fosse quello di cui all'art. 1125 c.c., dovendosi imputare la spesa di manutenzione esclusivamente a chi ne traeva beneficio. Il ricorrente, inoltre, denunciava: 1) il mancato addebito delle spese per il rifacimento del terrazzo della mansarda, di proprietà esclusiva della sig.ra ; 2) l'errata ripartizione Parte_3
della spesa per le pareti divisorie, da suddividersi al 50% tra i proprietari interessati e non secondo millesimi;
3) l'omessa partecipazione al riparto da parte dei condomini e Controparte_2
, proprietari dell'unità al civico 6, relativamente alle opere per lo smaltimento Controparte_3
delle acque reflue;
4) l'erroneo addebito allo stesso ricorrente di tali spese, nonostante l'impossibilità tecnica, per i suoi immobili siti al 2° e 3° piano sottostrada, di usufruire della rete condominiale, essendo previsti allacci autonomi;
5) l'illegittima imputazione delle spese per il rifacimento del terrazzino a piano terra, pertinenza esclusiva della proprietà , Parte_3
danneggiato da fori nelle fioriere ivi poste. Il ricorrente specificamente impugnava l'intero riparto delle spese, con particolare riferimento ai seguenti punti: A) Inesigibilità delle spese relative agli immobili a destinazione artigianale;
B) Importo di €1.446,07 imputato al ricorrente per l'immobile al 1° piano, sproporzionato rispetto ad altre unità; C) Ripartizione incompleta della spesa per le pareti divisorie;
D) Errori/vizi nella ripartizione delle spese del cortile;
E) Inclusione nel computo dei cornicioni dei costi relativi alla grondaia del terrazzo esclusivo degli eredi;
F) Parte_2
Addebito di € 700,00 per tubazione idrica, da ritenersi a carico degli utilizzatori del cortile e non del ricorrente.
Il si costituiva eccependo l'inammissibilità, improcedibilità e Controparte_1
improponibilità del ricorso, contestando altresì la validità della notifica ex art. 163-bis c.p.c. e chiedendo, nel merito, il rigetto delle domande con condanna dell'attore alle spese. Tuttavia, costituendosi sanava ogni vizio, abbandonando nel corso del giudizio ogni relativa eccezione.
Esperito infruttuosamente il tentativo obbligatorio di mediazione, veniva disposta CTU, affidata all'
Ing. La fase istruttoria si svolgeva mediante produzioni documentali, prova Per_1
testimoniale, espletamento della CTU e chiarimenti alla stessa, Il CTU nella relazione peritale, in risposta al quesito contrassegnato, rispettivamente, dalle lettere: a) accertava l'erroneità delle tabelle millesimali;
b) confermava la corretta applicazione dell'art. 1126 c.c. alla ripartizione delle spese per il cortile;
c) non accertava elementi utili in merito alle spese per il terrazzo mansarda;
d) rilevava che, mentre l'unità al 3° piano sottostrada era priva di servizi igienici, l'opificio al 2° piano ne era provvisto;
e) alcuna valutazione esprimeva sull'approvazione del riparto SAL, per carenza di atti progettuali e documentazione della direzione lavori. All'esito di perizia integrativa, la CTU confermava: la mancata considerazione del sub 46 (posto auto) nel computo millesimale;

l'insistenza solo parziale del posto auto su immobili di proprietà del ricorrente;
la necessità di applicare, alla luce delle risultanze, l'art. 1125 c.c. per la ripartizione delle spese di manutenzione del cortile;
la dotazione dell'immobile sub 59 del ricorrente (2° piano sottostrada) di scarico autonomo e, dunque, l'assenza di un suo obbligo contributivo alle spese della condotta condominiale.
Va anzitutto premesso che nessuna delle parti ha allegato al presente giudizio l'esito di quello iscritto al n. R.G. 23/2011 proposto innanzi al Tribunale di Salerno-Sez. Distaccata di Cava dè
Tirreni, avente ad oggetto l'impugnativa della delibera assembleare del 26/11/2010 con la quale venivano approvate le tabelle millesimali e deliberato il riparto preventivo delle spese relative ai lavori affidati alla ditta LA.CO.RI.; pertanto tale precedente delibera non può essere ritenuta in questa sede presupposto di quella qui impugnata.
Dalla consulenza tecnica d'ufficio si desume che: le tabelle millesimali approvate con delibera assembleare del 30.03.2012 risultano viziate da erronea rappresentazione dei beni immobiliari del ricorrente, con conseguente errata attribuzione dei valori millesimali. In particolare, l'erronea inclusione del locale appartenente agli eredi e e l'omessa Parte_2 Parte_3
considerazione del posto auto di proprietà esclusiva dei sigg. e hanno inciso Pt_4 CP_4 in modo rilevante sull'assetto millesimale;
per quanto riguarda la ripartizione delle spese relative al cortile, la CTU ha evidenziato che il locale del ricorrente risulta solo parzialmente sottostante al cortile e al posto auto sovrastante. In tali circostanze, l'applicazione dell'art. 1126 c.c., come operata dall'assemblea, risulta non aderente alla concreta configurazione del bene e alla sua destinazione d'uso, che appare piuttosto riconducibile all'art. 1125 c.c. In ogni caso, la suddivisione proposta si fonda su criteri non equi e non supportati da corretta valutazione tecnica, risultando quindi censurabile;
in merito alle spese per il convogliamento delle acque reflue, è stato accertato che uno degli immobili del ricorrente (sub 59) è dotato di allaccio autonomo e non si avvale della condotta condominiale con la conseguenza che l'addebito delle spese a suo carico non è giustificato;
non sono stati riscontrati, invece, elementi sufficienti per accogliere le doglianze relative al rifacimento del terrazzo mansarda (quesito c) e al riparto del SAL, a causa dell'assenza di documentazione tecnica utile a comprovare le deduzioni del ricorrente.
Pertanto, alla luce delle risultanze peritali, l'impugnazione della delibera assembleare del
30.03.2012 va accolta limitatamente:
-alla parte in cui approva le tabelle millesimali viziate da errore materiale e tecnico nella determinazione dei valori attribuiti alle proprietà del ricorrente. La giurisprudenza di merito, a tal uopo, stabilisce che le tabelle millesimali possono essere riviste o annullate qualora risultino viziate da errore materiale o tecnico, anche se approvate con delibera assembleare, senza che ciò implichi modifica convenzionale che richiederebbe l'unanimità (Cass. civ. Sez. II, n. 18477/2010). L'errore materiale è, altresì configurabile quando vi sia una diversa rappresentazione della situazione reale delle proprietà immobiliari (es. metrature o quote errate) (Cass. civ. Sez. II, n. 1451/2014);
-alla parte in cui si approva la ripartizione delle spese per la manutenzione del cortile, da riformularsi secondo criteri coerenti con l'effettivo utilizzo e l'art. 1125 c.c.. Infatti, la corretta ripartizione delle spese ai sensi degli artt. art. 1125 vs. 1126 c.c. va valutata in base all'effettiva funzione e uso del bene comune, se il bene copre solo parzialmente l'unità immobiliare, non è corretto applicare automaticamente l'art. 1126 c.c. (Cass. civ. Sez. II, n. 12384/2022).
-all'addebito delle spese per il convogliamento delle acque reflue relative all'immobile sub 59 di proprietà del ricorrente. È escluso l'obbligo di contribuire alle spese condominiali di un impianto quando l'unità immobiliare non può in alcun modo usufruirne (es. allaccio autonomo) e ciò è comprovato da accertamento tecnico. (Cass. civ. Sez. II, n. 19894/2014).
Per il resto, le altre censure formulate, non trovano sufficiente riscontro probatorio, anche in ragione dell'assenza di atti progettuali e documentazione tecnica, l'onere della cui allegazione deve comunque ricondursi al convenuto, depositario di tali atti. CP_1
Alla stregua delle argomentazioni che precedono, l'impugnazione proposta dal sig. Parte_1
è parzialmente fondata. In ragione del parziale accoglimento della impugnativa proposta dalla parte attrice, si ritiene giusto disporre la compensazione parziale tra le parti delle spese processuali nella misura di un terzo, restando a carico di parte convenuta i restanti due terzi. In applicazione dell'art. 93 c.p.c. le spese sono distratte in favore dei difensori dichiaratisi antistatari. Esse sono liquidate come in dispositivo, in base ai parametri di cui al DM 55/14 e ss.mm.ii.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, I Sezione Civile, definitivamente decidendo in primo grado nella causa civile iscritta al R.G. n. 40000359/2012, così provvede:
- accoglie l'impugnazione proposta e, per l'effetto, annulla la deliberazione assembleare del
30.03.2012 limitatamente alle censure relative all'approvazione delle tabelle millesimali, per vizio tecnico nella determinazione dei valori riferiti agli immobili del ricorrente;
alla ripartizione delle spese relative alla manutenzione del cortile, da riformulare secondo i criteri dell'art. 1125 c.c.; all'addebito delle spese per il convogliamento delle acque reflue in relazione all'unità immobiliare sub 59, giacchè non allacciata alla condotta condominiale;

- rigetta l'impugnazione proposta relativamente agli altri punti della delibera impugnata.
- dichiara compensate tra le parti le spese processuali nella misura di un terzo e condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite nella misura di due terzi, liquidate per l'intero in €224,00 per esborsi, €5.500,00 per compensi d'avvocato, oltre rimborso forfettario del 15% sull'importo dei compensi, c.p.a. e i.v.a., come per legge da distrarsi a favore dei procuratori, dichiaratisi antistatari.
Pone definitivamente a carico del le spese della consulenza tecnica d'ufficio Controparte_1
come liquidate in atti con decreto del 27.06.2024.
Salerno lì 09/06/2025
Il Giudice
(dott.ssa Irene Ada Giannuzzi)