N. 4832/2024 R.G
Tribunale di Busto Arsizio
VERBALE DI UDIENZA DEL 10/06/2025
Oggi 10/06/2025, innanzi al Giudice dott. Carlo Barile, sono comparsi:
Per l'avv. MACCAGNO GIOVANNI nonché la parte personalmente. Parte_1
Per l'avv. MUZIO GIOVANNI ROBERTO nonché il legale rappresentante della CP_1
società.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte e rinunziano a presenziare alla lettura. il Giudice
Dopo la discussione orale si ritira in camera di consiglio, e all'esito pronuncia la seguente sentenza dandone lettura, ai sensi degli artt. 429 e 281sexies cod. proc. civ.
Il Giudice
Carlo Barile
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
All'udienza del 10.06.2025 il Giudice dott. Carlo Barile ha pronunciato, dandone lettura ai sensi degli artt. 429 e 281sexies cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 4832 R.G.A.C. dell'anno 2024 promossa
DA
(nato in [...] il [...], C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. MACCAGNO GIOVANNI, con domicilio eletto in Milano alla Via Privata Cesare Battisti n.2, presso il difensore avv. MACCAGNO GIOVANNI;

PARTE RICORRENTE
CONTRO
(p. iva n. ), in persona del legale rappresentante pro tempore con il CP_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. MUZIO GIOVANNI ROBERTO, con domicilio eletto in Via Bainsizza 4 MILANO, presso il difensore avv. MUZIO GIOVANNI ROBERTO;

PARTE RESISTENTE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex articolo 447 bis c.p.c. ha adito il Tribunale di Busto Arsizio Parte_1 esponendo che: con contratto di locazione stipulato in data 26 luglio 2017 ha concesso in CP_2 locazione a ad uso abitativo a parte ricorrente l'unità immobiliare sita in Origgio alla Piazza Quattro
Novembre n.2; tra le parti vi è stato un contenzioso all'esito del quale sono state dichiarate inammissibili le domande formulate dall'odierno ricorrente e volte ad ottenere la riduzione del canone e la riduzione di quanto corrisposto per le utenze di acqua , elettricità e gas;
nel presente giudizio si deduce le mancate riparazioni urgenti da parte del locatore a seguito di eventi atmosferici avvenuti nel luglio del 2023; i vizi occulti dell'appartamento; la ripetizione degli oneri accessori pagati in eccedenza;
la sussistenza di un danno biologico, morale ed esistenziale oltre che da mobbing da parte del locatore.
Ha concluso chiedendo di accertare la presenza di vizi occulti nell'appartamento incidenti sul normale godimento e sulla vivibilità dell'immobile nonché la mancata esecuzione da parte della locatrice delle riparazioni urgenti e il mancato rimborso delle spese sostenute ed il pagamento in eccedenza di pagina 2 di 7 importi non dovuti sulle bollette per le utenze e per l'effetto ha chiesto la condanna di parte resistente al pagamento della somma di euro 1048,00 per il rimborso delle lavorazioni urgenti;
euro 2464,68 per rimborso dei maggiori importi addebitati sulle bollette;
euro 1000,00 per il risarcimento del danno al mobilio;
euro 6385,40 pari al 25% dei canoni pagati nel corso della locazione;
7600,00 euro per il danno da mobbing di cui 3600,00 per la perdita del contributo al sostegno alla locazione del Comune di Origgio ed euro 1000,00 per ciascun componente del nucleo familiare a titolo di danno morale.
Si è costituita tempestivamente in giudizio, chiedendo di spostare la prima udienza, CP_1 prendendo specifica posizione sulle domande di parte ricorrente, chiedendo, in via preliminare l'improcedibilità della domanda per non essere stata correttamente instaurata la procedura di mediazione;
nel merito ha chiesto il rigetto delle domande e in via riconvenzionale ha chiesto la condanna del ricorrente al pagamento in favore di parte resistente della somma pari ad euro 4738,64 dovuta: a) per l'inadempimento di parte ricorrente a quanto previsto dall'articolo 19 del contratto e quindi per non aver consentito al locatore di accedere al bene locato dovendo sostenere una spesa pari ad euro 1152,00 e cioè il costo di verifica annuale della caldaia;
b) per il mancato pagamento dei canoni di locazione;
c) per non aver consentito al locatore di eseguire i sopralluoghi nell'immobile oggetto di causa.
La causa è stata istruita documentalmente e trattenuta in decisione all'odierna udienza per la discussione.
Va innanzitutto dichiarata la procedibilità delle domande avendo le parti esperito il tentativo di mediazione che però ha avuto esito negativo.
Sul punto si precisa che la parte resistente non ha fornito adeguata documentazione tale da smentire quanto emerge dal verbale di mediazione circa la ritualità della convocazione della stessa agli incontri, non essendo previsto a pena di inammissibilità dell'istanza di mediazione che la stessa debba essere inviata via pec alla società, ma essendo sufficiente la comunicazione all'altra parte con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione.
Va altresì precisato che del contenuto della memoria integrativa depositata da parte ricorrente a seguito di domanda riconvenzionale si terrà conto solo delle deduzioni e prove volte a controdedurre in merito alla stessa non potendosi rimettere in termini la parte ricorrente rispetto a deduzioni e prove che avrebbe dovuto articolare nel ricorso introduttivo.
Ciò precisato e venendo ad esaminare il merito della domanda formulata da parte ricorrente va osservato quanto segue.
Quanto alla domanda volta alla condanna di parte resistente al pagamento della somma pari ad euro
1048,00 per aver effettuato delle riparazioni urgenti spettanti in realtà al locatore va osservato quanto segue.
pagina 3 di 7 Ai sensi degli articoli 1575 e seguenti del codice civile il locatore deve, tra l'altro, mantenere il bene locato in uno stato idoneo all'uso pattuito e, salvo le parti abbiano diversamente pattuito, effettuare tutte le riparazioni necessarie affinché il bene mantenga la sua naturale destinazione. Restano invece normalmente a carico del conduttore le opere necessarie a rimuovere il deterioramento prodotto dall'utilizzo del bene.
Quando il bene locato necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi deve tempestivamente darne avviso al locatore.
Tuttavia, se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso e purchè ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Si tratta di riparazioni che sarebbero comunque a carico del locatore, ma che il conduttore può effettuare personalmente se il primo non può compierle con la dovuta tempestività o se, nell'inerzia del locatore, esse si rendono necessarie per rimuovere guasti che impediscono il godimento della cosa.
Affinché l'intervento sia legittimo il conduttore ha l'onere di avvisare il locatore dell'inizio dei lavori.
Per alcuni il mancato avviso non comporta la perdita del diritto ad ottenere il rimborso poichè l'avviso non costituirebbe preventiva autorizzazione all'esecuzione delle riparazioni. Tuttavia dottrina e giurisprudenza maggioritarie ritengono che la mancata comunicazione al locatore precluda il diritto ad ottenere il rimborso delle spese sostenute e documentate e che, in ogni caso, il diritto al rimborso non sia compensabile legalmente con il debito per il pagamento del canone.
Quindi, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1577 codice civile, il conduttore ha la facoltà e non l'obbligo di intervenire sull'immobile, perchè tale obbligo rimane comunque a carico del locatore tempestivamente messo in mora e avvisato della necessità di riparazioni urgenti. Ma se le circostanze rendono necessario od opportuno un intervento, il conduttore, usando l'ordinaria diligenza, può certamente attivarsi affinché i danni conseguenti siano quanto meno limitati.
Ebbene nel caso di specie va osservato che, innanzitutto non vi è prova delle lavorazioni eseguite in quanto, a fronte della contestazione sul punto effettuata da parte resistente, la parte ricorrente ha articolato un capitolo di prova del tutto generico ( cap. 2 del ricorso che recita: Vero che i lavori urgenti di riparazione del tetto e del lucernario sono stati eseguiti personalmente da ) non Parte_1 essendo indicata né la data in cui gli stessi sarebbero stati effettuati né in cosa sarebbero consistiti.
Se anche dunque volesse ritenersi provata l'urgenza (ma sul punto, anche alla luce della corrispondenza intercorsa via mail tra le parti circa l'individuazione di una data per il sopralluogo, non appaiono sussistere i presupposti per l'urgenza) non risulta comunque provata né l'effettuazione dei lavori né alcuna spesa sostenuta dal conduttore che può essere rimborsata dal locatore.
Quanto ai vizi occulti dedotti da parte ricorrente va osservato quanto segue.
In via generale va osservato che la Suprema Corte chiarisce che “costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle pagina 4 di 7 obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.”
Già alla luce di tale definizione di vizio rilevante ai sensi dell'articolo 1578 c.c. va osservato che le doglianze fatte valere dal ricorrente - immesso nell'immobile nel 2017 e ancora vigente inter partes- e relative alla presenza di infiltrazioni con formazione di muffe non possano rientrare nella definizione di vizio ai sensi dell'articolo 1578 c.c. non essendo tali né da impedire né da ridurre notevolmente l'uso della cosa.
Ciò precisato va, in ogni caso, osservato che a norma dell'art 1578 cc in caso di vizi noti o facilmente riconoscibili al momento della consegna il locatore non è tenuto a garanzia nei confronti della cosa locata che il conduttore prende nello stato di fatto in cui si trova, salvo accordi inseriti in contratto.
Nel caso di specie, per stessa ammissione del ricorrente, la situazione delle infiltrazioni di cui la parte ricorrente si duole sarebbero presenti “sin dall'inizio” ( pagina 3 del ricorso).
Ciò significa che gli stessi erano già presenti nel momento in cui il conduttore ha rinnovato il contratto di locazione.
Dunque, si può concludere sul punto che la parte ricorrente aveva ampia cognizione della situazione del locale ed ha deciso di rinnovare il contratto di locazione ben conscia dei dedotti “vizi” accettandoli così nel loro stato di fatto e continuando ad abitare nell'immobile oggetto di giudizio fino ancora all'attualità.
Come, infatti, anche di recente affermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. 16900/10 - 25278/09) "in tema di locazione, allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto ( ma con discorso analogicamente estensibile al caso di rinnovazione tacita dello stesso n.d.r.), non abbia denunziato i vizi della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nè avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c"..
In presenza di una situazione nota al conduttore ( che tra l'altro la momento della stipula del contratto all'articolo 7 dello stesso ha dichiarato di aver trovato i locali in buono stato locativo e adatti al proprio uso), deve ritenersi rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione dei vizi ed all'autonomia delle parti la valutazione di quelli che non rendono impossibile il godimento del bene, non potendosi escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per pagina 5 di 7 adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, eventualmente in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (in tale senso, Cass. civ., sez. III, sent. n. 8303 del 31.3.2008).
Nessuna somma può essere riconosciuta a tal fine alla parte ricorrente che chiedeva la condanna di parte resistente al pagamento della somma pari ad euro 6385,40 e la condanna al risarcimento di euro 1000,00 per danni ( peraltro neanche provati) a mobilio ed elettrodomestici.
Quanto alla ripetizione degli oneri accessori pagati in eccedenza va osservato quanto segue.
Parte ricorrente deduce di aver corrisposto una somma maggiore di quanto dovuto per l'applicazione di una tariffa più che tripla rispetto a quella che sarebbe stata di sua competenza essendo le bollette state emesse per uso diverso da quello abitativo.
Tuttavia, sul punto va osservato che in realtà il soggetto finale che ha ricevuto i pagamenti non è il locatore ma le società che gestiscono le diverse utenze e quindi non può essere posto a carico del locatore un esborso per delle somme che lo stesso ha girato a terzi.
Sono i fornitori delle utenze che hanno ricevuto dei pagamenti non dovuti coloro ai quali spetta restituire l'eccedenza del pagamento ricevuto e non dovuto.
In ogni caso si rileva che dalla documentazione in atti ( doc. 18) con riferimento alle utenze elettriche e di gas vi è una pluralità di bollette (come indicate da parte resistente) che riportano in realtà la dicitura di utenza domestica.
La circostanza, inoltre, che non risultano essere intervenuti in corso di rapporto delle richieste di modifiche della tariffazione applicata non fa sì che via sia la prova che effettivamente nel corso del rapporto sia stata applicata una tariffa differente rispetto a quella domestica: non si comprenderebbe infatti la circostanza per cui, in assenza di richiesta di modifica della tariffa, alcune bollette indichino la dicitura “domestica” e altre la dicitura “altri usi” con la conseguenza che non vi è alcuna prova rassicurante circa l'effettivo pagamento di somme non dovute da parte del ricorrente.
Non risulta inoltre depositato il contratto stipulato con il fornitore al fine di verificare che tipo di tariffe sono state applicate (dalla lettura di alcune fatture risulta la dicitura “altri usi” che però è del tutto generica): ciò anche al fine di verificare se i calcoli dedotti con il documento n.18 di parte ricorrente siano corretti alla luce della effettiva tariffa applicata.
Quanto invece all'utenza idrica il locatore ha effettuato la segnalazione alla società (e ciò era l'unico onere sullo stesso incombente al fine di salvaguardare le esigenze del conduttore) ma non vi è prova che lo stesso abbia ricevuto alcuna somma di denaro che non abbia poi restituito al conduttore.
D'altronde se il conduttore avesse voluto essere certo di dover corrispondere la tariffa domestica avrebbe dovuto stipulare i contratti per le utenze a suo nome e non accettare, come in contratto, di dover corrispondere al locatore la somma che lo stesso avrebbe pagato ai fornitori.
pagina 6 di 7 Nessun'altra somma può essere riconosciuta a parte ricorrente non essendo stato provato (ma solo dedotto) un danno biologico, morale ed esistenziale a causa dei vizi occulti ( peraltro, come detto, ritenuti inesistenti) né tantomeno un danno da mobbing che non può essere ritenuto sussistente solo sulla base dell'infondatezza della domanda formulata nel giudizio avente ad oggetto il pagamento dei canoni di locazione né tantomeno per non aver adempiuto a quanto oggetto del presente giudizio che però, come visto, non era dovuto.
Va quindi analizzata la domanda riconvenzionale formulata da parte resistente.
Parte convenuta chiede innanzitutto la condanna di parte ricorrente al pagamento di euro 1520,00 e cioè pari al costo di verifica della caldaia inerente all'immobile adiacente a quello condotto dal ricorrente, deducendo che lo stesso non ha ma inviato alla locatrice copia della documentazione rilasciata dal verificatore.
Ebbene in assenza di prova che la parte locatrice abbia dovuto sostenere tale esborso a causa di un accertamento che abbia avuto come conseguenza il pagamento di una ammenda per tale titolo, tale somma non può essere riconosciuta.
Così come del tutto apodittica è la richiesta di condanna del ricorrente per non aver consentito al locatore di effettuare i sopralluoghi all'interno dell'immobile non essendoci stata alcuna conseguenza pecuniaria derivante dal comportamento del conduttore.
Va altresì rigettata la domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni indicati per un importo pari ad euro 586,64, avendo la parte ricorrente dato prova del pagamento ( doc. 27).
Le spese di lite, alla luce della reciproca soccombenza, possono essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Busto Arsizio, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda formulata da nei confronti di ogni contraria istanza, eccezione e Parte_2 CP_1 deduzione disattesa, così provvede:
a) Rigetta le domande di parte ricorrente;

b) rigetta le domande riconvenzionali formulate da parte resistente;

c) Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Il Giudice
Carlo Barile
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