REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa Chiara Salvatori, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato, mediante lettura, la seguente

SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.

nella causa iscritta al n. 7895 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, discussa e decisa alla pubblica udienza del 7.1.2025,
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso da sé Parte_1 C.F._1 medesimo ed elettivamente domiciliato presso il proprio studio, sito in Roma alla via Belluno n.
16.
– OPPONENTE-ATTORE IN RIASSUNZIONE –
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Roma Controparte_1 C.F._2 alla via di Villa Ada n. 57, presso lo studio dell'avv. Paolo Gamberale, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
– OPPOSTO-CONVENUTO IN RIASSUNZIONE –

CONCLUSIONI:
- per l'attore, “accertato che il Conduttore, dopo aver esercitato il recesso in data 30 Marzo 2021 per il 30
Settembre 2021, ed anche fino alla data di effettivo rilascio del 21 Ottobre 2021, non ha mai consentito l'esercizio delle visite nell'immobile oggetto di locazione per mesi sei, siccome convenuto nel contratto stipulato, per l'effetto condannarlo al risarcimento di sei mensilità del canone pattuito di Euro 1.600,00 cadauno;
- accertata inoltre
l'esistenza di danni interni all'immobile […] condannarlo al pagamento di Euro 22.025,56 (oltre Iva per quelle operazioni ad essa soggette […]) Il tutto onerato degli interessi di legge dalla data delle singole scadenze al soddisfo nonché spese e compensi di lite ivi compresi i danni ex art. 96 c.p.c. […]”;
- per il convenuto, “in via preliminare: a) dato atto che la competenza dell'ufficio giudiziario, al quale appartiene il giudice che ha emesso il decreto ingiuntivo, a conoscere della relativa opposizione ha carattere funzionale
e, pertanto, inderogabile, ex art. 645 c.p.c., e che il G.d.P. dell'opposizione a d.i. non può rimettere la causa davanti
a quello ritenuto competente e dichiararsi incompetente, ritenere abnorme l'ordinanza del G.d. P., con la quale ha rimesso la causa al Tribunale sulla domanda di restituzione del deposito, e revocarla;
o comunque promuovere
d'ufficio regolamento di competenza ex art. 45 c.p.c., trasmettendo gli atti alla Corte di Cassazione;
b) confermare in ogni caso la domanda proposta con il decreto ingiuntivo emesso in data 23-27/3/22 n. 6742/22 del G.d.P.,
e accolta, in ordine alla restituzione del deposito cauzionale di € 3.200,00; c) dichiarare inammissibile l'opposizione
a decreto ingiuntivo, ex art. 3 del contratto di locazione, dando atto che alcuna contestazione è stata fatta dal locatore nel termine di 30 gg. dal rilascio (21/10/21), scaduti in data 20/11/21; nonché su fatti anteriori al rilascio, non contestati dopo la riconsegna, nel termine previsto, ed estranei al thema decidendum proposto con il ricorso per decreto ingiuntivo;
d) dichiarare inammissibile la domanda riconvenzionale di presunto risarcimento danni relativa al mancato consenso alle visite dell'immobile, disciplinate dall'art. 13 del contratto di locazione, che non prevedeva visite per la locazione ma solo per la vendita;
In subordine e nel merito: rigettare l'opposizione e le domande riproposte con l'atto di riassunzione, perché infondate in fatto e in diritto;
in ogni caso: con condanna dell'opponente al pagamento di spese e compensi di giudizio, da distrarsi”.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
, odierno opposto, otteneva in data 18.3.2022 dal Giudice di Pace di Roma Controparte_2
l'emissione del decreto ingiuntivo n. 6742/2022, con cui era accolta la sua domanda di pagamento nei confronti di dell'importo di € 3.200, oltre interessi legali dalla domanda e Parte_1 spese del procedimento monitorio, a titolo di restituzione del deposito cauzionale versato dal ricorrente con riferimento alla locazione dell'immobile di proprietà dell'ingiunto. Il decreto era notificato il successivo 14.6.2022 al destinatario, che proponeva opposizione dinanzi al Giudice di pace, il quale, ritenuta la competenza per materia del Tribunale, revocava il decreto opposto, disponendo la cancellazione della causa dal ruolo e rimettendo le parti dinanzi all'Autorità competente.
Con atto di citazione ritualmente notificato a , riassumeva il Controparte_1 Parte_1 giudizio dinanzi all'intestato Tribunale, reiterando le ragioni dell'opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal convenuto: deducendo, in particolare, che il conduttore, dopo aver comunicato in data 31.3.2021 il recesso anticipato dal contratto per la data del 30.9.2021, aveva impedito le visite di potenziali interessati e smesso di pagare il canone a partire dalla mensilità di giugno 2021, adducendo la presenza di vizi della cosa locata e di molestie arrecate da terzi e l'effettuazione a propria cura e spese di migliorie e che, all'esito del rilascio – avvenuto solo in data 21.10.2021 – era emersa la causazione di danni alla cosa locata, meglio descritti nell'atto introduttivo del procedimento, dei quali si chiedeva il ristoro.
Si costituiva in giudizio il convenuto, deducendo l'abnormità dell'ordinanza di incompetenza per materia, emessa dal Giudice di Pace, e chiedendone la revoca, ovvero la proposizione d'ufficio del regolamento di competenza ai sensi dell'art. 45 c.p.c.; in subordine, proponendo domanda di restituzione del deposito cauzionale, già accolta con il decreto ingiuntivo poi revocato, alla luce dell'art. 3 del contratto, che stabiliva un termine di trenta giorni per la verifica dello stato dell'immobile e il rimborso della garanzia, che l'attore aveva lasciato infruttuosamente decorrere;

l'inammissibile ampliamento del thema decidendum ad opera dell'attore e l'insussistenza nel merito dell'inadempimento e dei danni lamentati.
Respinte dal precedente istruttore le istanze di prova articolate dalle parti, la causa perveniva per la decisione dinanzi alla scrivente, subentrata al Giudice originariamente designato per la trattazione.
* * * * *

1. Sulla declinatoria di competenza del Giudice di Pace.
Il Giudice di Pace, adito in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, ha declinato la propria competenza, con ordinanza decisoria avverso la quale non è stata interposta impugnazione.
Come ricordato dalla Suprema Corte nella recente ordinanza n. 16137 del 19.5.2022, la giurisprudenza di legittimità è consolidata nel senso di ritenere che "La sentenza (o l'ordinanza di natura decisoria) dichiarativa dell'incompetenza (anche per materia) del giudice adito va impugnata con istanza di regolamento necessario di competenza (ove il giudice indicato come competente non sollevi conflitto di ufficio, ai sensi dell'art. 45 c.p.c.), acquistando, in caso contrario, efficacia di giudicato tanto la statuizione di incompetenza del giudice che l'ha pronunciata, quanto quella sulla (asserita) competenza dell'autorità dinanzi alla quale la causa sia stata tempestivamente riassunta. Ne consegue che, nei successivi gradi del procedimento, né le parti, né il giudice procedente hanno la facoltà di rimettere in discussione quanto stabilito in tema di competenza dall'autorità giudiziaria originariamente adita" (cfr. Cass. n. 2973 del 27.2.2012; Id., n. 17841 dell'8.8.2014).
La questione della competenza non può, pertanto, essere rivalutata nella presente sede;
ad ogni modo, deve rilevarsi come il Giudice di Pace, a prescindere dalla legittimità del provvedimento con cui ha rimesso le parti dinanzi all'Autorità competente, ha correttamente revocato il decreto ingiuntivo quale emesso da un Giudice privo della competenza, essendo indubbio che la cognizione della domanda di restituzione del deposito cauzionale spetti al Tribunale a mente dell'art. 447-bis c.p.c.: invero, “in relazione alle pretese creditorie che hanno fonte in un contratto di locazione, ancorché di importo non eccedente il limite di cinquemila euro di cui all'art. 7, comma 1, c.p.c., deve escludersi la competenza del giudice di pace, trattandosi di materia da ritenersi riservata alla competenza del tribunale” (cfr. ex multis Cass. 4.6.2024, n. 15639; Id., 31.10.2019, n. 28041). Pertanto, ove la pretesa creditoria abbia la propria fonte in un rapporto locativo, trattandosi di materia da ritenersi riservata alla competenza del Tribunale, resta comunque esclusa la competenza del Giudice di Pace, ancorché la pretesa, come nel caso di specie, riguardi un credito pecuniario di importo non eccedente i cinquemila euro.

2. Sul merito dell'opposizione.
Il locatore domanda anzitutto il pagamento di un ammontare pari a sei mensilità del canone convenuto per il godimento dell'immobile, sul presupposto che il conduttore non avrebbe consentito le visite funzionali al reperimento di nuovi locatari: la pretesa sul punto è fondata (oltre che ammissibile, essendo pacificamente consentita all'opponente la proposizione di domande riconvenzionali che trovino fondamento nel titolo dedotto a fondamento della pretesa monitoria: cfr. tra le tante sul punto Cass. 4.3.2020, n. 6091, per la quale “L'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale diritto, e può proporre domanda riconvenzionale, a fondamento della quale può anche dedurre un titolo non strettamente dipendente da quello posto a fondamento della ingiunzione, quando non si determini in tal modo spostamento di competenza e sia pur sempre ravvisabile un collegamento obiettivo tra il titolo fatto valere con l'ingiunzione e la domanda riconvenzionale, tale da rendere opportuna la celebrazione del "simultaneus processus").
Tanto premesso, giova poi osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass.
15659/2011; 3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004;
2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente
a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
Il locatore ha provato la fonte del suo diritto, producendo in giudizio il contratto di locazione
(cfr. all. 1 all'atto di citazione), il cui art. 13 prevede l'obbligo per il conduttore di consentire la visita dell'immobile due volte a settimana (di cui una ricadente in giorno scelto dal locatore), per almeno due ore consecutive, con esclusione dei giorni festivi, e ha allegato l'inadempimento del convenuto rispetto a detta obbligazione. Il conduttore ha prodotto in giudizio un contratto non sottoscritto, nel quale l'art. 13 ricollega l'obbligo delle visite alla sola ipotesi in cui il locatore intenda vendere, e non già locare a terzi l'immobile: in disparte la circostanza che del documento non può tenersi conto, facendo fede la versione firmata dalle parti e non certo quella priva di sottoscrizioni, sulla base di orientamento giurisprudenziale condiviso dal Tribunale il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi localmente vigenti, al fine di potere stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, ovvero di vendere la cosa locata, ed il conduttore che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite incorre in un inadempimento che può costituire causa di risoluzione del contratto: così Cass., 17.9.1981, n. 5147, dalla quale il decidente non ritiene di doversi discostare.
Deve poi osservarsi che il conduttore non ha contestato e, anzi, ha ammesso espressamente di non aver permesso al locatore di effettuare le visite di nuovi aspiranti conduttori dell'unità immobiliare, ma ha attribuito l'iniziale diniego all'emergenza sanitaria da Covid-19, che rendeva pericoloso per la salute degli occupanti l'ingresso di terzi nell'appartamento, affermando poi di non avere ricevuto richieste di accesso dell'agente immobiliare, incaricato dal locatore, successive alla prima settimana di aprile 2021: ora, volendo ritenere giustificato il rifiuto all'ingresso di terzi visitatori nei mesi di marzo e aprile 2021, dal mese di maggio 2021 il conduttore si sarebbe dovuto attivare per consentire al locatore di rimettere tempestivamente a reddito l'immobile, non essendo tenuto il locatore - ovvero il suo incaricato - a ricontattare periodicamente il conduttore per verificare se lo stesso considerasse perduranti le ragioni legittimanti il diniego all'ingresso dei visitatori, vieppiù ove si consideri che la necessità di rimettere sul mercato l'immobile dipendeva dalla comunicazione di recesso anticipato dal contratto (che avrebbe avuto naturale scadenza al
4.8.2025), inviata dal conduttore dopo nemmeno otto mesi dalla sottoscrizione dello stesso. Non solo, invece, il locatario ometteva, al termine dell'emergenza, di informare il locatore della possibilità di riprendere le visite, ma – richiesto formalmente in data 25.6.2021 di consentire le visite (all. 3 all'atto di citazione) – opponeva nuovamente un rifiuto, inviando, in data 3.7.2021, missiva con la quale informava di essere in procinto di partire per le ferie estive e di non essere disponibile a consentire l'accesso sino alla fine del successivo mese di agosto (all. 4 all'atto di citazione), e poi addirittura, con e-mail del 3.9.2021 (all. 19 all'atto di citazione), ribadita con e-mail del 23.9.2021 (all. 29 all'atto di citazione), opponendosi all'accesso per il dedotto aggravamento dell'emergenza sanitaria e chiedendo di rinviare le visite di un paio di mesi, a fronte del rilascio originariamente indicato per il 30.9.2021, e quindi a un momento addirittura successivo alla riconsegna del bene. Né può opinarsi che al rifiuto di far effettuare le visite potesse sopperirsi con la visione dei filmati inviati dal conduttore al locatore: anche a voler ignorare il dato letterale della clausola contrattuale, chiaro nel riferirsi a visite in presenza, lo stesso locatario ammetteva nella comunicazione da ultimo citata di avere vietato al locatore di pubblicizzare l'appartamento con i filmati inviati, che avrebbero dovuto essere mostrati solo a potenziali interessati: il conduttore pretendeva, in maniera invero singolare, che il locatore inserisse nel nuovo annuncio le vecchie foto dell'immobile, non più riproducenti lo stato attuale dello stesso, e, poi, quando richiesto dagli interessati di effettuare la visita, mostrasse loro i filmati, i quali, peraltro, non mostravano l'appartamento nella sua interezza, come pure riconosciuto dal convenuto nella medesima comunicazione (“Se, inoltre, avesse avuto necessità di fare visionare anche il bagno, avrebbe potuto chiedercelo, ma non lo ha mai fatto”). Oltre a non avere consentito le visite nell'immobile, il conduttore ha, altresì, rilasciato tardivamente lo stesso, riconsegnando le chiavi solo in data 20.10.2021; l'immobile è stato, quindi, locato al nuovo conduttore solo dal 1°.6.2022 (cfr. all. 22 all'atto di citazione).
Poiché il conduttore non ha consentito le visite nei sei mesi decorrenti dalla comunicazione di recesso anticipato, il Tribunale ritiene congruo quantificare il danno nella misura di € 9.600,00 (€
1.600,00 x 6 mensilità).
Null'altro è invece dovuto al locatore per i pretesi danni cagionati all'immobile dal conduttore:
a dimostrazione della propria pretesa, l'avv. ha prodotto unicamente un preventivo di Pt_1 spesa (all. 16 all'atto di citazione) e una perizia di parte (all. 15 all'atto di citazione), redatti rispettivamente in data 30.4.2022 e in data 18.5.2022.
È appena il caso di osservare che la dimostrazione dei danni asseritamente cagionati dal conduttore alla cosa locata incombe, a mente dell'art. 2697 c.c., sul locatore che azioni la relativa pretesa (si vedano sul punto Cass. 10.10.2007, n. 21140: “In tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore;
l'art.
1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica
l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorché si tratti di accertare l'esistenza del danno” e 18.3.2005, n. 5960: “Sia nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, sia in quella di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore. A tal fine l'art. 1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, non agevola la posizione del danneggiato in ordine alla prova dell'effettiva esistenza del danno derivante dall'inadempimento, onere che non è diverso da quello incombente su colui che faccia valere una responsabilità extracontrattuale”); posto che la scarna prova offerta dal locatore non consente di ritenere accertata la causazione di danni all'immobile, la pretesa sul punto va, dunque, respinta. Né alla carenza probatoria può l'attore pretendere di porre rimedio instando per una consulenza tecnica volta ad accertare la sussistenza dei vizi lamentati, con ciò inammissibilmente mirando, in definitiva, a sottrarsi all'onus probandi; come noto, infatti, la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, con la conseguenza che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (così Cass., sez. VI – I, 15.12.2017, n. 30218; ancora, Cass., sez. VI – L, 8.2.2011 e 12.4.2019, n.
10373).
Nulla deve essere disposto in merito alla restituzione del deposito cauzionale, avendo il locatore, sulla base del decreto ingiuntivo opposto, sebbene poi revocato, già restituito il relativo importo al conduttore;
così come non è necessario revocare il decreto ingiuntivo stesso, avendo a tanto già provveduto il Giudice di Pace con l'ordinanza conclusiva del procedimento dinanzi a sé.
* * * * *
Alla luce della prevalente soccombenza, il convenuto va infine condannato alla rifusione delle spese processuali, che si liquidano in dispositivo sulla base dei parametri minimi di cui al d.m.
55/2014 per le controversie di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed € 26.001,00.
Nessuna condanna può essere emessa ai sensi dell'art. 96 c.p.c., invocato dall'opponente, mancando il presupposto dell'integrale soccombenza della controparte.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
- condanna il convenuto opposto a pagare all'attore opponente l'importo di € 9.600,00, oltre interessi al tasso legale sino al saldo;

- condanna il convenuto opposto alla refusione in favore dell'attore opponente delle spese di lite, che si liquidano in € 2.540,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Roma, 7.1.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori