N. R.G. 2140/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2140/2022 tra
Parte_1
ATTORE
e
CP
[...]
CONVENUTI

Oggi 28 febbraio 2024 ad ore 12.30 innanzi alla dott.ssa Chiara Zito, sono comparsi:
Per 'avv. BERTI CARLO il quale si riporta alla costituzione del 09/01/2024 Parte_1
chiedendo la concessione dei termini ex art. 183 c.p.c. Ritiene sussistente la competenza arbitrale.
Per e l'avv. VALERIANI STEFANO e l'avv. VACCARI ALFONSO i CP CP
quali si riportano agli atti depositati, anche alla memoria depositata in vista dell'udienza ex art. 281 sexies c.p.c.
All'esito della discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio.
I difensori dichiarano di rinunciare ad assistere alla lettura del provvedimento.
Ad ore 17.50 il Giudice decide la causa come da sentenza di seguito riportata.
Il Giudice
dott.ssa Chiara Zito
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Zito ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2140/2022 promossa da:
C.F. ) in persona del curatore speciale avv. BERTI CARLO Parte_1 P.IVA_1
( ) V. MAR. N. 31 40126 BOLOGNA ITALIA;
C.F._1
ATTORE contro
(C.F. ) e (C.F. CP C.F._2 Controparte_2
con il patrocinio dell'avv. VALERIANI STEFANO e dell'avv. VACCARI ALFONSO P.IVA_2
( ) CORSO D'AUGUSTO 143 47921 RIMINI;
elettivamente domiciliato in C.F._3
VIA SOARDI N.6 47900 il difensore avv. VALERIANI STEFANO
C.F. ) CP_3 CP Controparte_4 Controparte_5 P.IVA_3
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza odierna.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la società conveniva in Parte_1
giudizio, innanzi al Tribunale di Rimini, la società e instando per CP CP
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis: - accogliere la proposta domanda di rivendica;
accogliere la domanda subordinata di restituzione;
accertare e dichiarare la detenzione sine titulo del compendio Org_1
ubicato a Misano Adriatico in Via Litoranea Sud n.60 da parte sia di in
[...] CP
pagina 2 di 9 proprio sia di per la - intimare e condannare al rilascio CP CP CP
immediato del compendio denominato ubicato a Misano Adriatico in Organizzazione_1
Via Litoranea Sud n.60; - condannare al risarcimento di tutti i danni, CP
patrimoniali e non, a persone ed a cose, mediante condanna generica ex art. 278 c.p.c.; - porre le spese a carico dei condividenti stessi e in caso di opposizione condannare l'opponente alla rifusione delle spese e dei compensi professionali relativi al presente giudizio”.
A sostegno della domanda, la sponeva: - di avere acquistato nel 2002 Parte_1
la proprietà del suddetto compendio immobiliare da - che fin dal 1986 parte del Per_1
compendio era detenuto in locazione da (padre di legale CP_4 Persona_2
rappresentante di e di legale rappresentante di Parte_1 CP [...]
, il quale vi esercitava un'impresa individuale avente ad oggetto un'attività di campeggio CP ad insegna ”; - che a partire dal 2007 tale ramo di azienda era stato concesso Org_1 in affitto alla - che alla morte di avvenuta nel 2012, l'azienda CP CP_4
« era stata incorporata nella società Org_1 Controparte_6
- che tuttavia, tale società non aveva mai preso possesso del compendio
[...]
immobiliare, che era rimasto nella disponibilità della (e del suo legale rappresentante CP
, la quale non aveva corrisposto nulla a titolo di canone;
- che non vi era alcun CP titolo che legittimasse l'occupazione dell'area da parte della in quanto l'originario CP
contratto di locazione del 1986, in cui la era subentrata, doveva Parte_1
ritenersi nullo per mancata registrazione o comunque non più prorogabile;
- in via subordinata, esso doveva comunque essere risolto per inadempimento del conduttore;
- quanto al contratto di affitto di azienda, esso doveva considerarsi estinto al decesso dell'affittante CP_4
mentre nessun contratto era mai stato concluso tra la e la CP [...]
Controparte_6
In ragione di ciò, la Società esercitava l'azione di rivendica e, in subordine, ove ritenuti esistenti i contratti di locazione e/o di affitto di ramo d'azienda richiamati e ritrascritti in atto di citazione, chiedeva il rilascio dei beni vuoi per inadempimento di vuoi per il venir CP
meno dei titoli in forza dei quali i beni medesimi sarebbero stati detenuti. La Società formulava, altresì, domanda di condanna generica al risarcimento dei danni.

2. Si costituivano in giudizio la società e in proprio, assumendo CP CP
l'infondatezza delle domande di parte attrice, di cui chiedevano il rigetto, ed instando per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'ill.mo Tribunale adito, disattesa o respinta ogni diversa istanza: - in via pregiudiziale di rito: accertare e dichiarare la propria
pagina 3 di 9 incompetenza a decidere la presente lite attesa l'esistenza e la validità della clausola compromissoria pattuita dalle parti all'art. 24 del contratto di locazione in data 01.07.1986, devolvendo la lite al collegio arbitrale formato secondo i dettami della medesima clausola;
- ancora in via pregiudiziale di rito: accertare e dichiarare la propria incompetenza a decidere la presente lite attesa l'esistenza e la validità della clausola compromissoria pattuita dalle parti all'art. 16 del contratto di affitto di azienda in data 29.03.2007, de-volvendo la lite al collegio arbitrale formato secondo i dettami della medesima clausola;
- sempre in via pregiudiziale: accertato e dichiarato, per quanto esposto in narrativa, che la questione della qualificazione dei canoni di affitto come donazione indiretta per il cui accertamento pende causa avanti
Tribunale di Rimini iscritta con R.G. n.2435/2022 integra una questione pregiudiziale rispetto alla decisione del presente giudizio, sospendere quest'ultimo ex art. 295 c.p.c. fino al passaggio in giudicato della sentenza che definirà la controversia pregiudiziale;
- in via preliminare: disporre la riunione per connessione e/o continenza, del presente giudizio, pendente al n.
2140/2022 di R.G., con il giudizio pendente innanzi al medesimo ufficio al n. 163/2023 di R.G., giudice designato, Dott.ssa Mariapia Valmassoi, ai sensi degli artt. 273 e 274 C.p.c.; - in via preliminare di merito: accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva di ad agire rispetto alle domande di rilascio e restituzione del bene per le Parte_1
ragioni indicate in narrativa;
- nel merito, per le ragioni esposte in narrativa, respingere tutte le domande proposte dall'attrice, respingere la domanda di rivendica e rigettare altresì le ulteriori domande di restituzione, di accertamento della detenzione sine titulo, di rilascio e di condanna al risarcimento danni proposte da parte attrice in quanto totalmente infondate, sia in fatto e sia in diritto. Sempre con vittoria di spese”.
I convenuti, in particolare, partendo dall'assunto che la detenzione del complesso immobiliare avrebbe tratto fondamento da titoli contrattuali (segnatamente, a) il contratto di locazione del
18.07.1986 stipulato tra – padre di e – e gli eredi b) il CP_4 CP_6 CP Per_3 contratto di affitto di ramo d'azienda stipulato in data 29.03.2001 tra e CP_4 CP invocavano l'incompetenza del giudice adito per inserimento, all'interno dei due richiamati contratti, di clausola compromissoria, attributiva della competenza agli arbitri. Chiedevano, inoltre, disporsi la riunione ad altra causa pendente tra le medesime parti innanzi al Tribunale di
Rimini, avente ad oggetto domanda di rilascio (sfratto per morosità) dei beni per cui è causa
(RGN 2154/2022 del Tribunale di Rimini) o, comunque, la sospensione del presente giudizio in attesa della definizione del diverso procedimento RGN 2435/2022 pendente sempre tra le medesime parti. Chiedevano, infine, il rigetto nel merito delle domande di parte attrice per loro pagina 4 di 9 infondatezza.

3. Nelle more dello svolgimento della prima udienza, la società depositava ricorso Parte_1 cautelare in via d'urgenza con il quale chiedeva il sequestro giudiziario e/o conservativo del complesso immobiliare per cui è causa (RGN 2140-1/2022), che veniva rigettato con ordinanza del 06.06.2023.
Con ordinanza del 5.06.2023 resa nel giudizio di merito il Giudice, ritenuta la causa matura per essere decisa sulla base delle eccezioni e difese di parte convenuta, fissava l'udienza di discussione del 17.01.2024, assegnando alle parti termine sino al 10.01.2024 per il deposito di note conclusive.
In data 5.06.2023 si svolgeva l'assemblea della società all'esito della quale Parte_1
veniva nominato quale nuovo amministratore unico della Società CP Parte_1
[...]
A fronte della situazione di conflitto di interessi venutasi a creare, il Tribunale di Rimini, nell'ambito del giudizio di reclamo RGN 1890/2023, nominava quale Curatore Speciale della il Prof. Avv. Carlo Berti, estendendo la nomina anche alla causa di merito. Parte_1
Con comparsa del 10.01.2024 il Curatore della società si costituiva in giudizio rassegnando le seguenti conclusioni: “- Non si oppone, per le ragioni esposte, ad una declaratoria di incompetenza;
- in ipotesi di rigetto dell'eccezione di incompetenza dell'adito Tribunale per devoluzione della controversia in arbitri, si rimette a giustizia sulle domande formulate dalla
Società nei limiti della ritenuta, dall'Ill.mo Tribunale di Rimini adito, Parte_1
legittimazione attiva a proporle e, comunque, - che venga accertata, occorrendo anche in via incidentale, la propria qualità di proprietaria del complesso immobiliare per cui è causa e il diritto a vedere correttamente adempiute le obbligazioni nascenti tanto dal contratto di locazione, quanto, comunque, ex lege, nei confronti dei convenuti, ovvero dei soggetti succeduti ad quale parte del contratto di locazione del 1.07.1986, previa comunque CP_4 concessione dei termini di cui all'art. 183 VI co. c.p.c. al fine di consentire la cristallizzazione delle domande e delle deduzioni istruttorie della Società e la loro plana articolazione anche alla luce delle difese svolte dai convenuti”.

4. In separato procedimento, rubricato con RG 2154/2022, con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, la conveniva in giudizio, Parte_2
innanzi al Tribunale di Rimini, la in proprio e quale l.r.p.t. di Parte_3 CP
e la società intimando lo CP Controparte_6
sfratto con riferimento al complesso immobiliare sito in Misano Adriatico, denominato pagina 5 di 9 ”. Org_1
Si costituivano in giudizio la e in proprio, resistendo alla intimazione, e CP CP
sollevando eccezioni preliminari e di merito tese a contrastare la domanda.
Nessuno si costituiva in giudizio per la società Controparte_6
[...]
Veniva quindi disposto il mutamento del rito, con rigetto dell'istanza di rilascio del compendio immobiliare, e veniva iscritto a ruolo il giudizio RG 163/2023 che, visti i profili di connessione con il giudizio RG 2140/2022, veniva rimesso al Presidente del Tribunale ai sensi dell'art. 274
c.p.c.

5. Il procedimento 163/2023 veniva quindi chiamato all'udienza del 17.01.2024 davanti al Giudice titolare del procedimento RG 2140/2022, che nominava il prof. avv. Carlo Berti curatore speciale di anche in relazione a tale giudizio. Parte_1
Con comparsa del 20.02.2024 il Curatore della società si costituiva in giudizio rassegnando le seguenti conclusioni: “- Non si oppone, per le ragioni esposte, ad una declaratoria di incompetenza;
- Non si oppone alla richiesta di integrazione del contraddittorio formulata da
e da - in ipotesi di ritenuta competenza dell'adito Tribunale per CP CP
devoluzione della controversia in arbitri, si rimette a giustizia sulle domande formulate in questo giudizio dalla nei limiti della ritenuta, dall'Ill.mo Tribunale Parte_2
di Rimini adito, legittimazione attiva a proporle e, comunque, - che, con l'accoglimento delle stesse, venga accertato il diritto di a vedere correttamente adempiute le Parte_1
obbligazioni nascenti tanto dal contratto di locazione, quanto, comunque, ex lege, nei confronti dei convenuti, ovvero dei soggetti succeduti ad quale parte del contratto di CP_4 locazione del 1.07.1986, previa comunque concessione dei termini di cui all'art. 183 VI co.
c.p.c. al fine di consentire la cristallizzazione delle domande e delle deduzioni istruttorie della
Società e la loro plana articolazione anche alla luce delle difese svolte dalle controparti”.
All'udienza del 28.02.2024 il procedimento RG 163/2023 veniva riunito a quello RG
2140/2022.
Alla stessa udienza, in seguito a discussione orale, le cause così riunite venivano decise con la presente sentenza.

6. Tanto premesso, occorre rilevare che centrale per la decisione della causa è l'accertamento circa la validità e la attuale vigenza del contratto di locazione originariamente stipulato in data
01.07.1986, in forza del quale (pacificamente) deteneva una parte del compendio CP_4
immobiliare oggetto di causa, da lui adibito ad attività di campeggio, poi concessa in affitto di pagina 6 di 9 azienda alla società con contratto del 29.03.2007. CP
Tra le parti non risulta, invece, contestato che proprietaria del compendio immobiliare oggetto di causa sia la posto che i convenuti dichiarano espressamente di detenerlo Parte_1
in forza dei due contratti sopra menzionati.
In particolare, dagli atti risulta che la odierna attrice ha acquistato la proprietà degli immobili in questione con contratto di compravendita del 16.07.2002 (doc. 2 fasc. attrice), nel quale tra le altre cose la parte venditrice dà atto che “…parte del compendio immobiliare compravenduto è detenuto in locazione dal signor in forza del contratto registrato a Rimini in CP_4 data 18 luglio 1986…”.
La domanda svolta in via principale dalla come azione di rivendicazione, Parte_1
dunque, deve essere riqualificata come azione personale di restituzione, giacché, secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza, “La domanda con cui l'attore chieda di accertare la natura abusiva dell'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico originariamente idoneo a giustificare la consegna della cosa e la relazione di fatto tra questa ed il medesimo convenuto, dà luogo a un'azione di rivendicazione, non potendo qualificarsi alla stregua di azione personale di restituzione (…)” (Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 18050 del
23.06.2023).

7. Così riqualificata la domanda principale svolta da parte attrice, occorre rilevare che i convenuti e tempestivamente costituiti in giudizio, hanno sollevato eccezione di CP CP
arbitrato, in forza delle clausole compromissorie inserite, rispettivamente, nel contratto di locazione del 01.07.1986 e nel contratto di affitto di azienda del 29.03.2007.
Tale eccezione merita accoglimento, dal momento che, nel contratto di locazione del
01.07.1986 (doc. 1 fasc. attrice) all'art. 24 le parti hanno previsto che: “(CLAUSOLA
COMPROMISSORIA) Fatte salve eventuali norme inderogabili di legge, ogni controversia che dovesse sorgere tra le parti nell'interpretazione e nell'esecuzione del presente contratto verrà risolta da un arbitrato rituale ex artt. 806 e segg. cod. proc. civ., affidando agli arbitri gli stessi poteri ed obblighi della funzione giurisdizionale. Gli arbitri saranno tre e vengono nominati sin
d'ora nel modo e nelle persone seguenti: - il locatore nomina l'Avv. Roberto Ferrari del Foro di Rimini;
- il conduttore nomina l'Avv. Quarto Montebelli del Foro di Rimini;
- il terzo arbitro, con funzioni di presidente del Collegio, sarà nominato di comune accordo dai predetti due arbitri nominati dalle parti e in mancanza di accordo dal Presidente del Tribunale di
pagina 7 di 9 Rimini. La nomina del terzo arbitro avverrà al momento dell'insorgere dell'eventuale controversia. Qualora nel corso della locazione, per qualsiasi motivo, vengano a mancare gli arbitri nominati rispettivamente e singolarmente dal locatore e dal conduttore, la relativa parte provvederà a comunicare all'altra, con lettera raccomandata, la nomina e le generalità del nuovo arbitro”.
In tale contratto di locazione, comprensivo di clausola compromissoria, è subentrata la acquistando la proprietà del compendio immobiliare con il contratto del Parte_1
2002 ove, come già anticipato, veniva menzionata l'esistenza del rapporto di locazione in favore di su parte del bene compravenduto. CP_4
Quanto all'eccezione di nullità del contratto di locazione sollevata da parte attrice, è sufficiente osservare, come già anticipato con ordinanza del 05.06.2023, che ai sensi dell'art. 808, ultimo comma, c.p.c., “La validità della clausola compromissoria deve essere valutata in modo autonomo rispetto al contratto al quale si riferisce (…)” e che, secondo l'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, “In virtù del principio di autonomia della clausola compromissoria, essa ha un'individualità nettamente distinta dal contratto nel quale inserita, non costituendone un accessorio. Ne consegue che la nullità del negozio sostanziale non travolge, per trascinamento, la clausola compromissoria in esso contenuta, restando rimesso agli arbitri l'accertamento della dedotta invalidità” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 25024 del
06.11.2013).
L'eccezione di arbitrato dà luogo, pertanto, all'incompetenza del giudice ordinario a vantaggio degli arbitri (art. 819-ter c.p.c.).
Dall'accoglimento dell'eccezione consegue la definizione dell'intero giudizio, posto che le domande di rilascio dell'immobile azionate nei due giudizi riuniti presuppongono l'accertamento della validità e della vigenza del contratto di locazione.

8. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, anche con riferimento alla fase cautelare.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara l'incompetenza del Tribunale di Rimini, in favore degli arbitri;

2. condanna parte attrice rifondere a e le spese processuali Controparte_2 CP
anche della fase cautelare, che si liquidano complessivamente in € 13.905,00 per compensi professionali, oltre a spese generali, iva e c.p.a. di legge.
pagina 8 di 9 Rimini, 28 febbraio 2024.
Il Giudice dott.ssa Chiara Zito
pagina 9 di 9