Sentenza n. 220/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FROSINONE Sezione 1, riunita in udienza il 19/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
COLETTA ADOLFO, Presidente
MA CE, LA
CIAMPI CE MARIA, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 325/2025 depositato il 11/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Frosinone - Piazza Sandro Pertini, Pal. Sif 03100 Frosinone FR
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022CAD1528 IVA-ALIQUOTE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 4/2026 depositato il 19/01/2026
Richieste delle parti:
Si veda lo svolgimento del processo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato alla Agenzia delle Entrate il 18.3.2025 e tempestivamente depositato,
Ricorrente_1 adiva questa CGT onde ottenere l'annullamento dell'Avviso di liquidazione prot. 2022CAD1528 del 03/01/2025, notificato il 18/01/2025, relativo all'anno d'imposta 2022, inerente la revoca dell'aliquota IVA agevolata del 4% in relazione all'acquisto di casa di abitazione non di lusso di cui alla Tabella A, parte seconda, n. 21 allegata al DPR 633/72, acquistata con atto notaio Nominativo_1 in Anagni in data 30/06/2022.
A motivo del gravame deduceva che l'Ufficio aveva revocato l'agevolazione sul presupposto che l'istante risultava possessore di un'altra casa di abitazione, sempre in Colleferro, acquistata con atto notaio Nominativo_1 in data 21/12/2010. E prospettava che tale abitazione era n realtà gravato dal diritto di abitazione a favore della Signora NOMINATIVO 2, sua ex coniuge, cui era stata assegnata in sede di separazione quale coniuge collocatario della figlia minore ed in sede di divorzio, fino alla autosufficienza economica della figlia. Deduceva, inoltre, che per il precedente acquisto non aveva fruito del beneficio.
Concludeva pertanto parte ricorrente chiedendo di annullare l'atto impugnato.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio ribadendo la legittimità
Invocava pertanto il rigetto del ricorso.
Alla odierna udienza, la Commissione ha deciso come da dispositivo di seguito trascritto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
I presupposti di fatto sui quali riposa il thema decidendum sono pacifici fra le parti.
Il ricorrente, con contratto di compravendita del 21.10.22, ha acquistato una abitazione in Colleferro fruendo dei benefici prima casa benché fosse già proprietario in quel comune di altra abitazione acquistata nel 2010, ma senza fruire del beneficio, su cui grava un diritto di abitazione della ex moglie destinato ad estinguersi al raggiungimento della indipendenza economica della figlia.
L'Ufficio ha disconosciuto il diritto alla agevolazione sulla base del rilievo per cui non sarebbe soddisfatto uno dei requisiti normativi cui è subordinata la sua fruizione.
Osserva, in particolare, che la Nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) prevede che l'agevolazione “prima casa” sia subordinata – tra l'altro - alla sussistenza della condizione per cui
“l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”.
Dunque, ritiene l'Ufficio, che essendo il ricorrente proprietario di altro immobile nel medesimo comune, sia pure gravato dal peso del diritto di abitazione, per il nuovo acquisto non è in condizione di poter fruire del beneficio.
Deduce, di contro, il ricorrente che proprio l'esistenza di quel peso renderebbe l'alloggio già in proprietà del ricorrente non idoneo a soddisfare le esigenze abitative sue e della sua famiglia, talché sarebbe per questo legittimato a fruire della agevolazione.
La Corte ritiene fondata la tesi sostenuta dall'Ufficio. Invero, la ratio della disposizione di favore risiede nella volontà del legislatore di favorire, per ogni famiglia, l'acquisto in proprietà della prima casa al fine di soddisfare nel miglior modo possibile le esigenze abitative dei cittadini. Sottopone, dunque, ad un regime fiscale di favore gli acquisti immobiliari a condizione che: 1) si tratti di immobile non di lusso;
2) l'acquirente abbia ovvero acquisisca entro un termine prestabilito la residenza nel comune ove è sito l'immobile; 3) l'acquirente non sia titolare di altra abitazione nello stesso comune e non sia titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
Compito della Corte è, dunque, quello di stabilire se l'essere proprietari di un immobile gravato da diritto di abitazione precluda all'acquirente di un nuovo immobile di diritto a fruire della agevolazione.
E la risposta, come si è detto, deve essere nel caso in esame affermativa. Le norme agevolative, quale quella di specie, non sono suscettibili di interpretazione analogica, come pacificamente riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità. E nel caso in esame, se la norma richiede per l'esclusione dal beneficio l'essere titolare del diritto di proprietà su immobile sito nello stesso comune, non circoscrive ulteriormente la fattispecie richiedendo la disponibilità effettiva dell'immobile. In tal senso si è del resto orientata la Suprema Corte stabilendo – in ipotesi diversa ma enunciando principi esportabili - che “In tema di agevolazioni "prima casa", il requisito della mancanza di titolarità su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di un'altra casa acquistata col medesimo beneficio, di cui all'art. 1, nota II bis, lett. c, della parte I della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, non può essere inteso, atteso il chiaro tenore letterale della disposizione, come mancanza di disponibilità effettiva di essa, sicché non sussiste ove l'immobile di proprietà del contribuente sia stato assegnato, in sede di separazione o divorzio, al coniuge separato o all'ex coniuge, in quanto affidatario di prole minorenne. (Cass. Sez. 6, 18/07/2016, n. 14673, Rv.
640515 - 01).
In tal senso deve ritenersi in parte superato il precedente orientamento giurisprudenziale che, invero ancorato al dato testuale della norma anteriore alla riforma del 1995 (Cfr. art. 3, comma 131, legge 28 dicembre 1995,
n. 549) richiamava il concetto di “disponibilità effettiva” della abitazione pre-posseduta quale presupposto per la non operatività della agevolazione. E, del resto, il d.P.R. n. 131/1986, nel nuovo testo, indica quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" la non titolarità (e cioè la cosiddetta
"impossidenza"), da parte dell'acquirente, che non abbia in precedenza fruito di tale agevolazione, "dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare". L'elemento impediente risultante dal testo del citato decreto è, dunque, la mera pre-possidenza" di un'altra casa di abitazione», null'altro essendo aggiunto dalla norma per qualificare tale " pre-possidenza", con riferimento in particolare alle caratteristiche strutturali della "casa" già posseduta o alla sua rispondenza alle esigenze abitative dell'acquirente.
Anche se poi si è fatto strada, ed è divenuto prevalente e condivisibile, un indirizzo della giurisprudenza di legittimità, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale, che ha ritenuto sussistere il beneficio fiscale di cui all'art. 1 del d.l. n. 16 del 1993 nell'ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia.
In particolare, il beneficio deve essere riconosciuto sia in relazione a "circostanze di natura oggettiva", come nel caso d'effettiva inabitabilità, sia di natura soggettiva, come nel caso in cui l'immobile sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche.
Ma anche a volere tenere conto di tale orientamento, un aspetto appare centrale. Il bene pre-posseduto dal ricorrente è gravato da diritto di abitazione in favore dell'ex coniuge ed é limitato nel tempo. Tale diritto reale concede all'habitator la facoltà di abitare la casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Dunque non un diritto di godimento pieno, ma solo il diritto di dimorarvi, personalmente e con la sua famiglia.
Ne consegue, essendo così strutturato tale diritto, che la inconciliabilità fra il diritto di abitazione e la possibilità della ricorrente e della sua famiglia di dimorare in quella casa non è conseguenza diretta dell'esistenza del diritto di abitazione, ma andava piuttosto dimostrato in concreto. Deducendo, ad esempio, una insufficienza degli spazi per tutti, e quant'altro possa rendere conto di quella impossibilità oggettiva o soggettiva di cui si
è detto.
Inoltre, si è detto che si tratta di un diritto a tempo, ovvero destinato ad estinguersi con l'autosufficienza economica della figlia. Dunque si è in presenza non di una indisponibilità assoluta, ma circoscritta nel tempo.
S'impone pertanto il rigetto del ricorso.
Si ravvisano gravi ed eccezionali ragioni a norma dell'art. 15 D. L.vo 546/92 per una pronuncia di integrale compensazione delle spese di lite, desumibili dalla particolare natura della controversia oltre che dall'esito della controversia.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso. Spese compensate.