REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 447 bis c.p.c. e 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n.
1503/2024 del R.G.A.C., decisa nei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. a seguito dell'udienza cartolare del 27 maggio 2025 e vertente
TRA
- (C.F. ), rappresentato e difeso dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
Maria Letizia BORTONE ed Emiliano BUFFARDI, giusta procura speciale in calce alla memoria integrativa ex artt. 667 e 426 c.p.c.;
PARTE ATTRICE intimante
E
- P.I. ), Controparte_1 P.IVA_1 in persona del legale rapp.te p.t. sig.ra (C.F. ), Controparte_1 C.F._2
rappresentata e difesa dall'avv. Simona FILOGRANO, giusta procura in calce alla memoria integrativa.
PARTE CONVENUTA intimata

OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità. Accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione commerciale per grave inadempimento della società conduttrice. Richiesta di rilascio.
CONCLUSIONI
Per l'odierna udienza cartolare del 27 maggio 2025 parte attrice intimante depositava note di udienza in data 26 maggio 2025 e parte convenuta intimata in data 20 maggio 2025 da intendersi richiamate.
FATTI DI CAUSA
Con atto del 28 febbraio 2024 intimava sfratto per morosità alla Controparte_2
Par
deducendo una morosità di euro Controparte_1 Controparte_1
3.600,00.
Si costituiva l'intimata con memoria del 5 aprile 2024 opponendosi allo sfratto.
Con ordinanza del 9 aprile 2024 il giudice, rilevato che parte intimata si è costituita e si è opposta alla convalida di sfratto per finita locazione, rilevato che non può ritenersi sussistente la morosità poiché parte intimata ha pagato i canoni fino a gennaio 2024 alla custodia giudiziaria secondo la modalità concordata e che soltanto il 5 febbraio 2024 ha avuto comunicazione ufficiale dell'intervenuto trasferimento della proprietà del bene locato in favore dell'intimante , rilevato che parte intimante non ha Parte_1
legittimazione in ordine agli asseriti inadempimenti precedenti che debbono essere fatti valere dalla custodia giudiziaria, rilevato che parte intimata ha offerto il pagamento banco iudicis delle mensilità di febbraio, marzo e aprile rifiutato da parte intimante rilevato che la violazione della modalità del pagamento prevista in contratto da parte intimata non assurge alla gravità prevista dall'art. 1453 c.c. e parte intimante, benché richiesta, non ha fornito gli estremi del conto bancario sul quale effettuare gli accrediti dei canoni, non convalidava lo sfratto e, vista l'opposizione, disponeva il mutamento del rito fissando l'udienza di discussione con termine per integrare gli atti introduttivi mediante il deposito di memorie e documenti. Venivano depositate memorie integrative in data 4 novembre 2024 per la parte attrice e in data 15 novembre 2024 per la parte convenuta
All'udienza del 26 novembre 2024, parte attrice intimante depositava note di udienza in data 22 novembre 2024 e parte convenuta intimata le depositava in data 21 novembre
2024.
Ritenuta la causa di natura documentale, l'udienza veniva rinviata per discussione alla data del 27 maggio 2025, con termine alle parti per il deposito di note conclusive fino a venti giorni prima dell'udienza stessa.
Parte attrice intimante depositava note conclusive in data 6 maggio 2025 così concludendo “in via istruttoria, previa revoca dell'ordinanza del 26/11/2024, ammettere la prova per testi articolata da nella memoria integrativa depositata, con i testi ivi Parte_1 indicati;
- nel merito, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data
23/01/2013, registrato all'Ufficio Territoriale DPLT UT Formia l'8/2/2013 n. 645 serie 3, atti privati per grave inadempimento della conduttrice, la Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t. con condanna di quest'ultima all'immediato
[...] rilascio dell'immobile libero da persone e/o cose;
condannare la società Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento in favore di
[...] [...]
della somma di €. 1.824,27 dovuta a titolo di aggiornamento Istat del canone di Parte_1 locazione per il periodo da maggio 2024 a novembre 2024 (€. 260,61 x 7 mensilità), e/o in quella maggiore e/o minore accertata in corso di causa;
condannare, altresì, la società la
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento in Controparte_1 favore di della somma di €. 1.800,00 dovuta per la mensilità di gennaio 2024, Parte_1 ovvero in subordine della somma di €. 1.000,00; in via subordinata, dichiarare, alla luce di quanto esposto in narrativa, la risoluzione di diritto del contratto di locazione oggetto di causa in virtù della clausola risolutiva espressa ivi contenuta;
condannare la società la Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t. al pagamento delle spese,
[...] competenze ed onorari del presente giudizio e della procedura di mediazione, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari” Parte convenuta intimata depositava note conclusive in data 3 maggio 2025 così concludendo: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione deduzione reietta: • preliminarmente, dichiarare inammissibile e/o improcedibile la domanda di risoluzione del contratto di locazione del 23/01/2013 ex art. art. 1456 c.c, in quanto domanda nuova, proposta dal sig. soltanto nella memoria integrativa del 04/11/2024; • nel merito, rigettare tutte le Parte_1 domande proposte dal sig. in quanto infondate in fatto ed in diritto;
• in via Parte_1 riconvenzionale, condannare il sig. al risarcimento del danno per aver proposto Parte_1 lite temeraria, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., nella misura di € 10.000,00 o in quell'altra somma maggiore o minore ritenuta equa e di giustizia. Con vittoria delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio, ivi inclusa la fase sommaria, oltre accessori come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è infondata e deve pertanto essere rigettata.
Deve innanzitutto rilevarsi che, in ordine al richiesto canone di gennaio 2024, peraltro regolarmente corrisposto dalla società convenuta al custode giudiziario nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare R.G. n. 291/2015, è privo di Parte_1
legittimazione relativamente ai rapporti intercorsi tra la
[...]
e la suddetta procedura esecutiva immobiliare, in Controparte_1
quanto l'attore deve considerarsi terzo fino al giorno dell'acquisto del locale commerciale oggetto del contratto di locazione.
Sul punto la Corte di Cassazione, con sentenza n. 17986/2014, ha stabilito il principio secondo cui il subentro dell'acquirente nei diritti e negli obblighi del locatore avviene solo al momento dell'acquisto del bene e non ha effetto retroattivo. Pertanto, l'acquirente non può essere considerato responsabile o creditore per obblighi già perfezionati prima del passaggio di proprietà.
L'acquirente di un immobile locato subentra nel contratto, a norma degli artt. 1599 e 1602
c.c., per tutti i diritti e gli obblighi inerenti alla prosecuzione del contratto di locazione e non certamente per quelli già verificatisi ed esauritisi in epoca antecedente al suo subentro. Nel caso di specie, il custode giudiziario, in data 05 febbraio 2024, comunicava a mezzo pec che il decreto di trasferimento relativo all'immobile condotto dalla
[...]
era stato trascritto nei registri Controparte_1 immobiliari, e pertanto nella proprietà dello stesso era subentrato , il Parte_1
quale avrebbe preso direttamente contatto con la conduttrice per le questioni relative al canone di locazione.
Da quel momento, e solo da quel momento, il pagamento del canone doveva essere effettuato in favore del nuovo proprietario e non più in favore della procedura esecutiva.
Il decreto di trasferimento in favore dell'odierno attore veniva trascritto nei Registri
Immobiliari in data 25 gennaio 2024 e pertanto solo da tale data la conduttrice poteva avere giuridica conoscenza dell'acquisto della proprietà da parte di Parte_1 giacché soltanto dal momento della trascrizione il trasferimento della proprietà immobiliare è opponibile ai terzi.
Inoltre, l'attore non ha mai comunicato alla società convenuta né il subentro nel contratto di locazione, né la richiesta di pagamento del canone, né l'indicazione dell'iban sul quale effettuarne il pagamento, né di voler ricevere il canone secondo altre modalità, giacché seppure nel contratto originario era stabilita una modalità di versamento mediante assegno bancario, tale modalità comunque non poteva essere concretamente attuata dalla conduttrice mancando la conoscenza, da parte della stessa, del subentro del nuovo proprietario, il quale avrebbe dovuto comunicare per iscritto a chi e dove consegnare l'assegno o su quali coordinate effettuare il bonifico.
Peraltro, a seguito della proposizione del procedimento sommario introdotto con intimazione di sfratto per morosità, all'udienza del 09 aprile 2024 la Controparte_1
ha offerto banco judicis il pagamento
[...] Controparte_1 dei canoni di locazione di febbraio, marzo e aprile 2024, maturati dopo la notifica dello sfratto, e contestualmente ha invitato l'intimante ad indicare l'iban sul quale effettuare il pagamento dei canoni di locazione futuri, ma l'intimante ha rifiutato l'offerta e non ha fornito i suoi dati bancari.
Considerato il breve lasso temporale intercorso tra la trascrizione del decreto di trasferimento (25 gennaio 2024), la pec inviata dal custode giudiziario del 05 febbraio 2024
e la notifica dello sfratto per morosità del 01 marzo 2024, appare evidente la buona fede e l'assenza di colpa della società conduttrice, la quale inoltre ha documentato, con le memorie integrative, il pagamento di tutte le mensilità da febbraio 2024 ad oggi, nulla dovendo corrispondere, per le ragioni di cui sopra, per la mensilità di gennaio 2024, dimostrando così di non volersi esimere dalle obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione commerciale.
Pertanto, per ottenere la risoluzione per inadempimento nella locazione commerciale deve esserci un inadempimento di “non scarsa importanza” ai sensi dell'articolo 1455 c.c.
La suddetta norma in particolare tende a tutelare il principio di conservazione del contratto, per cui un contratto non può risolversi per un banale “inesatto” inadempimento, ma occorre che l'inadempimento sia importante e grave, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.
Oggetto della valutazione è il complessivo comportamento osservato dal conduttore, sia durante la locazione (Napoli, Sez. II del 06 maggio 2015), sia successivamente alla proposizione della domanda, dovendo essere lo stesso idoneo a sconvolgere l'intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (“in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda“ Cass. Civ. Sez. III, n. 1428 del 20 gennaio 2017).
Infatti, la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che il giudice adito deve adoperare “un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (Cass. civ. n.
22346/2014).
Ne consegue che il mancato pagamento del canone di febbraio 2024 alla data contrattualmente prevista è esente da colpa e di scarsa importanza, attesa la comunicazione del custode giudiziario del 05 febbraio 2024 e la successiva mancanza di comunicazione da parte del nuovo proprietario sig. sia del subentro Parte_1
nel contratto di locazione, sia circa le modalità di pagamento del canone.
Inammissibili infine risultano le domande nuove svolte da parte attrice con la memoria integrativa, di condanna al pagamento dell'aggiornamento ISTAT e di risoluzione contrattuale ex art. 1456 c.c. in virtù di causa risolutiva espressa contenuta nel contratto medesimo, giacché le stesse costituiscono domande nuove che comportano il mutamento dei fatti costitutivi del diritto azionato, introducendo una causa petendi fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima.
Infatti, in tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla L. n. 353 del
1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato.
Invero, il mutamento del rito previsto dall'art. 667 c.p.c. non dà luogo ad un nuovo e diverso processo rispetto a quello instaurato con il rito sommario di convalida, ma ne rappresenta la semplice prosecuzione.
Rilevato che non sussistono i presupposti per la richiesta condanna di parte attrice per lite temeraria nel presente giudizio non potendo essere oggetto di valutazione condotte oggetto di valutazione nel diverso procedimento 5232/2024.
La soccombenza dell'attore nel merito della domanda regola le spese del presente giudizio, che vengono liquidate come in dispositivo sulla base del D.M. 55/14, aggiornato dal D.M. 147/22, considerato che non è stata svolta attività istruttoria.

P.Q.M.

il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando nella causa n.
1503/2024, ogni diversa domanda rigettata, così provvede:
- rigetta tutte le domande avanzate da Parte_1
- dichiara inammissibili le domande nuove proposte dall'attore con la memoria integrativa e relative all'aggiornamento ISTAT ed alla risoluzione di diritto del contratto di locazione in virtù della clausola risolutiva espressa ivi contenuta;
- condanna l'attore al pagamento, in favore della società convenuta, delle spese di lite, che liquida in € 190,32 per spese di mediazione e in € 1.701,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Lì 27 maggio 2025
IL GIUDICE dott. Stefano Fava