N. R.G. 1410/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Rosa Lavanga ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1410/2024 promossa da:
con il patrocinio dell'Avv. ed elettivamente Parte_1 Pt_1 domiciliata presso il suo studio
ATTORE/I
Contro
contumace Controparte_1
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI per il ricorrente: “Voglia l'Onorevole Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per tutte le ragioni in fatto ed in diritto illustrate in narrativa, così giudicare: 1) condannare il convenuto, per le ragioni espresse, al pagamento in favore della
[...]
delle seguenti somme: - € 1.800,00 x 10 mensilità per ridotto preavviso;
- € 6.000,00 Parte_1
oltre iva per rimborso spese adeguamento locali di cui al punto 2.4 del contratto– fattura n. 10 del
07.02.2024; - € 19337,04 oltre iva come da computo metrico per il ripristino dei danni e delle modifiche;
- € 743,93 per spese condominiali non saldate, - € 67,00 per rimborso spese comunicazione risoluzione Agenzia delle Entrate;
2) con vittoria di spese, diritti ed onorari con attribuzione al procuratore che se ne dichiara antistatario”
pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Emerge dagli atti e dai documenti di causa che: - in data 20.10.2022 Parte_1
concedeva in locazione a due unità immobiliari site in San Martino in Campo Controparte_1
(PG), alla via Donatella n. 12, identificate al N.C.E.U. del Comune di Perugia al foglio 1 p.lla 773, sub
3, Cat A/10, e al foglio 371, p.lla 773, sub 5, Cat A/10 a decorrere dal 01.11.2022 fino al 31.10.2028; - con lettera del 30.11.2023 comunicava il recesso dal contratto a decorrere dal Controparte_1
1.2.2024; - in data 1.2.2024, come da verbale in atti, si sono svolte le operazioni di verifica sullo stato dei luoghi e restituzione dell'immobile; - al momento della verifica erano riscontrati diversi danni e modifiche apportate dal conduttore tutti descritti in verbale e documentati da rilievi fotografici;
- in data 7.02.2024 la ricorrente inviava una missiva alla chiedendo il pagamento Controparte_1
delle seguenti somme: - € 1.800,00 oltre IVA x 10 mensilità per ridotto preavviso;
- € 6.000,00 per rimborso spese adeguamento locali di cui al punto 2.4 del contratto – fattura n. 10 del 07.02.2024; - €
19.337,04, come da perizia giurata di stima allegata in atti per il ripristino dello stato dei luoghi;
- €
743,93 per spese condominiali non saldate;
- € 67,00 per rimborso spese risoluzione Agenzia delle
Entrate; - all'atto della consegna per l'inizio della locazione, l'immobile si trovava in ottimo stato manutentivo e la società locatrice eseguiva dei lavori di adeguamento su richiesta ed a spese della conduttrice come riportato al punto 2.4 del contratto di locazione.
Concludeva la società ricorrente per l'accoglimento delle domande formulate.
La convenuta, ritualmente citata, non si costituiva in giudizio e ne era dichiarata la contumacia in data 25.6.2024.
La domanda va accolta.
Va rilevato che il convenuto, rimasto contumace, non ha fornito alcun elemento di prova a sostegno di una diversa ricostruzione dei fatti di causa. La disciplina della contumacia ex art. 290 ss.
c.p.c. non attribuisce a questo istituto alcun significato sul piano probatorio, salva previsione espressa, con la conseguenza che si deve escludere non solo che essa sollevi la controparte dall'onere della prova, ma anche che rappresenti un comportamento valutabile, ai sensi dell'art. 116, primo comma,
c.p.c., per trarne argomenti di prova in danno del contumace.
L'attore ha comunque esaurientemente adempiuto all'onere probatorio lui gravante.
Dalla documentazione versata agli atti risulta ampiamente provata la domanda relativa alle somme da corrispondere per il ridotto preavviso. Nella fattispecie, con Controparte_1
pagina 2 di 5 missiva del 30.11.2023 comunicava il recesso dal contratto a decorrere dal 1.02.2024, con un preavviso di due mesi, senza peraltro motivare sul punto, contrariamente a quanto concordato tra le parti nel contratto di locazione da quale emerge che “La locazione si intenderà tacitamente rinnovata, alle condizione di seguito indicate, qualora non sopravvenga disdetta da comunicarsi almeno 12 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata a/r”.
Si osserva che i gravi motivi legittimanti il recesso anticipato, in particolare, devono consistere in avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione, in una prospettiva rigorosamente oggettiva, non potendo risolversi simili motivi nella unilaterale valutazione effettuata dal medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo;
pertanto, la gravosità della prosecuzione deve essere non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata;
nella fattispecie in esame, la comunicazione del conduttore, in atti, costituisce una mera dichiarazione di necessità di recedere anticipatamente, riconducibile quindi ad una libera scelta del conduttore e non ad un fatto estraneo alla sua volontà, come tale non idonea ad integrare i “gravi motivi” richiesti.
Il mancato rispetto del termine di preavviso di 12 mesi espone dunque il conduttore all'obbligo di versare al locatore l'importo pari ai canoni mensili corrispondenti al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell'immobile.
Fondata anche la richiesta di rimborso delle spese sostenute dalla ricorrente per l'adeguamento dei locali. Dalla lettura del contratto di locazione, al capo 2.4, si evince che “Resta, sin d'ora, inteso che, poiché il Conduttore ha richiesto la personalizzazione dei locali a spese del Locatore, al rilascio degli immobili locati, il Conduttore dovrà versare al Locatore la somma di euro 6.000,00 a titolo di rimborso per le spese sostenute”; la ricorrente ha prodotto la fattura n. 10 del 7.02.2024.
Fondata altresì la richiesta di rimborso delle spese per il ripristino dei danni e delle modifiche apportate dal conduttore. Nelle locazioni, siano esse abitative o ad uso diverso, come rilevato correttamente da parte ricorrente negli scritti defensionali, vale il principio per il quale l'inquilino deve restituire i locali nello stesso stato in cui li ha ricevuti;
a mente dell'art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta (salvo deterioramento o perimento dovuto a vetustà), come da descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. E il diritto di pretendere il ripristino dei luoghi riguarda anche l'eliminazione delle modifiche. Nel contratto pagina 3 di 5 sono inserite due clausole con cui il conduttore si obbliga al ripristino dello stato dell'immobile nelle condizioni in cui l'aveva ricevuto. In particolare, il capo 4.6 prevede espressamente “Resta salvo il diritto del Locatore di pretendere, a cura e spese del Conduttore, il ripristino dello stato originario dell'unità immobiliare, compresa la tinteggiatura a regola d'arte e la pulizia dei locali” e al capo 5.2 si legge “Il Conduttore si obbliga a riconsegnare i locali alla scadenza nello stesso stato in cui gli sono stati affidati, e quindi dovrà riconsegnare gli stessi tinteggiati a perfetta regola d'arte e puliti”. Rileva il ricorrente che, a seguito delle operazioni di verifica sullo stato dei luoghi e restituzioni dell'immobile, sono stati riscontrati diversi danni e modifiche apportate dal conduttore tutti descritti in verbale e documentati da rilievi fotografici.
Per il ripristino dei danni e delle modifiche risultano allegati un computo metrico dettagliato redatto secondo il tariffario regionale e una perizia di stima redatta dal Geom. nella Persona_1
quale si legge che i locali oggetto del giudizio necessitano di evidenti lavorazioni di ripristino indispensabili sia dopo l'uso ordinario degli uffici (pulizia finale, ripristino di eventuali personalizzazioni e rifacimento dei tinteggi), che a seguito del danneggiamento di alcune componenti.
In particolare, si rende necessaria la ricostruzione e l'abbattimento di alcune tramezzature interne modificate per esigenze del conduttore sia prima della consegna dei locali che durante la locazione, il ripristino degli impianti elettrici, il ricollocamento di lavamani con il relativo rivestimento a parete, per un importo complessivo pari ad euro 19.337,04.
Fondata è infine la domanda relativa alla richiesta di rimborso delle spese condominiali non saldate, come da fattura emessa il 15/01/2024 sulla scorta delle bollette complessive dell'intero fabbricato, e la richiesta di rimborso dell'importo di € 67,00 per la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, accoglie la domanda e per l'effetto condanna il convenuto in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
delle seguenti somme: - € 1.800,00 x 10 mensilità per ridotto preavviso, oltre interessi Parte_1
legali; - € 6.000,00 oltre iva per rimborso spese adeguamento locali di cui al punto 2.4 del contratto, fattura n. 10 del 07.02.2024, oltre interessi legali;
- € 19.337,04 oltre iva per il ripristino dei danni e delle modifiche, oltre interessi legali;
- € 743,93 per spese condominiali non saldate, oltre interessi legali, - € 67,00 per rimborso spese comunicazione risoluzione Agenzia delle Entrate.
Condanna in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore di Controparte_1
in persona del legale rapp.te p.t., delle spese e dei compensi di lite Parte_1
pagina 4 di 5 liquidate in complessivi € 4.000,00, oltre accessori di legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario Avv. Pt_1
PERUGIA, 25 marzo 2025
Il Giudice
Rosa Lavanga
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