REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
SEZIONE LOCAZIONE
Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, dott. Antonio Cocchia, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 24/02/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 5997/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. NEBOLI
FRANCESCO, con elezione di domicilio presso avv. NEBOLI FRANCESCO, giusta procura;

ATTORE

contro

:
, (C.F. ) con il patrocinio Controparte_2 C.F._1
dell'avv. CANU ANDREA, con elezione di domicilio in Indirizzo Telematico, presso e nello studio dell'avv. CANU ANDREA, giusta procura;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Contro Le parti hanno così concluso. Parte attrice INVESTMENT CP_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, - accertata e dichiarata la
[...]
risoluzione del contratto preliminare di compravendita con effetti anticipati pagina 1 di 8

stipulato tra Immobiliare Evolution S.r.l. e il Sig. in data Controparte_2
17.12.2013, accertare e dichiarare che il Sig. occupa senza Controparte_2
titolo l'immobile di proprietà dell'Intimante sito a Ospitaletto (BS), nel fabbricato in condominio denominato “Residenza Sant'Andrea” con accesso pedonale da Via Padana Superiore n. 5/M e con accesso carraio in via Cavour, e precisamente l'appartamento posto al piano secondo, con cantina e due autorimesse, così catastalmente identificate: Sez. Urb. NCT, Foglio 4, Mappale
176, Sub. 26, Cat. A/2, Cl. 4, Vani 6, R.C. Euro 557,77 (appartamento interno 9);
Sez. Urb. NCT, Foglio 4, Mappale 176, Sub. 72, Cat. C/6, Cl. 4, mq. 17, R.C.
Euro 52,68 (autorimessa); Sez. Urb. NCT, Foglio 4, Mappale 176, Sub. 73, Cat.
C/6, Cl. 4, mq. 17, R.C. Euro 52,68 (autorimessa) e per l'effetto: - condannare il
Sig. , nato a [...], il [...] e residente in Controparte_2
Ospitaletto (BS), Via Cavour n. 1/B, Interno 9, C.F. a C.F._1
rilasciare libero e sgombero da sé, persone e cose l'immobile sito in Ospitaletto
(BS), Via Cavour n. 1/B, Interno 9, con relative pertinenze, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso della fissando Controparte_1
contestualmente la data di esecuzione per il rilascio;
- condannare il Sig. CP_2
nato a [...], il [...] e residente in [...], Via
[...]
Cavour n. 1/B, Interno 9, C.F. al pagamento C.F._1
dell'indennità di occupazione quantificata sino al mese di febbraio 2025 nell'ammontare complessivo di euro 14.449,50 e delle spese condominiali nell'ammontare complessivo di euro 5.811,28, ovvero al pagamento della diversa minore o maggiore somma che verrà accertata in corso di causa e che verrà stabilita dal Giudice, anche in via equitativa;
- condannare il Sig. CP_2
nato a [...], il [...] e residente in [...], Via
[...]
Cavour n. 1/B, Interno 9, C.F. al pagamento della C.F._1
pagina 2 di 8 indennità di occupazione nell'ammontare complessivo di euro 555,75 al mese ovvero nella diversa minore o maggiore somma che verrà accertata in corso di causa e che verrà stabilita dal Giudice, anche in via equitativa, per le mensilità successive a quella del corrente mese di febbraio 2025 e sino all'effettiva liberazione dell'Immobile. Con sentenza esecutiva ex lege. Con ogni più ampia riserva. Con vittoria di spese, diritti ed onorari tutti di causa, oltre IVA e CPA come per legge.
Parte convenuta : In via preliminare-pregiudiziale Per Controparte_2
tutti i motivi di cui in atti, Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità dell'avversa domanda. Nel merito Voglia
l'Ecc.mo Tribunale adito respingere ogni domanda formulata da
[...]
nei confronti del Sig. . In subordine Controparte_1 Controparte_2
nel merito Nella denegata e non creduta ipotesi in cui la domanda formulata da Contro non sia dichiarata inammissibile e/o improcedibile, ovvero rigettata, si chiede che il Giudice disponga l'integrazione del contraddittorio nei confronti della Immobiliare Evolution Srl, ora in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Lumezzane (BS) Via Montini n.151/C,
C.F. , adottando ogni opportuno provvedimento, ivi compreso il P.IVA_2
necessario rinvio d'udienza, con riserva del Sig. di formulare Controparte_2
domanda di manleva, di restituzione delle somme versate, nonché di risarcimento di ogni danno nei confronti della medesima Controparte_3
. In ogni caso Con vittoria di spese e compensi di lite. In via
[...]
istruttoria Con ogni più ampia riserva.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di intimazione di licenza per fine rapporto di comodato ex art. 657 Contro c.p.c., ritualmente notificato in data 08/01/2024 la società attrice pagina 3 di 8 conveniva in giudizio il sig. Controparte_1 CP_2
per ottenere da quest'ultimo la restituzione dell'immobile concesso
[...]
in godimento. Il convenuto si costituiva tempestivamente in giudizio, opponendosi alla richiesta di convalida della licenza così come intimata, ritenendola infondata in fatto e in diritto. All'udienza del 16/05/2024, il giudicante, ritenendo che la fattispecie non potesse essere decisa con lo speciale procedimento di convalida di sfratto ex art. 657 c.p.c., in assenza di un autonomo contratto di comodato, disponeva il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., e l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione. All'udienza del
16/10/2024, preso atto del deposito delle rispettive memorie integrative, ritenuta la causa matura per la decisione, non veniva ammessa alcuna istanza richiesta dalle parti, nemmeno la richiesta chiamata di terzo formulata da parte convenuta, in quanto contraria al principio dell'economia processuale, poiché il presente giudizio è pronto per la decisione, mentre nei confronti del terzo entrambe le parti dimostrano di avere ulteriori domande che esorbitano il presente giudizio.
Pertanto, veniva fissata udienza per la decisione all'udienza del 24/02/2025, previa concessione dei termini per il deposito di note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La società attrice ha acquistato nel 2021 l'immobile in oggetto, occupato dal sig.
in forza di contratto preliminare di compravendita risalente al 2013 e CP_2
stipulato con la medesima dante causa. La difesa attrice assume che il contratto preliminare di compravendita, mai trascritto, si sarebbe risolto di diritto nel 2014 per la mancata stipula del contratto definitivo e, dunque, è da ritenersi
Contro insussistente nel momento in cui la acquista l'immobile anni dopo. Per questo motivo, la difesa attrice ritiene che il sig. occupi sine titulo CP_2
l'immobile in oggetto e ne chiede la liberazione, oltre alla condanna pagina 4 di 8 dell'occupante al rimborso delle spese condominiali sinora sostenute e dell'indennità di occupazione, non avendo il sig. mai corrisposto nulla CP_2
alla parte attrice proprietaria.
La difesa convenuta invoca l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda avversaria essendo stato qualificato come comodato il titolo di detenzione del sig.
, laddove, questo si fonda sul contratto preliminare di acquisto con effetti CP_2
anticipati, risalente al 2013.
In realtà, già nella memoria integrativa la difesa attrice ha precisato la propria domanda contestando al convenuto sig. l'occupazione sine titulo. CP_2
Nel merito, la difesa convenuta contesta la presunta risoluzione del contratto preliminare di compravendita, non essendo intervenuta sul punto alcuna pronunzia giudiziaria, e comunque il sig. aveva versato alla precedente CP_2
proprietà, e comune contraente delle odierne parti, € 34.000,00, sufficienti per giustificare il possesso dell'immobile in oggetto.
Invero, le reciproche doglianze delle parti in causa andrebbero formulate direttamente nei confronti della precedente proprietaria, la quale ha dapprima stipulato un contratto preliminare di vendita con anticipati effetti del possesso col sig. , incassando un acconto e, successivamente, ha alienato lo stesso CP_2
immobile come libero all'odierna società attrice.
Ciò premesso, il presente giudizio è stato radicato per ottenere la restituzione dell'immobile, inizialmente ritenendo l'occupazione del sig. CP_2
conseguenza di un rapporto di comodato e, successivamente, mutato il rito senza l'adozione di provvedimenti ex art. 665 c.p.c., non trattandosi di effettivo rapporto di comodato, la difesa attrice ha precisato la domanda contestando l'occupazione sine titulo.
pagina 5 di 8 Pertanto, al netto dalle pretese che le parti vorranno intraprendere nei confronti della precedente proprietà, nel caso di specie occorre valutare esclusivamente il titolo su cui si fonda il possesso del sig. . CP_2
Ebbene, indipendentemente dalla validità ed efficacia o meno del contratto preliminare di compravendita, la cui risoluzione potrà essere pronunciata in un giudizio che vedrà coinvolte le parti del suddetto contratto, nel caso in oggetto ciò che rileva è solo la trascrizione o meno del contratto preliminare.
È infatti pacifico che, ai fini della pubblicità erga omnes, un contratto che si vuole opporre a soggetti terzi ed estranei al citato rapporto negoziale deve necessariamente essere trascritto, altrimenti, il contratto preliminare di vendita non registrato avrà efficacia solo tra le parti contraenti.
Con la trascrizione, l'immobile viene immediatamente “bloccato” nei Registri
Immobiliari, determinandosi ciò che è chiamato come effetto prenotativo, in forza del quale gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo di compravendita retroagiranno al momento della trascrizione del preliminare così prevalendo su eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare. Ai sensi dell'art. 2932 c.c., inoltre, la trascrizione del preliminare garantisce particolare tutela al contraente non inadempiente anche per il caso di mancato adempimento degli obblighi nascenti dal contratto, consentendo l'esecuzione in forma specifica, ovvero la possibilità di ottenere dal giudice una sentenza sostitutiva del contratto definitivo di compravendita qualora una delle due parti si rifiutasse di stipularlo.
Nel caso di specie, dagli atti del presente giudizio non risulta che sia avvenuto nulla dopo la stipula del preliminare del 2013. Peraltro, ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., anche in caso di trascrizione nel 2013, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare di sarebbero cessati e considerati come mai prodotti se, nel pagina 6 di 8 termine di un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, o in ogni caso decorsi tre anni dalla trascrizione, non si sia provveduto a stipulare il contratto definitivo.
Conseguentemente, il sig. non può opporre il proprio contratto CP_2
preliminare di compravendita alla nei cui confronti il Controparte_1
possesso dell'immobile in oggetto è da considerarsi sine titulo.

Per questi motivi

si accoglie la domanda principale di parte attrice ed, accertata l'occupazione senza titolo di parte convenuta, si condanna il sig. al CP_2
rilascio dell'immobile in oggetto, come da dispositivo.
Con riferimento alle domande risarcitorie proposte da parte attrice, si rileva come la stessa abbia diritto al rimborso delle spese condominiali sostenute, pacificamente a carico del soggetto che gode l'immobile, ovvero il convenuto sig. , ma l'indennità di occupazione abusiva è dovuta solo da quando la CP_2
difesa attrice ha formulato la domanda per occupazione abusiva, ovvero dal deposito della memoria integrativa del 16 settembre 2024, per cui allo stato sono maturate cinque mensilità di indennità di occupazione che, in assenza di esatta quantificazione da parte di un consulente tecnico che abbia visionato le condizioni dell'immobile in oggetto, si può liquidare equitativamente in via prudenziale in € 400,00 mensili.
Infatti, dall'esame dei documenti prodotti in giudizio non è dato conoscere gli esatti rapporti tra i contraenti del contratto preliminare di acquisto, ed anche alla luce dell'acconto versato, non è dato sapere sino a quando le parti abbiano concordato l'utilizzo del bene in favore del conduttore. Potranno eventualmente essere valutate ulteriori richieste risarcitorie, sia di parte convenuta, la quale ritiene di dover essere manlevata, che di parte attrice, sempre nei confronti di chi pagina 7 di 8 ha alienato il bene come libero, qualora a conoscenza della circostanza contraria.
Così come l'odierno convenuto potrà

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
Accertata l'occupazione senza titolo del sig. , lo Controparte_2
condanna a rilasciare l'immobile in oggetto sito a Ospitaletto (BS), nel condominio “Residenza Sant'Andrea” con accesso pedonale da Via Padana
Superiore n. 5/M alla proprietaria n persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, entro il 30 aprile 2025;
Condanna altresì la parte convenuta sig. a rimborsare Controparte_2
le spese condominiali sostenute dalla proprietà per € 5.811,28, nonché a corrispondere a titolo di indennità di occupazione abusiva la somma mensile di €
400,00 dal 16/09/2024 sino all'effettivo rilascio;

Condanna, infine, la parte convenuta sig. a Controparte_2
rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 3.000,00 per le fasi stragiudiziali e giudiziali espletate, oltre costi per la mediazione, anticipazioni giudiziali documentate, rimborso forfetario, CPA e IVA, come per legge.
Così deciso in data 24 febbraio 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Brescia. il Giudice
Dott. Antonio Cocchia
pagina 8 di 8