REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice unico dott.ssa Valentina Gigante, lette le note scritte depositate, ha pronunciato, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e
127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3468/2020 r.g.a.c. e vertente

TRA
C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Buononato Lucia, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima sito in Roma, al Viale delle Milizie n. 114;
Ricorrente
E
C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura in atti, AR C.F._2 dall'Avv. Romano Pasquale, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in
Cellole, alla via Leopardi n. 1;
Resistente
CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato in data 18.5.20, ha convenuto in giudizio , Parte_1 AR
esponendo: 1) di aver, in qualità di proprietario dell'immobile sito in Baia Domizia Sud –Cellole (CE), nel
Condominio Erica n. 20/21, denominato “BAR GERMANY”, concesso in comodato a , AR in data 11.9.2016, tale immobile, affinché quest'ultimo se ne servisse per la propria attività di bar tabacchi;

2) che , dal 14.4.2017, ha illegittimamente modificato l'utilizzo del bene concesso in AR
comodato, utilizzandolo per svolgervi attività di laboratorio e vendita di beni di pasticceria;

3) che, peraltro, tale attività fa concorrenza commerciale alla propria, avente il medesimo oggetto e sita a pochi metri;

4) che il tutto risulta confessato documentalmente dalla denuncia al Comune di Cellole (Denuncia
SUAP), sottoscritta da;
AR
5) che, nonostante la diffida al rilascio del luglio 2018 e la procedura di mediazione attivata, il resistente non solo non ha rilasciato l'immobile concessogli in comodato ma ha addirittura occupato senza titolo altra porzione immobiliare, finanche operando un'alterazione edilizia mediante apertura di una porta di comunicazione tra i due locali (per cui si sta procedendo per occupazione senza titolo);
6) che non ha inoltre adempiuto al pagamento degli oneri condominiali, come da AR
prospetto allegato, regolarizzati solo in corso di mediazione;

7) che, operando in tal modo, gli sta provocando un gravissimo danno concorrenziale in AR
quanto svolge la predetta attività accanto al proprio laboratorio di pasticceria che, da decenni, vende prodotti rinomati;

8) che, pertanto, si configura l'ipotesi di cui all'art 1804 c.c., avendo utilizzato il bene AR
oggetto di comodato per usi non determinati nel contratto, sicché il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa oltre al risarcimento del danno a far dalla diffida del 21 luglio 2018;
9) che, quindi, dal mese di agosto 2018 sino al mese di febbraio 2020, è maturata una somma dovuta pari almeno ad euro 22.800,00 (19 mesi di occupazione senza titolo x euro 1.200,00) oltre oneri condominiali, per euro 2.700,00 ed euro 1.200,00 per ogni mese successivo sino al rilascio;

10) di essere stato sottoposto a pignoramento immobiliare, stante la mancata possibilità di locare l'immobile richiesto dal 21 luglio 2018 nonché stante il mancato pagamento degli oneri condominiali;

11) che, pertanto, il ricorrente deve rientrare nella disponibilità del bene, anche per provvedere alla sua vendita onde saldare i debiti condominiali;

12) che, inoltre, ha indubbiamente stornato la propria clientela sicché questi è tenuto a AR
risarcirlo quantomeno per una cifra pari alla metà degli incassi.
Alla luce delle esposte circostanze, l'istante ha così concluso: “accertato e dichiarato l'utilizzo non più consentito nel comodato, da parte di nato a [...] l'[...] CF AR
, della unità immobiliare, sita in Baia Domizia (CE) C.F._2 Controparte_2 -contratto di comodato registrato a Formia il 15.9.2016 n.1421 S 3 Atti privati - ordinare la restituzione al signor della detta unità immobiliare al Sig , e per AR Parte_1
l'effetto – condannare al detto a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose l' AR
unità immobiliari a , sita in Baia Domizia (CE) Parte_1 Controparte_2
rimettendolo nel pieno e legittimo possesso di , fissando contestualmente la data di Parte_1
esecuzione per il rilascio – condannare al risarcimento del danno e per canoni AR condominiali impagati all'ammontare complessivo, fino a febbraio 2020, di euro 25.500, oltre all'ulteriore danno pari ad euro 1.220 mesi successivi fino al rilascio (o alla somma che sarà quantificata a mezzo CTU in caso di contestazione ) nonché alla spese condominiali fino alla riconsegna, ed al danno da produzione e vendita di pasticceria da liquidarsi all'esito della produzione contabile richiesta o, in via subordinata equitativamente dal Giudicante, Con vittoria di spese diritti ed onorari tutti di causa, oltre iva e cpa come per legge e con condanna ex art 96 cpc stante il comportamento tenuto temerariamente dal luglio 2018 che ha provocato il pignoramento di altro bene del ricorrente (non potendosi vendere l'immobile occupato per pagare gli oneri condominiali straordinari da liquidarsi) da liquidarsi equitativamente dal Giudice”.
Si è costituito in giudizio , il quale ha dal proprio canto dedotto: AR
1) che, in ricorso, risulta omessa la circostanza che la proprietà dell'immobile in questione perveniva al ricorrente in virtù di atto di compravendita per notar del 01.03.2010 -Rep. n. 7486 Racc. n. Per_1
3529-, con il quale l'odierno resistente vendeva al germano una serie di beni immobili, Parte_1
tra cui il locale oggetto del presente giudizio, riservandosi espressamente il diritto personale di abitazione e di uso vita natural durante;

2) che, in particolare, il contratto di comodato oggetto di causa veniva sottoscritto solo ed esclusivamente al fine di ottenere il rinnovo annuale della licenza di vendita di tabacchi afferente all'attività commerciale svolta da , per cui quest'ultimo, proprio in virtù del diritto di uso di cui al AR richiamato atto di compravendita, ha la disponibilità dell'unità immobiliare oggetto di causa a prescindere dal relativo contratto di comodato;

3) che tale circostanza assume portata assorbente, in quanto, quand'anche venissero riconosciuti i presupposti per la risoluzione (rectius recesso) del comodato, una eventuale pronuncia in tal senso sarebbe inutiliter data, in ragione della titolarità in capo al resistente del sopraddetto diritto d'uso e della conseguente impossibilità di disporre il rilascio del bene;

4) che, in ogni caso, si contestano i profili dedotti con il ricorso introduttivo;
che, nello specifico, non corrisponde al vero che abbia adibito il locale oggetto di comodato ad attività di AR
laboratorio di beni di pasticceria, circostanza che, comunque, deve essere provata dal ricorrente;
5) che, in ogni caso, non può applicarsi l'art. 1804 c.c., atteso che, pur se si volesse ritenere fondata in termini fattuali la prospettazione di parte ricorrente, non ricorre in tal caso l'ipotesi di utilizzo del bene per usi non determinati nel contratto di comodato;

6) che, infatti, nell'esercizio dell'attività di bar, l'esercente normalmente e notoriamente somministra al pubblico, oltre alle bevande calde preparate al momento e più in generale alle bevande preconfezionate e agli alcolici, anche prodotti alimentari da consumare al bancone o al tavolo, quali cornetti e dolci vari;

7) che risulta poi infondata, in termini sia fattuali che giuridici, la richiesta di risarcimento danni;
al di là della non agevole fruibilità del conteggio riportato nel ricorso introduttivo, deve infatti osservarsi che:
a) la titolarità in capo all'odierno resistente del diritto di uso dell'immobile in questione non avrebbe in ogni caso consentito al ricorrente di locare l'immobile a terzi;
b) non risulta adempiuto l'onere della parte richiedente di esplicitare ed allegare specificamente i riferimenti, le modalità di computo e i dati idonei a consentire di valutare la fondatezza della quantificazione operata;
c) il danno non può ritenersi integrato in re ipsa sulla sola scorta dell'asserito diritto ad una precedente restituzione dell'immobile oggetto di comodato, gravando su parte ricorrente l'onere, assolutamente disatteso, di allegare e provare di non aver concretamente potuto locare l'immobile nonostante specifiche e dimostrate richieste di locazione ovvero manifestazioni di interesse a locare;

8) che il dedotto omesso pagamento degli oneri condominiali non viene invocato quale motivo a sostegno della richiesta di restituzione dell'immobile, fondata sul solo presupposto dell'utilizzo del bene per usi non consentiti;

9) che, sul punto, il ricorrente ha dato atto che ha provveduto a regolarizzare il pagamento AR degli oneri condominiali nel corso della mediazione, per cui spetta a quest'ultimo dar prova dell'entità
e della debenza degli oneri condominiali di cui rivendica il pagamento;

10) che, in tale quadro, pur volendo far riferimento alla quantificazione operata nel ricorso introduttivo
(euro 2.700,00) devesi evidenziarsi, proprio sulla scorta dell'esiguità della somma, che la sottoposizione a pignoramento immobiliare è evidentemente scaturita da altre e diverse poste debitorie a lui direttamente ed esclusivamente imputabili, connesse ad altre proprietà immobiliari;

11) che, quanto alla domanda di risarcimento del danno concorrenziale, tale profilo di danno risulta apoditticamente assunto sul generico presupposto che il resistente abbia stornato la clientela di
; Parte_1
12) che, al di là della stessa impossibilità di configurare nei fatti come rappresentati una ipotesi di storno di clientela, giova riportare il principio per il quale, “al fine dimostrare la sussistenza di un illecito di concorrenza sleale per storno di clientela, occorre fornire la prova, fra l'altro, dell'avvenuto storno dei singoli e specifici clienti;
a tanto non sono sufficienti deposizioni testimoniali relative a generici, benché massicci, travasi di clienti. Sempre al fine di dimostrare l'avvenuto storno di clientela non può essere richiesto l'ordine di esibizione dei registri IVA del convenuto, che, in assenza di ulteriori elementi indiziari relativi allo storno di clienti specificamente e singolarmente individuati, avrebbe contenuto meramente esplorativo. Ove sia dimostrata una condotta configurabile come concorrenza sleale, il danno da essa provocato non è in re ipsa, ma necessita di prova secondo i principi generali che regolano il risarcimento da fatto illecito, sicché solo la dimostrazione della sua esistenza consente poi l'utilizzo del criterio equitativo per la relativa liquidazione” (Corte d' Appello di Brescia Sezione
Prima Civile, sentenza n. 658/2017);
13) che, in ogni caso, anche se si volesse ritenere scrutinabile la domanda proposta, il presunto danno concorrenziale viene declinato senza alcun riferimento, neppure accennato, ai concreti riflessi in termini economici che avrebbe subito il ricorrente, ovvero, per essere ancora più espliciti, senza alcun riferimento agli elementi minimi necessari per valutare l'ipotetico danno, quali, a titolo esemplificativo, un calo degli incassi, una flessione dell'attività di vendita, il correlato mancato guadagno etc., tutti elementi da dimostrare e provare;

14) che, ad ogni buon conto, la domanda così come formulata risulta assolutamente carente del presupposto fondamentale ai fini della sua esperibilità in concreto, ovvero quello della dimostrazione della fonte da cui scaturirebbe l'obbligo in capo a di non esercitare attività concorrenziale con AR
quella svolta dal ricorrente, non sussistendo in tal senso alcun obbligo ovvero patto di non concorrenza.
Sulla scorta di tali difese, il resistente ha così concluso: “Voglia il Sig. Giudice adito, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere: I)- rigettare il proposto ricorso e le avverse domande siccome assolutamente infondate in punto di fatto e di diritto, con ogni conseguente statuizione; II)- In via subordinata, per la specifica ipotesi di ritenuta sussistenza dei presupposti per la declaratoria di avvenuto recesso ovvero risoluzione del contratto di comodato, comunque rigettare la domanda di condanna al rilascio dell'immobile in ragione della esistenza in capo al sig. CP_1
di un diritto di uso dell'immobile di cui all'atto di compravendita per notar del
[...] Per_1
01.03.2010 Rep. n. 7486 Racc. n. 3529. III)- Per l'effetto e conseguentemente condannare parte ricorrente al pagamento delle spese e compensi professionali di causa, oltre maggiorazioni, Iva e cpa come per legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.
All'esito della prima udienza, tenutasi in data 5.11.20, è stata rilevata l'incompetenza tabellare del giudice assegnatario e, con provvedimento del 4.3.22, la causa è stata assegnata al giudice tabellarmente competente, il quale ha fissato udienza innanzi a sé per il giorno 5.10.22. A seguito di una serie di rinvii disposti dal Gop in applicazione sul ruolo, la causa è pervenuta all'udienza del
13.4.23 al cui esito la scrivente, medio tempore subentrata sul ruolo (30.11.22), si è riservata. Con ordinanza del 25.4.23, la scrivente ha ritenuto la causa matura per la decisione senza necessità di assumere mezzi di prova, rinviando la discussione all'udienza dell'8.11.23. A seguito di una serie di rinvii disposti in ragione del carico del ruolo, la causa è stata da ultimo rinviata per la discussione in trattazione scritta all'udienza del 27.3.25.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Ciò posto, le domande sono infondate e vanno respinte per quanto di ragione.
Preliminarmente, le domande appaiono procedibili, risultando esperita, con esito negativo, la previa mediazione (cfr. verbale del 16.7.19).
Sempre preliminarmente, va disattesa la domanda di cessazione del comodato per intervenuta scadenza, giacché tardiva.
Venendo quindi al merito e principiando dalla domanda di restituzione anticipata dell'immobile concesso in comodato, avanzata in ragione dell'inadempimento del comodatario, consistente nell'avvenuto utilizzo del bene difforme da quello pattuito in contratto, si osserva quanto segue.
Per quanto in tal sede interessa, ai sensi dell'art. 1804 c.c., il comodatario non può servirsi della cosa che per l'uso determinato in contratto (co. 1); se il comodatario non adempie a tale obbligo, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno (co. 3).
Ciò posto, risulta in primo luogo in atti il contratto di comodato, scritto e registrato, col quale Parte_1
ha concesso in comodato a l'immobile sito in Baia Domizia-Cellole,
[...] AR
Condominio Erica, nn. 20/21 (identificato al Catasto al f. 196, p.lla 5533); ivi, inoltre, risulta altresì espressamente previsto che il comodatario è tenuto a servirsi del bene per svolgervi la propria attività di bar tabacchi.
Risulta inoltre debitamente provata la circostanza che il comodatario abbia svolto all'interno del predetto locale attività di produzione di prodotti di pasticceria. Pur avendo il resistente specificamente contestato detta circostanza, appare dirimente la documentazione versata in atti dal ricorrente, nella specie la dichiarazione con la quale comunicava al Suap di Cellole, in data 13.4.17, AR
“la modifica di uno stabilimento già registrato”, indicando, nella tabella relativa alle attività - sottoscritta anch'essa dal resistente-, accanto a quella di bar, quella di produzione di prodotti di pasticceria freschi e secchi. Alla stessa dichiarazione, in alcun modo contestata dal resistente, risulta inoltre allegata una relazione tecnica a firma del geometra il quale, incaricato da Persona_2
di descrivere lo stato dei luoghi, dava atto dell'esistenza, accanto al bar, di un locale AR
laboratorio, ove risultavano presenti abbattitori, forni, congelatori, fry top, friggitrici ecc.
Sebbene, dunque, appaia pacifico lo svolgimento di un'attività difforme da quella concordata in contratto, la domanda di restituzione del bene non può comunque trovare accoglimento. Il resistente ha infatti eccepito e provato di essere titolare di un diritto di uso sul bene in questione;
ciò in virtù dell'atto di compravendita per notar del 01.03.2010 -Rep. n. 7486 Racc. n. 3529- (cfr. Per_1 prod. resistente), col quale , odierno resistente, trasferiva a mmobile AR Controparte_3
in commento, riservandosi tuttavia sullo stesso un diritto di uso (v. pag. 2 e 5).
Come noto, il titolare del diritto reale d'uso ha facoltà di servirsi della cosa e di trarne i frutti per il soddisfacimento dei bisogni propri e della famiglia, ricavando ogni possibile utilità (art. 1021 c.c.; cfr.
Cass. civ. nn. 7811/2006 e 17230/2015).
Secondo una giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condivisa, infatti, tale diritto differisce notevolmente, dal punto di vista sia sostanziale che contenutistico, dal diritto personale di godimento
(concesso in virtù di comodato): quello reale d'uso si connota per ampiezza e illimitatezza -in conformità al canone della tipicità dei diritti reali-, quello personale di godimento può invece atteggiarsi in modo multiforme atteso che, in ragione del suo carattere obbligatorio, può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e contenuto (cfr. ex plurimis, Cass. civ. n.
5034/2008).
Da tali osservazioni possono allora trarsi due conclusioni. L'attività svolta dal resistente all'interno del locale, sia pur difforme da quella prevista in contratto, ben può costituire esercizio del diritto d'uso allo stesso facente capo, in relazione al quale, peraltro, il ricorrente non ha tempestivamente dedotto alcunché (essendosi sul punto limitato a dolersi, con note scritte del 5.11.20, della tardività del deposito della comparsa di costituzione, sebbene l'eccepita esistenza di un titolo legittimante l'utilizzo e l'occupazione costituisca mera difesa non soggetta a preclusioni). In secondo luogo, l'occupazione dell'immobile risulta comunque legittimata dalla titolarità, in capo al resistente, di un diritto reale d'uso, il cui contenuto, come pocanzi evidenziato, appare ben più esteso di quello del diritto personale di godimento concesso in virtù di comodato.
Per quanto di ragione, pur sussistendo, rispetto al comodato, un inadempimento del resistente
(consistente, si è detto, nell'utilizzo difforme del bene da quello pattuito in contratto), difettano i presupposti per l'accoglimento della domanda di restituzione formulata ai sensi dell'art. 1804 c.c., risultando l'occupazione e l'utilizzazione da parte di comunque legittimate dal diritto AR
d'uso allo stesso facente capo (arg. Trib. Salerno, sez. I, 22.02.2008).
Per mera completezza, si evidenzia che non possono assumere alcun rilievo le osservazioni formulate dal ricorrente, secondo cui il predetto contratto di vendita avrebbe realizzato in realtà una vendita pura, solo apparentemente accompagnata dalla riserva di uso all'alienante, o ancora, la circostanza che il ricorrente, immesso nel possesso del bene all'atto di vendita, sarebbe divenuto pieno proprietario dello stesso una volta decorsi dieci anni;
tali difese, oltreché tardive, appaiono privo di rilievo, non essendo state accompagnate da un'esplicita eccezione o domanda di simulazione del contratto o di usucapione dell'immobile.
Attesa l'esistenza di un titolo legittimante l'occupazione del bene, nemmeno può trovare accoglimento la domanda di condanna del resistente al risarcimento dei danni da occupazione sine titulo.
Del pari infondata la richiesta di pagamento degli oneri condominiali. Sebbene gli oneri condominiali ordinari siano dovuti sia dal comodatario che dall'usuario (v. artt. 1808 e 1004 c.c.), appare dirimente la circostanza che l'istante non ne abbia dimostrato la debenza.
Secondo una consolidata giurisprudenza di legittimità, colui che agisce per il pagamento è tenuto a dar prova del titolo del credito vantato, in tal caso costituito dai rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini. Nel caso che occupa, l'istante ha versato in atti i meri estratti conto inoltratigli dall'amministratore e relativi al negozio in questione. Tale documentazione, tuttavia, non solo è tardiva
(giacché depositata in data 3.11.23) ma risulta altresì inconferente alla luce di quanto pocanzi osservato, non potendosi considerare sostitutiva dei bilanci approvati dall'assemblea condominiale.
Va da ultimo respinta la domanda di risarcimento del danno concorrenziale, per l'assorbente ragione che la stessa è stata articolata in modo eccessivamente generico per quanto concerne innanzitutto i danni asseritamente subìti.
Sul punto, infatti, si legge in ricorso: “A ciò si aggiunga che operando in tal modo il Sig CP_1
sta provocando un ulteriore gravissimo danno concorrenziale in quanto il Sig
[...] Parte_1 ha un laboratorio di pasticceria attiguo”; “Il Sig aveva concesso in comodato gratuito Parte_1
il locale solo per utilizzo di bar e tabacchi e non anche di laboratorio e vendita di pasticceria volendo evitare una situazione concorrenziale a pochi metri”; “inoltre il Sig ha indubbiamente AR
stornato clientela dal Sig e di cio dovrà risarcire lo stesso quantomeno in una cifra Parte_1
pari alla metà degli incassi per cui si chiede ordine di produzione del libro giornale e del libro IVA e dei mastrini di cassa per gli anni 2017, 2018, 2019 e 2020”.
L'istante, quindi, non ha in alcun modo allegato, men che meno provato, il danno conseguenza concretamente subìto dalla condotta asseritamente illecita del resistente, quale il mancato utile nel periodo in cui si sono verificati gli effetti negativi dello sviamento di clientela o, ancora, i maggiori oneri dei quali l'azienda è stata gravata in conseguenza dell'evento dannoso (cfr. ex plurimis, Trib.
Milano, Sez. spec. impresa, 8.8.18, Trib. Roma, Sez. spec. impresa, n. 2447/2020).
Di talché, pur quando fosse stata appurata l'illiceità della condotta tenuta dal resistente, alla scrivente non sarebbe stato comunque possibile formulare alcun accertamento o valutazione dei danni subìti.
Va infine respinta la domanda proposta dal ricorrente ai sensi dell'art. 96 c.p.c., difettandone i presupposti. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del Giudice dr.ssa Valentina Gigante, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Rigetta le domande;

2) Condanna al pagamento, in favore di , delle spese di lite che liquida Parte_1 AR
in euro 2.540,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 4 aprile 2025
Il Giudice dr.ssa Valentina Gigante