N. R.G. 2240/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. M. Radici Giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2240/2024 promossa da:
RE LS (C.F. 11331840154), di seguito, per brevità, RE, con il patrocinio dell'avv. ACCARINO VITTORIO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. ACCARINO VITTORIO
ATTRICE IN RIASSUNZIONE contro
VA.DI.ME SRL (C.F. 01325820122), di seguito, per brevità, ME, con il patrocinio dell'avv. FERDANI CHRISTIAN e dell'avv. ORLANDO MAURA ([...]) VIA PALESTRO 17 SAMARATE;
, elettivamente domiciliato in VIA S. CECILIA N.60/B SAMARATE presso il difensore avv. FERDANI CHRISTIAN
CONVENUTA
Oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione in riassunzione ex art. 50 c.p.c. (a seguito della declaratoria di incompetenza pronunciata dal Tribunale di Varese in favore del Tribunale di Busto Arsizio), RE LS (nel prosieguo, RE) conveniva in giudizio innanzi all'intestato Tribunale VA.DI.ME. SRL (nel prosieguo,
ME) per ottenere la condanna di quest'ultima alla restituzione della somma di euro 50.000,00
(nel giudizio riassunto la richiesta era di 40 mila), oltre interessi e rivalutazione, pari al doppio della pagina 1 di 6 caparra confirmatoria, versata in forza di una proposta di acquisto relativa alla proprietà di un immobile sito nel Comune di UG (VA), alla Via XXV Aprile n. 14 (indentificato al N.C.E.U., foglio 6, part. 478, Cat. D/8).
In quel procedimento, l'attrice deduceva che: 1) in data 29.04.2021, le società RE e ME avevano sottoscritto una proposta di acquisto per un immobile situato a UG (VA), in cui le parti avevano pattuito che la stipula dell'atto definitivo di compravendita dovesse essere effettuata entro trenta giorni dalla data di rilascio del permesso di costruire da parte del Comune;
2) alla firma della proposta, RE aveva versato una caparra di euro 20.000,00; 3) nella proposta era previsto, altresì, che le parti si sarebbero impegnate ad addivenire ad un contratto preliminare di compravendita (punto C);
4) nonostante RE avesse versato tale somma, ME non si era presentata avanti al Notaio per la sottoscrizione del contratto preliminare;
5) l'immobile era stato poi venduto a terzi nel mese di aprile
2023.
L'attrice concludeva, pertanto, chiedendo la condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra in applicazione dell'art. 1385 c.c.
Si costituiva in giudizio la convenuta chiedendo il rigetto delle domande attoree eccependo, in via preliminare, l'incompetenza territoriale del Tribunale di Varese in favore di quello di Busto Arsizio e l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita.
Nel merito deduceva che: 1) la proposta di acquisto era condizionata all'ottenimento di un permesso di costruire e di una licenza commerciale per un supermercato;
2) ME aveva delegato a RE il compito di gestire le pratiche amministrative per ottenere le autorizzazioni dal Comune, che non sono state acquisite entro il termine stabilito;
3) in assenza di autorizzazioni, non vi era alcun obbligo da parte di ME di procedere con la vendita;
4) la bozza di contratto preliminare inviata da RE non era stata accettata, in quanto prevedeva il differimento della data del rogito di tre anni (30.11.2024), in contrasto con le condizioni iniziali pattuite nella proposta di acquisto.
Concludeva, quindi, per il rigetto della domanda attorea.
Con la prima memoria integrativa parte attrice dichiarava che per errore non aveva considerato il versamento di euro 5.000,00, effettuato il 25.10.2021, in favore di ME, ad integrazione della caparra confirmatoria già versata alla firma della proposta.
L'attrice, pertanto, concludeva chiedendo, in via preliminare, un termine per esperire la negoziazione assistita;
nel merito, la condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari ad euro 50.000,00, oltre interessi e rivalutazione;
in subordine, l'accertamento della risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta, con condanna al pagamento di euro pagina 2 di 6 25.000,00, oltre interessi e rivalutazione;
in ulteriore subordine, l'accertamento dell'impossibilità sopravvenuta del contratto.
Parte convenuta eccepiva l'inammissibilità delle predette domande essendo state avanzate tardivamente, precisando, altresì, che la somma versata da RE a titolo di caparra era solo di euro
20.000,00, in quanto l'importo di euro 5.000,00 era stato versato a titolo di acconto sul prezzo.
Con verbale di udienza del 16.04.2024, il Tribunale di Varese, rilevata la competenza territoriale del
Tribunale di Busto Arsizio e l'adesione delle parti, dichiarava la propria incompetenza territoriale, disponendo la rimessione delle parti dinanzi a quest'ultimo e fissando un termine perentorio di tre mesi,
a decorrere dalla data dell'udienza, per la riassunzione del giudizio, ai sensi dell'art. 50 c.p.c.
La parte attrice provvedeva alla riassunzione del giudizio nei confronti di ME e concludeva ribadendo integralmente quanto già dedotto nel giudizio precedente.
Si è costituita in giudizio ME. reiterando integralmente quanto già enunciato nel citato giudizio e concludendo per il rigetto delle domande di parte attrice.
La causa è stata istruita documentalmente e trattenuta in decisione all'udienza del 5.03.2025.
1)Sulle eccezioni preliminari sollevate da parte convenuta
Le predette eccezioni devono essere disattese, in quanto infondate.
Quanto all'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della negoziazione assistita, va osservato che, nel caso in esame, non viene in rilievo una domanda di pagamento in senso stretto, come richiesto dall'art. 3, d.l. n. 132/2014, bensì la restituzione di somme già versate, nello specifico, del doppio della caparra confirmatoria.
Quanto, poi, all'eccezione di inammissibilità delle domande avanzate dall'attrice con la prima memoria integrativa, va osservato che si ha mutatio libelli (inammissibile in quanto comportante una modifica della domanda originariamente proposta) quando si avanzi una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria, introducendo nel processo un petitum diverso e più ampio, oppure, una causa petendi fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima e particolarmente su un fatto costitutivo radicalmente differente, mentre ricorre l'ipotesi dell'emendatio (consentita in quanto integrante una mera precisazione delle domande formulate) nel caso in cui risulti modificata soltanto l'interpretazione o qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto (Cass. n. 20870/2019; v. anche Cass. n.
32146/2018).
Nel caso di specie, le domande proposte con la prima memoria integrativa configurano una mera emendatio libelli e non una mutatio libelli, in quanto, da un lato, la modifica apportata riguarda il quantum della richiesta di restituzione del doppio della caparra, che è stato aggiornato da € 40.000,00 a pagina 3 di 6 € 50.000,00 alla luce dell'ulteriore pagamento effettuato dall'attrice nel 2021 (cfr. doc. 13 di parte attrice). Dall'altro, con riferimento alle domande formulate in via subordinata – aventi ad oggetto la risoluzione del contratto per inadempimento e per impossibilità sopravvenuta – deve parimenti ritenersi sussistente una semplice emendatio, atteso che l'attrice non ha introdotto una pretesa diversa da quella originariamente avanzata, limitandosi a richiedere comunque la restituzione della caparra versata.
Anche la causa petendi è rimasta invariata, in quanto non sono stati introdotti nuovi fatti, ma è stata unicamente modificata la qualificazione giuridica di quelli già dedotti.

2) Sulla domanda di recesso per la restituzione della caparra ex art. 1385 c.c.
La domanda di parte attrice è infondata e deve, pertanto, essere rigettata.
L'inadempimento contestato da parte attrice è la mancata stipula del contratto preliminare da parte della società ME ed il fatto che “parte venditrice, inoltre, nonostante la proposta di acquisto sottoscritta per accettazione, nel mese di agosto 2022 ha iniziato a porre in essere trattative con altre aziende al fine di porre in vendita il medesimo immobile sito in UG e oggetto della proposta di acquisto” (così l'atto di citazione).
Dall'esame della documentazione in atti emerge che la mancata stipula del contratto preliminare non è imputabile ad un inadempimento della convenuta, ma ad un'interlocuzione tra le parti per dare attuazione all'accordo che non si è tradotta in una convergenza sui punti essenziali del preliminare ed in assenza di accordo non si potuto nemmeno addivenire alla conclusione di quest'ultimo.
Nello specifico, sono documentali le seguenti circostanze:
- nella proposta d'acquisto le parti avevano già concordato una data per la stipula del contratto definitivo e cioè “entro 30 giorni dalla data del rilascio del permesso di costruire che, a sua volta, sarebbe dovuta avvenire “entro 8 (otto) mesi da oggi – (dalla data della proposta del
26.04.2021)- salvo cause di forza maggiore) (doc. 1 di parte attrice, artt. 4 e 3).
- tuttavia, nella bozza del preliminare predisposta dal notaio di fiducia dell'attrice e inviata alle parti il 19.11.2021, tale data era stata modificata unilateralmente, senza che la convenuta avesse prestato il proprio consenso alla variazione (doc. 7 di parte convenuta, art. 7: l'atto definitivo di trasferimento sarà stipulato entro e non oltre il 30 novembre 2024);
- la convenuta tempestivamente contestava tale modifica. Si veda, sul punto, la mail del
19.11.2021, in cui ME, dopo aver preso visione della bozza del preliminare, affermava:
“non dovevamo concludere tutto, come da precedente atto, entro quest'anno? (cfr. doc. 6 di parte convenuta);
pagina 4 di 6 - l'attrice riconosceva che gli accordi raggiunti in sede di primo accordo erano diversi affermando che il notaio aveva commesso un errore (docc. 8 e 9 di parte convenuta: “la data dei tre anni è sicuramente un errore dovuto a un refuso o errore di battitura da parte dell'assistente del notaio;
“…non capisco perché sia stata inserita la data del 2024 (?) che ha poco senso per tutti”);
- il 1.12.2021 il notaio rinviava alle parti la bozza del preliminare, senza attenersi alle condizioni inizialmente pattuite in sede di proposta e lasciando immutato il differimento della data del rogito (cfr. doc. 11 di parte convenuta, art 7: “l'atto definitivo di trasferimento dovrà essere stipulato entro tre anni dalla sottoscrizione del presente atto ai sensi dell'art 2645 bis c.c. e comunque entro dieci giorni dal ritiro del permesso di costruire…”);
- la convenuta, a sua volta, preso atto del fatto che controparte non intendeva rispettare i termini originari per la conclusione del definitivo, proponeva delle modifiche alle condizioni iniziali riguardanti le modalità di pagamento del prezzo (e cioè atto definitivo entro 10 giorni dal rilascio -non dal ritiro- del permesso a costruire e richiesta di anticipi di € 20.000,00 a scadenze regolari fino alla stipula dell'atto) (doc. 12 di parte convenuta);
- RE non accettava tali condizioni considerando le nuove richieste economiche “troppo onerose” e riteneva che fossero state introdotte con scarso preavviso (doc. 7 di parte attrice, mail del 16.12.2021);
- ME. chiedeva chiarimenti ad RE sulle pratiche avviate con i comuni per ottenere i permessi, imponendo un ultimatum di sette giorni per ricevere prove dell'avvio delle pratiche
(doc. 7 di parte attrice, mail del 1.02.2022);
- RE insisteva che le condizioni del contratto non erano cambiate e che il termine indicato era solo quello massimo di legge (doc. 7 di parte attrice, mail del 17.02.2022).
In conclusione, deve ritenersi che la mancata stipula sia imputabile ad aspetti che riguardano entrambi i contraenti, ma primariamente alla volontà di RE di differire la stipula del definitivo (che ha innestato le trattative di modifica che non sono pervenute ad un risultato utile), né può ascriversi a ME un obbligo di stipula del preliminare accettando modifiche unilaterali dell'accordo.
Non vi sono dunque i presupposti per affermare l'obbligo di ME di restituire all'attrice il doppio della caparra confirmatoria.
In sede conclusionale RE ha dedotto altresì che controparte nelle more ha alienato l'immobile in questione, ma tale circostanza non può essere valutata in questa sede in quanto circostanza nuova, tardivamente dedotta (la contestazione tempestiva riguarda un altro aspetto e cioè il fatto che la pagina 5 di 6 convenuta stesse trattando con altri per la compravendita, condotta che, di per sé, non è giustificativa dell'addebito).
1) Sul merito della domanda di risoluzione per inadempimento
Per le medesime considerazioni (ovvero l'assenza di un inadempimento imputabile alla parte convenuta) dev'essere rigettata anche la domanda subordinata di risoluzione dell'accordo del
29.04.2021 (con conseguente restituzione degli anticipi versati).
2) Sul merito della domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta
Tale domanda non può essere accolta in quanto l'attrice non ha allegato né provato i presupposti.
Non è stato dedotto un fatto estraneo alla volontà delle parti o alla sfera di controllo delle stesse che abbia reso impossibile la stipula del preliminare.
Per contro, sono emerse in modo evidente le difficoltà delle parti di accordarsi in merito al contenuto di quest'ultimo.
3) Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno pertanto poste a carico dell'attrice in riassunzione nella misura che si liquida come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 2240/2024, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice in riassunzione;

2) condanna quest'ultima a rifondere a controparte le spese di lite liquidate in euro 4 mila per compensi professionali, oltre spese generali ed oneri di legge.
Manda alla cancelleria per quanto di competenza
Busto Arsizio, 19 marzo 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
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