R.G.A.C. n. 2439/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO il Giudice Monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, 2a sez. civile, dott. Del Sorbo Vincenzo, ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2439 R.G.A.C. dell'anno 2021, avente ad oggetto: RIDUZIONE PREZZO VENDITA IMMOBILIARE. TRA e elett. dom. in Poggiomarino, via V. Emanuele 72, presso Parte_1 Parte_2 l'avv. Maurizio Falanga e avv.ssa Cristina Serafino che li rapp. e dif. giusta procura allegata alla citazione--- attori E e , elett. dom. in Pogiomarino, via Iervolino 33, presso Controparte_1 Controparte_2 l'avv. Gennaro Alvino che li rapp. e dif. giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta--- convenuti NONCHE'
, elett. dom. in Poggiomarino, p.za de Marinis 12, presso l'avv. Raffaele Controparte_3 Solano che lo rapp. e dif. Giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta--- terzo chiamato in ausa
CONCLUSIONI Come da atti di causa. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato (notifica non esibita) e Parte_1 esponevano che in data 29 ottobre 1998 avevano acquistato un'unità immobiliare Parte_2 sita in Poggiomarino (NA) alla Via Don Lorenzo Milani n. 11, composta da un piano cantinato ed un appartamento di tre vani ed accessori con piccola area scoperta annessa (in catasto fabbricati del Comune di Poggiomarino (NA) al foglio 11, particella 5681, mappale 1044). I venditori ( e all'uopo rilasciavano debita Controparte_1 Controparte_2 dichiarazione di avvenuta costruzione in virtù di regolare titolo edilizio (licenza edilizia n. Num_1 rilasciata dal Sindaco del Comune di Poggiomarino in data 19 agosto 1968) Sennonché a dicembre 2017 essi istanti davano incarico a tecnico di loro fiducia per eseguire lavori di ristrutturazione e così apprendevano che l'immobile in questione era stato realizzato in difformità della licenza di cui sopra ed in particolare risultava non previsto l'intero piano cantinato oltre ad alcune difformità di cubatura per il piano sovrastante. Così gli istanti presentavano domanda di accertamento di conformità al Comune di Poggiomarino che l'accoglieva rilasciando loro apposito Permesso di Costruire (n. 101/2018) che andava così a sanare gli abusi. Per la pratica in questione (fra oneri e spese sostenute) essi istanti avevano corrisposto l'importo complessivo di € 7.637,54 che i venditori erano tenuti a rimborsare loro ex art. 1489 cod. civ., quale riduzione del prezzo di vendita per la sussistenza delle difformità non dichiarate. Siccome la relativa richiesta era rimasta senza effetto li convenivano innanzi a queta A.G. per quivi sentirli condannare al pagamento di detta somma oltre accessori. Si costituivano iconvenuti che eccepivano preliminarmente l'intervenuta prescrizione decennale e nel merito l'infondatezza della domanda. Chiedevano comunque di chiamare in causa il loro dante causa, per rivalersi nei suoi confronti in caso di loro condanna. Controparte_3
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Instaurato il contraddittorio anche nei confronti del chiamato, si costituiva anche quest'ultimo instando per il rigetto della domanda principale e per la chiamata in causa, eccependo anch'egli la prescrizione e l'inoperatività della garanzia di cui all'art. 1489 cod. civ. perché le difformità in questione erano ben conosciute dagli acquirenti. Esperita la procedura di negoziazione assistita (la cui inesistenza era stata eccepita dai convenuti) e fallito il tentativo di conciliazione questo giudice, ritenuta la causa matura per la decisione invitava le parti a concludere. Acquisita quindi documentazione varia e sulle rinnovate conclusioni delle parti la causa è stata assegnata a sentenza. MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda non può trovare accoglimento. Va innanzitutto evidenziato che, nonostante vi siano argomentate opinioni dottrinali sull'operatività della garanzia estimatoria per il caso in esame (vendita di cosa affetta da difformità urbanistiche) la giurisprudenza (anche della S.C.) è pressoché unanime nel ritenere che non vada applicato l'art. 1490 perché non si tratta di “anomalie strutturali del bene” compravenduto e che invece tale fattispecie debba essere inquadrata nell'art. 1489 cod. civ. ritenendo la difformità urbanistica come un “onere” che giustifica a seconda dei casi la risoluzione ovvero la riduzione del prezzo in maniera analoga a quanto avviene per le azioni edilizie. Pertanto, in ossequio a tale giurisprudenza la fattispecie in esame andrà inquadrata (e trattata) nell'alveo del 1489 cod. civ. che come noto non prevede alcun termine di decadenza (per la denuncia al venditore) e che sconta la prescrizione ordinaria decennale. Ovviamente nella fattispecie qui in esame non si discute di risoluzione, dal momento che le
“difformità” hanno comunque permesso l'ottenimento di sanatoria edilizia (recte: accertamento di conformità) per cui residua unicamente un problema di riduzione del prezzo che correttamente gli attori quantificano nell'esborso sostenuto per tale sanatoria. Sempre in via preliminare va confermata l'ordinanza che non ha ammesso le istanze istruttorie, vuoi perché relative a circostanze ultronee o comunque risultante pacificamente dagli atti vuoi perché oggetto di accertamenti e valutazioni tecniche che (come si vedrà meglio nel prosieguo) risultano già chiaramente dagli atti del processo, vuoi perché sono in ogni caso inutili. Ed infatti una ipotetica CTU avrebbe avuto come accertamento principale quello della sussistenza o meno delle difformità urbanistiche lamentate dagli attori. Ma tale circostanza risulta pacificamente dagli atti. E' infatti del tutto pacifico (e comunque consacrato nell'atto di compravendita) che gli attori ebbero ad acquistare una piano rialzato con sottostante piano cantinato. Orbene dagli atti esibiti (Richiesta di “Accertamento di Conformità” presentata al Comune di Poggiomarino;
susseguente rilascio di Permesso di Costruire sul presupposto dell'accertata conformità ; licenza edilizia originaria in cui non esisteva il piano cantinato) risulta che il piano– facente parte dei beni trasferiti nel contratto di acquisto degli attori – non era assentito dall'originaria licenza edilizia. E detto “piano scantinato” risulta essere stato venduto (e quindi esistente) anche nel contratto con cui i convenuti a loro volta acquistavano dall'odierno chiamato in causa. Su tali punti specifici i convenuti hanno sollevato eccezioni men che generiche nel mentre il chiamato in causa dà per pacifica la circostanza (anzi in base alla stessa asserisce l'inoperatività della garanzia per la conoscenza delle difformità stesse). Premesso quanto sopra devono essere rigettate le eccezioni di convenuti e chiamato in causa laddove sostengono l'inoperatività della garanzia in quanto si tratterebbe di un onere “apparente” (l'esistenza del piano cantinato è ovviamente prevista addirittura in contratto) e quindi conosciuto o conoscibile dalla parte. Infatti la difformità urbanistica non è data dall'esistenza del piano cantinato, ma dal fatto che lo stesso non era originariamente assentito dalla licenza edilizia. E siccome i venditori hanno fatto espresso richiamato a detta licenza (come loro obbligo) è evidente che la difformità era legittimamente ignorata dai compratori, poiché tale licenza edilizia non è stata allegata alla compravendita né risulta che gli acquirenti ne avessero avuto concreta conoscenza prima della vendita stessa.
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Nemmeno può essere invocata la buona fede dei convenuti, che sostengono di essersi limitati a vendere (e quindi dichiarare) quanto loro era stato venduto (e dichiarato) dal loro dante causa (oggi chiamato in causa). Infatti – come anche chiarito a più riprese dalla giurisprudenza – la garanzia ex art. 1489 cod. civ. prescinde dal dolo dei venditori ed opera anche per la loro semplice colpa di non aver fatto opportune indagini al fine di fornire tutte le informazioni del caso ai compratori. Tuttavia ritiene il giudicante che nondimeno la domanda non possa essere accolta, dovendosi ritenere prescritto il relativo diritto. E' vero infatti che la prescrizione corre da quando il diritto può essere fatto valere e che proprio in tema di illegittimità edilizie la S.C. parla di prescrizione che decorre “dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause” tuttavia in subiecta materia la S.C. parla anche sempre di autoresponsabilità da parte del compratore, che prevale sull'affidamento che egli possa aver fatto sul comportamento e sulle dichiarazioni dei venditori. Si v. in proposito (e da ultimo) Cass. 27706/2024 che nega la garanzia a quel compratore che abbia fatto affidamento solo sulle dichiarazioni del venditore, nel mentre v'erano oneri apparenti che avrebbe potuto facilmente verificare, nel mentre ciò non ha fatto per mera trascuratezza. Orbene, nella fattispecie in esame – come già visto sopra – le difformità edilizie erano da ritenere non apparenti al momento del rogito (anche se invero normalmente chi acquista un immobile svolge un minimo di indagini sulla regolarità urbanistica e l'esistenza addirittura di un intero piano non assentito era rilevabile molto facilmente). Tuttavia, non può essere giustificato il fatto che – una volta avuta la disponibilità dell'immobile – gli attori non abbiano effettuato nessuna indagine (lo si ripete: estremamente semplice in quanto sarebbe bastato la semplice lettura della licenza edilizia originaria laddove il piano cantinato non esisteva affatto). Pertanto, proprio per il principio della autoresponsabilità di cui sopra, deve ritenersi che subito dopo la consegna dell'immobile sia iniziato a decorrere il termine (ordinario di prescrizione) che si è quindi ampiamente maturato quando gli attori hanno inviato la richiesta stragiudiziale ai convenuti (essendo passati quasi 20 anni). La domanda va quindi respinta, trattandosi di situazione ampiamente consolidata e che non può essere messa in discussione perché minerebbe alla base il principio di certezza delle situazioni giuridiche. Resta conseguentemente assorbita la chiamata in causa fatta dai convenuti La particolarità della situazione induce all'integrale compensazione, fra tutte le parti, delle spese di giudizio

P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1 nei confronti di e nonché Parte_2 Controparte_1 Controparte_2 definitivamente pronunciando sulla chiamata in causa fatta dai convenuti nei confronti di così provvede: Controparte_3 rigetta la domanda e dichiara interamente compensate, fra le parti, le spese di giudizio. Così deciso in Torre Annunziata, addì 5.6.2025. IL GIUDICE
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