n. 2678/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cuneo
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Cuneo – Sezione Civile – in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott.ssa Giusy Ciampa ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. 2678 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022 avente ad oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi rappresentati e difesi, come da procura in atti, C.F._2 dall'Avv. RUGGERO DIAFERIO (c.f. ; PEC C.F._3
, dall'Avv. AGRIPPINO GIOSTRA (c.f. Email_1
; PEC ) e dall'Avv. C.F._4 Email_2
ER LA (c.f. ; PEC , ed C.F._5 Email_3
elettivamente domiciliati presso il relativo studio legale in Cuneo, Corso IV
Novembre n. 27;
ATTORI/CONVENUTI IN RICONVENZIONALE
E
(P.IVA ), con sede in Borgo San Dalmazzo, Corso CP_1 P.IVA_1
Barale n. 4, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, come da procura in atti, dall'Avv. CLAUDIO DEMARIA (c.f. ; PEC C.F._6
) e dall'Avv. ELEONORA ROSSI (c.f. Email_4
; PEC ) ed C.F._7 Email_5
1 elettivamente domiciliata presso il relativo studio legale in Cuneo, Via Felice
Cavallotti n. 29;
CONVENUTA/ATTRICE IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza figurata del 30.1.2025. In particolare:
- gli attori e reiterate le istanze istruttorie, hanno Parte_1 Parte_2
rassegnato le seguenti conclusioni: “piaccia al Tribunale Ill.mo contrariis rejectis, non accettandosi il contraddittorio su domande nuove e/o irritualmente modificate dalla controparte, così giudicare nel merito in via principale accertare e dichiarare la nullità del Contratto Preliminare di vendita di immobile da costruire del 27 novembre 2018 nel merito in via subordinata accertare l'inadempimento del Contratto Preliminare di vendita di immobile da costruire del 27 novembre 2018 della e, per effetto, pronunciare, la CP_1 risoluzione di tale contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 cod. civ. in ogni caso respingere, perché infondate in fatto e in diritto, le domande tutte ex adverso proposte condannare la ex art. 2033 cod. civ., alla ripetizione della somma di CP_1
€ 46.800,00 a , oltre agli interessi dalla data del 15 ottobre 2021 Parte_1
al saldo condannare la al risarcimento dei danni patrimoniali sofferti da CP_1 [...]
nella misura di € 35.727,29 o nella diversa somma che risulterà in Parte_1
corso di causa o che il Giudice riterrà equa, previo occorrendo accertamento della responsabilità aquiliana della e/o dei presupposti di cui all'art. CP_1
2041 cod. civ., il tutto oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo;
condannare la al risarcimento dei danni patrimoniali sofferti da CP_1 nella misura di € 1.357,85 o nella diversa somma che risulterà in Parte_2
corso di causa o che il Giudice riterrà equa, previo occorrendo accertamento
2 della responsabilità aquiliana della e/o dei presupposti di cui all'art. CP_1
2041 cod. civ., il tutto oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo” e con vittoria delle spese di lite;

- per la convenuta reiterate le istanze istruttorie: “Voglia l'Ill.mo CP_1
Tribunale di Cuneo - Sezione Civile - adìto, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, sia di merito che istruttoria,
IN VIA PRELIMINARE
- accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva del Sig. e, Parte_2 per l'effetto,
- respingere integralmente le domande giudiziali avanzate dal Sig. Parte_2
nei confronti della . CP_1
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE
- respingere integralmente tutte le domande giudiziali avanzate dai Sig.ri
[...]
e con l'Atto di Citazione (doc. 1), in quanto Parte_1 Parte_2
manifestamente infondate in fatto e in diritto;

NEL MERITO, IN VIA RICONVENZIONALE
- accertare e dichiarare l'intervenuta inefficacia e/o risoluzione di diritto del contratto preliminare per cui è causa - in virtù del combinato disposto degli artt.
4 e 13 -, stante la mancata concessione del mutuo fondiario ai Sig.ri e Parte_1
e la conseguente applicazione della clausola risolutiva espressa di cui al Pt_2
contratto in oggetto
- per l'effetto, accertare e dichiarare che nulla è dovuto dalla in CP_1
favore dei Sig.ri e Parte_1 Parte_2
NEL MERITO, IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui le domande sovra avanzate non venissero accolte, ridurre il risarcimento del danno al giusto e dovuto, considerando altresì le spese e, dunque, i danni subiti dalla per gli CP_1 interventi di ripristino dell'unità immobiliare....
IN OGNI CASO
Con il favore delle competenze del presente giudizio, oltre il rimborso forfetario delle spese generali, l'I.V.A. e la C.P.A. nella misura di legge”.
3 RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132
c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
Premessa
Con atto di citazione ritualmente notificato, e hanno Parte_1 Parte_2 convenuto in giudizio la società (d'ora innanzi, per brevità, solo ) al CP_1 CP_1
fine di ottenere la declaratoria di nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato il 27.11.2018, avente ad oggetto un immobile da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria di cui all'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 ovvero, in subordine, la risoluzione del medesimo contratto per inadempimento della convenuta, con condanna di quest'ultima alla restituzione dell'acconto versato dalla promissaria acquirente (pari ad Euro 46.800,00), oltre al risarcimento dei danni patrimoniali sofferti, quantificati “nella misura di € 35.727,29 o nella diversa somma che risulterà in corso di causa o che il Giudice riterrà equa” oltre agli interessi spettanti sino all'effettivo soddisfo, a titolo di illecito contrattuale o, in subordine, “di illecito aquiliano o, quanto meno, con riferimento ai beni lasciati nell'immobile, quale arricchimento senza giusta causa”; il tutto con vittoria di spese.
In particolare, a sostegno delle proprie pretese, gli attori hanno allegato che:
- con contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire stipulato il
27.11.2018, la si era impegnata a vendere a l'unità CP_1 Parte_1 immobiliare sita al piano terra del condominio denominato “Residenza La Vite”, da edificarsi in Borgo San Dalmazzo (CN), Via Utin, unitamente alle relative pertinenze (doc. 1);
- contestualmente alla stipula del suddetto preliminare, la promissaria acquirente aveva corrisposto, a titolo di acconto, la somma di Euro 46.800,00 (doc. 2), conformemente a quanto stabilito dall'art. 4 di tale scrittura;

- la promittente venditrice si era obbligata a terminare i lavori relativi all'unità immobiliare di proprietà esclusiva di parte attrice entro il 31.8.2019 (doc. 1, art. 3 commi I e II);

4 - decorsi trenta giorni da tale data, la promissaria acquirente avrebbe dovuto essere immessa nel possesso cd. anticipato dell'appartamento e delle relative pertinenze, con contestuale “collaudo di tutti gli impianti e esecuzione di un sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi e della rispondenza del realizzato a quanto concordato”, con la garanzia che “le porzioni immobiliari in oggetto saranno realizzate e si troveranno in stato tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità” (doc. 1, art. 3, comma IV);
- le parti avevano pattuito la possibilità di differire il termine di fine lavori relativi alle sole “opere di rifinitura” delle parti comuni del complesso residenziale, con l'espressa intesa, in ogni caso, che le medesime avrebbero dovuto essere definitivamente ultimate entro il 30.6.2020;
- l'attrice aveva commissionato all'impresa edile Parte_1 [...]
alcune opere e forniture extra-capitolato (porte Controparte_2
interne e rivestimento delle pareti della zona giorno) per complessivi Euro
2.402,40 (doc. 3) ed aveva acquisto “la cucina su misura per € 5.520,00 (doc. 4), completa del piano induzione del valore di € 765,84 (doc. 5) e dei relativi arredi per € 340,80 (doc. 6) ed elettrodomestici per € 3.669,00 (doc. 7), i sanitari per €
365,00 (doc. 8), gli elettrodomestici per il bagno (lavatrice ed asciugatrice) per €
2.548,00 (doc. 9), il box doccia in cristallo per € 434,14 (doc. 10), la lavatrice per il garage per € 281,00 (doc. 11), l'arredo per la camera da letto per €
5.500,00 (doc. 12) ed il tavolo per la sala da pranzo per € 49,00 (doc. 13)”, spese che in assenza del preliminare di vendita, non sarebbero state effettuate, vivendo in appartamento condotto in locazione completamente ammobiliato;

- l'attore marito della promittente acquirente, aveva a sua volta Parte_2
acquistato gli arredi per il bagno ed i sanitari, rientranti tra le opere necessariamente acquisiti all'immobile in quanto non asportabili, per complessivi
Euro 1.357,85 (doc. 14);
- alla data del 31.8.2019 l'unità abitativa promessa in vendita a Parte_1
risultava ancora in corso di edificazione e non erano state rilasciate né le certificazioni di conformità e sicurezza degli impianti né il certificato di agibilità relativo all'appartamento di proprietà esclusiva di quest'ultima;

5 - il successivo 30.6.2020, data convenuta per il definitivo fine lavori, il complesso residenziale non era stato ultimato né nelle parti comuni, né in quelle di proprietà esclusiva (cfr. doc. 28);
- inoltre, la promissaria acquirente aveva constatato che l'appartamento promessole in vendita, oltre ad essere dotato di avvolgibili non funzionanti, subiva continue infiltrazioni di acqua dal pavimento esterno, così come i locali comuni adiacenti ai garage;

- la sig.ra si trovava quindi costretta a rinnovare il contratto di locazione Parte_1 dell'immobile nel quale già abitava insieme alla propria famiglia, corrispondendo il relativo canone mensile di Euro 663,08 dal mese di settembre 2019 al mese di novembre 2021 (doc. 18) e di Euro 650,00 dal mese di dicembre 2021 in avanti
(doc. 19);
- con diffida ex art. 1454 c.c. del 15.10.2021, ha contestato Parte_1 formalmente la mancata consegna della garanzia fideiussoria di cui all'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 (con conseguente nullità ex lege del contratto preliminare), nonché l'omessa ultimazione dei lavori nei termini pattuiti, riservandosi ogni azione in proposito, inclusa quella per l'integrale risarcimento dei danni;

- nel frattempo, la società convenuta ha tentato di alienare a terzi l'immobile promesso in vendita a con l'ausilio dell'agenzia immobiliare Parte_1
VendoCasa;
- essendo la prima diffida rimasta priva di riscontro, con successiva diffida del
21.4.2022, ha intimato la risoluzione del contratto preliminare Parte_1
oggetto di causa per fatto e colpa della società convenuta e rinnovato la richiesta di restituzione dell'acconto versato e di risarcimento dei danni patrimoniali subiti, compresivi dei canoni di locazione corrisposti sino a quella data;

- contestualmente, ha provveduto all'asporto degli arredi e del mobilio della cucina, lasciando installati nell'unità immobiliare il box doccia, la rubinetteria, le porte interne, il lavello del garage, il mobile bagno, la piastrellatura ed i sanitari in quanto non rimuovibili senza danneggiare i locali;
ha quindi sostenuto ulteriori spese per lo smontaggio, la rimozione e l'asporto del mobilio acquistato dall'appartamento promesso in vendita nonché per l'adeguamento degli arredi,
6 realizzati su misura, necessario per poterli reimpiegare nell'immobile dove ora vive, per complessivi Euro 5.830,00 (doc. 26);
- ad oltre tre mesi di distanza dalla diffida da ultimo citata, la società convenuta ha inoltrato a una comunicazione con la quale dichiarava che, per Parte_1
effetto del mancato avveramento del fatto futuro e incerto oggetto della condizione sospensiva ex art. 4 del preliminare (i.e. la concessione del mutuo bancario richiesto dalla promissaria acquirente), intendeva avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 13 e, pertanto, il contratto oggetto di causa deve intendersi risolto di diritto.
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata in data 16.2.2023 si è costituita in giudizio la società eccependo, in via preliminare, il CP_1
difetto di legittimazione attiva in capo a e, nel merito, chiedendo il Parte_2
rigetto delle domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto nonché, in via riconvenzionale principale, l'accertamento della avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare per mancata concessione del mutuo bancario a
[...]
ovvero, in via riconvenzionale subordinata, la riduzione del risarcimento Parte_1 del danno “al giusto e dovuto, considerando altresì le spese e, dunque, i danni subiti dalla per gli interventi di ripristino dell'unità immobiliare”. CP_1
Esperito l'interrogatorio formale degli attori (cfr. verbale dell'udienza del 12.3.2024), all'udienza del 30.1.2025, sulla base delle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa
è stata assunta in decisione previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Difetto di legittimazione attiva di Parte_2

1. Preliminarmente, in rito, va esaminata l'eccezione preliminare di difetto di legittimazione attiva di formulata dalla convenuta. Parte_2

1.1. Com'è noto, la legittimazione ad agire rappresenta una “condizione dell'azione” (il cui eventuale difetto è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio), intesa come diritto potestativo di ottenere dal giudice, in base alla sola allegazione di parte, una decisione di merito, favorevole o sfavorevole, in ciò differenziandosi dalla titolarità sostanziale del rapporto dedotto in giudizio, che
7 attiene al merito della causa investendo i concreti requisiti di accoglibilità della domanda e, perciò, la sua fondatezza.

1.2. Sul punto, la giurisprudenza è oramai costante nel ritenere che, laddove la questione investa non già la “titolarità affermata” ma la “titolarità effettiva” del diritto sostanziale si è in presenza di questione di merito afferente ad un elemento costitutivo della domanda che richiede, laddove l'attore non abbia fornito la relativa prova, non già una pronuncia di inammissibilità ma il “rigetto” della domanda (in tal senso,
Cass. civ., Sez. Un., sent. n. 2951/2016).

1.3. Ebbene, nel caso di specie, è evidente dal tenore dell'atto di citazione, oltre che confermato dalle successive precisazioni svolte da parte attrice in sede di memoria ex art. 183 co. 6 n. 1) c.p.c., che abbia agito nella presente Parte_2
sede non già in quanto parte contrattuale del preliminare stipulato dalla moglie in data
27.11.2018 ma in forza degli esborsi personalmente sostenuti per l'arredamento dell'alloggio oggetto del predetto accordo, di cui ha chiesto il ristoro, a titolo di risarcimento del danno o di arricchimento sine causa.

1.4. Sotto tale profilo ed in relazione al tipo di domanda proposta (che verrà meglio affrontata nel prosieguo) certamente sussiste la legittimazione attiva del sig.
Pt_2
Domanda di nullità del contratto preliminare per violazione del d.lgs. n. 122/2005

2. Tanto chiarito, in via logicamente preliminare va affrontata la domanda di diretta ad ottenere la declaratoria di nullità del contratto preliminare Parte_1
di compravendita, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria di cui all'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005.

2.1. Tale domanda non può essere accolta.

2.2. Giova, in primo luogo, evidenziare che la disposizione citata prevede che, all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'art. 1938 c.c., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo
8 che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente, prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

2.3. In altri termini, la norma, nel contemplare un'ipotesi di nullità relativa la cui declaratoria è rimessa all'esclusiva iniziativa del promissario acquirente, contraente debole (cd. nullità di protezione), è finalizzata a preservare l'interesse di quest'ultimo a recuperare, tramite apposita garanzia, le eventuali somme versate in favore del promittente venditore nelle ipotesi in cui si verifichi una situazione di crisi che comprometta o aggravi il buon esito della vicenda negoziale avente ad oggetto un immobile non ultimato.

3. A tal riguardo è opportuno premettere che, in base all'art. 1 lettera d) del
Decreto Legislativo, 20 giugno 2005, n. 122, l'obbligo di prestare la garanzia fideiussoria sussiste soltanto qualora oggetto del contratto (a effetto traslativo non immediato) sia un immobile che si trovi in uno stadio di “costruzione” che si colloca tra l'avvenuta richiesta del permesso di costruire e prima del completamento di quelle finiture necessarie al rilascio del certificato di agibilità (Cass. civ. n. 5749/2011).

3.1. Il legislatore, quindi, per le finalità di tutela degli interessi coinvolti, ha adottato una nozione di “fabbricato da costruire”, diversa da quella contenuta nell'art. 31, comma 2, Legge, 28 febbraio 1985, n. 47, in tema di condono edilizio e nell'art. 2645-bis, ultimo comma, c.c., in tema di trascrizione del preliminare, dilatandola al di là del momento della realizzazione del mero “involucro esterno” fino al momento in cui non venga a trovarsi nello “stadio tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità”.

3.2. Ebbene, nella specie, non v'è dubbio che l'oggetto del contratto preliminare stipulato dall'attrice con la rientri nell'ambito applicativo del D. Lgs. n. 122 CP_1
del 2005, considerato che lo stesso concerne porzioni immobiliari di un fabbricato ad uso civile abitazione per il quale è già stato richiesto ed ottenuto il permesso di costruire (v. punto B delle premesse e doc. 13 produzione ), “non...ancora CP_1 censito al Catasto Fabbricati, essendo ancora in corso di costruzione” (v. art. 1) e che è previsto un termine di ultimazione dei lavori successivo (art. 3) accompagnato dalla garanzia contrattualmente assunta dalla promittente alienante che “le porzioni
9 immobiliari...si troveranno alla data della consegna in stadio tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità” (v. art. 3, quinto comma), circostanze che comprovano lo 'stato' di incompiutezza dei lavori edilizi alla data di stipula del preliminare.

4. Ciò che, tuttavia, osta alla declaratoria di nullità del preliminare in commento ai sensi dell'art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005, nonostante il pacifico mancato rilascio della garanzia fideiussoria imposta dalla norma, è la circostanza documentata in corso di causa, dell'intervenuta agibilità delle singole porzioni immobiliari, fermo restando l'evidente ritardo rispetto ai termini contrattualmente convenuti (circostanza che si avrà modo di valorizzare nel prosieguo, affrontando la diversa domanda di risoluzione negoziale).

4.1. Infatti, valorizzando la ratio legis della normativa in commento, la più recente giurisprudenza di legittimità, ha avuto modo di precisare che “quando l'interesse protetto dalla norma non sia più esposto ad alcun pregiudizio, né si abbia ragione di temerne la verificazione – per essere stato, comunque, assicurato l'interesse che la condizione asimmetrica dei contraenti avrebbe potuto ledere o, addirittura, per essere stato già attuato l'interesse primario cui mirava il regolamento negoziale –, risulta funzionale, non già ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge, ma il diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa più conveniente o di aggirare surrettiziamente gli strumenti di reazione che
l'ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento della controparte” (Cass. civ. n. 3817/2023; Cass. civ. n. 21966/2022).

4.2. In particolare, la Suprema Corte ha evidenziato che, se si aderisse alla diversa impostazione secondo cui l'utilità della concessione della garanzia fideiussoria sopravvivrebbe alla conclusione dei lavori e, comunque, sino a quando l'effetto traslativo non si sia prodotto, “non solo sarebbe mutato lo scopo perseguito dalla norma, ma, in aggiunta, la previsione sarebbe estensibile, per identità di ratio, ad ogni promessa di vendita di immobili, quand'anche essa abbia avuto ad oggetto, sin dall'origine, beni già realizzati” mentre, a ben vedere, “altri sono gli strumenti assicurativi che l'ordinamento appresta per garantire il trasferimento di proprietà di immobili preesistenti, a cui le parti si siano previamente obbligate. Ebbene, quando il
10 cespite originariamente da costruire, oggetto del preliminare di vendita, sia stato nelle more ultimato, il promissario acquirente si viene a trovare in una situazione del tutto assimilabile, sebbene ex post, a quella del promissario acquirente che abbia stipulato, sin dall'inizio (ex ante), una promessa di vendita di un immobile già realizzato. Sicché questi corre gli analoghi rischi che affronta quest'ultimo, nel caso di sopravvenuto stato di crisi del promittente alienante sino al momento della stipulazione del definitivo.
Pertanto, sia stata o meno rilasciata la fideiussione in un momento successivo alla conclusione del contratto, affinché non sia integrato un contegno lesivo della buona fede (o “abusivo”, secondo il precedente prima richiamato) del diritto riconosciuto dalla previsione normativa è indispensabile verificare se l'immobile oggetto del preliminare sia stato ultimato, perché, laddove ciò fosse, verrebbero meno le ragioni di “speciale” tutela in favore del soggetto debole, che non è più in pericolo” (Cass. civ. n. 3817/2023).

4.3. Ai fini di tale verifica, nella fattispecie in esame, va evidenziato come la abbia prodotto, sub doc. 18 la “Segnalazione Certificata” per l'agibilità CP_1
parziale di singole unità abitative, datata 14.7.2021, in cui viene dato atto di una comunicazione di fine lavori presentata in data 6.7.2021 e della presenza, in allegato, delle attestazioni prescritte ex lege a tal fine, parzialmente prodotti in causa sub doc. nn. 17 (“certificato di collaudo parziale in corso d'opera” del 27.5.2021) e 19
(“attestato di prestazione energetica” del 28.6.2021).

4.4. I suddetti documenti, acquisiti in atti, si reputano sufficienti a ritenere completata la singola unità immobiliare promessa in vendita, sia pure nel senso inteso dal dettato legislativo, come meglio sopra specificato, ferma restando l'assenza di prova in atti dell'ultimazione dell' “intera opera” e della “comunicazione scritta” dell'ultimazione, alle quali il promittente alienante era contrattualmente obbligato (v. art. 3).

4.5. Com'è noto, infatti, in base all'attuale disciplina dettata dall'art. 24 D.P.R.
380/2001 (in vigore dall'11 dicembre 2016), l'agibilità viene attestata con una “segnalazione certificata” (SCA) che deve essere protocollata in Comune entro
15 giorni dalla ultimazione dei lavori, munita di una serie di documenti tecnici a
11 comprova della sussistenza di tutti i requisiti e condizioni richieste, non essendo più previsto quindi il rilascio di apposita “certificazione di agibilità”, nemmeno mediante il c.d. “silenzio assenso”, in quanto la dichiarazione resa in sede di segnalazione certificata già attesta ad opera del direttore lavori o di un professionista abilitato “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”, nonchè “la conformità dell'opera al progetto presentato”.

5. Non essendosi quindi verificata l'insolvenza del promittente venditore prima dell'ultimazione dell'immobile da costruire (sia pure con notevole ritardo rispetto al termine pattuito), il meccanismo di protezione di cui all'art. 2 D. Lgs. n. 122/2005 non può trovare applicazione. Ne deriva che la domanda di nullità del contratto preliminare oggetto di causa per mancato rilascio della garanzia fideiussoria di cui all'art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005 non merita accoglimento.
Domanda di risoluzione per inadempimento

6. La domanda di risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 c.c. proposta, in via subordinata, da è invece fondata e va accolta, dovendosi per Parte_1 converso rigettare la domanda riconvenzionale di “intervenuta inefficacia e/o risoluzione di diritto del contratto preliminare per cui è causa – in virtù del combinato disposto degli artt. 4 e 13”.

6.1. Sul punto, è opportuno svolgere una breve digressione in merito all'onere probatorio che regola la fattispecie.
6.2. È noto, infatti, che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione – in base al combinato disposto degli artt. 1218 e 2697 c.c., coordinato con l'art. 115
c.p.c. e col principio di vicinanza della prova – il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (ex multis, Cass. civ. Sez. Un. n. 13533/2001).

6.3. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. risultando, in tal
12 caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento.

6.4. Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione (Cass. civ. n. 826/2015; cfr. anche Cass. civ. n.
3373/2010).

6.5. Ne consegue che il giudice, ove venga proposta dalla parte l'eccezione inadimplenti non est adimplendum, deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, comma 2, c.c. (Cass. civ. n. 15796/2009).

7. Ciò premesso, va evidenziato che, nel caso di specie, rappresenta circostanza pacifica e documentata per tabulas che, con contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire, sottoscritto in data 27.11.2018 (v. doc. 1 allegato all'atto di citazione), la avesse promesso in vendita alla sig.ra una unità CP_1 Parte_1
immobiliare sita al piano terra del complesso condominiale - in allora in corso di realizzazione - Residenza “LA VITE”, in Borgo San Dalmazzo, Via Utin n. 29, completo di autorimessa e cantina poste al piano interrato, impegnandosi ad ultimare i lavori edilizi per l'intervento di cui all'alloggio entro e non oltre il 31.08.2019 e dell'intera opera entro la data ultima del 30.06.2020, “fatte salve le cause di forza maggiore o per atto od omissioni non imputabili al promittente stesso” (art. 3).

7.1. Parimenti incontroverso, oltre che documentalmente provato (cfr. doc. 2 produzione attorea), è l'intervenuto versamento, da parte della sig.ra , Parte_1
13 contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, dell'importo di € 46.800,00 (pari ad € 45.000.00, più IVA) a titolo di acconto.

7.2. Parte attrice ha allegato plurimi inadempimenti della promittente venditrice rispetto alle obbligazioni contrattualmente assunte, consistenti nella (i) omessa ultimazione delle unità immobiliari promesse in vendita e delle parti comuni dell'immobile entro il 31.8.2019, in violazione dell'art. 3 del contratto preliminare di compravendita;
(ii) omessa installazione degli “impianti a norma di legge (centrale termica, elementi di riscaldamento, ascensore, etc.) assicurandone il loro allacciamento alla necessaria e relativa rete di servizio” adeguatamente provvisti delle certificazioni in materia di conformità e sicurezza, in violazione dell'art. 6 della citata scrittura privata;
(iii) omessa consegna delle unità immobiliari promesse in vendita, entro il 31.8.2019, “in stato tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità” nonché l'omesso “collaudo di tutti gli impianti e un sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi e della rispondenza del realizzato a quanto concordato”, in violazione dell'art. 3; (iv) omessa ultimazione definitiva dei lavori entro il 30.6.2020, in violazione dell'art. 3; (v) mancata stipula del contratto definitivo di compravendita con atto notarile “entro un mese dalla data di consegna delle unità immobiliari”; (vi) tentativo di vendita a terzi dell'appartamento e delle pertinenze già promesse in vendita a . Parte_1

7.3. Tali circostanze risultano solo genericamente contestate dalla convenuta, la quale ha omesso di fornire alcuna prova positiva del proprio corretto adempimento, ovvero di un qualunque fatto estintivo, impeditivo o modificativo dei propri obblighi negoziali, essenzialmente incentrando la propria difesa sulla pretesa intervenuta risoluzione di diritto del predetto contratto in forza della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 13 (“la mancata osservanza da parte del promissario di quanto previsto ai precedenti artt. 4 e 5, comporterà la risoluzione del presente contratto, che si verificherà di diritto, senza necessità di messa in mora o pronuncia giudiziale, nel momento in cui la parte promittente dichiarerà alla parte promissaria, a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'intenzione di volersi valere della clausola medesima”), invocata con missiva del 26.7.2022 (doc. 24 produzione attorea), per mancato avveramento della condizione di cui all'art. 4 (“la presente
14 scrittura privata di compravendita sarà annullata ed il primo acconto sarà interamente restituito se la banca non approverà il mutuo bancario richiesto dal promissario”), asseritamente imputabile alla promissaria acquirente.

8. Le difese della convenuta, tuttavia, non colgono nel segno.

8.1. In primo luogo, non risulta in alcun modo provato che avesse CP_1 comunicato alla sig.ra l'ultimazione dei lavori di cui al contratto Parte_1 preliminare e la conseguente disponibilità alla stipula dell'atto di compravendita, circostanza recisamente contestata da parte attrice (cfr. pag. 4 memoria ex art. 183 co.
1 c.p.c.), anche in sede di interrogatorio formale. A tal riguardo, giova rimarcare l'assoluta genericità del capitolo di prova per testi formulato dalla difesa di parte convenuta (“

6. Nella primavera dell'anno 2021, nonché nell'estate dell'anno 2021, la ha comunicato oralmente alla Sig.ra e al Sig. la CP_1 Parte_1 Pt_2
fine dei lavori di cui al contratto preliminare (da esibire al teste sub doc. 2) e la disponibilità a stipulare l'atto notarile definitivo di compravendita immobiliare”), come tale inammissibile ex art. 244 c.p.c.

8.2. Ne deriva, peraltro, l'impossibilità di qualsivoglia addebito alla parte attrice per la mancata stipula del definitivo, rispetto al quale era strumentale l'ottenimento del mutuo bancario, tenuto conto che quest'ultimo si sarebbe dovuto sottoscrivere
“entro trenta giorni dal termine dei lavori” (v. art. 4), presupponente, per l'appunto, la previa “comunicazione scritta del promittente dell'ultimazione” (v. art. 3).

8.3. Neppure può ritenersi dimostrato che il termine di ultimazione dei lavori fosse stato concordemente differito al 31.12.2021 in forza della clausola postuma inserita nell'originario contratto preliminare, posto che l'unico elemento di prova fornito a tal fine è costituito dalla copia di del contratto preliminare originale prodotta da parte convenuta sub doc. 2 contenente, in calce, l'aggiunta a penna di una clausola dattiloscritta (peraltro dal tenore del tutto generico secondo cui “le condizioni di vendita riferite all'esistente contratto sono da ritenersi valide fino al 31/12/2021”) recante, quale unica sottoscrizione, quella della stessa . CP_1

8.4. D'altronde, non può farsi a meno di evidenziare come né nel replicare alle diffide stragiudiziali inviate dall'attrice in data 15.10.2021 e in data 21.4.2022 – ove espressamente veniva contestata la mancata ultimazione dei lavori – né nella presente
15 sede la abbia allegato alcun elemento utile a smentire gli assunti attorei, CP_1 omettendo qualsivoglia dimostrazione dell'avvenuta ultimazione dell'immobile nei termini contrattualmente convenuti ovvero con un ritardo da potersi ritenere giustificabile, come sarebbe stato suo onere.

8.4.1. Ed infatti, anche volendo considerare ultimati i lavori della singola unità abitativa destinata all'attrice alla data del 14.7.2021, riportata nella SCA sub doc. 18, non è verosimile che il ritardo di quasi due anni nella ultimazione dell' unità abitativa
(contrattualmente fissato al 31.08.2019) sia riconducibile alle lavorazioni aggiuntive commissionate dalla sig.ra , inerenti unicamente la posa in opera di n. 4 Parte_1
porte interne e n. 1 rivestimento interno per portoncino blindato e di rivestimento in piastrelle in due pareti della zona giorno, di modesto importo e già saldate al luglio del 2019 (al riguardo si evidenzia come del tutto indimostrata è la realizzazione, su richiesta dell'attrice, delle ulteriori lavorazioni extra capitolato di cui ai preventivi prodotti da sub doc. 9 e 10, circostanza recisamente contestata dalla sig.ra CP_1
) ovvero all'impossibilità di reperire i materiali da adoperare nell'edilizia a Parte_1
causa della diffusione della pandemia da Covid-19.

8.4.2. A tale ultimo riguardo, premesso che l'unità abitativa promessa in vendita a parte attrice avrebbe dovuto essere terminata nel mese di giugno 2019 e, dunque, ben prima dell'insorgere dell'emergenza sanitaria (è notorio che in Italia i primi casi di positività al virus da SARS-CoV-2 si sono registrati a partire dal gennaio-febbraio
2020), in ogni caso va evidenziato come neppure parte convenuta si sia preoccupata di specificare in che modo l'emergenza pandemica avrebbe reso impossibile l'esecuzione dell'obbligazione contrattualmente assunta. Com' è noto, infatti,
l'impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile al debitore, quale modo di estinzione dell'obbligazione diverso dall'adempimento di cui all'art. 1256 c.c., deve avere i caratteri dell'oggettività e della assolutezza, tali da costituire un ostacolo insormontabile all'adempimento non solo per un particolare debitore ma in genere per tutti i soggetti nella medesima condizione (Cass. civ. n.
6594/2012).
16 8.4.3. Talché in ogni caso, anche a non voler ritenere il termine pattuito per la conclusione dei lavori come “essenziale”, il ritardo della convenuta nel completamento dei lavori non può ritenersi di scarsa importanza.

8.5. Tanto più grave risulta il tentativo di vendita dell'unità immobiliare destinato a posto in essere dalla a fronte della diffida inviata da Parte_1 CP_1 quest'ultima in data 15.10.2021.

8.5.1. A tal riguardo non può sottacersi la genericità e l'incoerenza della contestazione svolta dalla convenuta, la quale si è limitata ad obiettare l'assenza di data certa delle immagini attestanti l'annuncio di vendita dell'immobile promesso in vendita a su un noto sito di intermediazione immobiliare, salvo poi Parte_1
giustificare tale circostanza con la sostenuta risoluzione medio tempore intervenuta in forza della comunicata volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 13 del contratto preliminare di compravendita.

8.5.2. Tale condotta costituisce evidente e grave violazione degli obblighi del promissario alienante, sia in punto di impegno a far conseguire al promissario acquirente la proprietà del bene oggetto del preliminare sia sotto il profilo del principio di buona fede oggettiva di cui all'art. 1375 c.c. e, dunque, inadempimento contrattuale di non scarsa importanza, non potendosi certo ritenere che le comunicazioni stragiudiziali provenienti dalla sig.ra contenenti Parte_1
contestazioni circa la validità del contratto per mancato rilascio della garanzia fideiussoria di cui all'art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005 (missiva del 15.10.2021) e la manifestazione dell'intenzione di ottenere la risoluzione del preliminare per inadempimento della valgano ex se a caducare il vincolo negoziale. CP_1

8.6. Analoghe considerazioni involgono la pretesa intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare in forza della successiva comunicazione trasmessa dalla in data 26.7.2022, che configura anzi essa stessa prova di una ulteriore CP_3 violazione contrattuale degli obblighi di buona fede nell'esecuzione del contratto per cui è causa.

8.6.1. Ed infatti, a fronte dell'intervenuto pagamento di € 46.800,00 (iva inclusa) in acconto eseguito da parte attrice già in data 27.11.2018, la pretesa di ritenere risolto il contratto in forza della clausola risolutiva espressa concordata all'art. 13 (ovvero per
17 mancato ottenimento del mutuo) solo a fronte delle ricevute contestazioni circa i ritardi nell'ultimazione dei lavori e senza neppure fornire prova del completamento degli stessi entro un termine (quand'anche difforme da quello originariamente concordato) congruo, si pone fuori dai limiti di proporzionalità e, dunque, in contrasto col principio di buona fede.

8.6.2. Inoltre, la possibilità di muovere all'attrice un qualsivoglia addebito di responsabilità contrattuale va recisamente esclusa posto che, come documentato in atti, la stessa si è fattivamente e tempestivamente attivata per l'ottenimento del mutuo, ricevendo peraltro positivo riscontro dalla banca per quanto concerne il merito creditizio (v. doc. 25 produzione attorea).

8.6.3. Sotto tale profilo è opportuno sottolineare come l'omissione di un'attività può ritenersi contraria a buona fede - e costituire dunque fonte di responsabilità - solo quando l'attività omessa costituisca la violazione di un obbligo giuridico che, tuttavia, in ipotesi di condizione mista (i.e. la concessione del mutuo da parte dell'istituto bancario) non è configurabile in relazione all'attività di attuazione dell'elemento potestativo (in tal senso Cass. civ., n. 5976/2024; Cass. civ., n.
22046/2018; Cass. civ. n. 23824/2004; Cass. civ. n. 10074/96) e che dagli atti neppure emerge il rifiuto del mutuo da parte dell'istituto di credito, il quale anzi aveva comunicato la positiva valutazione della posizione patrimoniale e reddituale della sig.ra rispetto all'importo richiesto, ferma restando la necessità di Parte_1 procedere con l'istruttoria.

8.6.4. D'altronde, il pagamento del residuo importo dovuto, rispetto al quale era strumentale la richiesta di erogazione del finanziamento, era contrattualmente connesso alla stipula del contratto definitivo, stipula neppure sollecitata dalla società convenuta ed impedita dalla sua stessa condotta inadempiente.

8.7. In definitiva, alcun inadempimento risulta ascrivibile alla sig.ra Parte_1
mentre gli inadempimenti della , complessivamente considerati, certamente CP_1
integrano gli estremi del grave inadempimento agli obblighi nascenti dal contratto preliminare di compravendita nella prospettiva di cui all'art. 1455 c.c., essendo idonei a frustrare il buon esito dell'operazione negoziale e, in definitiva, l'assolvimento della complessiva funzione economico-sociale (o economico-individuale) del
18 contratto stipulato tra le parti, essendo il primario obbligo del acquirente quello di pagare il prezzo convenuto, e l'obbligo del venditore quello di consegnare il bene così come pattuito.

8.8. Ne deriva che il contratto preliminare oggetto di causa deve, quindi, ritenersi risolto ai sensi dell'art. 1453 c.c. per fatto e colpa della , la cui domanda CP_1
riconvenzionale in via principale, fondata sull'invocata intervenuta risoluzione di diritto in forza della clausola risolutiva espressa, non può che essere rigettata.
Restituzione dell'acconto

9. Alla luce delle considerazioni svolte, data l'intervenuta pronuncia giudiziale di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento della società convenuta, ai sensi dell'art. 1458 c.c. quest'ultima va condannata alla restituzione della somma di Euro 46.800,00 (pacificamente) corrisposta da
[...]
a titolo di acconto, trattandosi di indebito oggettivo. Parte_1

9.1. A tal riguardo è appena il caso di evidenziare come ad identico risultato si sarebbe giunti ove si fosse riconosciuta l'operatività, nel caso di specie, della clausola risolutiva espressa apposta al preliminare di compravendita (v. art. 4 di tale contratto, ove si afferma espressamente che: “Resta inteso che la presente scrittura privata di compravendita sarà annullata ed il primo acconto sarà interamente restituito se la banca non approverà il mutuo bancario richiesto dal promissario”), talché la mancata spontanea corresponsione di detto importo non appare in ogni caso giustificabile.

9.2. Trattandosi di debito di valuta (Cass. civ. n. 14289/2018), su tale somma sono altresì dovuti gli interessi legali dal primo atto di formale costituzione in mora della debitrice mediante diffida stragiudiziale, che, in specie, può ravvisarsi unicamente nella missiva 21.4.2022 (cfr. doc. 20 e doc. 22 allegati all'atto di citazione) fino all'effettivo soddisfo.

9.2.1. Infatti, in applicazione della disciplina di cui all'art. 2033 c.c., gli interessi vanno riconosciuti con decorrenza “dal giorno della domanda” (espressione che ricomprende anche gli atti stragiudiziali aventi valore di costituzione in mora ai sensi dell'art. 1219 c.c.: Cass. civ., Sez. Un., n. 15895/2019; Cass. civ., n. 9757/2024) e non dal pagamento, dovendosi presumere la buona fede dell'accipiens, in mancanza
19 di elementi di segno contrario che l'attrice aveva l'onere di offrire (cfr. Cass. civ., n.
10815/2013).

9.2.2. Quanto al relativo saggio, gli interessi saranno dovuti al tasso previsto dall'art. 1284 co. 1 c.c. per il periodo dal 21.4.2022 al 16.10.2022 ed al tasso di interesse commerciale cui fa rinvio l'art. 1284 co. 4 c.c. (“Se le parti non ne hanno determinato la misura, dal momento in cui è proposta domanda giudiziale il saggio degli interessi legali è pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali”), dal 17.10.2022 (data di perfezionamento della notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio) fino all'effettivo soddisfo.
Domanda di risarcimento formulata da Parte_1
10. L'attrice ha altresì chiesto condannarsi la al Parte_1 CP_3
risarcimento dei danni asseritamente subiti in conseguenza dell'inadempimento della promittente venditrice. A tal riguardo si osserva quanto segue.
11. Va, anzitutto, disattesa la richiesta di ristoro del danno patrimoniale corrispondente alle mensilità del canone di locazione corrisposte da Parte_1 dal mese di settembre 2019 (termine pattuito per l'immissione nel possesso cd. anticipato dell'appartamento promesso in vendita), quantificato in complessivi Euro
21.153,16. Ciò in quanto si tratta di somme erogate per far fronte al proprio bisogno di alloggio, in misura analoga a quella già in precedenza corrisposte (cfr. doc. 16 e 17 produzione attorea – essendo l'attrice rimasta nel medesimo immobile già precedentemente condotto in locazione (in Boves, Via Barali n. 48) – talché alcun danno di tipo patrimoniale, né sub specie di danno emergente né sub specie di lucro cessante, si reputa aver subito l'attrice sotto tale profilo a causa dell'inadempimento della . CP_1
12. Diversamente, le ulteriori spese sostenute a titolo di opere e forniture extra- capitolato commissionati all'impresa edile Controparte_2
per complessivi Euro 2.402,40 (doc. 3 produzione attorea) e per l'acquisto di
[...]
mobili ed arredi destinati all'immobile oggetto di preliminare (incluse le forniture non asportate), sufficientemente documentate in atti per complessivi Euro 19.191,78
(doc. 4-13, con la precisazione che non si reputa dimostrato l'effettivo esborso della
20 somma di Euro 280,00 di cui alla fattura sub doc. 11), appaiono strettamente connesse della ragionevole aspettativa maturata circa il buon esito dell'affare, stante anche la contestualità temporale con la progressione dei lavori. Infatti, le spese sostenute dal promissario acquirente per utilizzare l'immobile ed adattarlo alle sue esigenze possono rappresentare, sia pure per difetto, il suo interesse all'attuazione dello scambio (interesse positivo).
12.1. Tuttavia, a tal riguardo, è opportuno considerare, da un lato, come le opere e forniture extra-capitolato siano connesse a scelte soggettive dell'attrice e, dall'altro, che il mobilio acquistato e successivamente asportato si presti ad essere rivenduto o comunque utilizzata anche altrove, talché dette voci non appaiono ristorabili nella loro integralità.
12.2. D'altronde, la stessa attrice ha spontaneamente ridotto la pretesa per le somme corrisposte a titolo di mobilio del 70% del relativo valore originario di acquisto e sostanzialmente ammesso l'avvenuto reimpiego del mobilio acquistato nell'immobile dalla stessa ad oggi occupato, chiedendo infatti la condanna della convenuta alla corresponsione in proprio favore della somma ulteriore di Euro 5.830,00, pari a quanto corrisposto “per lo smontaggio, la rimozione e l'asporto del mobilio acquistato dall'appartamento promesso in vendita, nonché quelle relative all'adeguamento degli arredi, realizzati “su misura” per tale appartamento, necessario per poterli reimpiegare nell'immobile dove ora vive” (esborso anch'esso documentalmente provato mediante il documento n. 26).
13. Ne discende che la quantificazione del danno patrimoniale subito da
[...]
in conseguenza dell'inadempimento della promittente veditrice dev'essere Parte_1
necessariamente condotta in via equitativa, ex art. 1226 c.c., non potendo sic et simpliciter ricondursi agli esborsi concretamente documentati in atti.
13.1. In particolare, tenuto conto di tutte le circostanze poc'anzi evidenziate, reputa il Tribunale che l'importo dovuto in favore di a titolo di risarcimento Parte_1
danni possa quantificarsi, in via equitativa, nella somma di Euro 9.500,00, pari a circa 1/3 del totale degli esborsi documentati in atti eziologicamente riconducibili ad inadempimento della e da ritenersi già liquidato all'attualità. CP_1
21 13.2. Trattandosi di debito avente ad oggetto il risarcimento del danno da illecito e, dunque, “di valore”, deve tenersi conto del nocumento finanziario subito dal danneggiato per la mancata tempestiva disponibilità della somma di denaro in questa sede liquidata quale equivalente pecuniario del danno subito che, se tempestivamente corrisposta, avrebbe potuto essere investita per ricavarne un lucro finanziario (c.d. danno da lucro cessante per ritardo nell'adempimento).
13.3. Ritenuto, in particolare, che tale danno da ritardo debba essere risarcito secondo la tecnica degli interessi e posto che la liquidazione deve ritenersi già effettuata all'attualità, andranno ulteriormente corrisposti a parte attrice gli interessi al tasso legale calcolati: inizialmente sull'importo risultante dalla “devalutazione” al momento dell'evento dannoso (che, in specie, appare potersi cristallizzare nel
21.4.2022, ovvero nella intimazione stragiudiziale di risoluzione del preliminare per inadempimento della inviata dalla sig.ra , alla quale la ha CP_1 Parte_1 CP_1 replicato non già offrendo la consegna dell'immobile ma eccependo a sua volta la caducazione del vincolo negoziale) della somma testé liquidata all'attualità e, poi, anno per anno, sul valore della somma via via rivalutata fino alla data di pubblicazione della presente sentenza (Cass. civ. Sez. Un. sent. n. 1712/1995), utilizzando come parametro l'indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai (cosiddetto indice “FOI” pubblicato in Gazzetta
Ufficiale ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 81).
13.4. Poiché la liquidazione giudiziale del danno trasforma il debito di valore in debito di valuta, sulla somma ottenuta con il procedimento appena indicato vanno riconosciuti gli interessi legali dalla data della sentenza fino all'effettivo soddisfo.
Domanda di risarcimento- arricchimento senza causa formulata da Parte_2
14. L'attore ha chiesto la condanna della convenuta alla restituzione Parte_2 in proprio favore dell'importo di Euro 1.357,85 dallo stesso corrisposto per l'acquisto di rubinetteria e sanitari, rimasti nell'unità abitativa oggetto del contratto preliminare risolto.
14.1. Tale azione è più propriamente inquadrabile nell'alveo dell'art. 2041 c.c., pure invocato da parte attrice, azione da reputarsi ammissibile ex art. 2042 c.c. tenuto conto dell'impossibilità per il sig. di esperire utilmente ulteriori rimedi Pt_2
22 riconosciuti dall'ordinamento, stante da un lato, la sua pacifica estraneità al rapporto negoziale per cui è causa (che gli rende preclusa la possibilità di agire per il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale) e dell'assenza di elementi tali da consentire di inquadrare la condotta tenuta dalla nel genus del “fatto CP_1 illecito” ex art. 2043 c.c. e di ravvisare la sussistenza, in capo all'attore, della lesione di un diritto soggettivo integrante un “danno ingiusto”.
14.2. Com'è noto, l'azione di ingiustificato arricchimento è un rimedio restitutorio mirante a neutralizzare lo squilibrio determinatosi, in conseguenza di diversi atti o fatti giuridici, tra le sfere patrimoniali di due soggetti, nei limiti – per l'appunto – dell'arricchimento che non sia sorretto da una “giusta causa”, senza che assuma rilevanza (diversamente da quanto accade nelle azioni risarcitorie) l'elemento soggettivo e la lesione di una situazione giuridica soggettiva meritevole di tutela (che sostanzia il requisito dell'ingiustizia ex art. 2043 c.c.) ovvero l'inadempimento di una preesistente obbligazione (fonte di responsabilità contrattuale). I presupposti necessari per il vittorioso esperimento dell'azione in parola sono, infatti,
l'arricchimento di un soggetto (inteso quale differenza tra la consistenza del patrimonio quale è in seguito al fatto produttivo dell'arricchimento e quella che avrebbe avuto se tale fatto non si fosse verificato) e l'impoverimento di altro soggetto
(inteso quale diminuzione patrimoniale), che devono potersi ricondurre ad un medesimo fatto causativo (Cass. civ. n. 18878/2015; Cass. civ. Sez. Un., n.
24772/2008).
14.3. Per espressa previsione normativa (art. 2042 c.c.) l'azione generale di arricchimento ha natura sussidiaria, potendo essere proposta solo in mancanza - accertabile anche d'ufficio - di un'azione tipica. Le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, nella recente pronuncia n. 33954 del 2023, hanno infatti chiarito, ai fini della verifica del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., che l'azione di arricchimento risulta proponibile ogniqualvolta la diversa azione, fondata sul contratto, su legge ovvero su clausole generali, si riveli carente ab origine del titolo giustificativo (come accaduto in specie), risultando viceversa preclusa nel caso in cui il rigetto della domanda alternativa derivi da prescrizione o decadenza del diritto azionato, ovvero nel caso in cui discenda dalla carenza di prova circa
23 l'esistenza del pregiudizio subito, ovvero in caso di nullità del titolo contrattuale, ove la nullità derivi dall'illiceità del contratto per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico.
15. Passando al merito, premesso che la somma delle spese evidenziate nel doc.
14 prodotto da parte attrice risulta pari al minore importo di Euro 1.312,49, va sottolineato come le contestazioni svolte dalla circa l'effettiva permanenza CP_1 nell'immobile dei complementi d'arredo sopra citati – che, peraltro, trova riscontro nelle fotografie dell'immobile pubblicate su un noto sito di intermediazione immobiliare di cui ai docc. 21 e 33 della produzione attorea) – appaiono del tutto generiche, essendosi la stessa limitata ad evidenziare l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 2043 c.c. e l'assenza di ingiusto arricchimento, precisando a tale ultimo riguardo che “In ogni caso, ammesso e non concesso che vi sia stato un arricchimento in favore della lo stesso risulta una conseguenza del CP_1
contratto preliminare, risoltosi a causa della non concessione del mutuo in favore di controparte” (v. pag. 15 comparsa di costituzione), impostazione sulla cui infondatezza si è già diffusamente esposto in precedenza.
15.1. Tenuto conto che lo spostamento patrimoniale, a fronte della risoluzione del contratto preliminare tra e la per accertato inadempimento di Parte_1 CP_1 quest'ultima, risulta allo stato privo di giusta causa e comportando lo stesso un innegabile arricchimento per la società convenuta, che ha per l'effetto la possibilità di mettere sul mercato un immobile con rifiniture ulteriori e di maggior pregio rispetto a quanto originariamente ricompreso nel capitolato, la domanda ex art. 2041 c.c. si reputa fondata.
15.2. Il quantum dell'indennizzo spettante all'attore, dovendo essere circoscritto nei limiti della minor somma tra lo speso ed il migliorato (v. Cass. civ. n. 7136/1996), si reputa possa essere in specie ricondotto all'importo di Euro 1.309,57, che dall'ordine sub doc. 14 risulta pari a quanto eccedente rispetto al “materiale di capitolato”.
15.3. Quale strumento diretto alla reintegrazione del patrimonio del creditore,
l'indennizzo ex art. 2041 c.c. configura un debito di valore e non di valuta, pertanto lo stesso va liquidato alla stregua dei valori monetari corrispondenti al momento della relativa pronuncia ed il giudice deve tenere conto della svalutazione monetaria
24 sopravvenuta fino alla decisione, anche di ufficio, a prescindere dalla prova della sussistenza di uno specifico pregiudizio dell'interessato dipendente dal mancato tempestivo conseguimento dell'indennizzo medesimo. La somma così liquidata produce interessi compensativi, i quali sono diretti a coprire l'ulteriore pregiudizio subito dal creditore per il mancato e diverso godimento dei beni e dei servizi impiegati nell'opera, o per le erogazioni o gli esborsi che ha dovuto effettuare, e decorrono dalla data della perdita del godimento del bene o degli effettuati esborsi, coincidente con quella dell'arricchimento (Cass. civ. n. 1889/2013; conforme Cass. civ. n. 28930/2022).
15.4. Ebbene, il capitale sopra riconosciuto a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c. rivalutato alla data odierna risulta pari ad Euro 1.553,15. Su tale somma andranno quindi applicati gli interessi compensativi al tasso legale calcolati: inizialmente sull'importo risultante dalla “devalutazione” della somma testé liquidata all'attualità al momento dell'arricchimento (in specie, riconducibile al 17.7.2019, corrispondente all'ultimo esborso sostenuto, tenuto conto del saldo attestato nel doc. 14) e, poi, anno per anno, sul valore della somma via via rivalutata fino alla data di pubblicazione della presente sentenza (Cass. civ. Sez. Un. sent. n. 1712/1995), utilizzando come parametro l'indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai. Sulla somma ottenuta con il procedimento appena indicato andranno poi riconosciuti gli interessi legali dalla data della sentenza fino all'effettivo soddisfo.
Domanda riconvenzionale subordinata formulata da . CP_1
16. Quanto alla domanda risarcitoria formulata da parte convenuta in via riconvenzionale subordinata (“nella denegata e non creduta ipotesi in cui le domande sovra avanzate non venissero accolte, ridurre il risarcimento del danno al giusto e dovuto, considerando altresì le spese e, dunque, i danni subiti dalla per CP_1 gli interventi di ripristino dell'unità immobiliare”), la stessa non può che ritenersi infondata, sia in ragione dell'indimostrato inadempimento da parte della sig.ra sia considerata la genericità delle deduzioni svolte in ordine ai danni patiti Parte_1
(“Per contro, è la stessa ad aver subito danni a causa della condotta CP_1
posta in essere dalla Sig.ra ./Infatti, la : Parte_1 CP_1
25 - su espressa richiesta di parte attrice, ha effettuato - per il tramite dell'Impresa di costruzioni RA & IM -, lavori extra capitolato, per complessivi € 4.805,00, oltre IVA di legge (docc. 9a - 9b e 10);
- ha effettuato interventi di ripristino relativi a stucco, tinteggiatura, angoli smussati ecc.., determinati dall'installazione e successivo smontaggio della cucina e di altri complementi di arredo (doc. 12);
- ha sostenuto ulteriori spese e oneri amministrativi per il ripristino del secondo servizio igienico (come da progetto iniziale a suo tempo variato per specifiche esigenze della Sig.ra )”: v. pagg. 14-15 comparsa di costituzione), peraltro Parte_1
contestate da parte attrice e del tutto sfornite di concreto supporto probatorio (neppure risultando comprovato l'avvenuto pagamento delle fatture di cui ai documenti nn. 9,
15 e 16 della relativa produzione).
Spese
17. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, applicando i valori minimi dello scaglione di riferimento, tenuto conto del valore della causa determinato secondo decisum, dell'attività processuale concretamente svolta e delle ragioni della decisione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cuneo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda di nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato il 27.11.2018;

2. dichiara risolto ai sensi dell'art. 1453 c.c., per inadempimento della il CP_1 contratto preliminare di compravendita stipulato il 27.11.2018 e, per l'effetto, condanna la società a restituire a la somma di Euro CP_1 Parte_1
46.800,00, oltre interessi legali al tasso previsto dall'art. 1284 co. 1 c.c. dal
21.4.2022 al 16.10.2022 ed al tasso previsto dall'art. 1284 co. 4 c.c. dal
17.10.2022 fino all'effettivo soddisfo;

3. condanna al pagamento, a titolo di risarcimento danni, in favore di CP_1
, della somma di Euro 9.500,00, oltre interessi al tasso legale Parte_1 inizialmente calcolati sull'importo corrispondente a quello risultante dalla
26 “devalutazione” di tale somma alla data del 21.4.2022 e, poi, anno per anno, sul valore della somma via via rivalutata fino alla data di pubblicazione della presente sentenza;
ciò oltre agli interessi al tasso legale sul totale così ottenuto dalla data odierna fino all'effettiva corresponsione;

4. condanna al pagamento, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., in CP_1
favore di della somma di Euro 1.553,15, oltre interessi al tasso Parte_2 legale inizialmente calcolati sull'importo corrispondente a quello risultante dalla
“devalutazione” di tale somma alla data del 17.7.2019 e, poi, anno per anno, sul valore della somma via via rivalutata fino alla data di pubblicazione della presente sentenza;
ciò oltre agli interessi al tasso legale sul totale così ottenuto dalla data odierna fino all'effettiva corresponsione;

5. rigetta le domande riconvenzionali formulate da CP_1

6. condanna al pagamento, per le causali di cui in motivazione ed in CP_1
favore degli attori, delle spese di lite, che si liquidano ex D.M. 55/2014 in Euro
786,00 per esborsi ed Euro 7.052,00 per compensi professionali, oltre al rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% sui compensi, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Cuneo il 20/08/2025.
Il Giudice
Dott.ssa Giusy Ciampa
27